Đại gia bất động sản đang xoay tiền ở đâu để làm dự án?

Thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn thử thách mới khi hàng tồn kho tăng, giao dịch suy giảm, người mua thận trọng hơn trong khi chi phí vốn vẫn ở mức cao. Với các doanh nghiệp địa ốc, bài toán lớn nhất hiện nay không chỉ là bán được hàng mà còn là tìm nguồn tiền để duy trì dự án, trả nợ và bảo đảm dòng tiền hoạt động.

Sau một thời gian dài quen với chiến lược mở rộng quỹ đất, triển khai đồng thời nhiều dự án và sử dụng đòn bẩy tài chính, không ít doanh nghiệp đang phải thay đổi cách vận hành. Phát hành trái phiếu, thanh lý tài sản, chuyển nhượng dự án, tìm đối tác cùng phát triển hay tạm dừng kế hoạch đầu tư mới đang trở thành những phương án phổ biến để doanh nghiệp “xoay tiền”.

Hàng tồn kho bất động sản tăng, thanh khoản suy giảm

Áp lực dòng tiền đang thể hiện rõ qua những con số về cung cầu trên thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản trong quý II năm nay đã vượt 39.000 căn. Đáng chú ý, lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng hơn 46%, cho thấy khả năng hấp thụ sản phẩm đang chịu sức ép đáng kể.

Trong khi đó, mức độ quan tâm bất động sản trên cả nước trong tháng 5 giảm khoảng 5% so với tháng trước. Đáng chú ý hơn, số lượng giao dịch bất động sản thành công trên toàn thị trường giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước.

Kết quả thăm dò của Dat Xanh Services cũng cho thấy mức độ hấp thụ trong nửa đầu năm 2026 giảm 62% so với nửa cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ bình quân chỉ còn khoảng 20-30%, thấp hơn khoảng 30 điểm phần trăm.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, sự suy giảm thanh khoản tạo ra tác động kép.

Một mặt, doanh thu bán hàng giảm khiến dòng tiền thu về chậm hơn. Mặt khác, phần vốn đã bỏ vào các dự án vẫn tiếp tục nằm trong hàng tồn kho. Trong khi đó, doanh nghiệp vẫn phải thanh toán tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, nhân công, vận hành, chi phí tài chính và các khoản nợ đến hạn.

Nói cách khác, hàng tồn kho càng nằm lâu, dòng tiền của doanh nghiệp càng bị “giam” lâu.

Đây chính là lý do câu chuyện “xoay tiền” đang trở thành vấn đề sống còn đối với nhiều chủ đầu tư.

Trái phiếu vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng

Khi tín dụng ngân hàng không còn dễ tiếp cận như trước, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục được một số doanh nghiệp bất động sản sử dụng để bổ sung vốn.

Theo dữ liệu của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, riêng trong tháng 8, các doanh nghiệp bất động sản đã chào bán 4 lô trái phiếu, huy động gần 4.000 tỷ đồng, với lãi suất phát hành bình quân xấp xỉ 12,2%/năm.

Một doanh nghiệp bất động sản hàng đầu Việt Nam mới đây huy động 3.000 tỷ đồng thông qua hai lô trái phiếu, với lãi suất lần lượt 11% và 12,5%/năm.

Trong khi đó, Kinh Bắc huy động 700 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, với lãi suất kỳ đầu tiên ở mức 12%/năm.

Những mức lãi suất trên cho thấy doanh nghiệp đang phải chấp nhận chi phí vốn tương đối cao để có thêm nguồn tiền phục vụ hoạt động.

Tuy nhiên, trong trường hợp dự án đã hoàn thiện phần lớn thủ tục pháp lý, đang xây dựng và có khả năng tạo dòng tiền từ bán hàng, việc huy động thêm vốn có thể là cần thiết để tránh tình trạng dự án bị đình trệ.

Ngược lại, nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu chủ yếu để đảo nợ hoặc duy trì những dự án có khả năng thanh khoản thấp, khoản vốn mới có thể chỉ giúp trì hoãn áp lực tài chính thay vì giải quyết tận gốc vấn đề.

Bán tài sản, chuyển nhượng dự án để thu tiền mặt

Khi chi phí vốn tăng, một xu hướng khác đang ngày càng rõ nét là doanh nghiệp chủ động bán tài sản hoặc chuyển nhượng một phần dự án để thu hồi vốn.

Novaland là một ví dụ đáng chú ý. Doanh nghiệp đã hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị 11.266 tỷ đồng, tương đương khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng nhằm bổ sung nguồn lực phục vụ nghĩa vụ tài chính và trả nợ.

Doanh nghiệp vẫn còn 5 tài sản tiếp tục được chào bán. Trong số này, 4 tài sản có tổng giá trị khoảng 3.931 tỷ đồng đã ký hợp đồng nguyên tắc.

Phát Đạt cũng đang thực hiện chuyển nhượng phần vốn còn lại tại Đồng Nai Riverside. Trong khi đó, An Gia tiếp tục nhận chuyển nhượng phần vốn tại các doanh nghiệp gắn với dự án The Gió Riverside.

Những thương vụ này cho thấy thị trường bất động sản đang xuất hiện một cách tiếp cận khác so với giai đoạn tăng trưởng nóng.

Trước đây, việc sở hữu quỹ đất lớn thường được coi là lợi thế cạnh tranh. Doanh nghiệp càng có nhiều dự án, càng có nhiều dư địa để mở rộng trong tương lai.

Nhưng khi lãi suất và chi phí vốn tăng, trong khi tốc độ bán hàng giảm, quỹ đất chưa thể triển khai lại có thể trở thành một gánh nặng tài chính.

Do đó, bán bớt tài sản hoặc chuyển nhượng một phần dự án không nhất thiết đồng nghĩa với việc doanh nghiệp thất bại. Trong nhiều trường hợp, đây có thể là chiến lược tái cơ cấu bảng cân đối, chuyển tài sản chưa tạo dòng tiền thành tiền mặt để củng cố sức khỏe tài chính.

“Chia bánh” để đổi lấy an toàn tài chính

Một thay đổi đáng chú ý khác là xu hướng hợp tác với đối tác thay vì tự mình triển khai toàn bộ dự án.

Nếu trước đây doanh nghiệp thường muốn giữ toàn bộ quyền kiểm soát và hưởng trọn lợi nhuận từ dự án, thì trong bối cảnh vốn đắt đỏ, việc tìm một đối tác có năng lực tài chính có thể giúp giảm đáng kể áp lực.

Đổi lại, doanh nghiệp phải chia sẻ lợi nhuận.

Đây chính là sự đánh đổi giữa biên lợi nhuận và khả năng sống sót.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản tại Đông Anh, Hà Nội cho biết doanh nghiệp đã giãn kế hoạch triển khai dự án mới để tập trung nguồn lực hoàn thiện các dự án đang xây dựng, sớm bàn giao và thu hồi vốn.

Đây được xem là chiến lược phù hợp trong bối cảnh sức mua chưa phục hồi mạnh. Nếu tiếp tục rót vốn vào những quỹ đất chưa thể bán hàng, doanh nghiệp có thể phải gánh thêm chi phí tài chính trong thời gian dài.

Thay vì triển khai toàn bộ dự án bằng nguồn vốn của mình, doanh nghiệp có thể lựa chọn phương án tìm đối tác cùng phát triển hoặc chuyển nhượng một phần dự án.

Doanh nghiệp yếu vốn đối mặt nguy cơ bị đào thải

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, sức mua suy yếu đang làm lộ rõ áp lực tài chính ở những doanh nghiệp có nền tảng vốn yếu.

Điều đáng lo là một số chủ đầu tư đã bán bớt tài sản hoặc chuyển nhượng dự án trong những giai đoạn khó khăn trước đây. Vì vậy, dư địa để tiếp tục xoay xở trong chu kỳ khó khăn hiện tại không còn nhiều.

Số liệu về doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường cũng cho thấy quá trình sàng lọc đang diễn ra mạnh.

Trong 6 tháng đầu năm, có 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tương đương bình quân khoảng 243 doanh nghiệp mỗi tháng và cao hơn gấp đôi cùng kỳ năm trước.

VCBS cũng nhận định khả năng tiếp cận tín dụng của ngành bất động sản trong năm nay kém thuận lợi hơn, đặc biệt đối với những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu, sử dụng đòn bẩy cao hoặc sở hữu các dự án có thanh khoản thấp.

Điều này tạo ra sự phân hóa ngày càng rõ giữa các chủ đầu tư.

Những doanh nghiệp có lượng tiền mặt lớn, tỷ lệ nợ thấp, dự án có pháp lý hoàn chỉnh và sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực vẫn có khả năng duy trì hoạt động và chờ thị trường phục hồi.

Ngược lại, doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay và dòng tiền bán hàng sẽ dễ rơi vào vòng xoáy áp lực tài chính.

Thời kỳ “mở rộng bằng mọi giá” đang dần kết thúc?

Bức tranh hiện tại cho thấy chiến lược phát triển của doanh nghiệp bất động sản đang thay đổi.

Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, mở rộng quỹ đất, triển khai nhiều dự án và sử dụng đòn bẩy để gia tăng quy mô có thể mang lại tốc độ tăng trưởng nhanh.

Nhưng trong giai đoạn thanh khoản thấp, chiến lược này có thể tạo ra áp lực rất lớn.

Một dự án chậm bán đồng nghĩa vốn bị khóa. Nhiều dự án chậm bán đồng nghĩa bảng cân đối tài chính chịu sức ép. Nếu doanh nghiệp tiếp tục sử dụng nợ để duy trì hoạt động, chi phí tài chính sẽ ngày càng lớn.

Vì vậy, bài toán của doanh nghiệp hiện nay không còn đơn giản là “có bao nhiêu quỹ đất”, mà là quỹ đất nào có thể tạo ra dòng tiền, thời điểm nào có thể thu hồi vốn và doanh nghiệp có đủ sức chờ đợi hay không.

Các nguồn tiền hiện được doanh nghiệp sử dụng khá đa dạng, từ trái phiếu, thanh lý tài sản, chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư đến thu hồi vốn từ những dự án đang triển khai và cắt giảm chi phí.

Nhưng tất cả đều hướng tới một mục tiêu chung: bảo vệ dòng tiền và giảm áp lực nợ.

Thị trường bất động sản sẽ phân hóa mạnh hơn

Trong thời gian tới, khả năng cao thị trường sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa giữa các doanh nghiệp.

Doanh nghiệp khỏe có thể tận dụng giai đoạn thị trường khó khăn để mua lại tài sản, mở rộng quỹ đất với mức giá hợp lý hoặc tham gia các dự án mà chủ đầu tư cũ không đủ nguồn lực triển khai.

Trong khi đó, những doanh nghiệp thiếu tiền mặt có thể phải tiếp tục bán tài sản, tìm đối tác hoặc thu hẹp quy mô.

Điều này cũng có thể tạo ra một quá trình tái cấu trúc đáng kể trong ngành bất động sản.

Nhìn ở góc độ tích cực, quá trình sàng lọc có thể giúp thị trường giảm bớt những dự án kém hiệu quả, những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy quá cao và hướng nguồn lực về các chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt hơn.

Tuy nhiên, trong ngắn hạn, áp lực thanh khoản vẫn là vấn đề không thể xem nhẹ.

Thị trường bất động sản đang chuyển từ cuộc đua mở rộng quy mô sang cuộc đua về sức khỏe tài chính và khả năng tạo dòng tiền.

Trong bối cảnh tồn kho tăng, giao dịch giảm và tín dụng ngày càng được kiểm soát, doanh nghiệp không còn nhiều lựa chọn nếu muốn duy trì hoạt động. Trái phiếu, bán tài sản, chuyển nhượng dự án hay hợp tác đầu tư đều là những phương án giúp doanh nghiệp có thêm nguồn lực, nhưng mỗi lựa chọn đều đi kèm chi phí và rủi ro.

Về dài hạn, lợi thế có thể thuộc về những doanh nghiệp có bảng cân đối lành mạnh, tiền mặt đủ lớn, tỷ lệ nợ hợp lý, dự án pháp lý rõ ràng và sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu thị trường.

Nói cách khác, trong chu kỳ mới của bất động sản, quỹ đất lớn chưa chắc còn là lợi thế tuyệt đối; dòng tiền và sức khỏe tài chính mới là yếu tố quyết định khả năng tồn tại và phát triển.

Các câu tiền đâu ra để làm dự án

1. Vì sao doanh nghiệp bất động sản đang phải “xoay tiền”?

Do thanh khoản thị trường suy giảm, lượng hàng tồn kho tăng trong khi doanh nghiệp vẫn phải trả tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, vận hành và lãi vay. Khi doanh thu bán hàng giảm hoặc thu tiền chậm, doanh nghiệp dễ thiếu hụt dòng tiền.

2. Doanh nghiệp bất động sản đang xoay vốn từ đâu?

Các nguồn phổ biến gồm phát hành trái phiếu, vay tín dụng, bán hoặc thanh lý tài sản, chuyển nhượng dự án, hợp tác với đối tác, thu hồi vốn từ dự án đang triển khai và cắt giảm chi phí.

3. Phát hành trái phiếu có phải giải pháp an toàn?

Không hoàn toàn. Trái phiếu có thể giúp doanh nghiệp bổ sung vốn trong ngắn hạn nhưng đồng thời làm tăng nghĩa vụ trả lãi và gốc. Nếu dòng tiền tương lai không đủ mạnh, doanh nghiệp có thể đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn.

4. Vì sao doanh nghiệp lại bán bớt dự án hoặc tài sản?

Trong bối cảnh vốn đắt đỏ, tài sản chưa tạo ra dòng tiền có thể trở thành gánh nặng. Chuyển nhượng tài sản giúp doanh nghiệp thu tiền mặt, giảm nợ và tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng tạo doanh thu tốt hơn.

5. Người mua nhà có bị ảnh hưởng bởi việc doanh nghiệp thiếu vốn?

Có thể. Với những chủ đầu tư yếu về tài chính, nguy cơ chậm tiến độ, kéo dài thời gian bàn giao hoặc thay đổi kế hoạch triển khai dự án có thể cao hơn. Vì vậy, người mua cần đặc biệt quan tâm đến năng lực tài chính, pháp lý dự án và tiến độ thực tế.