Thị trường bất động sản Trung Quốc phục hồi: Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đón tín hiệu tích cực

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang xuất hiện những tín hiệu tích cực sau khi một loạt chính sách hỗ trợ được triển khai đồng bộ từ trung ương đến địa phương. Từ tháng 8, các chính sách mới tập trung vào nhiều lĩnh vực như cải cách hệ thống mua bán nhà ở thương mại, tín dụng bất động sản, quỹ dự phòng nhà ở, hỗ trợ tài chính và thúc đẩy nhu cầu thay thế nhà ở.

Đáng chú ý, hoạt động giao dịch tại những thị trường lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đã có sự cải thiện. Dù dữ liệu giữa các thành phố vẫn có sự khác biệt, nhiều tổ chức nghiên cứu cho rằng tác động của chính sách đang dần truyền dẫn tới thị trường, giúp chuỗi giao dịch được khơi thông và tâm lý người mua cải thiện.

Diễn biến này được kỳ vọng tạo nền tảng cho mùa cao điểm truyền thống của thị trường bất động sản Trung Quốc, thường được gọi là “Tháng 9 vàng và Tháng 10 bạc”.

Hàng loạt chính sách bất động sản được triển khai

Ngày 28/8, nhiều cơ quan quản lý Trung Quốc công bố một loạt chính sách mới liên quan đến thị trường bất động sản. Các biện pháp bao phủ nhiều khía cạnh, từ cải cách hệ thống giao dịch nhà ở thương mại, chính sách tín dụng bất động sản cho tới hỗ trợ tài chính và các cơ chế liên quan đến hệ thống tài chính.

Động thái này diễn ra sau khi nhiều thành phố lớn chủ động điều chỉnh chính sách nhằm kích thích nhu cầu mua nhà.

Tại Bắc Kinh, ngày 7/8, chính quyền thành phố giảm thời gian yêu cầu đóng bảo hiểm xã hội hoặc thuế thu nhập cá nhân đối với người không có hộ khẩu Bắc Kinh khi mua nhà thương mại trong khu vực Vành đai 5. Thời gian yêu cầu được rút từ hai năm xuống còn một năm.

Bên cạnh đó, Bắc Kinh cũng nâng hạn mức vay tối đa từ quỹ dự phòng nhà ở và mở rộng phạm vi áp dụng cơ chế “chuyển nhượng tài sản thế chấp”. Những thay đổi này nhằm giảm bớt rào cản tài chính đối với người có nhu cầu mua nhà.

Tại Thượng Hải, ngày 20/8, thành phố đưa ra “Tám biện pháp Thượng Hải”, tập trung vào nhiều nội dung như tối ưu hóa quỹ dự phòng nhà ở, điều chỉnh chính sách tín dụng, trợ cấp nhà ở, tái định cư bằng phiếu nhà ở và hỗ trợ mua lại nguồn nhà ở hiện hữu.

Không chỉ các đô thị cấp một, nhiều thành phố cấp hai cũng bắt đầu triển khai những biện pháp tương tự.

Ngày 4/9, Vũ Hán công bố tám biện pháp hỗ trợ thị trường nhà ở, trong đó có việc giải ngân 100 triệu nhân dân tệ tiền trợ cấp nhà ở. Thành phố cũng đưa ra mức trợ cấp tương đương 1% tổng giá trị hợp đồng đối với một số giao dịch mua nhà tại bảy khu đô thị mới.

Trong khi đó, Thành Đô, Tây An, Hải Nam và nhiều địa phương khác tiếp tục mở rộng phạm vi áp dụng chính sách quỹ dự phòng nhà ở, tăng cường hỗ trợ tiêu dùng nhà ở và thúc đẩy các dịch vụ liên quan đến quá trình mua bán, chuyển đổi nhà ở.

Bắc Kinh ghi nhận tháng thứ sáu liên tiếp giao dịch nhà cũ vượt 13.000 căn

Những thay đổi chính sách đang bắt đầu phản ánh vào hoạt động thực tế tại Bắc Kinh.

Theo Leng Hui, một nhà phân tích thuộc Viện Nghiên cứu Liên Gia Bắc Kinh, sau khi chính sách bất động sản mới được triển khai vào đầu tháng 8, lượng người hỏi mua nhà tăng đáng kể. Tâm lý tham gia thị trường của cả người mua lẫn người bán cũng được cải thiện.

Lượng khách xem nhà và số lượng hợp đồng được ký kết thực tế đều tăng nhẹ so với tháng trước.

Số liệu từ Ủy ban Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn thành phố Bắc Kinh cho thấy, trong tháng 8, số lượng hợp đồng mua bán nhà mới được ký kết trực tuyến đạt khoảng 3.100 căn, tăng 10,3% so với cùng kỳ năm trước.

Đối với thị trường nhà ở hiện hữu, số lượng hợp đồng được ký kết trực tuyến đạt khoảng 13.700 căn, tăng 4,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, đây là tháng thứ sáu liên tiếp thị trường nhà ở hiện hữu tại Bắc Kinh vượt mốc 13.000 căn, một chỉ báo quan trọng phản ánh mức độ hoạt động của thị trường.

Tính từ tháng 1 đến tháng 8, tổng số nhà ở hiện hữu được giao dịch trực tuyến tại Bắc Kinh đạt khoảng 121.000 căn, tăng khoảng 5,9% so với cùng kỳ năm trước và lập mức cao mới trong cùng kỳ 5 năm.

Những con số này cho thấy chính sách hỗ trợ đang có tác động nhất định tới thị trường thứ cấp, nơi người mua thường nhạy cảm hơn với điều kiện tín dụng, giá bán và chi phí giao dịch.

Thượng Hải: nhu cầu nâng cấp nhà ở tăng tốc

Thị trường Thượng Hải cũng ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Theo ông Li Gen, Giám đốc Viện Nghiên cứu Liên Gia Thượng Hải, khoảng 22.000 căn hộ được giao dịch tại thành phố trong tháng 8, tăng khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước.

Ông cho rằng thị trường đang duy trì trạng thái ổn định nhờ việc triển khai tương đối chính xác các biện pháp hỗ trợ.

Một điểm đáng chú ý là sự thay đổi trong cơ cấu nhu cầu.

Tỷ lệ giao dịch tại khu vực bên ngoài vành đai đường ngoài tăng 2,4% so với tháng trước. Dòng nhu cầu thay thế nhà ở được cải thiện, qua đó giúp nhu cầu lan tỏa theo hướng có trật tự hơn.

Đặc biệt, nhu cầu đối với những căn hộ phục vụ mục tiêu nâng cấp chất lượng sống đang tăng. Tỷ trọng căn hộ ba phòng ngủ và những căn có diện tích khoảng 90-120 m² liên tục gia tăng.

Điều này cho thấy thị trường không chỉ phục hồi về số lượng giao dịch mà còn bắt đầu có sự thay đổi về chất lượng nhu cầu.

Các chính sách như giảm ngưỡng vay, hỗ trợ người dân chuyển đổi nhà ở và trợ cấp thay thế đang giúp một bộ phận người mua mạnh dạn thực hiện kế hoạch đổi nhà.

Thị trường vì thế có dấu hiệu chuyển từ giai đoạn “ổn định số lượng” sang “nâng cao chất lượng”.

Thâm Quyến: dữ liệu giao dịch chính thức chưa phản ánh hết hoạt động thực tế

Thị trường Thâm Quyến có diễn biến đáng chú ý khi số liệu giao dịch trực tuyến và hoạt động thực tế có sự khác biệt.

Trong tháng 8, Thâm Quyến ghi nhận khoảng 3.467 căn nhà mới được bán, giảm 23% so với tháng trước. Đối với nhà ở hiện hữu, có khoảng 5.317 căn được giao dịch, giảm 9,3% so với tháng trước.

Nếu chỉ nhìn vào số liệu giao dịch trực tuyến, thị trường có vẻ đang suy yếu.

Tuy nhiên, các chỉ báo hoạt động thực tế lại cho thấy một bức tranh tích cực hơn.

Theo theo dõi của Viện Nghiên cứu Thâm Quyến Beike, trong tháng 8, các cửa hàng đối tác của Beike tại Thâm Quyến ghi nhận số lượng đăng ký mua nhà mới tăng 34% so với tháng trước.

Số lượng hợp đồng mua bán nhà hiện hữu cũng tăng 12% so với tháng trước.

Điều này cho thấy nhu cầu thực tế có thể đã phục hồi nhanh hơn tốc độ phản ánh của dữ liệu giao dịch trực tuyến chính thức.

Đáng chú ý, số chủ nhà tại Thâm Quyến tăng giá niêm yết gần đây cũng tăng đáng kể. Ở chiều nhu cầu, so với cuối tuần 22-23/8, lượng khách truy cập mới trong cuối tuần 29-30/8 tăng 6,5%, trong khi số lượng yêu cầu tăng 3,2%.

Đây là những tín hiệu cho thấy tâm lý của cả người mua và người bán đang dần thay đổi.

Vì sao thị trường bất động sản Trung Quốc đang có dấu hiệu phục hồi?

Theo Xiao Xiaoping, Giám đốc Viện Nghiên cứu Bắc Kinh Thâm Quyến, hoạt động trên thị trường nhà ở Thâm Quyến trong tháng 8 được thúc đẩy bởi một số yếu tố.

Thứ nhất, Bắc Kinh và Thượng Hải liên tiếp điều chỉnh chính sách bất động sản, qua đó tạo hiệu ứng tích cực tới tâm lý thị trường tại các đô thị lớn khác.

Thứ hai, gói chính sách nhà ở quan trọng được công bố ngày 28/8 nhanh chóng truyền dẫn tới thị trường, giúp củng cố niềm tin của người mua.

Thứ ba, thị trường bước vào mùa cao điểm truyền thống “Tháng 9 vàng và Tháng 10 bạc”. Đây thường là giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh mở bán và người mua tích cực tìm kiếm nhà ở.

Nếu các chính sách tiếp tục được thực thi, hoạt động giao dịch tại Thâm Quyến và một số đô thị lớn khác có thể tiếp tục tăng.

Nhưng thị trường Trung Quốc vẫn chưa phục hồi đồng đều

Dù những thành phố lớn đang xuất hiện tín hiệu tích cực, không nên đánh đồng sự phục hồi tại Bắc Kinh, Thượng Hải hay Thâm Quyến với sự phục hồi hoàn toàn của toàn bộ thị trường bất động sản Trung Quốc.

Dữ liệu từ Học viện Chỉ số Trung Quốc cho thấy trong tháng 8, diện tích giao dịch nhà ở thương mại và nhà ở mới xây dựng tại 100 thành phố trọng điểm đạt khoảng 15 triệu m², giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm trước và cũng giảm khoảng 7% so với tháng trước.

Đối với thị trường nhà ở cũ, khoảng 113.000 căn được giao dịch tại 20 thành phố trong tháng 8, giảm 9,6% so với tháng trước.

Những số liệu này cho thấy quá trình phục hồi vẫn chưa đồng đều giữa các khu vực.

Các thành phố lớn với nền kinh tế mạnh, dân số đông và nhu cầu nhà ở thực chất thường phản ứng nhanh hơn với chính sách. Trong khi đó, tại những khu vực có nguồn cung dư thừa hoặc nhu cầu yếu, tác động của chính sách có thể cần thêm thời gian mới được phản ánh.

“Tháng 9 vàng và tháng 10 bạc” sẽ quyết định sức mạnh phục hồi?

Cao Jingjing, Tổng Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Chỉ số của Học viện Chỉ số Trung Quốc, nhận định trong ngắn hạn, khi mùa cao điểm “Tháng 9 vàng và Tháng 10 bạc” đến gần, các doanh nghiệp bất động sản có khả năng vẫn duy trì quy mô nhất định trong việc đưa các dự án mới ra thị trường.

Tuy nhiên, sức mua của người dân vẫn là yếu tố quyết định.

Việc chính sách được nới lỏng có thể làm giảm chi phí mua nhà, cải thiện điều kiện vay và thúc đẩy nhu cầu. Nhưng để thị trường phục hồi bền vững, người dân cần có cả ý định mua nhà và khả năng tài chính để thực hiện giao dịch.

Do đó, doanh số nhà mới trong thời gian tới có thể tiếp tục trải qua quá trình tạo đáy và phục hồi dần thay vì tăng mạnh ngay lập tức.

Đối với thị trường nhà ở thứ cấp, giao dịch tại các thành phố trọng điểm được dự báo vẫn tương đối sôi động. Những chương trình như “đổi nhà cũ lấy nhà mới” có thể tiếp tục thúc đẩy quá trình thay thế và giải phóng nhu cầu bị trì hoãn.

Về giá nhà, trong ngắn hạn, xu hướng được đánh giá là tiếp tục dao động nhẹ thay vì nhanh chóng bước vào một chu kỳ tăng giá mạnh trên diện rộng.

Bất động sản Trung Quốc bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc

Nhìn tổng thể, những diễn biến mới cho thấy thị trường bất động sản Trung Quốc đang bước vào một giai đoạn phục hồi có tính chọn lọc và phân hóa.

Các chính sách từ trung ương đến địa phương đang tập trung vào việc giảm rào cản mua nhà, cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng, hỗ trợ người dân thay thế nhà ở và khơi thông giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Bắc Kinh và Thượng Hải đang cho thấy những tín hiệu tương đối rõ ràng về sự cải thiện trong hoạt động giao dịch. Thâm Quyến cũng ghi nhận sự phục hồi đáng chú ý của nhu cầu thực tế dù số liệu giao dịch trực tuyến chưa phản ánh đầy đủ.

Tuy nhiên, dữ liệu toàn quốc vẫn cho thấy thị trường chưa bước vào một chu kỳ phục hồi đồng đều. Sức mua, thu nhập kỳ vọng, niềm tin của người dân và khả năng xử lý lượng nguồn cung hiện hữu vẫn là những biến số quan trọng.

Trong thời gian tới, “Tháng 9 vàng và Tháng 10 bạc” sẽ trở thành phép thử quan trọng đối với hiệu quả của loạt chính sách mới. Nếu lượng giao dịch tiếp tục tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn, thị trường có thể củng cố kỳ vọng về quá trình tạo đáy.

Ngược lại, nếu giao dịch chỉ tăng trong thời gian ngắn nhưng sức mua không được cải thiện bền vững, thị trường có thể tiếp tục cần thêm các chính sách hỗ trợ.

Với nhà đầu tư và người theo dõi thị trường, điều đáng chú ý nhất hiện nay không chỉ là giá nhà tăng hay giảm, mà còn nằm ở sự phục hồi của thanh khoản, tốc độ giải phóng nhu cầu bị trì hoãn và khả năng chuyển đổi từ nhu cầu sang giao dịch thực tế.

Thị trường bất động sản Trung Quốc đang xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực sau loạt chính sách hỗ trợ mới, đặc biệt tại Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến. Dù vậy, quá trình phục hồi vẫn cần được đánh giá dựa trên thanh khoản và sức mua thực tế thay vì chỉ dựa vào các đợt tăng giao dịch ngắn hạn. “Tháng 9 vàng và Tháng 10 bạc” sẽ là giai đoạn quan trọng để kiểm chứng mức độ hiệu quả của chính sách và sức khỏe thực sự của thị trường.

Những câu hỏi thường gặp về thị trường bất động sản Trung Quốc

1. Thị trường bất động sản Trung Quốc đã thực sự phục hồi chưa?

Chưa thể khẳng định toàn bộ thị trường đã phục hồi. Một số đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải và Thâm Quyến đang ghi nhận các chỉ báo tích cực, nhưng số liệu trên phạm vi 100 thành phố vẫn cho thấy giao dịch giảm so với cùng kỳ và tháng trước.

2. Vì sao Bắc Kinh và Thượng Hải phục hồi nhanh hơn?

Hai thành phố có nền kinh tế lớn, dân số đông, nhu cầu nhà ở thực chất và thị trường tài chính phát triển. Khi điều kiện tín dụng và chính sách mua nhà được nới lỏng, nhu cầu bị trì hoãn có thể nhanh chóng quay trở lại.

3. Chính sách “đổi nhà cũ lấy nhà mới” có tác động như thế nào?

Cơ chế này nhằm hỗ trợ những người đang sở hữu nhà cũ chuyển sang căn nhà mới phù hợp hơn. Khi được kết hợp với tín dụng và trợ cấp, chính sách có thể tạo ra chuỗi giao dịch liên hoàn trên thị trường.

4. Giá nhà Trung Quốc có thể tăng mạnh trở lại?

Trong ngắn hạn, chưa có cơ sở để khẳng định giá nhà sẽ tăng mạnh trên diện rộng. Theo đánh giá được dẫn lại, giá nhà có khả năng tiếp tục dao động nhẹ trong khi thị trường tập trung vào việc phục hồi giao dịch và nhu cầu thực.

5. “Tháng 9 vàng và tháng 10 bạc” có ý nghĩa gì?

Đây là cách gọi mùa cao điểm truyền thống của thị trường bất động sản Trung Quốc. Các doanh nghiệp thường tăng cường mở bán trong giai đoạn này, trong khi người mua cũng có xu hướng tích cực tìm kiếm và hoàn tất giao dịch hơn.