Thanh tra TP.HCM kết luận dự án Bắc Vũng Tàu: Hơn 15 năm “nằm trên giấy”, vướng giải phóng mặt bằng và quy hoạch

Toàn cảnh kết luận thanh tra dự án Bắc Vũng Tàu

Mới đây, Thanh tra TP.HCM đã ban hành Kết luận thanh tra số 02/KL-TTTP-P5 liên quan đến việc thực hiện thủ tục đầu tư và triển khai dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu.

Dự án hiện thuộc địa bàn phường Phước Thắng, Thành phố Hồ Chí Minh (sau sáp nhập), do DIC Corp làm chủ đầu tư với quy mô hơn 90,53 ha, dự kiến phục vụ khoảng 18.000 cư dân.

Theo quy hoạch, đây là khu đô thị hiện đại với đầy đủ hạ tầng kỹ thuật – xã hội, bao gồm nhà ở, công trình công cộng và khu thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, sau hơn 15 năm kể từ khi được chấp thuận chủ trương, dự án vẫn chưa thể triển khai xây dựng thực tế.

Quá trình triển khai kéo dài hơn một thập kỷ

Thanh tra cho biết dự án được nghiên cứu từ năm 2001, khi DIC Corp (tiền thân là Công ty Đầu tư Xây dựng và Dịch vụ Du lịch) xin thỏa thuận địa điểm.

Đến năm 2008, UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) đã chấp thuận chủ trương nghiên cứu dự án với tên gọi ban đầu là Khu đô thị mới Cửa Lấp, quy mô khoảng 94 ha.

Các mốc quan trọng tiếp theo gồm:

• 2009: Chính thức phê duyệt DIC Corp làm chủ đầu tư
• 2012: Phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500
• 2017: Phê duyệt đầu tư hạ tầng kỹ thuật (tổng vốn ~4.029 tỷ đồng)
• 2020: Điều chỉnh tiến độ thành 3 giai đoạn do chậm giải phóng mặt bằng

Dù đã hoàn thiện nhiều thủ tục pháp lý quan trọng, dự án vẫn chưa thể khởi công bất kỳ hạng mục nào.

Những tồn tại về quy hoạch và nhà ở xã hội

Một trong những vấn đề nổi bật được chỉ ra là quy hoạch chưa hoàn thiện.

Theo kiểm tra của Kiểm toán Nhà nước Việt Nam và Thanh tra Bộ Xây dựng, dự án chưa đảm bảo tỷ lệ nhà ở xã hội theo quy định (thiếu khoảng 2%, tương đương 0,78 ha).

Ngoài ra, quy hoạch chi tiết 1/500 chưa được điều chỉnh tổng thể do vướng mắc ở quy hoạch phân khu 1/2000, khiến toàn bộ dự án bị “treo” trong thời gian dài.

Vướng mắc lớn nhất: Giải phóng mặt bằng và đất đai

Khu đất dự án có nguồn gốc phức tạp:

• 7,2 ha đất Nhà nước quản lý
• 83,3 ha đất của tổ chức và hộ gia đình

Dù dự án đã nằm trong kế hoạch thu hồi đất từ năm 2016 đến 2023, nhưng việc triển khai vẫn bị đình trệ.

DIC Corp nhiều lần đề nghị ban hành thông báo thu hồi đất giai đoạn 1 (khoảng 20 ha), nhưng chính quyền địa phương chưa thực hiện do vướng quy hoạch và thủ tục.

Trong khi đó, Sở Tài nguyên và Môi trường từng đề xuất thu hồi trước phần đất nông nghiệp (chiếm tới 99,7%), song đến nay vẫn chưa có kết quả rõ ràng.

Dự án “đủ giấy tờ” nhưng vẫn chưa thể triển khai

Thanh tra ghi nhận, các thủ tục liên quan đến:

• Môi trường
• Thiết kế cơ sở
• Phòng cháy chữa cháy
• Cấp nước, giao thông

đã được phê duyệt từ giai đoạn 2013–2014.

Tuy nhiên, nguyên nhân chính khiến dự án “đứng yên” là:

• Chậm giải phóng mặt bằng
• Vướng điều chỉnh quy hoạch
• Thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan

DIC Corp từng đề xuất gia hạn tiến độ đến năm 2032, nhưng vẫn chưa được chấp thuận.

Bối cảnh khu vực Phước Thắng: Nhiều vi phạm và dự án “treo”

Khu vực phường Phước Thắng – nơi dự án tọa lạc – cũng được đánh giá là điểm nóng về quản lý đất đai.

Trước đó, Thanh tra TP.HCM đã chỉ ra:

• 144 trường hợp vi phạm đất đai
• Nhiều dự án chậm triển khai kéo dài hàng chục năm
• Tình trạng quy hoạch “treo” phổ biến

Điều này cho thấy dự án Bắc Vũng Tàu không phải là trường hợp cá biệt, mà nằm trong bức tranh chung của khu vực sau sáp nhập.

Kế hoạch đầu tư và triển vọng của DIC Corp

Theo tài liệu Đại hội cổ đông năm 2026, DIC Corp dự kiến giải ngân khoảng 313,26 tỷ đồng cho dự án Bắc Vũng Tàu trong năm nay.

Đây là một phần trong tổng kế hoạch đầu tư hơn 4.371 tỷ đồng cho các dự án trọng điểm.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng đưa ra kế hoạch kinh doanh thận trọng:

• Doanh thu: 3.000 tỷ đồng (giảm 37%)
• Lợi nhuận trước thuế: 600 tỷ đồng (giảm 27,2%)

Chiến lược chính là tập trung tháo gỡ pháp lý tại các dự án lớn, trong đó có Bắc Vũng Tàu.

Cơ hội mới sau khi sáp nhập về TP.HCM

Việc khu vực Phước Thắng được sáp nhập vào Thành phố Hồ Chí Minh mở ra cơ hội tái cấu trúc quy hoạch và thúc đẩy tiến độ dự án.

Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về:

• Sự phối hợp giữa doanh nghiệp và chính quyền
• Minh bạch pháp lý
• Tối ưu quy hoạch đô thị

Kết luận thanh tra lần này được xem là cơ sở quan trọng để tháo gỡ các điểm nghẽn tồn tại suốt nhiều năm.

Dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu là minh chứng điển hình cho những vướng mắc kéo dài trong quản lý đất đai và quy hoạch đô thị tại Việt Nam. Dù đã hoàn thiện phần lớn thủ tục pháp lý, dự án vẫn “đứng bánh” do những nút thắt về mặt bằng và quy hoạch.

Trong bối cảnh mới khi thuộc TP.HCM quản lý, kỳ vọng về việc “hồi sinh” dự án đang tăng lên. Tuy nhiên, để biến kỳ vọng thành hiện thực, cần sự vào cuộc đồng bộ của cả chính quyền và doanh nghiệp nhằm sớm đưa dự án ra khỏi tình trạng “nằm trên giấy” suốt hơn một thập kỷ.

Câu hỏi về dự án Bắc Vũng Tàu