Thị trường nhà ở Mỹ đóng băng: Ngành sửa chữa và cải tạo nhà đối mặt triển vọng tăng trưởng chậm đến năm 2027

Thị trường bất động sản Mỹ đang trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, tạo ra những tác động trái chiều đối với ngành sửa chữa và cải tạo nhà ở. Trong khi hoạt động mua bán nhà suy yếu khiến nhu cầu cải tạo phục vụ chuyển nhà giảm xuống, một bộ phận chủ sở hữu lại có xu hướng sửa chữa và nâng cấp nơi ở hiện tại thay vì bán nhà để chuyển sang bất động sản mới.

Tuy nhiên, những tín hiệu gần đây cho thấy ngành cải tạo nhà ở Mỹ khó có thể bước vào một chu kỳ tăng trưởng mạnh trong thời gian tới. Theo dự báo mới nhất từ Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp thuộc Đại học Harvard, tổng chi tiêu cho sửa chữa và cải tạo nhà ở dự kiến duy trì tương đối ổn định đến cuối năm 2027, với tốc độ tăng trưởng khá khiêm tốn.

Chi tiêu cải tạo nhà ở Mỹ dự kiến duy trì quanh 525 tỷ USD

Theo Chỉ số Dẫn đầu về Hoạt động Cải tạo Nhà ở (LIRA) mới nhất do Chương trình Tương lai Cải tạo Nhà ở thuộc Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp của Đại học Harvard công bố, thị trường sửa chữa và cải tạo nhà ở Mỹ đang có dấu hiệu tăng trưởng chậm lại.

Chỉ số này dự báo tốc độ tăng trưởng chi tiêu cho hoạt động sửa chữa và cải tạo nhà ở chỉ đạt khoảng 1,5% so với cùng kỳ vào quý III. Đây là mức tăng trưởng tương đối thấp, phản ánh tình trạng thận trọng của cả người tiêu dùng lẫn các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và cải tạo.

Đáng chú ý, tổng chi tiêu hàng năm cho hoạt động sửa chữa và cải tạo nhà ở được dự báo dao động quanh mức 525 tỷ USD cho đến quý III năm 2027.

Rachel Bogardus Drew, giám đốc chương trình dự báo xu hướng cải tạo nhà ở tại Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp thuộc Đại học Harvard, cho biết doanh số bán lẻ vật liệu xây dựng gần như không tăng trưởng, trong khi số lượng giấy phép cải tạo nhà ở cũng rơi vào trạng thái đình trệ.

Những dữ liệu này cho thấy hoạt động cải tạo vẫn đang diễn ra khá chậm chạp, bất chấp việc nhiều chủ nhà có xu hướng tiếp tục sinh sống trong bất động sản hiện tại thay vì chuyển sang nơi ở mới.

Thực tế, ngành sửa chữa và cải tạo nhà ở thường chịu ảnh hưởng từ hai nhóm nhu cầu chính. Nhóm thứ nhất đến từ những người mua nhà mới, thường tiến hành sửa chữa, nâng cấp hoặc thay đổi thiết kế trước khi chuyển đến sinh sống. Nhóm thứ hai là những chủ sở hữu không có kế hoạch bán nhà, lựa chọn cải tạo bất động sản hiện tại để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Mỹ suy yếu, hai nhóm nhu cầu này đang vận động theo những hướng khác nhau, khiến triển vọng của các nhà thầu sửa chữa nhà cửa trở nên khó dự đoán.

Thị trường bất động sản Mỹ đóng băng gây áp lực lên ngành cải tạo

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến hoạt động cải tạo nhà ở tăng trưởng chậm là tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản Mỹ.

Lãi suất vay thế chấp duy trì ở mức cao, giá nhà vẫn đắt đỏ và tâm lý người tiêu dùng thiếu tích cực đang khiến nhiều hộ gia đình trì hoãn quyết định mua bán bất động sản.

Khi chi phí vay vốn tăng, người mua nhà phải đối mặt với áp lực thanh toán hàng tháng lớn hơn. Điều này khiến nhiều người lựa chọn tiếp tục thuê nhà hoặc duy trì nơi ở hiện tại thay vì mua một bất động sản mới.

Ở chiều ngược lại, những chủ nhà đang sở hữu khoản vay thế chấp với lãi suất thấp cũng không muốn bán nhà để chuyển sang một bất động sản khác có chi phí tài chính cao hơn.

Tình trạng này tạo ra hiệu ứng khóa chặt nguồn cung trên thị trường nhà ở. Người dân ít chuyển nhà hơn, số lượng giao dịch giảm và nhu cầu cải tạo gắn với quá trình mua bán bất động sản cũng bị ảnh hưởng.

Thông thường, khi mua một căn nhà mới, chủ sở hữu có thể cần sơn sửa, thay sàn, nâng cấp nhà bếp, cải tạo phòng tắm hoặc thay thế hệ thống điện nước. Những hoạt động này tạo ra nguồn việc làm đáng kể cho các nhà thầu và doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng.

Khi giao dịch bất động sản giảm, một phần nhu cầu nói trên cũng biến mất.

Mặc dù vậy, thị trường không hoàn toàn mất đi nhu cầu sửa chữa. Những gia đình không thể hoặc không muốn chuyển nhà vẫn có thể đầu tư vào bất động sản hiện tại. Tuy nhiên, quyết định cải tạo thường phụ thuộc vào thu nhập, khả năng tiếp cận tín dụng và mức độ tự tin của người tiêu dùng đối với triển vọng kinh tế.

Các chỉ số xây dựng và giao dịch nhà ở tiếp tục phát tín hiệu tiêu cực

Những dữ liệu kinh tế gần đây tiếp tục cho thấy thị trường nhà ở Mỹ chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng.

Theo số liệu hàng tháng của Cục Thống kê Dân số Mỹ, số lượng nhà ở đơn lập khởi công xây dựng trong tháng 9 thấp hơn đáng kể so với dự báo. Số giấy phép xây dựng, một chỉ báo quan trọng phản ánh hoạt động xây dựng trong tương lai, cũng ghi nhận kết quả không tích cực.

Bên cạnh đó, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ cho biết doanh số bán nhà đang chờ xử lý, được đo lường thông qua số lượng hợp đồng mua bán đã ký, cũng giảm mạnh hơn dự kiến.

Các chỉ số này có ý nghĩa quan trọng đối với ngành cải tạo nhà ở.

Hoạt động xây dựng nhà mới suy yếu có thể làm giảm nhu cầu đối với một số nhóm nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu và dịch vụ liên quan. Trong khi đó, lượng giao dịch nhà hiện hữu thấp khiến các dự án sửa chữa và nâng cấp phục vụ người mua mới bị thu hẹp.

Chris Herbert, giám đốc điều hành Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp thuộc Đại học Harvard, nhận định những khó khăn hiện tại có thể tiếp tục làm chậm tốc độ tăng trưởng chi tiêu cho cải tạo nhà ở trong các quý tiếp theo.

Điều này cho thấy áp lực đối với ngành không chỉ xuất phát từ chi phí xây dựng mà còn liên quan trực tiếp đến sức khỏe tổng thể của thị trường bất động sản.

Nhà thầu sửa chữa nhà vẫn đối mặt với chi phí vật liệu và thiếu nhân công

Trong khi các chỉ số về hoạt động cải tạo cho thấy triển vọng khá thận trọng, báo cáo tháng 10 của Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia Mỹ (NAHB) lại đưa ra một số tín hiệu tích cực hơn về tâm lý của các nhà thầu.

Theo báo cáo, tâm lý của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sửa chữa và cải tạo nhà ở tương đối ổn định trong quý III.

Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa ngành này đã thoát khỏi khó khăn.

Các nhà thầu tại nhiều khu vực của Mỹ vẫn phải đối mặt với tình trạng giá vật liệu xây dựng cao và khó tìm đủ nhân công để hoàn thành các dự án đúng thời hạn.

Đây là hai vấn đề có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh.

Khi giá gỗ, thép, vật liệu hoàn thiện, thiết bị điện nước và các sản phẩm xây dựng tăng, chi phí triển khai dự án cũng tăng theo. Các doanh nghiệp có thể lựa chọn chuyển một phần chi phí sang khách hàng thông qua việc điều chỉnh báo giá.

Tuy nhiên, trong bối cảnh người tiêu dùng đang thận trọng với các khoản chi lớn, việc tăng giá dịch vụ có thể khiến khách hàng trì hoãn hoặc hủy bỏ kế hoạch cải tạo.

Ngoài ra, tình trạng thiếu lao động lành nghề cũng khiến tiến độ thi công trở nên khó kiểm soát. Những dự án kéo dài có thể làm phát sinh thêm chi phí nhân công, chi phí quản lý và ảnh hưởng đến lợi nhuận của nhà thầu.

Elliott Pike, chủ tịch Hội đồng Sửa chữa Nhà ở Quốc gia của NAHB và là một nhà thầu tại Homewood, Alabama, cho biết tâm lý các nhà thầu vẫn tương đối ổn định trong quý III. Tuy nhiên, sự bất ổn kinh tế đang khiến một số khách hàng tiềm năng do dự trước khi đưa ra quyết định triển khai dự án.

Đây là vấn đề đáng chú ý bởi ngành cải tạo nhà ở phụ thuộc nhiều vào quyết định chi tiêu tự nguyện của các hộ gia đình. Khi triển vọng kinh tế thiếu chắc chắn, những dự án không thực sự cấp thiết thường bị trì hoãn trước tiên.

Houzz ghi nhận tín hiệu lạc quan hơn từ các chuyên gia xây dựng

Trái ngược với triển vọng thận trọng từ các chỉ số của Đại học Harvard và NAHB, một báo cáo tháng 10 của Houzz lại cho thấy tâm lý kinh doanh trong lĩnh vực xây dựng và cải tạo nhà ở có dấu hiệu cải thiện.

Theo Marine Sargsyan, trưởng bộ phận nghiên cứu kinh tế tại Houzz, các chuyên gia xây dựng đang kết thúc năm 2026 với tâm lý lạc quan hơn. Kỳ vọng kinh doanh đã đạt mức cao nhất kể từ đầu năm 2022, sau một giai đoạn dài hoạt động tương đối chậm chạp.

Tuy nhiên, mức độ lạc quan giữa các nhóm doanh nghiệp không hoàn toàn giống nhau.

Các công ty hoạt động trong lĩnh vực thiết kế vẫn thể hiện thái độ thận trọng hơn, mặc dù triển vọng nhìn chung vẫn tích cực.

Một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp phải cân nhắc là chi phí nhiên liệu. Đây là khoản chi có thể tác động đến nhiều hoạt động, từ vận chuyển vật liệu đến di chuyển nhân công và vận hành thiết bị tại công trường.

Theo Houzz, một số doanh nghiệp lựa chọn chuyển phần chi phí tăng thêm sang khách hàng thông qua việc điều chỉnh giá dịch vụ hoặc bổ sung phụ phí. Trong khi đó, những doanh nghiệp khác buộc phải tự hấp thụ chi phí để duy trì khả năng cạnh tranh, qua đó làm giảm biên lợi nhuận.

Sự khác biệt giữa các báo cáo cho thấy thị trường cải tạo nhà ở Mỹ không hoàn toàn rơi vào trạng thái suy giảm đồng đều. Một số doanh nghiệp vẫn nhìn thấy cơ hội tăng trưởng, nhưng triển vọng chung còn phụ thuộc vào khả năng kiểm soát chi phí và sự phục hồi của nhu cầu tiêu dùng.

Triển vọng thị trường sửa chữa nhà ở Mỹ đến năm 2027

Nhìn tổng thể, ngành sửa chữa và cải tạo nhà ở Mỹ đang đứng trước một giai đoạn tăng trưởng chậm nhưng không đồng nghĩa nhu cầu sẽ biến mất.

Dự báo chi tiêu duy trì quanh mức 525 tỷ USD cho thấy thị trường vẫn có quy mô rất lớn. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng thấp phản ánh việc người tiêu dùng đang cân nhắc kỹ hơn trước khi thực hiện những dự án có giá trị cao.

Trong thời gian tới, một số yếu tố có thể quyết định triển vọng của ngành gồm:

Thứ nhất, lãi suất vay thế chấp. Nếu chi phí vay mua nhà tiếp tục duy trì ở mức cao, hoạt động giao dịch bất động sản có thể khó phục hồi nhanh. Điều này sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu cải tạo gắn với quá trình chuyển nhà.

Thứ hai, giá vật liệu xây dựng. Chi phí vật liệu ổn định hơn sẽ giúp nhà thầu kiểm soát ngân sách, đồng thời tạo điều kiện để khách hàng đưa ra quyết định cải tạo.

Thứ ba, thu nhập và niềm tin của người tiêu dùng. Khi các hộ gia đình cảm thấy an toàn hơn về tài chính, khả năng chi tiêu cho những dự án nâng cấp nhà ở có thể cải thiện.

Thứ tư, nguồn cung lao động. Khả năng tuyển dụng nhân công có tay nghề sẽ ảnh hưởng đến tiến độ thi công, năng lực nhận dự án và lợi nhuận của doanh nghiệp.

Thứ năm, tình hình giao dịch bất động sản. Một thị trường nhà ở sôi động hơn có thể tạo thêm nhu cầu sửa chữa, nâng cấp và hoàn thiện nhà trước hoặc sau khi chuyển nhượng.

Đối với các nhà thầu, giai đoạn hiện nay đòi hỏi chiến lược kinh doanh linh hoạt hơn. Thay vì chỉ phụ thuộc vào các dự án cải tạo quy mô lớn, doanh nghiệp có thể cần chú trọng những dịch vụ sửa chữa thiết yếu, bảo trì định kỳ và nâng cấp từng phần.

Đối với thị trường bất động sản nói chung, diễn biến tại Mỹ cũng cho thấy mối liên hệ chặt chẽ giữa hoạt động mua bán nhà và hệ sinh thái dịch vụ phía sau. Khi thanh khoản bất động sản suy yếu, tác động không chỉ dừng lại ở môi giới hay chủ đầu tư mà còn lan sang nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu, doanh nghiệp thiết kế và các ngành dịch vụ liên quan.

Thị trường nhà ở Mỹ đang gửi đến ngành sửa chữa và cải tạo những tín hiệu không đồng nhất. Trong khi giao dịch bất động sản, khởi công xây dựng và giấy phép xây dựng tiếp tục cho thấy nhiều khó khăn, tâm lý của một bộ phận nhà thầu lại có dấu hiệu cải thiện.

Dù vậy, dự báo của Đại học Harvard cho thấy chi tiêu cải tạo nhà ở có thể chỉ tăng trưởng khoảng 1,5% trong quý III và duy trì quanh mức 525 tỷ USD đến quý III năm 2027.

Điều này phản ánh một thực tế: thị trường cải tạo nhà ở Mỹ vẫn có nền tảng nhu cầu lớn, nhưng khó đạt được tốc độ tăng trưởng mạnh khi lãi suất, giá nhà, chi phí vật liệu và sự bất ổn kinh tế tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định của người tiêu dùng.

Trong ngắn hạn, khả năng phục hồi của ngành sẽ phụ thuộc đáng kể vào diễn biến của thị trường nhà ở và sức mua của các hộ gia đình Mỹ.

Nguồn tham khảo: Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp thuộc Đại học Harvard (Harvard Joint Center for Housing Studies); Cục Thống kê Dân số Mỹ (U.S. Census Bureau); Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia Mỹ (NAHB); Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR); Houzz.

Câu hỏi về thị trường nhà ở Mỹ năm 2027

1. Chi tiêu cải tạo và sửa chữa nhà ở Mỹ dự kiến đạt mức nào trong năm 2027?

Theo dự báo của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp thuộc Đại học Harvard, chi tiêu hàng năm cho hoạt động sửa chữa và cải tạo nhà ở Mỹ dự kiến dao động quanh mức 525 tỷ USD đến quý III năm 2027.

2. Vì sao thị trường nhà ở Mỹ đóng băng lại ảnh hưởng đến ngành sửa chữa nhà cửa?

Khi giao dịch mua bán nhà giảm, nhu cầu sửa chữa và nâng cấp bất động sản phục vụ người mua mới cũng suy yếu. Đồng thời, lãi suất và giá nhà cao khiến nhiều hộ gia đình trì hoãn quyết định chuyển nhà hoặc cải tạo.

3. Tốc độ tăng trưởng chi tiêu cải tạo nhà ở Mỹ được dự báo là bao nhiêu?

Chỉ số LIRA mới nhất dự báo tốc độ tăng trưởng chi tiêu sửa chữa và cải tạo nhà ở đạt khoảng 1,5% so với cùng kỳ vào quý III.

4. Những khó khăn lớn nhất của các nhà thầu sửa chữa nhà ở Mỹ là gì?

Các vấn đề chính bao gồm giá vật liệu xây dựng cao, thiếu nhân công có tay nghề, chi phí nhiên liệu tăng và khách hàng trì hoãn các dự án do lo ngại bất ổn kinh tế.

5. Báo cáo của Houzz có đưa ra triển vọng tích cực cho ngành cải tạo nhà ở không?

Có. Houzz ghi nhận tâm lý của các chuyên gia xây dựng cải thiện, với kỳ vọng kinh doanh đạt mức cao nhất kể từ đầu năm 2022. Tuy nhiên, các doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với áp lực chi phí nhiên liệu và biên lợi nhuận.

6. Thị trường bất động sản Mỹ phục hồi có giúp ngành cải tạo nhà ở tăng trưởng không?

Có thể. Khi giao dịch nhà ở tăng trở lại, nhu cầu sửa chữa, nâng cấp và hoàn thiện bất động sản thường có cơ hội cải thiện. Tuy nhiên, mức độ phục hồi còn phụ thuộc vào lãi suất, thu nhập hộ gia đình và chi phí xây dựng.