Chuyên gia chỉ rõ thời điểm nên mua nhà giữa chu kỳ điều chỉnh: Đừng chỉ chờ giá chạm đáy

Thị trường bất động sản đang xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh sau giai đoạn giá nhà tăng mạnh, khiến nhiều người mua cân nhắc thời điểm xuống tiền. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc cố gắng chờ thị trường chạm đáy có thể khiến người mua bỏ lỡ những sản phẩm phù hợp. Điều quan trọng hơn là xác định mức giá có tương xứng với giá trị tài sản, khả năng thương lượng đến đâu và nguồn tài chính có đủ để duy trì khoản vay dài hạn hay không.

Tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?”, các chuyên gia và đại diện cơ quan quản lý đã đưa ra nhiều góc nhìn về xu hướng giá nhà, áp lực lãi suất và cơ hội mua bất động sản trong giai đoạn thị trường điều chỉnh. Điểm chung trong các nhận định là rất khó xác định chính xác thời điểm giá chạm đáy, trong khi quyết định mua nhà cần dựa trên nhu cầu thực tế, chất lượng tài sản và năng lực tài chính của từng người.

So sánh áp lực trả nợ theo ví dụ của chuyên gia

Giả định: Khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm, thu nhập gia đình 40 triệu đồng/tháng.

Nhận xét: Khi lãi suất tăng từ 10% lên 15%/năm theo kịch bản minh họa, khoản trả nợ hằng tháng tăng khoảng 5,3 triệu đồng. Tỷ lệ trả nợ trên thu nhập gia đình tăng từ 36,3% lên 49,5%, khiến ngân sách dành cho sinh hoạt và các khoản chi phí phát sinh bị thu hẹp đáng kể.

Lưu ý: Số liệu minh họa theo kịch bản của nguồn, không phải dự báo lãi suất hoặc báo giá tín dụng. Khoản trả thực tế phụ thuộc phương pháp tính lãi, lịch trả nợ và điều kiện của tổ chức cho vay.

Giá bất động sản có thể tiếp tục giảm, nhưng khó xác định chính xác thời điểm tạo đáy

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing, thuộc One Mount Group, cho rằng diễn biến giá bất động sản trong thời gian tới phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là tình hình kinh tế vĩ mô và dòng vốn trên thị trường.

Theo ông, các đơn vị nghiên cứu thường xây dựng nhiều kịch bản khác nhau, từ kịch bản tiêu cực, kịch bản cơ sở đến kịch bản tích cực, dựa trên những điều kiện kinh tế tương ứng. Vì vậy, việc xác định thị trường đã tạo đáy hay chưa không thể chỉ dựa vào một vài đợt giảm giá hoặc những giao dịch riêng lẻ.

Một yếu tố có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường là dòng tiền. Khi người dân vẫn ưu tiên gửi tiết kiệm ngân hàng thay vì chuyển vốn sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản, sức mua có thể tiếp tục chịu áp lực. Thanh khoản suy yếu cũng khiến người bán khó duy trì mức giá kỳ vọng, đặc biệt trong trường hợp cần thu hồi vốn nhanh.

Ở thị trường thứ cấp, mức độ điều chỉnh còn phụ thuộc vào tình hình tài chính của người sở hữu bất động sản. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, chỉ có khoảng 20–30% vốn tự có ban đầu, có thể đối mặt với áp lực lớn khi chi phí vay tăng hoặc tài sản không thể bán đúng thời điểm mong muốn.

Trong trường hợp phải bán để trả nợ hoặc cắt lỗ, người bán có thể mất phần lớn, thậm chí toàn bộ vốn tự có ban đầu, tùy thuộc vào dư nợ, chi phí phát sinh và giá giao dịch thực tế.

Những trường hợp này có thể tạo áp lực giảm giá ở một số phân khúc và khu vực. Tuy nhiên, không thể suy luận rằng toàn bộ thị trường bất động sản sẽ giảm theo cùng một mức độ. Nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đất nền đầu cơ và các sản phẩm có giá trị cao có thể diễn biến khác nhau tùy theo cung cầu và khả năng tài chính của người mua.

Nhà đất thổ cư phía Đông Hà Nội vẫn có thể chịu áp lực điều chỉnh

Theo nhận định của ông Trần Quang Trung, phân khúc nhà đất thổ cư vẫn có khả năng tiếp tục điều chỉnh giá sau giai đoạn thị trường nóng lên trong năm 2024–2025.

Trong thời kỳ giá bất động sản tăng nhanh, một số nhà đầu tư lựa chọn mua đất bằng vốn vay, sau đó tiếp tục vay tiền xây dựng nhà để bán lại nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Mô hình này có thể mang lại lợi ích khi thanh khoản thuận lợi và giá bán tăng, nhưng cũng làm gia tăng rủi ro khi chi phí vốn cao hoặc nhu cầu mua suy yếu.

Tại khu vực phía Đông Hà Nội, gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, hoạt động đầu tư theo mô hình này từng xuất hiện trong giai đoạn giá tăng mạnh. Khi thị trường không còn thuận lợi như trước, những nhà đầu tư có tỷ lệ vay cao có thể phải điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn.

Tuy nhiên, giá giảm ở một số tài sản không đồng nghĩa toàn bộ khu vực đã bước vào chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Để đánh giá chính xác, người mua cần theo dõi thêm số lượng giao dịch thực tế, mức độ giảm giá của các sản phẩm tương đồng, thời gian rao bán và tình hình tài chính của người bán.

Đặc biệt, cần phân biệt giữa giá chào bán và giá giao dịch thành công. Một căn nhà được rao bán thấp hơn trước chưa chắc phản ánh đầy đủ mặt bằng giá thị trường nếu chưa có giao dịch thực tế để đối chiếu.

Đối với người mua để ở, đây có thể là giai đoạn thuận lợi hơn để khảo sát nhiều sản phẩm, so sánh giá và thương lượng với người bán. Nhưng để xác định một tài sản thực sự đáng mua, cần xem xét đồng thời vị trí, pháp lý, chất lượng công trình và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt lâu dài.

Người mua nhà không nên chờ bằng được thời điểm giá thấp nhất

Ở góc độ cơ quan quản lý, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, nhận định giá bất động sản đã duy trì ở mức cao trong thời gian dài, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân vẫn lớn.

Thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh giá, nhưng việc giá sẽ giảm đến mức nào và khi nào chạm đáy vẫn là những câu hỏi khó có câu trả lời chính xác.

Bà Hằng khuyến nghị người mua nhà để ở không nên chờ đợi quá lâu chỉ với kỳ vọng mua được bất động sản ở mức giá thấp nhất. Thay vào đó, cần đánh giá giá hiện tại có phù hợp với giá trị thực, diễn biến giá trong những năm trước và khả năng tài chính của bản thân hay không.

Bà đưa ra ví dụ một căn hộ chung cư diện tích 70 m² từng có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau nhiều năm tăng lên 7 tỷ đồng. Trong trường hợp này, người mua cần đánh giá liệu mức tăng giá có hợp lý so với diễn biến thị trường và giá trị thực của căn hộ hay không trước khi đưa ra quyết định.

Ví dụ trên cho thấy giá nhà cần được xem xét trong bối cảnh dài hạn, thay vì chỉ so sánh với mức giá cao nhất hoặc thấp nhất trong một khoảng thời gian ngắn.

Nếu mức giá hiện tại hợp lý, bất động sản đáp ứng nhu cầu thực tế và khoản vay nằm trong khả năng chi trả, người mua có thể cân nhắc giao dịch mà không nhất thiết phải chờ thị trường chạm đáy.

Ngược lại, với những người mua chỉ nhằm mục đích đầu tư, chưa có nhu cầu sử dụng tài sản và phải vay vốn lớn, việc tiếp tục quan sát thị trường có thể là lựa chọn thận trọng hơn.

Bà Hằng cũng cho biết các doanh nghiệp bất động sản đang phải đánh giá lại thị trường, cơ cấu sản phẩm và điều chỉnh giá bán để thu hút khách hàng, cải thiện thanh khoản. Điều này cho thấy áp lực thị trường đang buộc cả người bán lẫn chủ đầu tư phải xem xét lại kỳ vọng về giá và cách tiếp cận người mua.

Lãi suất vay mua nhà mới là yếu tố quyết định sức chịu đựng tài chính

Nếu giá nhà quyết định người mua đang trả mức giá cao hay thấp, thì lãi suất và khả năng trả nợ lại quyết định họ có thể duy trì quyền sở hữu tài sản trong dài hạn hay không.

PGS.TS Ngô Trí Long, chuyên gia kinh tế, đặc biệt lưu ý vấn đề này trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà còn ở mức cao.

Theo ông, tổng số tiền gốc và lãi phải trả hằng tháng nên nằm trong khoảng 30–35% thu nhập thực tế của gia đình. Với một hộ gia đình có thu nhập 40 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ phù hợp nên ở mức khoảng 12–14 triệu đồng.

Nếu tiền trả nợ vượt 40% thu nhập, áp lực tài chính có thể tăng đáng kể. Người vay sẽ có ít dư địa hơn để chi trả sinh hoạt, nuôi dạy con cái, chăm sóc sức khỏe và xử lý những khoản phát sinh bất ngờ.

Đây là lý do người mua không nên quyết định vay chỉ dựa trên số tiền ngân hàng đồng ý cho vay. Khả năng được cấp tín dụng không đồng nghĩa với việc khoản vay đó phù hợp với ngân sách gia đình.

Ví dụ: Khoản vay 1,5 tỷ đồng có thể tăng áp lực trả nợ ra sao?

Theo ví dụ được ông Ngô Trí Long đưa ra tại hội thảo, khoản vay 1,5 tỷ đồng trong thời hạn 20 năm có mức trả góp đều hằng tháng khoảng 14,5 triệu đồng nếu lãi suất ở mức 10%/năm. Khi lãi suất tăng lên 15%/năm, số tiền trả góp tương ứng có thể lên khoảng 19,8 triệu đồng/tháng.

Các con số này được hiểu theo giả định tính toán khoản trả góp đều trong từng kịch bản lãi suất cố định, không phải báo giá vay thực tế của một ngân hàng cụ thể. Số tiền phải trả theo hợp đồng thực tế còn phụ thuộc phương thức trả nợ, dư nợ giảm dần, thời gian ưu đãi và cách điều chỉnh lãi suất.

Với thu nhập 40 triệu đồng/tháng, khoản trả nợ 19,8 triệu đồng sẽ chiếm gần một nửa thu nhập. Đây là tỷ lệ cao hơn đáng kể so với ngưỡng 30–35% được chuyên gia khuyến nghị.

Điều đó cho thấy một bất động sản giảm giá chưa chắc đã trở thành lựa chọn an toàn nếu người mua phải sử dụng khoản vay lớn trong môi trường lãi suất cao.

Ngoài tiền trả ngân hàng, người sở hữu nhà còn cần dự trù các chi phí khác như phí quản lý, bảo trì, sửa chữa, thuế phí liên quan và chi phí sinh hoạt. Nếu bỏ qua những khoản này, kế hoạch tài chính có thể trở nên thiếu thực tế.

Nên có quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng trước khi xuống tiền

Bên cạnh tỷ lệ trả nợ, ông Ngô Trí Long lưu ý người mua nhà cần duy trì khoản dự phòng đủ trang trải chi phí sinh hoạt và trả nợ trong ít nhất 6 tháng. Tốt hơn, gia đình nên xây dựng quỹ dự phòng tương đương 9–12 tháng để có thêm khả năng ứng phó khi thu nhập suy giảm hoặc xuất hiện khoản chi ngoài dự kiến.

Quỹ dự phòng đặc biệt quan trọng đối với người làm việc trong những ngành nghề có thu nhập biến động, người kinh doanh tự do hoặc gia đình phụ thuộc phần lớn vào một nguồn thu.

Người vay cũng nên tự kiểm tra khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất tăng thêm 2–3 điểm phần trăm. Nếu ngân sách chỉ đủ trả góp trong thời gian hưởng lãi suất ưu đãi ban đầu, khoản vay có thể trở thành gánh nặng khi lãi suất điều chỉnh.

Ngoài ra, người mua cần phân biệt lãi suất huy động với lãi suất cho vay. Theo thông tin được chia sẻ tại hội thảo, lãi suất huy động được công bố ở khoảng 6–7%, trong khi lãi suất cho vay thực tế tại một số ngân hàng có thể ở mức 8–9%, thậm chí trên 9%, tùy trường hợp.

Đây là các mức lãi suất được nêu trong bối cảnh hội thảo, không phải bảng lãi suất cập nhật của toàn bộ hệ thống ngân hàng. Người mua nên yêu cầu ngân hàng cung cấp phương án trả nợ chi tiết, làm rõ thời gian ưu đãi, biên độ điều chỉnh và các điều kiện áp dụng trước khi ký hợp đồng.

Khi nào nên mua nhà giữa chu kỳ điều chỉnh?

Theo ông Trần Quang Trung, giai đoạn hiện tại có thể phù hợp để người dân xem xét tái cơ cấu danh mục bất động sản hoặc tìm kiếm nơi ở đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực tế.

Thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông và định hướng phát triển đô thị tại Hà Nội, TP.HCM cùng nhiều khu vực khác đã rõ ràng hơn ở một số địa bàn, tạo thêm cơ sở để người mua đánh giá triển vọng của từng tài sản.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh quyết định mua cần xuất phát từ mục tiêu cụ thể. Nếu phải vay vốn trong bối cảnh chưa có chính sách hỗ trợ lãi suất phù hợp chỉ để đầu tư kiếm lời, đây chưa phải thời điểm thích hợp để chấp nhận rủi ro lớn.

Ngược lại, với người mua để ở hoặc muốn nâng cấp nơi ở, thị trường hiện tại có thể tạo cơ hội so sánh giá, thương lượng với người bán và lựa chọn sản phẩm phù hợp hơn.

Người mua có thể đối chiếu giá chào bán hiện tại với mức giá cách đây 6 tháng, một năm hoặc hai năm. Đồng thời, cần đánh giá vị trí, pháp lý, quy hoạch, kết nối giao thông và khả năng đáp ứng nhu cầu sinh hoạt. Dù vậy, giá chào bán chỉ là căn cứ tham khảo, không đồng nghĩa với giá giao dịch thực tế.

5 dấu hiệu cho thấy người mua có thể cân nhắc xuống tiền

1. Có nhu cầu ở thực rõ ràng

Căn nhà đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, vị trí làm việc và kế hoạch ổn định cuộc sống trong nhiều năm, thay vì chỉ mua vì kỳ vọng giá sẽ tăng.

2. Giá mua tương xứng với giá trị tài sản

Đã so sánh nhiều bất động sản tương đồng và kiểm tra giá giao dịch thực tế nếu có dữ liệu đáng tin cậy.

3. Khoản trả nợ nằm trong ngưỡng an toàn

Tổng gốc và lãi hằng tháng không gây áp lực quá lớn lên thu nhập sau khi đã tính đến các chi phí sinh hoạt.

4. Có quỹ dự phòng và phương án lãi suất tăng

Gia đình vẫn có thể trả nợ nếu thu nhập giảm hoặc lãi suất điều chỉnh tăng, không phải phụ thuộc hoàn toàn vào việc bán tài sản.

5. Pháp lý và quy hoạch được kiểm tra

Đã xác minh quyền sở hữu, tình trạng thế chấp, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và các điều kiện giao dịch liên quan.

Đây không phải công thức bảo đảm mua được nhà ở mức giá thấp nhất. Tuy nhiên, các tiêu chí trên giúp người mua đánh giá cơ hội dựa trên khả năng sở hữu tài sản bền vững, thay vì cố dự đoán chính xác đáy thị trường.

Người mua đầu tư nên thận trọng hơn người mua để ở

Sự khác biệt giữa nhu cầu ở thực và mục tiêu đầu tư có ý nghĩa quan trọng khi thị trường điều chỉnh.

Với người mua để ở, giá trị căn nhà không chỉ nằm ở khả năng tăng giá mà còn ở công năng sử dụng, vị trí, sự ổn định cuộc sống và chi phí thuê nhà có thể tiết kiệm được. Nếu tìm được sản phẩm phù hợp với ngân sách và dự định gắn bó lâu dài, việc chờ thêm một khoảng thời gian để kỳ vọng giá giảm sâu hơn chưa chắc mang lại lợi ích lớn hơn.

Trong khi đó, nhà đầu tư cần đánh giá thêm lợi suất cho thuê, chi phí vốn, thời gian nắm giữ, tính thanh khoản và khả năng bán lại. Nếu lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù đắp lãi vay cùng các chi phí phát sinh, việc mua bất động sản bằng đòn bẩy cao có thể không phù hợp.

Đặc biệt, không nên sử dụng giả định rằng giá nhà sẽ tăng trở lại trong thời gian ngắn để biện minh cho một khoản vay vượt khả năng trả nợ. Nếu thị trường tiếp tục điều chỉnh hoặc giao dịch đình trệ, nhà đầu tư có thể phải giữ tài sản lâu hơn dự kiến và chịu chi phí vốn kéo dài.

Trong giai đoạn hiện nay, chiến lược thận trọng là ưu tiên bất động sản có pháp lý rõ ràng, giá mua có cơ sở so sánh và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế. Người mua cũng nên giữ lại một phần tiền mặt thay vì sử dụng toàn bộ vốn tự có cho khoản thanh toán ban đầu.

Cơ hội mua nhà nằm ở mức giá phù hợp và khả năng giữ tài sản lâu dài

Thị trường bất động sản trong giai đoạn điều chỉnh có thể tạo thêm cơ hội thương lượng, đặc biệt với những người mua có nhu cầu ở thực và chuẩn bị tài chính tốt. Tuy nhiên, không có dấu hiệu đơn lẻ nào đủ để khẳng định thị trường đã chạm đáy hoặc giá sẽ tiếp tục giảm trong một khoảng thời gian xác định.

Những phân tích tại hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” cho thấy quyết định xuống tiền cần kết hợp nhiều yếu tố: giá trị thực của bất động sản, tình hình kinh tế vĩ mô, dòng tiền, lãi suất và sức chịu đựng tài chính của người mua.

Với người mua để ở, thời điểm phù hợp là khi tìm được căn nhà đáp ứng nhu cầu, giá mua hợp lý và khoản vay nằm trong khả năng trả nợ dài hạn. Với nhà đầu tư, việc kiểm soát đòn bẩy, duy trì nguồn tiền dự phòng và không phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá là những nguyên tắc quan trọng.

Thay vì cố gắng dự đoán chính xác đáy thị trường, người mua nên tập trung vào câu hỏi thiết thực hơn: liệu mình có thể mua căn nhà này với mức giá hợp lý và duy trì quyền sở hữu mà không làm mất cân đối tài chính gia đình hay không?

Thông tin phục vụ mục đích tham khảo, không phải khuyến nghị đầu tư. Người mua cần tự đánh giá khả năng tài chính và kiểm tra hồ sơ pháp lý, quy hoạch được phê duyệt cùng thông tin từ cơ quan chức năng trước khi thực hiện giao dịch bất động sản.

Nguồn tham khảo: Nội dung hội thảo “Bất động sản sau cơn sốt – Giá sẽ đi về đâu?” theo thông tin được cung cấp; các nhận định của ông Trần Quang Trung, bà Hoàng Thu Hằng và PGS.TS Ngô Trí Long được trình bày theo nội dung nguồn. Các số liệu về lãi suất và khoản trả nợ là thông tin tham khảo theo những kịch bản được nêu, không thay thế báo giá tín dụng hoặc tư vấn tài chính cá nhân.

Câu hỏi thường gặp về thời điểm mua nhà khi thị trường điều chỉnh

1. Có nên chờ giá bất động sản chạm đáy mới mua nhà?

Không nhất thiết. Rất khó xác định chính xác thời điểm chạm đáy. Người mua để ở nên đánh giá mức giá hiện tại, nhu cầu sử dụng, khả năng thương lượng và sức chịu đựng tài chính thay vì chỉ chờ mức giá thấp nhất.

2. Nên dành bao nhiêu phần trăm thu nhập để trả nợ mua nhà?

Theo khuyến nghị được nêu tại hội thảo, tổng tiền gốc và lãi hằng tháng nên nằm trong khoảng 30–35% thu nhập thực tế của gia đình. Đây là ngưỡng tham khảo; tỷ lệ phù hợp còn phụ thuộc chi phí sinh hoạt, người phụ thuộc và tính ổn định của thu nhập.

3. Vay mua nhà có nên tính đến khả năng lãi suất tăng?

Có. Người mua nên yêu cầu ngân hàng tính toán phương án trả nợ khi lãi suất tăng thêm 2–3 điểm phần trăm. Nếu khoản trả nợ trong kịch bản này vượt khả năng chi trả, cần cân nhắc giảm số tiền vay hoặc lựa chọn bất động sản có giá thấp hơn.

4. Quỹ dự phòng trước khi mua nhà nên duy trì bao lâu?

Theo ý kiến chuyên gia trong nội dung nguồn, người mua nên có quỹ dự phòng ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ; mức 9–12 tháng sẽ tạo vùng đệm an toàn hơn.

5. Giá nhà giảm có đồng nghĩa chi phí mua nhà giảm tương ứng không?

Không hoàn toàn. Ngoài giá tài sản, người mua còn phải tính lãi vay, chi phí giao dịch, sửa chữa, quản lý và các nghĩa vụ tài chính khác. Nếu lãi suất cao hoặc khoản vay quá lớn, tổng chi phí sở hữu vẫn có thể gây áp lực.

6. Có nên mua bất động sản đầu tư khi thị trường đang điều chỉnh?

Chỉ nên cân nhắc sau khi đánh giá giá mua, dòng tiền, khả năng khai thác, thanh khoản và chi phí vay. Nếu phải sử dụng đòn bẩy lớn chỉ để kỳ vọng giá tăng trong tương lai, rủi ro tài chính có thể vượt quá lợi ích tiềm năng.