Đề xuất đánh thuế cao đất bỏ hoang: Nhà đầu tư “ôm đất chờ tăng giá” sẽ phải thay đổi?

Thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm qua không ít lần xuất hiện những cơn sốt đất bắt nguồn từ tâm lý “mua để đó, chờ tăng giá”. Trong bối cảnh đó, đề xuất sử dụng công cụ thuế để hạn chế tình trạng đất bỏ hoang, đất không được đưa vào khai thác và hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn đang nhận được sự quan tâm lớn từ giới đầu tư.

Nếu được nghiên cứu và triển khai theo hướng phù hợp, chính sách này có thể tạo ra thay đổi đáng kể đối với cách nhà đầu tư lựa chọn, nắm giữ và khai thác bất động sản.

Không chỉ tác động tới nhóm nhà đầu tư chuyên lướt sóng, việc tăng chi phí nắm giữ đất còn có thể khiến thị trường chuyển dần từ mô hình đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang mô hình chú trọng hơn tới khả năng tạo dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.

Nhà đầu tư vẫn bình thản trước đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang

Hơn nửa năm qua, anh Trần Tiến Trọng, một nhà đầu tư tại Cầu Giấy, Hà Nội, liên tục tìm kiếm cơ hội trên thị trường đất nền.

Sau khi tất toán khoản tiền gửi ngân hàng, anh đã chi hơn 8 tỷ đồng để mua ba lô đất nền, trong đó một lô tại Sóc Sơn, Hà Nội và hai lô tại Hưng Yên.

Điểm đáng chú ý là các thương vụ này được thực hiện trong bối cảnh một số chủ đất chịu áp lực tài chính lớn. Do sử dụng đòn bẩy và không thể tiếp tục gánh lãi vay, một số người buộc phải giảm giá, tạo cơ hội cho những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt.

Trước thông tin đề xuất đánh thuế cao đối với đất bỏ hoang, chiến lược “ôm đất chờ tăng giá” của những nhà đầu tư như anh Trọng được cho là có thể chịu tác động.

Tuy nhiên, bản thân nhà đầu tư này lại không quá lo lắng.

Theo quan điểm của anh, từ một đề xuất chính sách đến khi được xây dựng thành quy định cụ thể, ban hành và triển khai trên thực tế vẫn còn một khoảng thời gian dài. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể tính toán lại giá bán nếu chi phí nắm giữ bất động sản tăng.

Điều này cho thấy một thực tế quan trọng: tác động của chính sách thuế không chỉ phụ thuộc vào mức thuế mà còn phụ thuộc vào cách thị trường phản ứng với chi phí mới.

Từ “ôm đất chờ tăng giá” đến bài toán khai thác tài sản

Trong nhiều năm, bất động sản được xem là một trong những kênh tích lũy tài sản phổ biến tại Việt Nam.

Tâm lý phổ biến của một bộ phận nhà đầu tư là mua đất ở khu vực có tiềm năng phát triển, sau đó giữ trong vài năm và chờ giá tăng. Trong trường hợp thị trường tăng mạnh, lợi nhuận có thể đến mà chủ sở hữu gần như không cần tạo thêm giá trị sử dụng cho tài sản.

Tuy nhiên, chính chiến lược này cũng góp phần tạo ra tình trạng đất bị bỏ trống trong thời gian dài.

Một lô đất có thể không được xây dựng, không được sản xuất, không cho thuê và cũng không tạo ra dòng tiền. Chủ sở hữu chỉ chờ thời điểm giá tăng để bán lại.

Nếu tình trạng này diễn ra trên diện rộng, một phần nguồn lực đất đai của nền kinh tế sẽ bị “đóng băng”. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà để ở hoặc phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh lại phải đối mặt với mặt bằng giá ngày càng cao.

Đây là một trong những lý do khiến việc sử dụng công cụ thuế để hạn chế đầu cơ và tình trạng găm giữ đất ngày càng được quan tâm.

Vì sao chính sách thuế có thể làm thay đổi hành vi nhà đầu tư?

Theo định hướng được đề cập trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, cơ quan quản lý nghiên cứu các giải pháp điều tiết chênh lệch địa tô, đồng thời sử dụng công cụ tài chính đối với đất bỏ hoang và hoạt động mua bán bất động sản trong thời gian ngắn.

Mục tiêu của chính sách không đơn thuần là tăng nguồn thu cho ngân sách.

Quan trọng hơn, thuế có thể trở thành một công cụ để định hướng hành vi sử dụng đất.

Nếu một nhà đầu tư phải trả chi phí thấp để sở hữu một lô đất không sử dụng trong nhiều năm, động lực giữ đất chờ tăng giá vẫn rất lớn.

Ngược lại, nếu chi phí nắm giữ tăng lên theo thời gian, nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc:

• Bán tài sản nếu không còn hiệu quả.
• Xây dựng và đưa đất vào khai thác.
• Cho thuê để tạo dòng tiền.
• Phát triển hoạt động kinh doanh.
• Hợp tác với doanh nghiệp để khai thác tài sản.
• Hoặc chuyển vốn sang các loại tài sản có hiệu quả sử dụng cao hơn.

Như vậy, thay vì chỉ quan tâm đến giá đất ngày mai, nhà đầu tư sẽ phải quan tâm nhiều hơn đến dòng tiền mà bất động sản có thể tạo ra hôm nay.

Giới đầu cơ có thể phải thay đổi tư duy

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, trong hệ thống thuế liên quan đến bất động sản, thuế đối với đất bỏ hoang và thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhượng là hai chính sách có khả năng được quan tâm sớm.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy thuế tài sản đã được sử dụng ở nhiều thị trường như một công cụ điều tiết bất động sản.

Tại Mỹ, người sở hữu bất động sản phải nộp thuế tài sản hằng năm, trong khi một số quốc gia còn áp dụng mức thuế cao hơn đối với những bất động sản không được đưa vào khai thác.

Điểm cốt lõi là chính sách thuế có thể tạo ra chi phí cơ hội đối với việc giữ tài sản không sử dụng.

Khi đó, việc mua đất chỉ để chờ giá tăng sẽ không còn đơn giản như trước.

Một nhà đầu tư sở hữu nhiều lô đất nhưng không khai thác có thể phải tính toán kỹ hơn về lợi nhuận thực tế. Nếu mức tăng giá thấp hơn tổng chi phí thuế, lãi vay, bảo trì và các chi phí liên quan, chiến lược nắm giữ dài hạn sẽ mất đi một phần sức hấp dẫn.

Thị trường có thể chuyển hướng sang bất động sản tạo dòng tiền

Một trong những tác động đáng chú ý nhất nếu chính sách được triển khai là khả năng dòng tiền dịch chuyển.

Thay vì tập trung quá lớn vào đất nền với kỳ vọng tăng giá, nhà đầu tư có thể ưu tiên những bất động sản có khả năng khai thác ngay.

Ví dụ, căn hộ có thể cho thuê; nhà phố có thể kinh doanh; đất thương mại có thể phát triển dự án; nhà xưởng có thể phục vụ sản xuất hoặc logistics.

Đây là sự thay đổi từ tư duy:

“Mua hôm nay, bán giá cao hơn trong tương lai”

sang:

“Mua tài sản có khả năng tạo ra giá trị và dòng tiền ổn định.”

Xu hướng này cũng tương đối phù hợp với nhu cầu thực tế trên thị trường.

Theo khảo sát được đề cập, khoảng 53% người tham gia dự định mua căn hộ chung cư trong sáu tháng tới, trong khi 25% lựa chọn nhà riêng.

Như vậy, gần 80% nhu cầu tập trung vào hai nhóm sản phẩm phục vụ mục tiêu an cư.

Điều này cho thấy nhu cầu ở thực vẫn là một động lực quan trọng của thị trường bất động sản, trong khi nhóm tài sản thuần túy phục vụ đầu cơ có thể chiếm tỷ trọng nhỏ hơn.

Đấu giá đất và câu chuyện giá bị đẩy lên quá cao

Một vấn đề khác được giới chuyên gia quan tâm là hoạt động đấu giá đất.

Trong một số trường hợp, sự tham gia của nhóm nhà đầu tư có mục tiêu đầu cơ có thể khiến giá đấu được đẩy lên rất cao. Khi những mức giá này trở thành tham chiếu, kỳ vọng của thị trường cũng có thể bị kéo lên.

Hệ quả là giá đất tại khu vực có thể tăng nhanh hơn giá trị sử dụng thực tế.

Nếu đất sau đó tiếp tục bị bỏ hoang, nguồn lực xã hội không được khai thác hiệu quả nhưng mặt bằng giá lại hình thành ở mức cao.

Trong trường hợp đất bỏ hoang chịu thêm chi phí thuế, chủ sở hữu sẽ phải cân nhắc kỹ hơn việc tiếp tục giữ tài sản.

Đây có thể là một trong những cơ chế giúp thị trường hạn chế tình trạng “thổi giá – giữ đất – chờ bán”.

Tuy nhiên, đánh thuế đất bỏ hoang không thể làm theo cách máy móc

Dù mục tiêu hạn chế đầu cơ được đánh giá là cần thiết, các chuyên gia cũng cho rằng chính sách thuế cần được thiết kế chặt chẽ.

Vấn đề quan trọng nhất là phải xác định chính xác thế nào là đất bỏ hoang.

Không phải mọi lô đất chưa được đưa vào sử dụng đều xuất phát từ hành vi đầu cơ.

Có những dự án không thể triển khai đúng tiến độ vì:

• Vướng quy hoạch.
• Chưa hoàn thành thủ tục đầu tư.
• Chậm giải phóng mặt bằng.
• Có tranh chấp pháp lý.
• Chưa hoàn tất thủ tục giao đất, cho thuê đất.
• Thay đổi quy hoạch hoặc định hướng phát triển khu vực.
• Các nguyên nhân khách quan khác.

Nếu đánh đồng tất cả những trường hợp này với hành vi cố tình găm giữ đất, chính sách có thể tạo ra tác động ngược.

Do đó, tiêu chí xác định đất bỏ hoang, thời gian áp dụng thuế, mức thuế và các trường hợp được miễn hoặc giảm cần được xây dựng rõ ràng.

Thuế cao có khiến giá bất động sản tăng?

Đây là một câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm.

Về lý thuyết, nếu chi phí sở hữu bất động sản tăng, một bộ phận người bán có thể tìm cách chuyển phần chi phí đó vào giá bán.

Tuy nhiên, khả năng tăng giá đến đâu còn phụ thuộc vào cung – cầu.

Nếu người mua không chấp nhận mức giá cao hơn, người bán sẽ khó chuyển toàn bộ chi phí thuế sang người mua. Khi đó, lợi nhuận của nhà đầu tư có thể bị thu hẹp.

Đặc biệt, với các tài sản mang tính đầu cơ cao, thanh khoản có thể giảm khi chi phí nắm giữ tăng.

Nhà đầu tư có nên lo lắng ngay lúc này?

Không nhất thiết.

Một đề xuất chính sách chưa đồng nghĩa với việc quy định đó đã được áp dụng ngay trên thị trường.

Nhà đầu tư cần phân biệt rõ giữa định hướng chính sách, dự thảo, quy định được ban hành và thời điểm chính thức áp dụng.

Tuy nhiên, đây vẫn là tín hiệu đáng chú ý để nhà đầu tư đánh giá lại danh mục.

Nếu đang sở hữu đất nhưng không có kế hoạch khai thác trong nhiều năm, nhà đầu tư nên chủ động tính toán các kịch bản khác nhau thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá tăng.

Đặc biệt, những người sử dụng đòn bẩy tài chính cần thận trọng hơn bởi chi phí lãi vay cộng với chi phí nắm giữ tài sản có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi nhuận cuối cùng.

Thị trường bất động sản có thể bước vào giai đoạn coi trọng giá trị thực

Nếu các chính sách điều tiết bằng thuế được triển khai theo hướng phù hợp, thị trường bất động sản Việt Nam có thể đứng trước một thay đổi quan trọng.

Đó là sự chuyển dịch từ đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang đầu tư dựa trên giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền.

Trong ngắn hạn, thị trường có thể xuất hiện tâm lý chờ đợi, khi nhà đầu tư cần thêm thời gian để đánh giá tác động của chính sách. Một số giao dịch đầu cơ ngắn hạn cũng có thể giảm.

Nhưng về dài hạn, nếu chính sách được thiết kế minh bạch, có lộ trình và phân loại đúng đối tượng, việc hạn chế găm giữ đất có thể giúp nguồn lực đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả hơn.

Người mua để ở có thể được hưởng lợi nếu tình trạng đầu cơ và đẩy giá giảm xuống. Doanh nghiệp có năng lực khai thác bất động sản cũng có thêm cơ hội tiếp cận nguồn đất phù hợp.

Ngược lại, những nhà đầu tư chỉ dựa vào chiến lược “mua đất, để đó và chờ tăng giá” có thể phải thay đổi cách tiếp cận.

Trong một thị trường ngày càng minh bạch, câu hỏi quan trọng không còn đơn giản là “lô đất này sẽ tăng bao nhiêu?”, mà sẽ là “lô đất này tạo ra giá trị gì trong thời gian tôi sở hữu nó?”

Đây có thể là bước chuyển quan trọng để thị trường bất động sản tiến gần hơn tới sự phát triển bền vững, giảm đầu cơ và tăng tỷ trọng các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực.