Gia Lai sắp đấu giá gần 100 ha đất Đak Đoa, dự án đô thị sinh thái hơn 11.281 tỷ đồng

Gần 100 ha đất tại xã Đak Đoa, tỉnh Gia Lai đang được chuẩn bị đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án Khu đô thị du lịch sinh thái và dịch vụ thuộc Khu phức hợp Đak Đoa. Dự án có quy mô 99,83 ha, tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 11.281 tỷ đồng, định hướng phát triển tổ hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế, vui chơi giải trí và không gian sinh thái.

Điểm đáng chú ý là khoảng 95% diện tích khu đất hiện có rừng thông hai lá và thông ba lá được trồng từ năm 1976. Vì vậy, bên cạnh bài toán đấu giá đất và phát triển đô thị, quá trình triển khai dự án còn liên quan đến việc xác minh nguồn gốc rừng, tài sản trên đất và thực hiện các thủ tục pháp lý về lâm nghiệp.

Theo phương án được phê duyệt, phiên đấu giá dự kiến bắt đầu từ quý IV/2026. Tuy nhiên, tại thời điểm hiện nay, giá khởi điểm và thời điểm tổ chức phiên đấu giá cụ thể vẫn chưa được công bố.

Gia Lai phê duyệt phương án đấu giá gần 100 ha đất Đak Đoa

Ngày 26/9, UBND tỉnh Gia Lai ban hành Quyết định 4081/QĐ-UBND, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái và dịch vụ thuộc Khu phức hợp Đak Đoa, xã Đak Đoa.

Đây là bước chuẩn bị quan trọng để lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Việc phê duyệt phương án đấu giá chưa đồng nghĩa dự án đã xác định được nhà đầu tư cuối cùng.

Theo phương án, khu đất có diện tích 99,83 ha. Dự án được định hướng hình thành một khu đô thị sinh thái với hệ thống nhà ở, thương mại – dịch vụ, giáo dục, y tế, không gian công cộng và các khu vui chơi giải trí.

Các sản phẩm dự kiến bao gồm biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, nhà ở liên kế, cùng với khách sạn, nhà hàng và trung tâm thương mại.

Thông tin công khai hiện chưa xác định số lượng cụ thể biệt thự hoặc nhà liên kế sẽ được xây dựng. Do đó, không thể lấy diện tích đất ở để suy ra chính xác số căn nhà của dự án.

Khu đô thị gần 100 ha được chia thành nhiều chức năng

Theo phương án đấu giá, trong tổng diện tích 99,83 ha, phần đất đơn vị ở chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 49,3 ha, tương đương 49,38% diện tích dự án.

Đây là quỹ đất dành cho các loại hình nhà ở của dự án, bao gồm biệt thự và nhà ở liên kế theo định hướng quy hoạch.

Bên cạnh đó, dự án bố trí khoảng 5,95 ha đất công cộng đơn vị ở. Khu vực này dự kiến dành cho các công trình phục vụ cư dân như trường mầm non, trường tiểu học, trường liên cấp, trạm y tế và nhà văn hóa.

Đất thương mại có diện tích khoảng 2,08 ha, trong đó khoảng 0,48 ha dành cho khách sạn và 1,6 ha dành cho trung tâm thương mại.

Ngoài ra, dự án còn có khoảng 14,38 ha đất cây xanh cảnh quan, 27,13 ha đất giao thông và 0,99 ha đất bãi đậu xe.

Cơ cấu sử dụng đất cho thấy dự án không chỉ hướng đến phát triển nhà ở mà còn được quy hoạch theo mô hình khu đô thị kết hợp du lịch, dịch vụ và các công trình hạ tầng xã hội.

Nhà ở cao tối đa 5 tầng, khách sạn tối đa 15 tầng

Phương án đấu giá cũng xác định một số chỉ tiêu kiến trúc cơ bản.

Theo đó, công trình nhà ở có chiều cao tối đa 5 tầng. Công trình khách sạn có thể cao tối đa 15 tầng, trong khi trung tâm thương mại có chiều cao tối đa 5 tầng.

Việc quy định chiều cao công trình giúp xác định sơ bộ khung phát triển không gian của khu đô thị.

Đáng chú ý, phương án không đưa ra số lượng cụ thể các căn biệt thự đơn lập, biệt thự song lập hay nhà ở liên kế. Vì vậy, các thông tin về tổng số sản phẩm nhà ở nếu xuất hiện trên thị trường cần được đối chiếu với hồ sơ quy hoạch và thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt ở các bước tiếp theo.

Đất ở được đấu giá với thời hạn sử dụng 50 năm

Theo phương án, đối với khoảng 49,3 ha đất nhà ở, Nhà nước dự kiến giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.

Thời hạn sử dụng đất của nhà đầu tư được xác định là 50 năm.

Đối với người nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thuộc loại đất được sử dụng ổn định lâu dài, quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật.

Trong khi đó, các khu đất dành cho trường học, khách sạn và trung tâm thương mại dự kiến được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, với thời hạn 50 năm.

Cách phân bổ này khiến nghĩa vụ tài chính và quyền sử dụng đất của từng nhóm đất trong dự án có sự khác nhau. Đây là yếu tố nhà đầu tư cần tính toán kỹ khi tham gia đấu giá.

95% khu đất hiện có rừng thông trồng từ năm 1976

Một trong những điểm đặc biệt của dự án Đak Đoa nằm ở hiện trạng khu đất.

Theo phương án được phê duyệt, khoảng 95% diện tích quy hoạch hiện có rừng thông hai lá và thông ba lá được trồng từ năm 1976. Tuy nhiên, mật độ che phủ không đồng đều trên toàn bộ diện tích.

Toàn bộ khu đất hiện do UBND xã Đak Đoa quản lý.

Điều này khiến vấn đề xử lý tài sản gắn liền với đất và thủ tục lâm nghiệp trở thành một nội dung quan trọng trong quá trình lựa chọn và triển khai dự án.

Nhà đầu tư tham gia dự án không chỉ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất mà còn phải cam kết thực hiện các nghĩa vụ đối với giá trị tài sản gắn liền với đất là rừng thông, giá trị trồng rừng thay thế và các khoản chi phí khác nếu phát sinh theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Các khoản này được xác định độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và những nghĩa vụ tài chính khác của dự án.

Nhà đầu tư phải xác minh nguồn gốc rừng

Trước khi triển khai dự án, nhà đầu tư phải phối hợp với chính quyền địa phương, cơ quan kiểm lâm và các đơn vị liên quan để xác minh nguồn gốc rừng, thời điểm trồng, nguồn vốn trồng rừng cũng như nguồn gốc sử dụng đất.

Sau khi hoàn tất việc xác minh, các thủ tục liên quan đến đất đai và lâm nghiệp sẽ được thực hiện theo quy định.

Điểm này đặc biệt quan trọng bởi 14,38 ha đất cây xanh cảnh quan trong quy hoạch không đồng nghĩa với việc toàn bộ diện tích rừng thông hiện hữu sẽ được giữ lại.

Ngược lại, việc xử lý rừng, tài sản trên đất và chuyển đổi mục đích sử dụng nếu có phải tuân thủ các quy định pháp luật và quyết định của cơ quan có thẩm quyền.

Trước đó, vấn đề bảo vệ rừng thông Đak Đoa cũng từng được địa phương đặt ra trong quá trình triển khai các hạng mục thuộc Khu phức hợp Đak Đoa. Tháng 10/2025, tỉnh yêu cầu tăng cường quản lý, chăm sóc rừng và ngăn chặn tình trạng khai thác, trộm cắp cây thông.

Do đó, phương án xử lý rừng thông hiện hữu sẽ là một trong những yếu tố được thị trường quan tâm khi dự án bước vào giai đoạn triển khai thực tế.

11.281 tỷ đồng không phải giá khởi điểm đấu giá

Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án được xác định ở mức 11.281,32 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa tổng vốn đầu tư dự án và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Khoản vốn 11.281,32 tỷ đồng bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở theo hồ sơ dự án, nhưng chưa bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và một số khoản chi phí khác.

Do đó, con số hơn 11.281 tỷ đồng không phải giá khởi điểm của khu đất và cũng không thể sử dụng trực tiếp để xác định mức giá mà nhà đầu tư phải trả khi tham gia đấu giá.

Theo phương án, cơ quan chuyên môn sẽ thực hiện các bước xác định giá khởi điểm. Sở Nông nghiệp và Môi trường được giao xác định giá khởi điểm để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Trong khi đó, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh sẽ thuê đơn vị tư vấn để xác định giá trị tài sản trên đất.

Đấu giá dự kiến từ quý IV/2026

Theo kế hoạch, phiên đấu giá quyền sử dụng đất dự kiến được tổ chức từ quý IV/2026.

Hình thức đấu giá được xác định là đấu giá trực tuyến, với phương thức trả giá lên.

Nhà đầu tư tham gia phải nộp tiền đặt trước tương đương 20% giá trị khu đất tính theo giá khởi điểm.

Bước giá được xác định bằng 2% giá khởi điểm.

Như vậy, giá khởi điểm sẽ là thông số đặc biệt quan trọng bởi nó không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền đặt trước mà còn tác động đến tổng nghĩa vụ tài chính và bài toán hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp tham gia.

Tại thời điểm hiện nay, giá khởi điểm cụ thể chưa được công bố. Đây cũng là một trong những thông tin được thị trường bất động sản địa phương quan tâm nhất trước khi phiên đấu giá được tổ chức.

Nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu tối thiểu 15%

Phương án đấu giá cũng đặt ra yêu cầu về năng lực tài chính đối với nhà đầu tư.

Theo đó, nhà đầu tư phải chứng minh vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư theo tiêu chí được xác định trong hồ sơ.

Cơ sở tính điều kiện này bao gồm vốn đầu tư thực hiện dự án và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính theo giá khởi điểm theo phương án.

Ngoài năng lực tài chính, nhà đầu tư còn phải chứng minh kinh nghiệm thực hiện ít nhất một dự án tương tự trong những lĩnh vực như bất động sản, khu đô thị, thương mại – dịch vụ hoặc khách sạn.

Điều kiện về kinh nghiệm và vốn chủ sở hữu nhằm sàng lọc năng lực của các doanh nghiệp tham gia đấu giá, đặc biệt đối với dự án có quy mô gần 100 ha và tổng vốn đầu tư dự kiến trên 11.000 tỷ đồng.

Dự án dự kiến hoàn thành trong 60 tháng

Sau khi được giao đất hoặc cho thuê đất, dự án dự kiến có thời gian thực hiện 60 tháng.

Trong 18 tháng đầu tiên, nhà đầu tư phải hoàn tất các thủ tục pháp lý về đầu tư, triển khai xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật và bàn giao quỹ đất để xây dựng nhà văn hóa.

Từ tháng thứ 19 đến tháng thứ 60, dự án tiếp tục triển khai các hạng mục nhà ở thương mại và công trình thương mại – dịch vụ.

Đối với nhà ở thương mại, nhà đầu tư phải hoàn thành phần xây thô và mặt tiền theo yêu cầu tiến độ.

Các công trình thương mại, dịch vụ cũng được triển khai trong giai đoạn này.

Như vậy, nếu tiến độ được thực hiện đúng kế hoạch, từ thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất đến khi hoàn thành dự án sẽ mất khoảng 5 năm.

Trúng đấu giá phải nộp tiền theo hai đợt

Sau khi trúng đấu giá, nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế.

Theo phương án, 50% số tiền phải nộp được thanh toán trong 30 ngày, còn 50% còn lại được thanh toán trong 90 ngày.

Nếu nhà đầu tư không hoàn thành nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn, kết quả trúng đấu giá có thể bị hủy theo phương án và khoản tiền đặt trước có thể không được hoàn lại.

Quy định này khiến năng lực huy động vốn và dòng tiền trở thành yếu tố quan trọng đối với doanh nghiệp muốn tham gia dự án.

Khu đô thị 99,83 ha nằm trong Khu phức hợp Đak Đoa 500 ha

Dự án gần 100 ha không phải một dự án độc lập hoàn toàn mà là một phần trong định hướng phát triển Khu phức hợp Đak Đoa.

Theo Quy hoạch chung xã Đak Đoa được phê duyệt tháng 4/2026, khu phức hợp có quy mô khoảng 500 ha, định hướng kết hợp sân golf, thương mại – dịch vụ, du lịch sinh thái và nhà ở. Quy hoạch chung xã Đak Đoa cũng xác định khu vực phía Đông là vùng phát triển khu phức hợp, bao gồm sân golf, tổ hợp thương mại dịch vụ du lịch và khu đô thị du lịch sinh thái.

Trước khi phương án đấu giá khu đô thị 99,83 ha được phê duyệt, tỉnh cũng đã điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 của khu phức hợp vào ngày 5/9/2026.

Điều này cho thấy dự án đang được đặt trong một cấu trúc phát triển lớn hơn, thay vì chỉ tập trung vào một khu nhà ở riêng lẻ.

Theo quy hoạch chung, Đak Đoa còn được định hướng phát triển các chức năng du lịch sinh thái, thương mại – dịch vụ, logistics, công nghiệp xanh và các khu dân cư mới. Khu vực cũng được định hướng kết nối với các trục giao thông lớn như Quốc lộ 19, ĐT.T6 và tuyến cao tốc Quy Nhơn – Pleiku theo định hướng quy hoạch.

Cần phân biệt dự án khu đô thị với sân golf Đak Đoa

Một hạng mục khác trong Khu phức hợp Đak Đoa là Sân golf Đak Đoa.

Theo thông tin trong hồ sơ và các nguồn công khai, dự án sân golf đã được chấp thuận nhà đầu tư từ tháng 1/2026, với tổng vốn đầu tư hơn 1.150 tỷ đồng và tiến độ dự kiến đến cuối năm 2029.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ hai dự án.

Thông tin về nhà đầu tư, vốn đầu tư và tiến độ của sân golf không phải là kết quả đấu giá đối với khu đất 99,83 ha đang được chuẩn bị đấu giá.

Khu đô thị du lịch sinh thái và dịch vụ gần 100 ha hiện mới ở bước phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư.

Cơ hội bất động sản Đak Đoa cần nhìn từ tiến độ thực tế

Việc một khu đất gần 100 ha được đưa vào phương án đấu giá với tổng vốn đầu tư dự kiến hơn 11.281 tỷ đồng chắc chắn tạo thêm sự chú ý đối với thị trường bất động sản Đak Đoa.

Tuy nhiên, giữa quy hoạch, phương án đấu giá, đấu giá thành công và triển khai dự án thực tế là những giai đoạn khác nhau.

Ở thời điểm hiện tại, chưa thể coi toàn bộ 99,83 ha đã trở thành một khu đô thị hoàn chỉnh. Nhà đầu tư tương lai còn phải trải qua bước đấu giá, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thực hiện thủ tục đất đai, xử lý các vấn đề liên quan đến rừng và tài sản trên đất, triển khai hạ tầng rồi mới đưa các sản phẩm vào phát triển theo tiến độ.

Đối với người quan tâm bất động sản xung quanh Đak Đoa, những yếu tố đáng theo dõi trong thời gian tới gồm giá khởi điểm đấu giá, kết quả lựa chọn nhà đầu tư, tiến độ xử lý rừng thông, hạ tầng giao thông và các bước triển khai của Khu phức hợp Đak Đoa.

Đặc biệt, không nên lấy tổng vốn đầu tư 11.281 tỷ đồng làm căn cứ để suy ra giá đất hoặc giá bán bất động sản trong khu vực.

Trong bài toán mua nhà, giá bán chỉ là một phần của câu chuyện. Đối với nhiều gia đình, thời điểm phải thanh toán mới là yếu tố quyết định khả năng sở hữu tài sản.

Phương án nhà phố giãn xây 60m² tại Vinhomes Sài Gòn Park được giới thiệu với cơ chế lùi thanh toán phần xây dựng khoảng 420 ngày, tương đương 14 tháng. Khoảng thời gian này có thể tạo thêm dư địa để người mua tích lũy, sắp xếp dòng tiền và chuẩn bị cho giai đoạn xây dựng về sau.

Đối với người chưa có nhu cầu nhận nhà ngay, cách phân kỳ giữa sở hữu tài sản trước và hoàn thiện công trình sau có thể giúp kế hoạch tài chính được chia thành nhiều giai đoạn thay vì tập trung toàn bộ áp lực vào thời điểm ban đầu.

Trong khi đó, việc nằm trong khu vực Ivy Park với hệ sinh thái giáo dục, công viên và các tiện ích được giới thiệu có thể tạo thêm yếu tố để người mua cân nhắc về nhu cầu an cư dài hạn.

Dù vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào lợi ích của chính sách giãn xây. Điều quan trọng nhất vẫn là tính toán tổng giá trị phải trả, lịch thanh toán, nguồn tiền sau 14 tháng, khả năng vay và các chi phí phát sinh.

Nếu kế hoạch dòng tiền đủ an toàn, 14 tháng có thể

Câu hỏi thường gặp

Dự án khu đô thị Đak Đoa có diện tích bao nhiêu?

Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái và dịch vụ thuộc Khu phức hợp Đak Đoa có diện tích khoảng 99,83 ha.

Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án là bao nhiêu?

Tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 11.281,32 tỷ đồng. Đây là tổng vốn đầu tư dự án, không phải giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Khi nào Đak Đoa dự kiến đấu giá khu đất?

Theo phương án được phê duyệt, việc đấu giá dự kiến bắt đầu từ quý IV/2026. Thời điểm tổ chức phiên đấu giá cụ thể còn phải chờ các bước chuẩn bị tiếp theo.

Giá khởi điểm khu đất đã được công bố chưa?

Chưa. Phương án đấu giá được phê duyệt nhưng giá khởi điểm cụ thể chưa được công bố trong các thông tin hiện có. Cơ quan chuyên môn được giao thực hiện việc xác định giá khởi điểm theo quy định.

Khu đất hiện có rừng thông hay không?

Có. Theo phương án, khoảng 95% diện tích khu đất có rừng thông hai lá và thông ba lá được trồng từ năm 1976, với mật độ che phủ không đồng đều.

Có thể suy ra dự án sẽ xây bao nhiêu căn nhà từ diện tích 49,3 ha đất ở không?

Không. Phương án hiện chưa công bố số lượng cụ thể biệt thự đơn lập, biệt thự song lập và nhà ở liên kế. Vì vậy, không nên lấy diện tích đất ở để tự suy ra số căn.

Dự án có thời gian thực hiện bao lâu?

Dự án dự kiến hoàn thành trong 60 tháng kể từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất.

Nhà đầu tư phải đáp ứng điều kiện tài chính thế nào?

Theo phương án, nhà đầu tư phải chứng minh vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư theo tiêu chí được quy định trong hồ sơ, đồng thời phải đáp ứng yêu cầu về kinh nghiệm thực hiện dự án tương tự.