Quốc hội đề xuất siết tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai, làm rõ cơ chế giữ lại 5% giá trị hợp đồng

Thị trường bất động sản có thể đứng trước những thay đổi quan trọng về cơ chế thu tiền đặt cọc, chuyển nhượng hợp đồng và quản lý khoản thanh toán còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Tại phiên thảo luận ngày 30/10 về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị xây dựng các quy định chặt chẽ hơn, bảo đảm tiền của người mua được quản lý đúng mục đích, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và phát sinh tranh chấp.

Hai vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm là giới hạn tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai ở mức không quá 5% giá trị hợp đồng theo dự thảo và cơ chế quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại cho đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận. Bên cạnh đó, đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng mở ra cuộc thảo luận về việc kiểm soát hoạt động mua đi bán lại hợp đồng và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có nhu cầu thực.

Đề xuất kiểm soát tiền đặt cọc mua nhà theo đúng bản chất giao dịch

Ngày 30/10, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Trong đó, việc kiểm soát tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai được xem là một nội dung quan trọng, bởi các khoản thu trước khi bàn giao nhà có thể tạo ra rủi ro tài chính đáng kể nếu dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý.

Theo nội dung dự thảo được thảo luận, tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai được giới hạn ở mức không quá 5% giá trị hợp đồng và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Tuy nhiên, trên thực tế, khoản tiền khách hàng nộp cho đơn vị phân phối hoặc chủ đầu tư có thể được gọi bằng nhiều tên khác nhau như tiền giữ chỗ, phí đăng ký nguyện vọng, phí ưu tiên hoặc khoản tiền bảo đảm quyền mua. Nếu pháp luật chỉ căn cứ vào tên gọi trên giấy tờ mà không xem xét mục đích thực tế của giao dịch, các bên có thể sử dụng những thỏa thuận này để né tránh quy định về điều kiện huy động tiền từ khách hàng.

Đại biểu Dương Khắc Mai, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Lâm Đồng, cho rằng cần xác định bản chất của khoản thu để áp dụng biện pháp quản lý phù hợp. Nếu khoản tiền thực chất nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc được sử dụng như khoản ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh, thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, bất kể khoản tiền đó được gọi là gì.

Đồng quan điểm, đại biểu Lương Thị Hoa, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa, đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất giao dịch. Những thỏa thuận mang tên giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc phí ưu tiên không nên trở thành công cụ để thu tiền của khách hàng trước thời điểm pháp luật cho phép.

Trong khi đó, đại biểu Trần Anh Tuấn, Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM, đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, bao gồm cả trường hợp thu tiền thông qua đơn vị trung gian. Việc hoàn trả tiền hoặc bồi thường thiệt hại cần được xác định dựa trên nội dung giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.

Những đề xuất này hướng đến việc hạn chế rủi ro cho người mua ngay từ giai đoạn đầu của giao dịch. Đối với khách hàng, việc chuyển tiền theo một thỏa thuận giữ chỗ không đồng nghĩa với việc dự án đã đủ điều kiện bán hoặc quyền lợi của người mua đã được bảo đảm đầy đủ.

Đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của đại biểu Lê Thanh Hoàn, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Thanh Hóa.

Theo đại biểu, khi căn nhà chưa tồn tại đầy đủ trên thực địa, chưa được nghiệm thu và bàn giao, việc cho phép chuyển nhượng hợp đồng có thể tạo ra cơ chế giao dịch quyền tài chính gắn với một tài sản chưa hoàn thiện. Khi đó, các bên có thể mua bán lời hứa về tài sản thay vì giao dịch một bất động sản đã hình thành và có thể kiểm chứng trực tiếp.

Đại biểu cho rằng cơ chế này có thể tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Nhà đầu tư ban đầu chỉ cần bỏ ra khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán một phần giá trị để giữ quyền mua. Khi giá thị trường tăng, họ chuyển nhượng hợp đồng cho người tiếp theo nhằm hưởng phần chênh lệch.

Nếu hợp đồng tiếp tục được chuyển qua nhiều tầng nấc, mỗi lần giao dịch có thể phát sinh thêm khoản chênh lệch giá và chi phí môi giới. Giá bán cuối cùng vì vậy có nguy cơ tăng cao so với giá ban đầu của chủ đầu tư, trong khi căn nhà chưa chắc đã được hoàn thiện hoặc bàn giao.

Hệ quả được đại biểu cảnh báo là người mua nhà để ở có thể gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính. Trong khi đó, dòng tiền trên thị trường có thể chuyển hướng sang các hoạt động mua đi bán lại nhằm kiếm lời trong thời gian ngắn, thay vì phục vụ nhu cầu sở hữu và sử dụng nhà ở.

Dù vậy, đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mới là ý kiến được nêu trong quá trình thảo luận. Việc có áp dụng lệnh cấm hay lựa chọn một cơ chế kiểm soát khác còn phụ thuộc vào nội dung cuối cùng của luật sau quá trình tiếp thu, giải trình và hoàn thiện.

Đề xuất bổ sung quy định chống thao túng thị trường bất động sản

Cùng với việc kiểm soát đặt cọc và chuyển nhượng hợp đồng, đại biểu Trịnh Xuân An, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Đồng Nai, đề nghị bổ sung khái niệm và quy định điều cấm đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản.

Theo ý kiến được nêu tại phiên thảo luận, hành vi thao túng thị trường có thể được xem xét thông qua các tiêu chí định tính và định lượng. Mức độ nguy hiểm của hành vi này cần được đánh giá nghiêm túc, tương tự cách pháp luật đã xây dựng cơ chế xử lý đối với hành vi thao túng trên thị trường chứng khoán.

Đối với thị trường bất động sản, những thông tin sai lệch về dự án, tình trạng pháp lý, giá bán hoặc tiến độ triển khai có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của người mua. Nếu kết hợp với hoạt động mua bán hợp đồng qua nhiều tầng nấc, các hành vi làm sai lệch thông tin thị trường có thể khiến người mua đánh giá không chính xác giá trị thực của tài sản.

Việc nghiên cứu quy định chống thao túng, do đó, không chỉ nhằm nâng cao tính minh bạch mà còn hướng đến việc xây dựng môi trường giao dịch lành mạnh hơn, giảm thiểu nguy cơ người mua bị cuốn vào các đợt tăng giá thiếu cơ sở.

Khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại: Cần bảo vệ người mua nhưng không làm tắc nghẽn dòng tiền doanh nghiệp

Bên cạnh tiền đặt cọc, cơ chế quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận cũng nhận được nhiều ý kiến đóng góp.

Việc giữ lại một phần tiền thanh toán có ý nghĩa bảo đảm chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ liên quan đến hoàn thiện hồ sơ pháp lý và hỗ trợ người mua được cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, nếu khoản tiền này bị phong tỏa trong thời gian dài, đặc biệt khi việc cấp giấy chứng nhận chậm do nguyên nhân khách quan, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn về dòng tiền.

Đại biểu Tô Ái Vang, Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Cần Thơ, cho rằng việc quản lý khoản tiền tại tài khoản phong tỏa có thể giúp bảo vệ quyền lợi của người mua. Tuy nhiên, với những trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước, chẳng hạn chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, cần nghiên cứu giải pháp linh hoạt hơn.

Một phương án được đại biểu đề xuất là cho phép chủ đầu tư thay thế khoản tiền 5% đang bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Theo đề xuất này, doanh nghiệp có thể giải phóng một phần dòng tiền phục vụ hoạt động kinh doanh, trong khi quyền lợi của người mua vẫn được bảo đảm bằng cam kết bảo lãnh.

Tuy nhiên, để phương án này có thể triển khai hiệu quả, pháp luật cần xác định rõ điều kiện phát hành bảo lãnh, phạm vi trách nhiệm của ngân hàng, thời hạn bảo lãnh và trường hợp người mua được yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Đây là những nội dung quan trọng để tránh việc thay đổi hình thức bảo đảm nhưng làm suy giảm khả năng thu hồi tiền của khách hàng khi phát sinh tranh chấp.

Ở góc độ quản lý khoản tiền, đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị quy định cụ thể tài khoản phong tỏa do chủ thể nào kiểm soát, căn cứ và chứng từ nào được sử dụng để giải tỏa, cách xử lý khoản lãi phát sinh và phương án bảo vệ người mua nếu chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Theo ý kiến của đại biểu, khoản tiền giữ lại chỉ thực sự có tác dụng bảo vệ khách hàng khi được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ liên quan đến cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục theo quy định.

Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và giải quyết tranh chấp cần được quy định trong luật. Các nội dung mang tính quy trình như chứng từ, trình tự thực hiện và thời hạn xử lý có thể được hướng dẫn cụ thể ở văn bản dưới luật.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng giải trình về tiền đặt cọc và nghĩa vụ của chủ đầu tư

Giải trình tại phiên thảo luận, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết dự thảo đã quy định điều kiện nhận tiền đặt cọc, đồng thời cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự.

Theo Bộ trưởng, trước khi được phép nhận đặt cọc, dự án phải trải qua nhiều trình tự và thủ tục pháp lý. Nhà đầu tư cần thực hiện đầy đủ các yêu cầu theo quy định để dự án đạt đến giai đoạn đủ điều kiện nhận đặt cọc.

Đối với khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, Bộ trưởng nhấn mạnh trách nhiệm của chủ đầu tư trong suốt quá trình triển khai dự án. Những nghĩa vụ liên quan đến tiền sử dụng đất, hoạt động xây dựng, nghiệm thu và bàn giao công trình đều cần được thực hiện đầy đủ.

Sau khi công trình hoàn thành và được bàn giao, chủ đầu tư cần sớm hoàn tất các thủ tục liên quan để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại theo cơ chế được pháp luật quy định.

Trước những lo ngại về dự án ma, dự án giả và thông tin bất động sản gây ảnh hưởng đến khách hàng, Bộ trưởng cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện các điều kiện giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai. Mục tiêu là giúp người dân và doanh nghiệp hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình, đồng thời hạn chế những cách thức huy động tiền không phù hợp với quy định.

Quốc hội yêu cầu rà soát đồng bộ các quy định về kinh doanh bất động sản

Kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị tiếp tục rà soát dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), bảo đảm tính đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tránh chồng chéo hoặc mâu thuẫn giữa các quy định.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Phó Chủ tịch Quốc hội yêu cầu rà soát cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán; làm rõ việc quản lý, thanh toán khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại, thời điểm phát hành bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của các bên liên quan.

Định hướng xuyên suốt là kiểm soát rủi ro, bảo đảm chủ đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua nhà ở.

Sau phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội sẽ phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tổng hợp ý kiến tại tổ, hội trường và ý kiến bằng văn bản, gửi Chính phủ tiếp thu, giải trình và hoàn thiện dự thảo. Dự án luật sẽ được báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua vào cuối kỳ họp.

Cần lưu ý rằng các nội dung về kiểm soát tiền đặt cọc, cấm chuyển nhượng hợp đồng và thay thế tiền phong tỏa bằng bảo lãnh ngân hàng nêu trên là những vấn đề đang được thảo luận hoặc đề xuất trong quá trình hoàn thiện dự thảo. Người mua và nhà đầu tư cần theo dõi văn bản pháp luật chính thức được ban hành để xác định quy định có hiệu lực áp dụng.

Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang hướng đến tăng cường kiểm soát dòng tiền từ người mua, làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và hạn chế rủi ro phát sinh từ hoạt động đầu cơ hợp đồng. Nếu các nguyên tắc về đặt cọc, bảo lãnh ngân hàng và quản lý khoản 5% được quy định rõ ràng, thị trường có thể tiến tới môi trường giao dịch minh bạch hơn, trong đó quyền lợi của người mua nhà được bảo vệ tốt hơn và doanh nghiệp có cơ sở pháp lý rõ ràng để thực hiện nghĩa vụ.

Người mua nhà cần lưu ý gì trước khi đặt cọc?

Trong thời gian chờ các quy định được hoàn thiện, người mua nhà ở hình thành trong tương lai nên chủ động kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, thông tin về chủ đầu tư và nội dung thỏa thuận trước khi chuyển tiền.

Không nên chỉ dựa vào tên gọi như giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc phí ưu tiên để đánh giá mức độ an toàn của giao dịch. Điều quan trọng là xác định rõ khoản tiền được thu nhằm mục đích gì, bên nhận tiền là ai, điều kiện hoàn trả trong trường hợp giao dịch không thực hiện được và trách nhiệm của các bên khi có vi phạm.

Đối với hợp đồng mua bán, người mua cần đọc kỹ tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, nghĩa vụ hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận, điều kiện xử lý khoản tiền còn lại và các điều khoản giải quyết tranh chấp. Nếu có bảo lãnh ngân hàng hoặc cơ chế tài khoản phong tỏa, cần kiểm tra tài liệu chứng minh và phạm vi bảo vệ thực tế.

Về phía nhà đầu tư, việc đánh giá dự án nên tập trung vào tính pháp lý, năng lực tài chính của chủ đầu tư, tiến độ triển khai và nhu cầu thực của thị trường. Chiến lược mua bán dựa chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá hoặc chuyển nhượng hợp đồng có thể phát sinh rủi ro nếu điều kiện giao dịch thay đổi hoặc thanh khoản suy giảm.

Câu hỏi thường gặp về tiền đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai

1. Tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai được đề xuất giới hạn ở mức bao nhiêu?

Theo nội dung dự thảo được thảo luận tại Quốc hội, tiền đặt cọc được giới hạn không quá 5% giá trị hợp đồng và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cần đối chiếu quy định chính thức có hiệu lực tại thời điểm giao dịch.

2. Chủ đầu tư có được thu tiền dưới tên gọi giữ chỗ hoặc phí ưu tiên không?

Tên gọi không phải yếu tố duy nhất quyết định bản chất pháp lý của khoản thu. Các đại biểu đề nghị kiểm soát theo mục đích thực tế của giao dịch, đặc biệt khi khoản tiền được sử dụng để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh.

3. Vì sao cần quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại?

Khoản tiền này được đặt ra nhằm bảo đảm trách nhiệm của chủ đầu tư liên quan đến việc hoàn thiện nghĩa vụ và thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua. Cơ chế quản lý cần xác định rõ điều kiện giữ tiền, giải tỏa, hoàn trả và xử lý khi xảy ra tranh chấp.

4. Có thể thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng bảo lãnh ngân hàng không?

Đây là phương án được đại biểu Tô Ái Vang đề xuất để xử lý trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan. Việc có được áp dụng hay không còn phụ thuộc vào quy định chính thức được cơ quan có thẩm quyền thông qua.

5. Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã có hiệu lực chưa?

Chưa thể kết luận đề xuất này đã trở thành quy định có hiệu lực chỉ từ nội dung phiên thảo luận. Đây là ý kiến của đại biểu trong quá trình góp ý dự thảo luật; người mua cần theo dõi văn bản được ban hành chính thức.

6. Người mua cần làm gì để hạn chế rủi ro khi đặt cọc mua căn hộ chưa bàn giao?

Người mua nên kiểm tra pháp lý dự án, điều kiện kinh doanh, tư cách bên nhận tiền, điều khoản hoàn trả, tiến độ thanh toán và nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận. Các khoản tiền chuyển giao cần có chứng từ rõ ràng, nội dung thỏa thuận cụ thể và căn cứ pháp lý phù hợp.