Tiền đặt cọc thuê căn hộ Seoul Hàn Quốc tăng hơn 80 triệu won sau 2 năm, Songpa tăng gần 184 triệu won

Thị trường nhà ở Seoul đang chứng kiến áp lực ngày càng lớn đối với người thuê nhà khi giá jeonse – hình thức thuê nhà trả một khoản tiền đặt cọc lớn thay cho tiền thuê hàng tháng – tăng mạnh trong hai năm qua.

Theo số liệu mới từ Khảo sát xu hướng giá nhà ở quốc gia của Viện Bất động sản Hàn Quốc, giá jeonse căn hộ trung bình tại Seoul trong tháng 8/2026 đã lên tới 636,62 triệu won, tăng 82,68 triệu won, tương đương 14,9%, so với mức 553,94 triệu won hồi tháng 8/2024.

Điều này đồng nghĩa một hộ gia đình ký hợp đồng jeonse cách đây hai năm, nếu muốn thuê một căn hộ tương đương ở mặt bằng giá hiện tại, có thể phải chuẩn bị thêm trung bình hơn 80 triệu won, tức khoảng 40 triệu won mỗi năm nếu chia đều cho hai năm.

Đáng chú ý, giá jeonse tại Seoul hiện đã vượt qua mức đỉnh trước đó được ghi nhận vào đầu năm 2022, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cho thuê tiếp tục chịu sức ép.

Giá jeonse Seoul vượt đỉnh cũ

Jeonse là một đặc trưng quan trọng của thị trường nhà ở Hàn Quốc. Thay vì trả tiền thuê cố định mỗi tháng, người thuê thường đưa cho chủ nhà một khoản tiền đặt cọc lớn trong thời gian hợp đồng. Khi hợp đồng kết thúc và các điều kiện được đáp ứng, khoản tiền này được hoàn trả.

Vì vậy, khi giá jeonse tăng, người thuê không nhất thiết phải trả thêm tiền thuê hàng tháng ngay lập tức nhưng lại phải huy động một lượng vốn lớn hơn để ký hoặc gia hạn hợp đồng.

Theo số liệu mới nhất, giá jeonse trung bình của căn hộ Seoul đã đạt 636,62 triệu won trong tháng 8/2026, tăng 14,9% so với hai năm trước. Giá jeonse trung vị cũng tăng từ 480 triệu won lên 560 triệu won, tương đương 16,7%.

Mức tăng tại Seoul cao hơn đáng kể so với các khu vực lân cận. Trong cùng khoảng thời gian, giá jeonse tại tỉnh Gyeonggi tăng 11,4%, còn Incheon tăng 8,5%.

Điều này cho thấy áp lực trên thị trường thuê nhà Seoul không chỉ đơn thuần là một biến động ngắn hạn mà đang diễn ra mạnh hơn so với một số thị trường lân cận.

Người thuê có thể phải chuẩn bị thêm hơn 80 triệu won

Đối với một gia đình đang đứng trước thời điểm hết hạn hợp đồng, mức tăng trên có ý nghĩa rất lớn.

Nếu hợp đồng cũ được ký với mức jeonse khoảng 553,94 triệu won và hợp đồng mới phải theo mặt bằng trung bình 636,62 triệu won, khoản chênh lệch lên tới 82,68 triệu won.

Đây là số tiền không nhỏ, đặc biệt trong bối cảnh người thuê phải đồng thời đối mặt với chi phí sinh hoạt, lãi suất vay và những yêu cầu tài chính khác.

Nếu quy khoản chênh lệch này thành mức tiết kiệm trong hai năm, người thuê phải dành thêm trung bình khoảng 41,34 triệu won mỗi năm để bù vào tiền đặt cọc, chưa tính những thay đổi khác của thị trường.

Với các căn hộ có giá trị cao hơn mức trung bình của toàn Seoul, khoản chênh lệch thực tế có thể lớn hơn đáng kể.

Songpa-gu là một trong những khu vực tăng mạnh nhất

Biến động rõ rệt hơn tại những quận có giá nhà cao.

Tại Songpa-gu, giá jeonse căn hộ trung bình đã tăng lên khoảng 941,37 triệu won, từ 757,34 triệu won hai năm trước.

Mức tăng tương đương khoảng 184 triệu won, tức 24,3%.

Nói cách khác, một hộ gia đình thuê căn hộ theo hình thức jeonse tại Songpa nếu ký hợp đồng mới ở mặt bằng giá hiện tại có thể phải chuẩn bị thêm gần 184 triệu won so với hai năm trước.

Đây là mức chênh lệch rất lớn và cho thấy sự khác biệt giữa mặt bằng giá trung bình toàn Seoul với các khu vực có nhu cầu nhà ở cao.

Một số quận khác cũng ghi nhận mức tăng đáng chú ý.

Tại Gangdong-gu, giá jeonse trung bình đạt 603,75 triệu won, tăng 102,92 triệu won, tương đương 20,6%.

Seongbuk-gu tăng 84 triệu won, tương đương 18,7%, lên 532,63 triệu won.

Trong khi đó, Yeongdeungpo-gu tăng 99,54 triệu won, tương đương 18,3%, lên 643,25 triệu won.

Những con số này cho thấy áp lực tăng giá thuê không chỉ tập trung ở một vài khu vực trung tâm mà đã lan rộng sang nhiều quận của Seoul.

Vì sao nguồn cung jeonse tại Seoul trở nên khan hiếm?

Một trong những nguyên nhân được giới phân tích thị trường nhắc tới là nguồn cung căn hộ mới phục vụ thị trường cho thuê không đủ đáp ứng nhu cầu.

Khi số lượng căn hộ mới được đưa vào sử dụng giảm, số lượng chủ nhà có thể cung cấp căn hộ mới cho thị trường jeonse cũng giảm theo.

Trong khi đó, nhu cầu thuê nhà tại Seoul vẫn lớn do đây là trung tâm việc làm, giáo dục và dịch vụ của Hàn Quốc.

Ngoài yếu tố nguồn cung, thị trường còn chịu tác động từ nhiều chính sách liên quan đến giao dịch bất động sản và tín dụng.

Việc Seoul được áp dụng các quy định kiểm soát giao dịch đất đai, cùng với những quy định cho vay chặt chẽ, có thể ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của một bộ phận người dân.

Khi một số người chưa thể chuyển từ thuê sang mua nhà, nhu cầu trên thị trường cho thuê tiếp tục duy trì.

Quy định tín dụng cũng tác động đến lựa chọn jeonse và wolse

Một thay đổi đáng chú ý khác là người thuê ngày càng phải cân nhắc giữa jeonse và wolse, tức thuê nhà trả tiền hàng tháng kèm tiền đặt cọc.

Khi việc huy động một khoản tiền lớn cho jeonse trở nên khó khăn hơn, một số người có thể lựa chọn mô hình thuê hàng tháng.

Điều này góp phần lý giải vì sao giá thuê hàng tháng tại Seoul cũng tăng mạnh.

Theo số liệu mới nhất, tiền đặt cọc trung bình của hình thức wolse tại Seoul trong tháng 8/2026 là 195,65 triệu won, gần như không thay đổi so với 196,14 triệu won hai năm trước.

Tuy nhiên, tiền thuê hàng tháng đã tăng từ 1,32 triệu won lên 1,64 triệu won, tăng 320.000 won, tương đương 24,3%.

Như vậy, người thuê nhà đang phải đối mặt với hai xu hướng song song: jeonse đòi hỏi khoản tiền đặt cọc lớn hơn, còn wolse lại có mức tiền thuê hàng tháng cao hơn.

Người thuê đang chuyển dần từ jeonse sang thuê hàng tháng?

Dữ liệu thị trường cho thấy xu hướng này đang trở nên rõ ràng hơn.

Seoul Economic Daily dẫn dữ liệu của Viện Bất động sản Hàn Quốc cho biết khoảng 7/10 giao dịch thuê căn hộ tại Seoul trong năm nay là các hợp đồng thuê hàng tháng. Trong khi đó, giá jeonse căn hộ Seoul đã tăng liên tục trong nhiều tuần.

Điều này có thể phản ánh một sự thay đổi trong hành vi của người thuê.

Khi không thể hoặc không muốn huy động hàng trăm triệu won để đặt cọc jeonse, người thuê có thể lựa chọn trả tiền thuê hàng tháng cao hơn để giảm số vốn phải bỏ ra ban đầu.

Tuy nhiên, lựa chọn này cũng tạo ra áp lực dòng tiền đều đặn.

Với những hộ gia đình có thu nhập ổn định nhưng không có lượng tiền mặt lớn, wolse có thể dễ tiếp cận hơn về vốn ban đầu. Ngược lại, nếu giá thuê hàng tháng tăng nhanh, tổng chi phí trong thời gian dài có thể trở thành gánh nặng đáng kể.

Songpa chứng kiến tiền thuê tháng tăng mạnh

Songpa-gu không chỉ có giá jeonse cao mà còn ghi nhận mức tăng đáng chú ý ở phân khúc thuê hàng tháng.

Theo số liệu được công bố, tiền đặt cọc wolse trung bình tại Songpa giảm khoảng 31,63 triệu won, tương đương 9,7%, trong khi tiền thuê hàng tháng tăng 840.000 won, tương đương 56,2%.

Nếu xét theo mức trung vị, tiền thuê hàng tháng tại Songpa tăng khoảng 910.000 won, tương đương 69,2%, trong khi tiền đặt cọc không thay đổi đáng kể.

Điều này cho thấy người thuê tại các khu vực có giá nhà cao đang phải đối mặt với một bài toán khác: thay vì phải huy động thêm một khoản tiền đặt cọc rất lớn, họ có thể phải chấp nhận mức tiền thuê hàng tháng cao hơn.

Giá thuê tăng mạnh ở nhiều quận ven sông Hàn

Mức tăng tiền thuê hàng tháng cũng không chỉ xuất hiện tại Songpa.

Một số quận ghi nhận mức tăng đáng kể gồm:

• Seocho-gu: tăng 37,5%, tương đương khoảng 760.000 won/tháng.
• Yeongdeungpo-gu: tăng 35,5%, khoảng 400.000 won/tháng.
• Gangdong-gu: tăng 34,1%, khoảng 370.000 won/tháng.
• Yongsan-gu: tăng 28,9%, khoảng 630.000 won/tháng.
• Dongjak-gu: tăng 28,4%, khoảng 340.000 won/tháng.
• Seongdong-gu: tăng 27,4%, khoảng 540.000 won/tháng.
• Gwangjin-gu: tăng 26,5%, khoảng 430.000 won/tháng.

Những con số này phản ánh mức độ lan rộng của áp lực thuê nhà tại Seoul.

Đáng chú ý, những khu vực nằm gần sông Hàn hoặc có khả năng kết nối giao thông tốt thường có nhu cầu thuê cao, khiến giá thuê dễ chịu áp lực khi nguồn cung giảm.

Giá jeonse Seoul đã vượt mức đỉnh năm 2022

Một điểm đáng chú ý là giá jeonse trung bình hiện tại đã vượt qua mức đỉnh từng được ghi nhận vào tháng 1/2022.

Khi đó, giá jeonse tăng mạnh sau khi hai đạo luật liên quan đến thuê nhà của Hàn Quốc được áp dụng vào cuối tháng 7/2020.

Mức trung bình khi đó khoảng 634,24 triệu won, trong khi số liệu tháng 8/2026 đã lên 636,62 triệu won.

Việc vượt qua đỉnh cũ cho thấy thị trường thuê nhà Seoul đang bước vào một mặt bằng giá mới.

Tuy nhiên, điều này không có nghĩa mọi căn hộ đều tăng với tốc độ giống nhau. Giá thuê thực tế phụ thuộc vào diện tích, tuổi đời tòa nhà, vị trí, chất lượng căn hộ, giao thông, trường học và nhiều yếu tố khác.

Nguồn cung mới có thể tiếp tục là yếu tố quan trọng

Nếu nguồn cung căn hộ mới không tăng tương ứng với nhu cầu, áp lực trên thị trường thuê có thể tiếp tục tồn tại.

Các chuyên gia bất động sản được truyền thông Hàn Quốc dẫn lời cho rằng thị trường gần đây xuất hiện hiện tượng giá tăng dù giao dịch giảm, đồng thời lượng bất động sản chào bán có thể tăng nhưng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế vẫn thiếu.

Chuyên gia bất động sản cấp cao Park Won-gap của KB Kookmin Bank nhận định tình trạng khan hiếm đất và nguồn cung hạn chế đang tạo áp lực lên giá bất động sản.

Đối với thị trường cho thuê, yếu tố quan trọng không chỉ là tổng số căn hộ hiện có mà còn là bao nhiêu căn hộ thực sự được đưa ra thị trường jeonse hoặc wolse tại một thời điểm nhất định.

Đây là lý do nguồn cung căn hộ mới và tốc độ bàn giao dự án có thể ảnh hưởng đáng kể đến thị trường thuê trong những năm tới.

Người thuê Seoul đang đứng trước bài toán tài chính lớn hơn

Với một hộ gia đình chuẩn bị hết hạn hợp đồng, lựa chọn hiện nay không còn đơn giản.

Nếu tiếp tục thuê jeonse, khoản tiền đặt cọc có thể cao hơn đáng kể so với hai năm trước.

Nếu chuyển sang wolse, khoản tiền phải huy động ban đầu có thể thấp hơn, nhưng tiền thuê hàng tháng đang tăng nhanh.

Nếu muốn mua nhà, các quy định tín dụng và giá bất động sản cao cũng có thể khiến việc tiếp cận khoản vay trở nên khó khăn hơn.

Vì vậy, sự thay đổi trên thị trường thuê Seoul không chỉ là câu chuyện về giá bất động sản. Đây còn là câu chuyện về dòng tiền hộ gia đình, khả năng tiếp cận tín dụng và chi phí sinh hoạt dài hạn.

Thị trường căn hộ cho thuê tại Seoul đang bước vào giai đoạn đáng chú ý khi cả jeonse và wolse đều chịu áp lực tăng giá, nhưng theo những cách khác nhau.

Giá jeonse trung bình đã lên 636,62 triệu won, tăng hơn 82 triệu won trong hai năm và vượt mức đỉnh ghi nhận đầu năm 2022. Tại Songpa-gu, mức tăng còn lớn hơn khi tiền đặt cọc trung bình đã tăng khoảng 184 triệu won.

Trong khi đó, hình thức thuê hàng tháng cũng không phải lựa chọn rẻ hơn một cách tuyệt đối. Tiền thuê trung bình đã tăng lên 1,64 triệu won/tháng, tăng 24,3% so với hai năm trước.

Diễn biến này cho thấy sự thiếu hụt nguồn cung nhà cho thuê đang trở thành một trong những vấn đề đáng chú ý nhất của thị trường nhà ở Seoul. Khi nguồn cung căn hộ mới hạn chế, các quy định tín dụng ảnh hưởng đến khả năng mua nhà và nhu cầu thuê vẫn cao, người thuê có thể tiếp tục chịu áp lực về chi phí.

Trong thời gian tới, khả năng cải thiện nguồn cung căn hộ mới, tốc độ bàn giao nhà và thay đổi trong chính sách tín dụng sẽ là những yếu tố quan trọng cần theo dõi để đánh giá liệu áp lực trên thị trường thuê Seoul có giảm hay tiếp tục kéo dài.

Câu hỏi thường gặp về giá thuê căn hộ Seoul

Jeonse là gì?

Jeonse là hình thức thuê nhà phổ biến tại Hàn Quốc, trong đó người thuê trả cho chủ nhà một khoản tiền đặt cọc lớn trong thời hạn hợp đồng thay vì trả tiền thuê hàng tháng theo cách thông thường. Khoản đặt cọc thường được hoàn trả khi hợp đồng kết thúc theo các điều kiện đã thỏa thuận.

Giá jeonse căn hộ Seoul hiện là bao nhiêu?

Theo số liệu tháng 8/2026 được công bố, giá jeonse căn hộ trung bình tại Seoul là khoảng 636,62 triệu won, tăng 82,68 triệu won so với tháng 8/2024. Giá trung vị đạt 560 triệu won.

Quận nào có mức tăng jeonse đáng chú ý?

Songpa-gu là một trong những khu vực nổi bật, với giá jeonse trung bình khoảng 941,37 triệu won, tăng khoảng 184 triệu won so với hai năm trước. Gangdong-gu, Seongbuk-gu và Yeongdeungpo-gu cũng ghi nhận mức tăng lớn.

Vì sao tiền thuê hàng tháng cũng tăng?

Nguồn cung căn hộ cho thuê hạn chế, giá jeonse tăng và các quy định tín dụng chặt chẽ có thể khiến một bộ phận người thuê chuyển sang hình thức wolse. Khi nhu cầu thuê hàng tháng tăng trong lúc nguồn cung hạn chế, tiền thuê hàng tháng chịu thêm áp lực.

Tiền thuê hàng tháng tại Seoul hiện khoảng bao nhiêu?

Trong tháng 8/2026, tiền thuê hàng tháng trung bình của căn hộ Seoul đạt khoảng 1,64 triệu won, tăng 24,3% so với mức 1,32 triệu won hai năm trước. Tiền đặt cọc trung bình của hình thức wolse khoảng 195,65 triệu won.

Giá thuê tăng có đồng nghĩa mọi căn hộ Seoul đều tăng 20%?

Không. Đây là mức thay đổi của các chỉ số trung bình hoặc trung vị trên thị trường. Giá thuê thực tế của từng căn hộ phụ thuộc vào vị trí, diện tích, tuổi nhà, tiện ích, chất lượng và thời điểm ký hợp đồng.

Nguồn kiểm chứng: Số liệu 636,62 triệu won, mức tăng 82,68 triệu won, giá trung vị 560 triệu won và mức tăng 24,3% tại Songpa được Financial News dẫn từ Khảo sát xu hướng giá nhà ở quốc gia của Korea Real Estate Board. Các số liệu về wolse và diễn biến nguồn cung được đối chiếu thêm với Seoul Economic Daily và ChosunBiz