Đề xuất cho người nước ngoài sở hữu nhà riêng lẻ nhưng không có quyền sử dụng đất

Quy định về quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đang trở thành một trong những nội dung được quan tâm trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở. Đáng chú ý, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi phiên bản ngày 9/9/2026 đang đặt ra hướng quy định theo đó tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu căn hộ chung cư trong các dự án đáp ứng điều kiện, nhưng không còn quy định về quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ.

Góp ý về nội dung này, ThS. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng cơ quan soạn thảo có thể nghiên cứu một phương án khác: cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ là nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhưng không đồng thời trao quyền sử dụng đất đối với phần đất gắn với căn nhà.

Đề xuất này đặt ra một cách tiếp cận đáng chú ý: tách quyền sở hữu đối với công trình nhà ở khỏi quyền sử dụng đất, qua đó vừa xem xét yêu cầu quản lý đất đai đối với người nước ngoài, vừa duy trì khả năng tiếp cận một số loại hình nhà ở thương mại.

Dự thảo mới có thể thay đổi quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài

Theo nội dung được nêu trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi ngày 9/9/2026, Điều 19 quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam được sở hữu căn hộ chung cư thông qua mua, thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án.

Các chủ thể này cũng có thể nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh, theo các điều kiện được quy định.

Đối với cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam, dự thảo cũng đặt ra cơ chế sở hữu căn hộ chung cư thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế trong những dự án đáp ứng điều kiện.

Nếu phương án này được giữ nguyên, phạm vi loại hình nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu sẽ hẹp hơn so với quy định hiện hành.

Theo Luật Nhà ở hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với những điều kiện và giới hạn nhất định. Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở năm 2026 vẫn ghi nhận cả hai loại hình này trong phạm vi quyền sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Đây chính là điểm tạo ra sự khác biệt đáng chú ý giữa quy định hiện hành và phương án đang được đặt ra trong dự thảo sửa đổi.

Luật Nhà ở hiện hành giới hạn người nước ngoài sở hữu nhà riêng lẻ ra sao?

Theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023, đối với căn hộ chung cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc nhóm được phép sở hữu chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà.

Đối với nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự và nhà ở liền kề, giới hạn được xác định theo khu vực có quy mô dân số tương đương một phường. Tại khu vực này, tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà.

Quy định chi tiết hiện hành còn xác định cách quản lý số lượng nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài được sở hữu. Trường hợp một khu vực có nhiều dự án, tổng số nhà ở riêng lẻ mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu vẫn phải nằm trong giới hạn 250 căn theo quy định.

Như vậy, pháp luật hiện hành không mở cửa không giới hạn cho người nước ngoài mua nhà riêng lẻ. Việc sở hữu đã được đặt trong một hệ thống điều kiện, giới hạn về khu vực và số lượng.

Điểm cần bàn luận trong dự thảo mới là liệu có cần loại bỏ hoàn toàn loại hình nhà ở riêng lẻ hay có thể thiết kế một cơ chế kiểm soát khác.

Vì sao đề xuất không gắn quyền sở hữu nhà với quyền sử dụng đất?

Theo phân tích của Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, việc dự thảo không còn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ có thể được hiểu là nhằm phù hợp với định hướng mới về quản lý đất đai.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan nêu rõ định hướng không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định.

Đây là một định hướng có ý nghĩa quan trọng đối với việc thiết kế chính sách liên quan đến nhà ở và bất động sản.

Tuy nhiên, theo lập luận được đưa ra, việc không cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ không phải là phương án duy nhất để thực hiện mục tiêu không để người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Một phương án khác có thể được nghiên cứu là cho phép người nước ngoài sở hữu căn nhà nhưng không sở hữu quyền sử dụng phần đất gắn với căn nhà.

Theo cách tiếp cận này, trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp cho chủ sở hữu nước ngoài chỉ ghi nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thay vì đồng thời ghi nhận quyền sử dụng đất.

Nói cách khác, người nước ngoài có thể sở hữu tài sản là căn nhà nhưng không trở thành người có quyền sử dụng đối với phần đất theo cách thức thông thường.

Đề xuất khôi phục nhà ở riêng lẻ nhưng tách quyền sử dụng đất

Theo kiến nghị của Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, có thể nghiên cứu khôi phục quy định tại Chương II Luật Nhà ở 2023 theo hướng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở riêng lẻ là nhà ở thương mại trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, quyền sở hữu này cần được thiết kế theo cơ chế riêng.

Cụ thể, chủ sở hữu nước ngoài chỉ được ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, không đồng thời ghi nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất gắn với căn nhà.

Đề xuất này nhằm giải quyết hai vấn đề cùng lúc.

Thứ nhất, vẫn bảo đảm định hướng quản lý chặt chẽ quyền sử dụng đất, trong bối cảnh Nghị quyết 21-NQ/TW xác định rõ quan điểm không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, vẫn mở ra khả năng để người nước ngoài tiếp cận một số loại hình nhà ở thương mại trong phạm vi dự án và điều kiện được Nhà nước kiểm soát.

Nếu được thiết kế chặt chẽ, đây có thể trở thành một phương án trung gian giữa hai cách tiếp cận: một bên là cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ theo cơ chế hiện hành, một bên là loại bỏ hoàn toàn quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ của người nước ngoài.

Quyền sử dụng đất của căn hộ chung cư cũng là vấn đề cần xem xét

Một trong những lập luận đáng chú ý trong đề xuất là vấn đề thống nhất về chính sách giữa căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ.

Về bản chất pháp lý, chủ sở hữu căn hộ chung cư không chỉ sở hữu phần diện tích căn hộ mà còn có quyền đối với phần đất sử dụng chung của nhà chung cư theo cơ chế pháp luật quy định.

Điểm khác biệt là quyền sử dụng đất trong trường hợp căn hộ chung cư được xác lập dưới dạng quyền sử dụng chung, trong khi nhà ở riêng lẻ thường gắn với quyền sử dụng đất riêng hoặc quyền sử dụng đất chung của các chủ thể.

Từ góc nhìn này, việc chỉ cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ chung cư nhưng loại bỏ hoàn toàn nhà ở riêng lẻ để tránh phát sinh quyền sử dụng đất có thể đặt ra câu hỏi về sự thống nhất trong cách thiết kế chính sách.

Đây cũng là cơ sở để đề xuất phương án tách quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ khỏi quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, đây mới là nội dung góp ý đối với dự thảo. Phương án cuối cùng sẽ phụ thuộc vào quá trình xây dựng, thẩm tra, tiếp thu và hoàn thiện dự án luật.

Việc cho phép sở hữu nhà riêng lẻ có thể tác động thế nào đến thị trường?

Nếu một cơ chế cho phép người nước ngoài sở hữu nhà riêng lẻ nhưng không kèm quyền sử dụng đất được đưa vào luật, thị trường bất động sản có thể xuất hiện thêm một phân khúc pháp lý đặc thù.

Đối tượng hướng đến chủ yếu có thể là các chuyên gia, doanh nhân, nhà quản lý hoặc người nước ngoài đang làm việc và sinh sống lâu dài tại Việt Nam.

Nhà ở riêng lẻ trong các dự án thương mại có thể đáp ứng nhu cầu cư trú khác với căn hộ chung cư, đặc biệt tại các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ.

Tuy nhiên, việc mở rộng loại hình nhà ở được sở hữu cũng đồng nghĩa với yêu cầu quản lý chặt chẽ hơn.

Các vấn đề như vị trí dự án, khu vực liên quan đến quốc phòng và an ninh, số lượng nhà được sở hữu, thời hạn sở hữu, việc chuyển nhượng và xử lý tài sản khi hết thời hạn sở hữu cần được quy định rõ.

Do đó, nếu phương án này được nghiên cứu, câu chuyện không chỉ nằm ở việc “cho phép” hay “không cho phép” mà còn nằm ở việc thiết kế cơ chế kiểm soát như thế nào.

Tác động đối với doanh nghiệp bất động sản

Đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại, quy định về quyền sở hữu nhà của người nước ngoài có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu sản phẩm và nhóm khách hàng mục tiêu.

Hiện nay, pháp luật đã đặt ra giới hạn sở hữu đối với người nước ngoài. Với căn hộ chung cư, mức trần là 30% số căn hộ trong một tòa nhà; với nhà ở riêng lẻ, quy định hiện hành đặt giới hạn 250 căn tại khu vực có quy mô dân số tương đương một phường.

Nếu dự thảo sửa đổi thu hẹp quyền sở hữu xuống căn hộ chung cư, doanh nghiệp sẽ cần tính toán lại chiến lược phát triển sản phẩm dành cho nhóm khách hàng quốc tế.

Ngược lại, nếu cơ chế sở hữu nhà riêng lẻ không gắn quyền sử dụng đất được chấp thuận, các dự án nhà ở thương mại có thể có thêm một nhóm khách hàng tiềm năng nhưng phải đáp ứng những điều kiện pháp lý mới.

Cần phân biệt rõ quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất

Điểm cốt lõi trong đề xuất là việc phân biệt hai khái niệm pháp lý: quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất.

Nghị quyết 21-NQ/TW xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nghị quyết đồng thời khẳng định quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nhưng không phải quyền sở hữu.

Chính vì vậy, việc thiết kế cơ chế để một chủ thể có thể sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng không có quyền sử dụng đất là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ về cơ sở pháp lý, cách cấp giấy chứng nhận, quyền khai thác, chuyển nhượng, thừa kế, nghĩa vụ tài chính và xử lý tài sản.

Đây không chỉ là câu chuyện của Luật Nhà ở mà còn liên quan trực tiếp đến sự đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi đang đặt ra bài toán cân bằng chính sách

Việc sửa đổi quy định về sở hữu nhà ở của người nước ngoài cần được nhìn trong tổng thể chính sách đất đai và nhà ở.

Một mặt, yêu cầu quản lý đất đai, quốc phòng, an ninh và kiểm soát quyền sử dụng đất của người nước ngoài được đặt ra rõ hơn trong định hướng mới. Nghị quyết 21-NQ/TW đã thể hiện quan điểm không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp được quy định riêng đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Mặt khác, Việt Nam vẫn có nhu cầu thu hút nguồn lực đầu tư, chuyên gia, nhân lực chất lượng cao và người nước ngoài đến làm việc, sinh sống.

Chính vì vậy, đề xuất cho phép sở hữu nhà riêng lẻ nhưng không gắn với quyền sử dụng đất đang đặt ra một hướng tiếp cận cần được tiếp tục phân tích.

Điểm quan trọng là cơ chế này nếu được lựa chọn cần có quy định đủ rõ để tránh phát sinh cách hiểu khác nhau giữa quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất.

Đề xuất cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ trong các dự án thương mại nhưng không gắn với quyền sử dụng đất đang mở ra một hướng tiếp cận khác trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở.

So với phương án chỉ cho phép sở hữu căn hộ chung cư, cách tiếp cận này hướng tới việc duy trì thêm một loại hình nhà ở cho người nước ngoài, đồng thời tách riêng vấn đề quyền sở hữu tài sản với quyền sử dụng đất.

Trong bối cảnh Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 đặt ra định hướng không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc thiết kế một cơ chế phù hợp giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai sẽ là vấn đề cần được tiếp tục xem xét.

Ở góc độ thị trường, quy định cuối cùng sẽ có ý nghĩa đối với không chỉ người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam mà còn với các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và phân khúc bất động sản hướng tới khách hàng quốc tế.

Lưu ý: Nội dung trên phản ánh quy định hiện hành và đề xuất được nêu đối với dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi tại thời điểm tháng 9/2026. Dự thảo có thể tiếp tục được chỉnh sửa trong quá trình thẩm tra và hoàn thiện trước khi được Quốc hội xem xét, quyết định.

Câu hỏi thường gặp

Người nước ngoài hiện có được mua nhà riêng lẻ tại Việt Nam không?

Theo quy định hiện hành, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc nhóm được phép sở hữu nhà ở có thể sở hữu cả căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, với những điều kiện và giới hạn về số lượng, khu vực.

Người nước ngoài hiện được sở hữu tối đa bao nhiêu nhà riêng lẻ?

Theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023, đối với nhà ở riêng lẻ gồm biệt thự, nhà liền kề, giới hạn là không quá 250 căn trong khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, theo cơ chế được pháp luật quy định.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có cho người nước ngoài mua nhà riêng lẻ không?

Theo nội dung dự thảo phiên bản ngày 9/9/2026 được nêu trong góp ý, phạm vi sở hữu của tổ chức, cá nhân nước ngoài được thiết kế đối với căn hộ chung cư, không còn quy định cho sở hữu nhà ở riêng lẻ. Đây là nội dung dự thảo, chưa phải quy định pháp luật cuối cùng.

Đề xuất mới có phải cho người nước ngoài sở hữu đất không?

Không. Phương án được Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh đề xuất là cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ trong dự án nhưng không đồng thời ghi nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất gắn với căn nhà.

Vì sao vấn đề này được quan tâm?

Quy định về sở hữu nhà của người nước ngoài liên quan đồng thời đến chính sách đất đai, thị trường bất động sản, thu hút nguồn lực quốc tế và yêu cầu quản lý quốc phòng, an ninh. Vì vậy, việc thiết kế quy định cần bảo đảm sự thống nhất giữa các luật có liên quan.

Nguồn tham khảo

• Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
• Văn bản hợp nhất 79/VBHN-VPQH năm 2026 về Luật Nhà ở.
• Văn bản hợp nhất 21/VBHN-BXD năm 2026 về các quy định hướng dẫn Luật Nhà ở.