TP.HCM dự kiến thông qua quy hoạch tổng thể 2025–2050 vào cuối tháng 10: Định hình siêu đô thị đa cực

TP.HCM tăng tốc hoàn thiện quy hoạch tổng thể tầm nhìn 100 năm

TP.HCM đang hoàn thiện đồ án Quy hoạch tổng thể thời kỳ 2025–2050, tầm nhìn 100 năm, với mục tiêu tổ chức lại không gian phát triển trên quy mô gần 6.800 km² theo mô hình siêu đô thị đa cực. Đây được xem là định hướng quan trọng nhằm mở rộng các động lực tăng trưởng, kết nối hạ tầng và phân bố lại dân cư, việc làm, dịch vụ giữa các khu vực.

Theo thông tin cập nhật ngày 10/10/2026, kỳ họp thứ sáu, kỳ họp chuyên đề của HĐND TP.HCM dự kiến diễn ra ngày 29/10/2026. Quy hoạch tổng thể là một trong những nội dung quan trọng dự kiến được đưa ra xem xét, thông qua tại kỳ họp này.

Ông Trương Trung Kiên, Giám đốc Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM, cho biết quá trình lập và điều chỉnh quy hoạch được triển khai từ tháng 3/2026. Thành phố đang tiếp nhận ý kiến của các bộ, ngành để tiếp tục hoàn thiện hồ sơ, hướng tới trình HĐND vào cuối tháng 10 và triển khai các bước tiếp theo trong tháng 11.

Theo định hướng được công bố, TP.HCM đặt mục tiêu phê duyệt và công bố quy hoạch vào đầu tháng 11/2026, sớm hơn khoảng một tháng so với kế hoạch ban đầu. Tuy nhiên, mốc thời gian này vẫn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hồ sơ, công tác thẩm định và quyết định của cấp có thẩm quyền.

Sáng 12/10/2026, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Văn Được chủ trì cuộc họp Hội đồng thẩm định quy hoạch. Thành phố yêu cầu tiếp tục rà soát tính đồng bộ, cơ sở pháp lý và khả năng triển khai thực tế của đồ án trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.

Điểm đáng chú ý là quy hoạch không chỉ tập trung vào mở rộng không gian đô thị, mà còn hướng đến tổ chức lại các trung tâm kinh tế, kết nối hệ thống giao thông và đưa dịch vụ thiết yếu đến gần nơi người dân sinh sống. Nếu được hoàn thiện và triển khai hiệu quả, định hướng này có thể tác động đáng kể đến phát triển hạ tầng, thị trường nhà ở và cấu trúc bất động sản tại nhiều khu vực.

Đề xuất mô hình 5 cực tăng trưởng cho siêu đô thị TP.HCM

Trong phương án được trình tại hội nghị tham vấn ngày 11/9/2026, dự thảo quy hoạch đề xuất mô hình năm cực tăng trưởng, mỗi cực đảm nhận một nhóm chức năng kinh tế và đô thị riêng. Đây là phương án tham vấn, vì vậy nội dung, ranh giới và chức năng cụ thể vẫn có thể thay đổi trong quá trình hoàn thiện và phê duyệt.

Năm cực tăng trưởng trong phương án tham vấn tháng 9/2026

1. Cực lõi trung tâm quốc tế

Khu vực lõi được định hướng thực hiện các chức năng tài chính, quản trị và dịch vụ toàn cầu. Đây là nơi tập trung những hoạt động có giá trị gia tăng cao, dịch vụ chuyên nghiệp và các chức năng điều hành kinh tế.

Việc phát triển cực trung tâm quốc tế cần gắn với chất lượng hạ tầng, năng lực kết nối giao thông và khả năng cung cấp không gian làm việc, thương mại, dịch vụ. Bên cạnh đó, quá trình tái cấu trúc khu vực lõi cũng cần tính đến mật độ dân cư, áp lực giao thông và nhu cầu cải thiện không gian công cộng.

2. Cực đổi mới sáng tạo phía Đông

Phương án tham vấn xác định khu vực Thủ Đức – Dĩ An – Thuận An – Thủ Dầu Một, kết nối với sân bay Long Thành, là không gian phát triển khoa học công nghệ, giáo dục và kinh tế số.

Định hướng này đặt trọng tâm vào việc kết nối các trung tâm nghiên cứu, cơ sở đào tạo, doanh nghiệp công nghệ và mạng lưới giao thông liên vùng. Nếu được triển khai đồng bộ, khu vực phía Đông có thể tiếp tục thu hút nhu cầu về văn phòng, nhà ở, thương mại và dịch vụ hỗ trợ lực lượng lao động có trình độ chuyên môn.

Đối với thị trường bất động sản, khả năng hưởng lợi sẽ phụ thuộc vào vị trí cụ thể, chất lượng hạ tầng, tiến độ dự án và nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa trên tên gọi hoặc định hướng quy hoạch.

3. Cực đô thị – y tế – giáo dục phía Tây

Khu vực Vĩnh Lộc – Bình Lợi – Bình Chánh được đề xuất phát triển thành cực đô thị kết hợp các trung tâm nghiên cứu y tế và giáo dục. Đây là một trong những điểm đáng chú ý của phương án quy hoạch tham vấn.

Việc hình thành các trung tâm y tế, giáo dục và dịch vụ có thể tạo thêm việc làm, đồng thời thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, thương mại và tiện ích cộng đồng. Tuy nhiên, để khu vực thực sự trở thành một cực phát triển, quy hoạch cần đi cùng mạng lưới giao thông thuận tiện, hệ thống trường học, cơ sở y tế và không gian công cộng có khả năng đáp ứng quy mô dân số.

Nếu các chức năng đô thị được bố trí hợp lý, người dân có thể tiếp cận nhiều dịch vụ ngay tại khu vực sinh sống, giảm nhu cầu di chuyển thường xuyên về trung tâm.

4. Cực công nghiệp – logistics phía Bắc

Khu vực Bình Dương – Bến Cát – Bàu Bàng được định hướng khai thác nền tảng sản xuất và hệ thống khu công nghiệp hiện hữu, kết hợp phát triển logistics và các dịch vụ liên quan.

Đối với vùng công nghiệp, yêu cầu đặt ra không chỉ là mở rộng diện tích sản xuất mà còn phải cải thiện kết nối vận tải, tổ chức kho bãi, dịch vụ hậu cần và nhà ở cho người lao động. Nhu cầu về nhà ở công nhân, trường học, y tế và phương tiện đi lại cần được tính toán song song với kế hoạch phát triển công nghiệp.

Cách tiếp cận này có thể giúp liên kết chặt chẽ hơn giữa nơi làm việc và nơi ở, hạn chế tình trạng phát triển khu công nghiệp nhanh hơn tốc độ hoàn thiện hạ tầng xã hội.

5. Cực cảng biển – thương mại tự do – năng lượng phía Nam

Cực phía Nam được đề xuất trải dài từ Châu Đức, Phú Mỹ, Cái Mép đến Vũng Tàu và Cần Giờ, tập trung vào cảng biển, logistics, thương mại quốc tế, năng lượng và kinh tế biển.

Trong cấu trúc này, Cái Mép – Thị Vải – Cần Giờ được định hướng trở thành khu vực giao thương quốc tế, logistics và kinh tế biển. Hiệu quả phát triển sẽ phụ thuộc vào khả năng kết nối cảng với đường bộ, đường sắt, hệ thống kho vận và các trung tâm sản xuất, tiêu thụ hàng hóa.

Với bất động sản, các khu vực cảng biển và logistics có thể phát sinh nhu cầu về kho bãi, cơ sở dịch vụ, nhà ở lao động và các tiện ích hỗ trợ. Dù vậy, quy hoạch định hướng không đồng nghĩa mọi khu đất trong khu vực đều được phép chuyển đổi mục đích hoặc có thể phát triển dự án ngay lập tức.

Năm hệ liên kết chiến lược và các trung tâm vệ tinh

Để năm cực tăng trưởng không phát triển rời rạc, phương án tham vấn đề xuất năm hệ liên kết chiến lược gồm: Bắc – Nam; Đông – Tây; công nghiệp – sản xuất – logistics đa phương thức; hạ tầng đô thị đa tầng; và mạng lưới xanh – xanh dương.

Các hành lang liên kết này hướng đến việc kết nối khu dân cư, trung tâm việc làm, khu công nghiệp, cảng biển và các đầu mối giao thông. Thay vì phụ thuộc quá nhiều vào khu vực lõi, cấu trúc đô thị mới được kỳ vọng phân bố hoạt động kinh tế rộng hơn, qua đó giảm áp lực lên các tuyến đường và hạ tầng hiện hữu.

Dự thảo cũng đề cập năm trung tâm vệ tinh và 10 vùng quản trị phát triển. Mục tiêu là tổ chức không gian đô thị theo những khu vực có chức năng rõ ràng, đồng thời phân bổ dân cư, việc làm và dịch vụ phù hợp với điều kiện của từng địa bàn.

Với một đô thị có quy mô lớn, bài toán không chỉ là xác định nơi nào phát triển công nghiệp, thương mại hay nhà ở. Quy hoạch còn phải giải quyết cách người dân di chuyển giữa các khu vực, khả năng tiếp cận dịch vụ công và sự đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng xã hội.

Cần lưu ý rằng danh sách năm cực tăng trưởng cùng các cấu phần nêu trên thuộc phương án tham vấn tháng 9/2026. Các nội dung cụ thể chỉ có thể được xác định sau khi đồ án hoàn tất quy trình thẩm định và được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Đô thị 15 phút và thành phố đa tâm 30 phút

Một trong những định hướng được thảo luận tại hội nghị tham vấn ngày 11/9/2026 là kết hợp mô hình “đô thị 15 phút” với “thành phố đa tâm 30 phút”.

Theo nguyên tắc đô thị 15 phút, người dân được định hướng tiếp cận những dịch vụ thiết yếu như trường học, cửa hàng, cơ sở y tế, không gian công cộng và các tiện ích hằng ngày trong khoảng cách thuận tiện, ưu tiên đi bộ hoặc những phương thức di chuyển phù hợp.

Trong khi đó, mô hình thành phố đa tâm 30 phút hướng đến việc cải thiện kết nối giữa các cực phát triển, giúp người dân di chuyển đến nơi làm việc, học tập và sử dụng dịch vụ ở các trung tâm khác trong thời gian hợp lý.

Hai nguyên tắc này có mối liên hệ trực tiếp với tổ chức thị trường nhà ở. Khi nơi làm việc, trường học, y tế và thương mại được phân bố hợp lý, nhu cầu di chuyển xuyên đô thị có thể giảm. Người dân cũng có thêm lựa chọn về nơi ở thay vì tập trung quá nhiều quanh khu vực trung tâm truyền thống.

Tuy nhiên, mục tiêu rút ngắn thời gian di chuyển không thể chỉ đạt được bằng cách vẽ lại ranh giới quy hoạch. Thành phố cần đầu tư đồng bộ vào giao thông công cộng, đường đi bộ, phương tiện trung chuyển và mạng lưới đường kết nối giữa các khu dân cư.

Các chuyên gia cũng đề nghị khai thác hành lang sông Sài Gòn và sông Đồng Nai để mở rộng không gian mặt nước phục vụ cộng đồng. Nếu được nghiên cứu phù hợp với điều kiện tự nhiên, yêu cầu bảo vệ môi trường và quy định quản lý hành lang sông, những không gian này có thể đóng góp vào chất lượng sống và khả năng thích ứng của đô thị.

TOD trở thành công cụ quan trọng để phát triển đô thị gắn với metro

Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, thường gọi là TOD, là một trong những công cụ được chú trọng trong quá trình triển khai quy hoạch tổng thể. Mô hình này hướng đến việc bố trí nhà ở, văn phòng, thương mại, dịch vụ và tiện ích công cộng quanh các đầu mối giao thông công cộng, đặc biệt là nhà ga metro.

Theo nội dung được cung cấp, cơ chế về TOD đã được HĐND TP.HCM thông qua trong tháng 9/2026, cho phép khu vực TOD không phải thực hiện bước lập, thẩm định và phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa toàn bộ quy trình lập và phê duyệt quy hoạch được miễn trừ.

Đồ án vẫn phải thực hiện các bước lấy ý kiến, thẩm định, phê duyệt và công bố công khai theo quy định. Việc xác định phạm vi, chức năng sử dụng đất và các chỉ tiêu phát triển cần dựa trên điều kiện thực tế của từng khu vực.

Theo cơ chế được nêu, phạm vi nghiên cứu TOD có thể bao gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước. Ranh giới cụ thể phải được xác định phù hợp với hiện trạng, cấu trúc đô thị và điều kiện triển khai thực tế.

Đáng chú ý, các ô chức năng hỗn hợp, thương mại – dịch vụ và khu ở trong khu vực TOD có thể được tăng hệ số sử dụng đất gộp chung tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, với điều kiện bảo đảm khả năng đáp ứng của hạ tầng. Đây là nội dung có thể ảnh hưởng đến cách tổ chức không gian và mật độ phát triển tại một số khu vực quanh nhà ga.

Sau khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt, các định hướng này cần được cụ thể hóa bằng quy hoạch phân khu và quy hoạch khu vực TOD. Những hành lang và nhà ga dọc các tuyến metro dự kiến hoàn thành đến năm 2030 được đề xuất ưu tiên nghiên cứu.

Về nguyên tắc, tăng mật độ phát triển quanh nhà ga cần đi kèm năng lực vận tải, đường tiếp cận, trường học, cơ sở y tế, bãi đỗ xe và không gian công cộng. Nếu chỉ tăng mật độ xây dựng mà không nâng cấp hạ tầng, khu vực có thể đối mặt với áp lực giao thông, quá tải dịch vụ và suy giảm chất lượng sống.

Một kỳ vọng khác của mô hình TOD là khai thác phần giá trị gia tăng từ đất đai quanh các đầu mối giao thông để bổ sung nguồn lực đầu tư metro và hạ tầng xã hội. Tuy nhiên, việc tạo nguồn thu và phân bổ nguồn lực cần tuân thủ cơ chế pháp lý, quy trình tài chính và các quy định có liên quan.

Quy hoạch TOD phải tính đến người dân và khả năng chi trả nhà ở

Trong chương trình “Dân hỏi – Chính quyền trả lời” sáng 11/10/2026, đại diện Sở Quy hoạch – Kiến trúc TP.HCM cho biết TOD cần được nghiên cứu đồng bộ giữa tuyến metro, nhà ga, chức năng sử dụng đất và hệ thống tiện ích công cộng.

Đối với khu vực đã có dân cư sinh sống, định hướng được đặt ra là ưu tiên cải tạo, chỉnh trang đô thị và bổ sung những hạng mục hạ tầng còn thiếu. Với những nơi có quỹ đất phù hợp, cơ quan chức năng có thể nghiên cứu phát triển khu đô thị mới gắn với các đầu mối giao thông công cộng.

Một khu vực TOD có hiệu quả không chỉ cần nhà ở và nhà ga. Quy hoạch còn phải tính đến nơi làm việc, đường đi bộ, phương tiện trung chuyển, bãi giữ xe, trường học và cơ sở y tế. Những tiện ích này cần được bố trí dựa trên quy mô dân số dự kiến và nhu cầu thực tế của từng khu vực.

Khả năng tiếp cận của người cao tuổi, trẻ em và người khuyết tật cũng cần được xem xét ngay từ khâu thiết kế. Đối với các dự án có liên quan đến thu hồi đất, công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân là những nội dung cần được thực hiện theo đúng quy định.

Các chuyên gia đồng thời đề nghị bổ sung mục tiêu phát triển nhà ở phù hợp khả năng chi trả, nhà ở công nhân, dịch vụ chăm sóc dài hạn và y tế cộng đồng. Đây là những yếu tố có ý nghĩa trong bối cảnh đô thị mở rộng, lực lượng lao động phân bố giữa nhiều cực phát triển và nhu cầu chăm sóc dân số ngày càng đa dạng.

Chất lượng quy hoạch vì thế không nên chỉ được đánh giá qua quy mô diện tích, số lượng dự án hay mức đầu tư hạ tầng. Những tiêu chí gần gũi hơn với người dân gồm chi phí đi lại, khả năng tiếp cận nhà ở, thời gian đến trường học và cơ sở y tế, cũng như mức độ thuận tiện khi sử dụng không gian công cộng.

Quy hoạch mới có thể tác động thế nào đến thị trường bất động sản?

Đồ án quy hoạch tổng thể 2025–2050 có thể tạo ra những định hướng dài hạn cho thị trường bất động sản TP.HCM và các khu vực liên kết. Tuy nhiên, tác động sẽ không đồng đều giữa các địa bàn và không thể chỉ căn cứ vào việc một khu vực được đề xuất nằm trong cực tăng trưởng hoặc hành lang giao thông.

Thứ nhất, khu vực quanh các tuyến metro và đầu mối giao thông có thể được chú ý nhiều hơn. Nếu tuyến đường sắt đô thị được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và đi kèm các tiện ích thiết yếu, nhu cầu về nhà ở, văn phòng và thương mại có thể được hỗ trợ. Dù vậy, nhà đầu tư vẫn cần đánh giá khả năng tiếp cận thực tế, pháp lý dự án và mức giá của từng tài sản.

Thứ hai, các cực công nghiệp và logistics có thể thúc đẩy nhu cầu nhà ở phục vụ người lao động. Việc phát triển sản xuất cần gắn với nhà ở công nhân, dịch vụ y tế, giáo dục và giao thông. Đây là yếu tố quan trọng để hạn chế tình trạng khu công nghiệp mở rộng nhưng hạ tầng xã hội chưa theo kịp.

Thứ ba, những khu vực được định hướng phát triển đô thị, y tế và giáo dục có thể phát sinh nhu cầu dịch vụ mới. Tuy nhiên, tiềm năng khai thác phụ thuộc vào khả năng triển khai các chức năng được quy hoạch, nguồn cầu thực tế và tiến độ đầu tư công trình.

Thứ tư, thông tin quy hoạch cần được phân biệt với quyền phát triển dự án. Một định hướng trong dự thảo không tự động làm thay đổi mục đích sử dụng đất, quyền xây dựng hoặc tình trạng pháp lý của bất động sản. Người mua cần kiểm tra quy hoạch được phê duyệt, thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và hồ sơ pháp lý của tài sản cụ thể.

Trong giai đoạn quy hoạch còn được hoàn thiện, việc theo dõi thông tin chính thức có ý nghĩa hơn việc dựa vào những lời quảng bá về khả năng tăng giá. Những thay đổi về ranh giới, chức năng sử dụng đất, tiến độ hạ tầng và cơ chế triển khai có thể ảnh hưởng đáng kể đến đánh giá của thị trường.

Những vấn đề cần theo dõi trước khi quy hoạch được phê duyệt

Từ nay đến thời điểm dự kiến trình HĐND TP.HCM vào cuối tháng 10/2026, một số nội dung cần được theo dõi gồm kết quả thẩm định, phạm vi các cực tăng trưởng, cách tổ chức trung tâm vệ tinh, danh mục hành lang liên kết chiến lược và cơ chế triển khai TOD.

Bên cạnh đó, tính đồng bộ giữa quy hoạch sử dụng đất, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ quyết định đáng kể khả năng triển khai thực tế. Việc xác định rõ nguồn lực đầu tư, thứ tự ưu tiên và trách nhiệm của từng cơ quan cũng cần được xem xét để tránh tình trạng định hướng dài hạn không chuyển hóa thành các dự án cụ thể.

Với người dân, quy hoạch cần mang lại lợi ích thiết thực thông qua môi trường sống tốt hơn, giảm thời gian di chuyển, cải thiện khả năng tiếp cận dịch vụ và mở rộng lựa chọn nhà ở. Với doanh nghiệp và nhà đầu tư, quy hoạch là cơ sở tham khảo để đánh giá xu hướng phát triển dài hạn, nhưng không thay thế quá trình thẩm định dự án và kiểm tra pháp lý.

Mốc cuối tháng 10 và đầu tháng 11/2026 hiện là kế hoạch dự kiến theo thông tin được cung cấp. Chỉ sau khi các bước xem xét, thẩm định và phê duyệt hoàn tất, nội dung quy hoạch chính thức mới là căn cứ để xác định cụ thể các định hướng được chấp thuận.

Thông tin tham khảo: Nội dung được biên soạn dựa trên dữ liệu về quá trình hoàn thiện quy hoạch tổng thể TP.HCM và phương án tham vấn tháng 9/2026 do người dùng cung cấp. Các mốc thời gian, chỉ tiêu và cơ chế chính thức cần được đối chiếu với văn bản do cơ quan có thẩm quyền công bố.

Câu hỏi thường gặp về quy hoạch tổng thể TP.HCM

1. Khi nào HĐND TP.HCM dự kiến xem xét quy hoạch tổng thể 2025–2050?

Theo thông tin cập nhật ngày 10/10/2026, kỳ họp chuyên đề thứ sáu của HĐND TP.HCM dự kiến diễn ra ngày 29/10/2026. Quy hoạch tổng thể là một trong những nội dung dự kiến được xem xét tại kỳ họp. Thời gian và kết quả cuối cùng còn phụ thuộc quy trình hoàn thiện hồ sơ và quyết định của cấp có thẩm quyền.

2. Quy hoạch đề xuất bao nhiêu cực tăng trưởng?

Phương án tham vấn tháng 9/2026 đề xuất năm cực: lõi trung tâm quốc tế; đổi mới sáng tạo phía Đông; đô thị – y tế – giáo dục phía Tây; công nghiệp – logistics phía Bắc; và cảng biển – thương mại tự do – năng lượng phía Nam. Đây vẫn là nội dung của phương án tham vấn, chưa nên xem là ranh giới và chức năng cuối cùng đã được phê duyệt.

3. TOD là gì và vì sao quan trọng với TP.HCM?

TOD là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. Nhà ở, thương mại, dịch vụ và tiện ích được tổ chức quanh các đầu mối như nhà ga metro nhằm tăng khả năng tiếp cận giao thông công cộng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và sử dụng đất hiệu quả hơn.

4. Phạm vi TOD có thể rộng đến đâu?

Theo nội dung được cung cấp, khu vực nghiên cứu TOD có thể gồm nhà ga, depot và vùng phụ cận trong bán kính tối đa 1.000 m tính từ tâm quy ước. Ranh giới cụ thể phải căn cứ điều kiện thực tế và hồ sơ quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền xem xét.

5. Quy hoạch mới có khiến bất động sản quanh metro tăng giá không?

Không thể khẳng định giá bất động sản sẽ tăng chỉ vì một khu vực nằm trong định hướng TOD hoặc gần tuyến metro. Giá còn phụ thuộc vào tiến độ hạ tầng, khả năng kết nối, pháp lý, nguồn cung, nhu cầu thực và mặt bằng giá hiện tại. Người mua nên kiểm tra thông tin chính thức trước khi ra quyết định.

6. Người dân cần lưu ý gì khi khu vực mình sinh sống thuộc phạm vi quy hoạch?

Người dân nên theo dõi hồ sơ quy hoạch được công bố, kiểm tra chức năng sử dụng đất và các dự án hạ tầng liên quan. Nếu có phương án thu hồi đất hoặc chỉnh trang đô thị, cần tìm hiểu đầy đủ thông tin về thủ tục, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyền lợi hợp pháp theo quy định.