Hàn Quốc xây dựng thống kê mới về mặt bằng thương mại bỏ trống, công bố hàng quý từ năm 2028

Hàn Quốc đang chuẩn bị xây dựng một hệ thống thống kê mới nhằm phản ánh sát hơn tình trạng mặt bằng thương mại bỏ trống, trong bối cảnh số lượng cửa hàng đóng cửa và không có người thuê ngày càng gia tăng nhưng số liệu thống kê hiện hành tại một số khu vực vẫn cho thấy tỷ lệ trống ở mức rất thấp.

Điểm đáng chú ý là Chính phủ Hàn Quốc nhận thấy phương pháp tính tỷ lệ mặt bằng bỏ trống hiện nay chưa phản ánh đầy đủ điều kiện thực tế của thị trường. Nguyên nhân nằm ở việc dữ liệu được thu thập chủ yếu thông qua các mẫu khảo sát phục vụ mục tiêu theo dõi giá thuê và xu hướng thị trường cho thuê.

Theo kế hoạch mới, hai cuộc khảo sát thí điểm sẽ được tiến hành trong năm 2027. Sau giai đoạn thử nghiệm, số liệu thống kê chính thức về tỷ lệ mặt bằng thương mại bỏ trống dự kiến được công bố 4 lần mỗi năm, bắt đầu từ năm 2028.

Hàn Quốc muốn đo chính xác hơn tình trạng mặt bằng bỏ trống

Theo tài liệu giải thích dự án ngân sách năm 2027 và kế hoạch quản lý quỹ của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải Hàn Quốc được Quốc hội cung cấp ngày 16, cơ quan này sẽ triển khai một cuộc khảo sát mới về tỷ lệ mặt bằng thương mại bỏ trống từ năm 2027.

Cuộc khảo sát dự kiến do Viện Bất động sản Hàn Quốc thực hiện dưới sự quản lý của Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải.

Trong năm đầu tiên, cơ quan chức năng sẽ tiến hành hai cuộc khảo sát thí điểm nhằm kiểm tra lại phạm vi, đối tượng và phương pháp thu thập dữ liệu. Đây được xem là bước chuẩn bị trước khi hệ thống thống kê mới được vận hành chính thức.

Nếu kế hoạch được thực hiện theo lộ trình, từ năm 2028, kết quả khảo sát sẽ được công bố theo quý. Việc có dữ liệu cập nhật thường xuyên được kỳ vọng giúp cơ quan quản lý theo dõi sát hơn diễn biến của thị trường bất động sản thương mại.

Vì sao số cửa hàng trống tăng nhưng tỷ lệ trống vẫn rất thấp?

Hiện nay, tỷ lệ mặt bằng thương mại bỏ trống của Hàn Quốc được công bố thông qua Khảo sát xu hướng cho thuê bất động sản thương mại của Viện Bất động sản Hàn Quốc.

Mục tiêu chính của cuộc khảo sát này là theo dõi diễn biến thị trường cho thuê, bao gồm giá thuê bất động sản thương mại và lợi nhuận đầu tư.

Quy mô khảo sát hiện bao gồm khoảng 12.111 tòa nhà thông thường và 29.500 đơn vị thương mại. Trong nhóm tòa nhà thông thường có khoảng 5.761 khu phức hợp thương mại quy mô vừa và lớn cùng 5.526 khu phức hợp thương mại quy mô nhỏ.

Tuy nhiên, việc tỷ lệ trống được tính toán dựa trên các mẫu khảo sát nhất định có thể tạo ra khoảng cách giữa số liệu thống kê và tình hình thực tế tại từng khu thương mại.

Đối với các tòa nhà thương mại quy mô vừa và lớn, tiêu chí khảo sát có thể dựa trên những đặc điểm như tỷ lệ diện tích dành cho nhà ở hoặc cơ sở bán lẻ, cũng như tỷ lệ diện tích đang được cho thuê.

Điều này đồng nghĩa một số tòa nhà có tỷ lệ trống cao hoặc những công trình đa chức năng kết hợp giữa thương mại, nhà ở và văn phòng có thể không nằm trong phạm vi mẫu khảo sát theo cách hiện tại.

Khi phạm vi khảo sát không bao phủ đầy đủ những loại hình này, tỷ lệ trống được công bố có khả năng thấp hơn cảm nhận thực tế của người kinh doanh, chủ mặt bằng hoặc người dân tại khu vực.

Trường hợp Apgujeong, Cheongdam gây chú ý

Sự khác biệt giữa số liệu thống kê và thực tế thị trường từng gây tranh luận tại một số khu thương mại nổi tiếng của Seoul.

Tại các khu vực như Apgujeong và Cheongdam, số lượng cửa hàng trống được cho là có xu hướng tăng, trong khi tỷ lệ mặt bằng bỏ trống trong thống kê lại có thời điểm được ghi nhận ở mức 0%.

Sự chênh lệch này đặt ra câu hỏi về mức độ đại diện của mẫu khảo sát hiện hành đối với toàn bộ thị trường.

Một trường hợp khác được đề cập trong quá trình kiểm toán quốc hội là khu thương mại trước Đại học Nữ sinh Sookmyung. Tại đây, số lượng cửa hàng đóng cửa được ghi nhận tăng lên, nhưng phạm vi mẫu khảo sát chỉ bao phủ khoảng 1% diện tích thương mại thực tế.

Khi tỷ lệ mẫu quá nhỏ so với tổng quy mô thị trường, một số biến động tại các tuyến phố hoặc cụm thương mại có thể không được phản ánh đầy đủ trong chỉ số tổng hợp.

Vấn đề này không chỉ liên quan đến cách công bố số liệu. Nó còn có thể ảnh hưởng đến cách cơ quan quản lý đánh giá nhu cầu mặt bằng thương mại, xây dựng chính sách phát triển đô thị và thiết kế các chương trình hỗ trợ hoạt động kinh doanh.

Mặt bằng thương mại bỏ trống đang trở thành vấn đề lớn hơn

Bài toán mặt bằng bỏ trống của Hàn Quốc diễn ra trong bối cảnh mô hình bán lẻ đang thay đổi mạnh.

Sự phát triển của thương mại điện tử, mua sắm trực tuyến và dịch vụ giao hàng tận nhà đã làm thay đổi hành vi tiêu dùng. Một phần nhu cầu từng được đáp ứng tại các cửa hàng truyền thống chuyển sang nền tảng trực tuyến.

Cùng với đó, sức mua suy yếu trong những giai đoạn kinh tế khó khăn và số lượng hộ kinh doanh cá thể đóng cửa gia tăng cũng gây thêm áp lực lên các khu thương mại.

Theo khảo sát xu hướng cho thuê bất động sản thương mại quý II năm nay của Viện Bất động sản Hàn Quốc, tỷ lệ trống trung bình đối với bất động sản thương mại quy mô vừa và lớn trên toàn quốc đạt 14,3%.

Con số này cho thấy bài toán mặt bằng bỏ trống không còn chỉ xuất hiện ở một vài khu phố riêng lẻ mà đã trở thành vấn đề cần được theo dõi ở quy mô rộng hơn.

Tuy nhiên, việc đánh giá chính xác mức độ nghiêm trọng của vấn đề phụ thuộc rất lớn vào phương pháp thống kê, phạm vi khảo sát và cách phân loại từng loại hình bất động sản thương mại.

Bộ Đất đai Hàn Quốc muốn mở rộng phạm vi khảo sát

Theo kế hoạch, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông vận tải Hàn Quốc sẽ mở rộng phạm vi khảo sát và xây dựng một hệ thống riêng để đo lường tỷ lệ bất động sản thương mại bỏ trống.

Điểm khác biệt quan trọng của hệ thống mới là tập trung trực tiếp vào việc xác định tình trạng mặt bằng không có người thuê, thay vì sử dụng một cuộc khảo sát chủ yếu phục vụ mục tiêu phân tích thị trường cho thuê.

Nếu được triển khai đầy đủ, bộ dữ liệu mới có thể giúp cơ quan quản lý có thêm cơ sở để đánh giá cung – cầu mặt bằng thương mại tại từng khu vực.

Đây cũng là nguồn dữ liệu có thể được sử dụng trong quá trình xây dựng kế hoạch cung cấp đất thương mại tại các khu đô thị mới.

Đối với chính quyền địa phương, số liệu về tỷ lệ mặt bằng bỏ trống có thể hỗ trợ việc xây dựng chính sách hồi sinh các khu thương mại đang suy giảm hoạt động.

Trong khi đó, các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ cũng có thể sử dụng dữ liệu này để xác định những khu vực đang chịu áp lực lớn về hoạt động kinh doanh và mặt bằng.

Từ mặt bằng bỏ trống đến bài toán chuyển đổi thành nhà ở

Một hướng ứng dụng khác được Hàn Quốc quan tâm là tận dụng các không gian thương mại và văn phòng không còn nhu cầu sử dụng để chuyển đổi thành nhà ở.

Chính phủ đang thúc đẩy mô hình trong đó Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) mua lại những không gian thương mại, văn phòng bỏ trống, sau đó phối hợp với các nhà phát triển tư nhân để cải tạo thành cơ sở nhà ở.

Sau khi chuyển đổi, các căn hộ có thể được cung cấp dưới hình thức nhà ở cho thuê công cộng.

Mô hình này giải quyết đồng thời hai vấn đề: giảm lượng không gian thương mại và văn phòng bỏ trống, trong khi bổ sung nguồn cung nhà ở tại những khu vực có nhu cầu.

Theo kế hoạch được nêu trong nội dung gốc, Hàn Quốc đặt mục tiêu cung cấp 15.000 căn hộ tại khu vực đô thị Seoul vào năm 2027 và hơn 33.000 căn hộ vào năm 2030, sau dự án thí điểm được triển khai trong năm nay.

Việc chuyển đổi công năng sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố như vị trí, kết cấu công trình, khả năng đáp ứng tiêu chuẩn nhà ở, chi phí cải tạo và các quy định liên quan. Vì vậy, không phải mọi mặt bằng thương mại hoặc văn phòng bỏ trống đều có thể chuyển đổi trực tiếp thành nhà ở.

Thống kê bất động sản thương mại có thể thay đổi cách hoạch định chính sách

Việc Hàn Quốc xây dựng một bộ thống kê riêng về tỷ lệ mặt bằng thương mại bỏ trống cho thấy dữ liệu bất động sản ngày càng đóng vai trò quan trọng trong quản lý đô thị.

Một chỉ số tưởng như đơn giản như “tỷ lệ mặt bằng trống” thực tế phụ thuộc vào cách xác định đối tượng khảo sát, quy mô mẫu, tiêu chí phân loại và phương pháp thu thập dữ liệu.

Nếu dữ liệu không phản ánh đầy đủ những khu vực có tỷ lệ bỏ trống cao, cơ quan quản lý có thể khó nhận diện sớm những khu thương mại đang suy giảm.

Ngược lại, một hệ thống thống kê có phạm vi rộng và được cập nhật thường xuyên sẽ giúp theo dõi biến động của thị trường theo thời gian, từ đó cung cấp thêm cơ sở cho việc quy hoạch đất thương mại, điều chỉnh nguồn cung và triển khai các chương trình hồi sinh đô thị.

Với kế hoạch khảo sát thí điểm trong năm 2027 và công bố chính thức theo quý từ năm 2028, Hàn Quốc đang hướng tới một cách tiếp cận chi tiết hơn đối với thị trường bất động sản thương mại.

Đây cũng là vấn đề đáng chú ý đối với các đô thị đang đối mặt với sự thay đổi hành vi tiêu dùng, tốc độ phát triển thương mại điện tử và tình trạng dư thừa mặt bằng bán lẻ.

Câu hỏi về nhà đất Hàn Quốc

1. Vì sao Hàn Quốc phải xây dựng thống kê mới về mặt bằng thương mại bỏ trống?

Nguyên nhân chính là số liệu hiện hành được xây dựng từ cuộc khảo sát tập trung vào xu hướng cho thuê, trong khi một số loại hình tòa nhà hoặc khu vực có tỷ lệ trống cao có thể chưa được phản ánh đầy đủ trong mẫu khảo sát.

2. Khi nào Hàn Quốc bắt đầu khảo sát thí điểm?

Theo kế hoạch, hai cuộc khảo sát thí điểm sẽ được tiến hành trong năm 2027 để kiểm tra mục tiêu, phạm vi và phương pháp khảo sát.

3. Khi nào số liệu mới được công bố chính thức?

Hệ thống mới dự kiến bắt đầu công bố kết quả chính thức theo quý từ năm 2028, tương đương bốn lần mỗi năm.

4. Tỷ lệ trống bất động sản thương mại hiện nay của Hàn Quốc là bao nhiêu?

Theo khảo sát xu hướng cho thuê bất động sản thương mại quý II năm nay của Viện Bất động sản Hàn Quốc, tỷ lệ trống trung bình đối với bất động sản thương mại quy mô vừa và lớn trên toàn quốc là 14,3%.

5. Những yếu tố nào đang khiến mặt bằng thương mại bỏ trống tăng?

Các yếu tố được đề cập gồm sự chuyển dịch sang mua sắm trực tuyến và giao hàng tận nhà, sức mua suy yếu trong bối cảnh kinh tế khó khăn và số lượng hộ kinh doanh cá thể đóng cửa gia tăng.

6. Số liệu mới có thể được sử dụng vào mục đích gì?

Dữ liệu dự kiến hỗ trợ việc lập kế hoạch cung cấp đất thương mại tại các đô thị mới, xây dựng chính sách hồi sinh khu thương mại và triển khai các chương trình hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ.

7. Hàn Quốc có kế hoạch chuyển mặt bằng bỏ trống thành nhà ở không?

Có. Chính phủ đang thúc đẩy mô hình LH mua lại một số không gian thương mại và văn phòng bỏ trống, sau đó được cải tạo thành nhà ở và cung cấp dưới hình thức nhà ở cho thuê công cộng.