Nhật Bản – Tokyo siết Airbnb: Quận Shinjuku sẽ cấm hơn một nửa nhà cho thuê nghỉ dưỡng

Quận Shinjuku, một trong những khu vực nổi tiếng và sôi động nhất của Tokyo, Nhật Bản, đang chuẩn bị thực hiện một bước đi mạnh tay nhằm kiểm soát hoạt động cho thuê nhà nghỉ dưỡng ngắn hạn, bao gồm các cơ sở kinh doanh trên nền tảng Airbnb.

Theo một quan chức phụ trách hoạt động cho thuê nhà nghỉ dưỡng tại Shinjuku, chính quyền quận đang lên kế hoạch sửa đổi các quy định hiện hành để cấm hoạt động cho thuê nhà tư nhân tại các khu dân cư và khu vực gần trường học.

Nếu được triển khai như kế hoạch, hơn 50% số cơ sở cho thuê ngắn hạn hiện có tại Shinjuku sẽ bị ảnh hưởng. Đáng chú ý, chính sách mới không chỉ áp dụng với các cơ sở mở trong tương lai mà còn có thể tác động tới những bất động sản đang được sử dụng để cho thuê nghỉ dưỡng.

Kế hoạch dự kiến sẽ được thị trưởng Shinjuku chính thức công bố, đánh dấu một bước chuyển đáng chú ý trong cách Tokyo cân bằng giữa phát triển du lịch và bảo vệ môi trường sống của cư dân địa phương.

Vì sao Shinjuku muốn siết hoạt động Airbnb?

Shinjuku từ lâu được biết đến là một trong những trung tâm thương mại, giải trí và du lịch nổi bật của Tokyo. Khu vực này tập trung nhiều nhà hàng, cửa hàng, khách sạn, khu mua sắm và các địa điểm giải trí về đêm.

Đồng thời, Shinjuku cũng là một khu vực có mật độ dân cư cao. Điều này khiến hoạt động lưu trú ngắn hạn phát triển nhanh chóng có nguy cơ tạo ra xung đột giữa khách du lịch và người dân địa phương.

Shinjuku hiện tập trung gần 10% trong tổng số khoảng 42.000 chỗ ở cho thuê ngắn hạn của Nhật Bản. Khi lượng khách du lịch tăng, những vấn đề phát sinh trong các khu dân cư cũng ngày càng rõ rệt.

Theo quan chức Shinjuku, số lượng khiếu nại liên quan đến các cơ sở cho thuê nghỉ dưỡng đã tăng khoảng 40% trong năm tài chính kết thúc vào tháng 3.

Các phản ánh chủ yếu liên quan đến việc du khách không tuân thủ quy định về xử lý rác thải. Ngoài ra còn có những khiếu nại về hút thuốc tại khu vực không được phép, gây tiếng ồn và xâm phạm trái phép.

Đây là những vấn đề tưởng như nhỏ nhưng có thể trở thành nguồn xung đột lớn khi xảy ra thường xuyên tại các khu dân cư.

Một căn hộ cho thuê ngắn hạn có thể đón hàng chục lượt khách khác nhau trong một tháng. Trong khi đó, cư dân xung quanh vẫn phải sinh sống lâu dài trong cùng khu vực. Sự khác biệt về mục đích sử dụng không gian khiến các vấn đề về tiếng ồn, rác thải, an ninh và văn hóa ứng xử dễ trở nên nghiêm trọng.

Hơn một nửa cơ sở cho thuê ngắn hạn tại Shinjuku có thể bị ảnh hưởng

Theo kế hoạch đang được xem xét, chính quyền Shinjuku sẽ sửa đổi quy định để hạn chế hoạt động cho thuê nhà tư nhân tại các khu vực dân cư và vùng lân cận trường học.

Quan chức địa phương cho biết hơn 50% dịch vụ cho thuê ngắn hạn ở Shinjuku có thể bị cấm theo quy định mới.

Điểm đáng chú ý là chính sách này không chỉ nhắm vào các cơ sở kinh doanh mới. Các bất động sản hiện đang được sử dụng cho hoạt động lưu trú ngắn hạn cũng nằm trong phạm vi áp dụng.

Điều này có thể tạo ra tác động đáng kể đối với thị trường bất động sản cho thuê tại Shinjuku.

Những chủ sở hữu đang khai thác căn hộ theo mô hình lưu trú ngắn hạn có thể phải chuyển đổi sang hình thức cho thuê dài hạn hoặc tìm phương án kinh doanh khác. Trong khi đó, các nhà đầu tư đang kỳ vọng lợi nhuận cao từ khách du lịch có thể phải đánh giá lại hiệu quả tài chính của tài sản.

Về phía thị trường, nếu nguồn cung nhà nghỉ dưỡng ngắn hạn bị thu hẹp, giá thuê khách sạn và các loại hình lưu trú hợp pháp khác có thể chịu áp lực tăng vào những giai đoạn cao điểm du lịch.

Tuy nhiên, chính quyền Shinjuku dường như đang đặt ưu tiên vào việc bảo vệ chất lượng cuộc sống của cộng đồng dân cư.

Nhật Bản đối mặt bài toán du lịch quá tải

Động thái tại Shinjuku diễn ra trong bối cảnh Nhật Bản đang phải xử lý một vấn đề ngày càng lớn: du lịch quá tải.

Sau khi lượng khách quốc tế phục hồi mạnh, nhiều địa điểm nổi tiếng của Nhật Bản phải đối mặt với lượng du khách lớn trong khi hạ tầng và không gian đô thị có giới hạn.

Kyoto là một ví dụ điển hình. Cư dân tại thành phố cổ này nhiều lần bày tỏ sự khó chịu trước tình trạng đông đúc, du khách tập trung chụp ảnh, giao thông ùn tắc và những thay đổi nhanh chóng trên thị trường bất động sản.

Không chỉ Kyoto, nhiều điểm đến khác cũng phải tìm cách cân bằng giữa lợi ích kinh tế từ du lịch và nhu cầu duy trì môi trường sống ổn định cho người dân.

Du lịch mang lại nguồn thu đáng kể cho nhà hàng, khách sạn, cửa hàng bán lẻ, dịch vụ vận tải và nhiều ngành kinh tế khác. Tuy nhiên, nếu lượng khách vượt quá khả năng tiếp nhận của cộng đồng, chi phí xã hội có thể tăng lên.

Giá thuê nhà tăng, thiếu nhà ở cho cư dân, tiếng ồn, rác thải và tắc nghẽn giao thông là những vấn đề thường xuất hiện khi du lịch phát triển quá nhanh.

Chính sách mới phản ánh sự thay đổi trong quản lý lưu trú ngắn hạn

Lệnh hạn chế tại Shinjuku được đưa ra sau khi Cơ quan Du lịch Nhật Bản hồi tháng 7 trao thêm quyền cho các chính quyền đô thị trong việc quản lý các cơ sở lưu trú ngắn hạn.

Theo định hướng mới, hoạt động lưu trú có thể bị hạn chế nếu gây ảnh hưởng tới môi trường sống và học tập yên tĩnh, hoặc cản trở việc duy trì dân cư thường trú và cộng đồng địa phương.

Điều này cho thấy Nhật Bản đang chuyển từ cách tiếp cận đơn thuần thúc đẩy du lịch sang mô hình quản lý cân bằng hơn.

Thay vì chỉ quan tâm đến số lượng khách quốc tế hoặc doanh thu du lịch, chính quyền địa phương ngày càng chú trọng đến câu hỏi: du lịch phát triển như thế nào mà không làm suy giảm chất lượng sống của người dân?

Shinjuku có thể trở thành một trường hợp đáng chú ý trong quá trình này.

Kyoto cũng đang xem xét hạn chế nhà cho thuê ngắn hạn

Shinjuku không phải địa phương duy nhất tại Nhật Bản cân nhắc các biện pháp mạnh hơn đối với thị trường lưu trú ngắn hạn.

Kyoto cũng đang xem xét lệnh cấm đối với một số loại hình cho thuê chỗ ở ngắn hạn. Tuy nhiên, phương án được đề cập tại Kyoto có phạm vi khác với Shinjuku khi chủ yếu hướng tới các cơ sở lưu trú mới trong khu dân cư và khu công nghiệp.

Sự khác biệt này cho thấy mỗi địa phương đang tìm cách xây dựng chính sách phù hợp với đặc điểm dân cư, du lịch và thị trường bất động sản của mình.

Nếu Shinjuku thực sự áp dụng lệnh cấm đối với một phần lớn cơ sở hiện hữu, chính sách này có thể trở thành tiền lệ để các khu vực đô thị khác của Nhật Bản tham khảo.

Tác động tới thị trường bất động sản và nhà đầu tư

Việc hạn chế Airbnb và các hình thức lưu trú ngắn hạn có thể tạo ra nhiều tác động trái chiều đối với bất động sản.

Ở góc độ tích cực, việc giảm số lượng căn hộ phục vụ khách du lịch có thể giúp tăng nguồn cung nhà ở dài hạn cho người dân địa phương. Điều này đặc biệt quan trọng tại những khu vực có nhu cầu thuê nhà cao.

Khi chủ sở hữu chuyển căn hộ từ cho thuê ngắn hạn sang dài hạn, thị trường nhà thuê truyền thống có thể nhận thêm nguồn cung.

Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư mua bất động sản với mục tiêu khai thác khách du lịch, quy định mới có thể làm thay đổi hoàn toàn bài toán lợi nhuận.

Một căn hộ có doanh thu cao từ khách quốc tế chưa chắc còn hấp dẫn nếu không được phép tiếp tục vận hành theo mô hình lưu trú ngắn hạn.

Vì vậy, nhà đầu tư bất động sản tại Tokyo nói chung và Shinjuku nói riêng sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến quy định của chính quyền địa phương, thay vì chỉ dựa vào vị trí và nhu cầu du lịch.

Bài toán lớn hơn: Thành phố thuộc về du khách hay cư dân?

Câu chuyện Shinjuku cho thấy một vấn đề đang xuất hiện tại nhiều thành phố du lịch trên thế giới.

Airbnb và các nền tảng tương tự giúp chủ sở hữu bất động sản khai thác tài sản hiệu quả hơn, đồng thời cung cấp thêm lựa chọn lưu trú cho khách du lịch.

Nhưng khi một lượng lớn căn hộ chuyển từ phục vụ cư dân sang phục vụ khách du lịch, nguồn cung nhà ở dành cho người dân địa phương có thể bị thu hẹp.

Đây là lý do nhiều thành phố trên thế giới, trong đó có New York và Barcelona, cũng đã triển khai hoặc xem xét các biện pháp kiểm soát hoạt động cho thuê lưu trú ngắn hạn.

Điểm chung của các chính sách này là tìm cách hạn chế những tác động tiêu cực của du lịch mà không triệt tiêu hoàn toàn lợi ích kinh tế mà ngành này mang lại.

Với Shinjuku, bài toán càng phức tạp bởi đây vừa là điểm đến quốc tế nổi tiếng vừa là nơi sinh sống của một cộng đồng dân cư lớn.

Kế hoạch hạn chế hơn một nửa số nhà cho thuê nghỉ dưỡng tại Shinjuku cho thấy Nhật Bản đang bước vào một giai đoạn mới trong quản lý du lịch và bất động sản đô thị.

Sau giai đoạn tập trung thúc đẩy du lịch, chính quyền địa phương ngày càng phải giải quyết những hệ quả đi kèm với lượng khách tăng mạnh. Tiếng ồn, rác thải, hút thuốc, xâm phạm không gian riêng tư và thiếu hụt nhà ở cho cư dân đang trở thành những vấn đề không thể bỏ qua.

Đối với thị trường bất động sản, chính sách tại Shinjuku cũng là lời nhắc quan trọng rằng khả năng khai thác một bất động sản không chỉ phụ thuộc vào vị trí và nhu cầu thị trường mà còn phụ thuộc rất lớn vào quy định pháp lý.

Trong thời gian tới, cách Tokyo và các thành phố khác của Nhật Bản cân bằng giữa lợi ích kinh tế từ du lịch với quyền lợi của cư dân địa phương sẽ là một vấn đề đáng theo dõi.

Những câu hỏi về nhà đất Nhật Bản

Shinjuku có cấm toàn bộ Airbnb không?

Không. Kế hoạch được đề cập tập trung vào việc cấm hoạt động cho thuê nhà tư nhân tại các khu dân cư và khu vực gần trường học. Theo thông tin hiện có, hơn một nửa số cơ sở cho thuê ngắn hạn tại Shinjuku có thể bị ảnh hưởng, chứ không phải toàn bộ.

Vì sao Shinjuku muốn hạn chế nhà cho thuê nghỉ dưỡng?

Nguyên nhân chính là số lượng khiếu nại gia tăng. Các vấn đề phổ biến gồm không tuân thủ quy định về rác thải, hút thuốc không đúng nơi quy định, tiếng ồn và xâm phạm trái phép.

Quy định mới có ảnh hưởng tới các cơ sở đang hoạt động không?

Có. Theo quan chức địa phương, chính sách dự kiến sẽ áp dụng cả đối với các bất động sản hiện có, chứ không chỉ những cơ sở được mở mới.

Nhật Bản có đang siết Airbnb trên diện rộng?

Xu hướng quản lý chặt hơn đang xuất hiện tại nhiều địa phương, trong bối cảnh Nhật Bản phải giải quyết tình trạng du lịch quá tải. Tuy nhiên, quy định cụ thể khác nhau tùy từng thành phố và khu vực.

Việc hạn chế nhà cho thuê ngắn hạn có làm giá bất động sản giảm không?

Không nhất thiết. Tác động phụ thuộc vào từng khu vực và mục đích sử dụng bất động sản. Với những tài sản phụ thuộc nhiều vào khách du lịch, lợi nhuận khai thác có thể giảm. Ngược lại, nguồn cung nhà ở dài hạn tăng có thể tạo ra tác động tích cực cho người thuê nhà.