Nghị quyết 21 sẽ thay đổi “luật chơi” bất động sản: TS Nguyễn Trí Hiếu chỉ ra cách đầu tư chung cư thời niên hạn sử dụng

Nghị quyết 21 của Đảng đang thu hút sự quan tâm lớn khi đưa ra định hướng các dự án chung cư xây mới sẽ được xác định thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình. Sau khi hết niên hạn, chủ sở hữu sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại theo quy định, thay vì căn hộ được xem là tài sản tồn tại gần như vĩnh viễn như trước đây.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển Thị trường Tài chính và Bất động sản Toàn cầu, nếu quy định này chính thức đi vào thực tế thì “luật chơi” của thị trường bất động sản Việt Nam sẽ thay đổi căn bản, đặc biệt là cách người dân và nhà đầu tư nhìn nhận giá trị của căn hộ chung cư.

Chung cư sẽ không còn là tài sản chỉ biết tăng giá

Trong nhiều năm qua, phần lớn người mua căn hộ đều có niềm tin rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng theo thời gian. Thực tế thị trường cũng từng chứng minh điều này.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trong năm 2024 đạt trung bình khoảng 72 triệu đồng/m², tăng tới 36% so với năm 2023, mức tăng mạnh nhất kể từ năm 2016.

Chính vì vậy, quan điểm “lãi vàng không bằng lời đất” đã trở thành suy nghĩ phổ biến của nhiều nhà đầu tư. Không ít người cho rằng mua chung cư vừa để ở vừa là kênh tích sản an toàn.

Tuy nhiên, khi công trình được quy định rõ niên hạn sử dụng, cộng thêm các khoản chi phí quản lý, bảo trì, vận hành và nghĩa vụ tài chính để tái thiết trong tương lai, căn hộ sẽ không còn đơn thuần là loại tài sản chỉ tăng giá.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, kể cả người mua nhà để ở cũng cần thay đổi tư duy bởi căn hộ sẽ không còn là tài sản sở hữu suốt đời mà không phát sinh nghĩa vụ tái thiết.

Nhà đầu tư phải tính toán toàn bộ dòng tiền

Một trong những thay đổi quan trọng nhất là phương pháp đánh giá hiệu quả đầu tư.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, trước khi quyết định mua một căn hộ, nhà đầu tư cần phân tích toàn bộ dòng tiền trong suốt thời gian sở hữu.

Các khoản chi bao gồm:

• Giá mua căn hộ.
• Chi phí vay ngân hàng.
• Phí quản lý.
• Chi phí sửa chữa.
• Chi phí bảo trì.
• Thuế và các khoản đóng góp phục vụ việc xây dựng lại chung cư khi hết niên hạn.

Ở chiều ngược lại, nguồn thu sẽ đến từ:

• Thu nhập cho thuê.
• Giá trị còn lại của căn hộ.
• Giá trị khai thác trong tương lai.

Nếu tổng giá trị thu về lớn hơn tổng chi phí bỏ ra thì khoản đầu tư mới thực sự hiệu quả.

NPV sẽ trở thành công cụ định giá quan trọng

Về mặt tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng việc định giá căn hộ trong tương lai sẽ phải dựa trên phương pháp Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value – NPV).

Theo đó, toàn bộ dòng tiền thu và chi trong tương lai sẽ được quy đổi về giá trị hiện tại thông qua một mức lãi suất chiết khấu, thường tham chiếu theo lãi suất trái phiếu Chính phủ.

Ví dụ, nếu một căn hộ chỉ còn khoảng 20 năm niên hạn sử dụng thì toàn bộ lợi nhuận, chi phí và giá trị còn lại trong 20 năm đó đều phải được tính toán quy đổi về hiện tại.

Chỉ khi NPV lớn hơn hoặc bằng 0 thì khoản đầu tư mới được xem là mang lại hiệu quả tài chính.

Thời gian sử dụng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị căn hộ

Theo chuyên gia, niên hạn công trình sẽ trở thành một yếu tố cực kỳ quan trọng trong định giá.

Một căn hộ còn 50 năm sử dụng chắc chắn sẽ có giá trị khác biệt so với căn hộ chỉ còn khoảng 20 năm.

Điều này đồng nghĩa nhà đầu tư không thể chỉ nhìn vào vị trí hay kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng mà phải đánh giá khả năng tạo dòng tiền của tài sản trong toàn bộ thời gian còn lại.

Chung cư từ đó sẽ chuyển dần từ tư duy “tích sản” sang một loại tài sản có giá trị hao mòn theo thời gian.

Mục tiêu lớn hơn là tái thiết đô thị

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, việc áp dụng niên hạn chung cư không chỉ tác động đến hoạt động đầu tư mà còn phục vụ chiến lược tái thiết đô thị.

Nhiều khu chung cư cũ được xây dựng từ nhiều thập kỷ trước hiện không còn đáp ứng các tiêu chuẩn về an toàn, quy hoạch, giao thông và chất lượng sống.

Việc xây dựng lại sẽ tạo điều kiện hình thành các khu đô thị hiện đại hơn, đồng bộ hơn và phù hợp với nhu cầu phát triển lâu dài.

Kinh nghiệm từ Nhật Bản và Mỹ

TS Nguyễn Trí Hiếu cho biết nhiều quốc gia phát triển cũng không tồn tại khái niệm tài sản bất biến.

Tại Nhật Bản, khi chung cư xuống cấp, cư dân sẽ biểu quyết việc phá dỡ và xây dựng lại. Nếu đạt tỷ lệ đồng thuận theo quy định, các chủ sở hữu sẽ cùng góp kinh phí để nhận căn hộ mới hoặc nhận phương án bồi thường.

Trong khi đó, tại Mỹ, pháp luật không quy định cứng công trình chỉ được tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên, chủ sở hữu phải chịu trách nhiệm tuyệt đối về an toàn của công trình và buộc phải sửa chữa hoặc xây mới nếu không còn đảm bảo tiêu chuẩn.

Đối với Việt Nam, quy định niên hạn chỉ áp dụng đối với công trình chung cư, còn quyền sử dụng đất của cư dân vẫn được bảo đảm theo quy định pháp luật.

Cần có lộ trình để tránh gây sốc cho thị trường

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, việc triển khai chính sách cần được thực hiện từng bước.

Trước tiên, cần rà soát toàn bộ quỹ chung cư hiện hữu để đánh giá chất lượng từng công trình thay vì áp dụng đồng loạt.

Đối với các dự án mới, thông tin về niên hạn cần được công bố minh bạch ngay từ đầu để người mua hiểu rõ quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mình.

Ông cũng cho rằng nên có khoảng thời gian chuẩn bị từ 2-3 năm trước khi chính thức áp dụng nhằm giúp người dân thích nghi với sự thay đổi.

Ngân hàng có thể trở thành giải pháp tài chính

Một trong những băn khoăn lớn nhất hiện nay là người dân sẽ lấy đâu ra nguồn vốn để xây dựng lại chung cư khi hết niên hạn.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, ngân hàng hoàn toàn có thể đóng vai trò hỗ trợ.

Chủ sở hữu có thể dùng giá trị khai thác của căn hộ mới trong tương lai để thế chấp vay khoảng 70% giá trị tài sản.

Nguồn thu từ việc cho thuê, tiền lương hoặc hoạt động kinh doanh cũng có thể được sử dụng làm cơ sở để ngân hàng thẩm định khả năng trả nợ.

Điều này giúp hạn chế nguy cơ người dân mất chỗ ở khi chung cư phải tái thiết.

Mục tiêu cuối cùng là đưa giá nhà về gần thu nhập người dân

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, mục tiêu lớn nhất của Nghị quyết 21 không chỉ là thay đổi cách quản lý chung cư mà còn hướng tới việc đưa giá nhà trở về gần hơn với khả năng chi trả của người dân.

Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại tình trạng mất cân đối rất lớn giữa giá nhà và thu nhập.

Tại nhiều đô thị lớn, giá nhà đã lên tới khoảng 25-30 lần thu nhập bình quân năm, khiến nhiều người dù làm việc ổn định vẫn khó có cơ hội sở hữu nhà ở.

Theo chuyên gia, nguyên nhân quan trọng đến từ hiện tượng đầu cơ, tạo sóng và đẩy giá bất động sản vượt xa giá trị thực.

Để xử lý tận gốc vấn đề này, ông tiếp tục ủng hộ việc nghiên cứu áp dụng thuế bất động sản theo tổng giá trị tài sản thay vì chỉ tính theo số lượng nhà ở. Nguồn thu từ thuế có thể được địa phương sử dụng để đầu tư trở lại cho hạ tầng và các dịch vụ công, góp phần phát triển đô thị bền vững.

Nghị quyết 21 được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt quan trọng đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu được triển khai theo lộ trình hợp lý, quy định về niên hạn sử dụng chung cư không chỉ thay đổi tư duy đầu tư mà còn góp phần thúc đẩy quá trình tái thiết đô thị, nâng cao chất lượng nhà ở và hướng tới một thị trường phát triển minh bạch, bền vững hơn.