Thị trường bất động sản Thái Nguyên lao dốc sau cơn sốt đất: Giá giảm tới 20% nhưng vẫn khó tìm người mua

Sau nhiều năm liên tiếp tăng trưởng mạnh nhờ làn sóng đầu tư và kỳ vọng phát triển hạ tầng, thị trường bất động sản Thái Nguyên hiện đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh rõ nét. Từ khu vực trung tâm thành phố đến các vùng ven từng là điểm nóng của những đợt sốt đất, giá bán đã giảm đáng kể nhưng lượng giao dịch vẫn rất hạn chế.

Theo ghi nhận từ thị trường, nhiều nhà đầu tư đang đối mặt với áp lực tài chính ngày càng lớn khi chi phí vốn tăng cao, trong khi người mua có nhu cầu thực lại trở nên thận trọng hơn trước các quyết định xuống tiền.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi đáng kể của thị trường sau giai đoạn tăng trưởng quá nhanh trong những năm gần đây.

Giá đất nền tại nhiều khu đô thị giảm mạnh

Tại các khu vực trung tâm của Thái Nguyên, mặt bằng giá đất nền đã điều chỉnh từ 10-15%, thậm chí có nơi giảm tới 20% so với thời điểm đạt đỉnh vào năm 2025.

Một số dự án từng được xem là tâm điểm của thị trường hiện ghi nhận mức giá thấp hơn đáng kể:

Khu đô thị Thăng Long

Nằm tại phường Phan Đình Phùng, Khu đô thị Thăng Long từng là một trong những dự án có thanh khoản cao nhất khu vực. Hiện nay, giá đất tại đây dao động từ khoảng 38-51 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với thời kỳ đỉnh sốt.

Khu đô thị số 8 Túc Duyên

Giá đất tại dự án này hiện chỉ còn khoảng 30-33 triệu đồng/m², phản ánh xu hướng giảm chung của thị trường.

Khu dân cư số 1 đường Việt Bắc

Mức giá hiện dao động khoảng 35-39 triệu đồng/m², giảm đáng kể so với giai đoạn trước.

Không chỉ các khu vực trung tâm, những dự án vùng ven cũng đang chứng kiến sự điều chỉnh mạnh.

Khu tái định cư Huống Thượng

Giá đất nền hiện phổ biến từ 16-19 triệu đồng/m².

Khu đô thị Hồng Thái

Mặt bằng giá duy trì ở mức 22-24 triệu đồng/m².

Khu Ấp Thái

Các lô đất làn 2 và làn 3 hiện giao dịch quanh ngưỡng 17-25 triệu đồng/m².

Tuy nhiên, điều đáng chú ý là dù giá đã giảm sâu nhưng giao dịch thực tế vẫn rất hạn chế.

Vì sao giá giảm nhưng thanh khoản vẫn thấp?

Theo các chuyên gia, nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường bất động sản Thái Nguyên rơi vào trạng thái trầm lắng xuất phát từ việc dòng tiền đầu tư không còn dồi dào như trước.

Trong thời gian qua, chính sách tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính. Điều này khiến việc tiếp cận nguồn vốn vay trở nên khó khăn hơn, đặc biệt đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Song song với đó, mặt bằng lãi suất tăng cũng tạo ra áp lực lớn đối với người vay vốn.

Đối với các khoản vay dài hạn từ 15-25 năm, chỉ cần lãi suất tăng thêm một vài điểm phần trăm cũng có thể khiến chi phí trả nợ hàng tháng tăng lên đáng kể. Điều này làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường, nhất là đối với những dự án đã tăng giá quá nhanh trong giai đoạn trước.

Nhà đầu tư đồng loạt chuyển sang trạng thái phòng thủ

Không chỉ người mua ở thực, nhiều nhà đầu tư cũng đang lựa chọn đứng ngoài quan sát thay vì tiếp tục giải ngân.

Anh Nguyễn Quốc Hưng, một nhà đầu tư tại phường Phan Đình Phùng cho biết trước đây việc sử dụng đòn bẩy tài chính mang lại lợi nhuận hấp dẫn nhờ tốc độ tăng giá đất từ 15-20% mỗi năm. Tuy nhiên hiện nay, áp lực lãi vay đã tăng mạnh khiến việc tiếp tục mở rộng danh mục đầu tư trở nên rủi ro hơn.

Trong khi đó, chị Phạm Hiền – một nhà đầu tư cá nhân – chia sẻ rằng nhiều lô đất đang phải chấp nhận bán thấp hơn giá mua khoảng 15% nhưng vẫn chưa tìm được khách hàng phù hợp.

Tâm lý chờ đợi và quan sát đang bao trùm phần lớn thị trường.

Môi giới bất động sản gặp khó khăn chưa từng có

Theo anh Nguyễn Phương Nam, một môi giới có nhiều năm kinh nghiệm tại Thái Nguyên, lượng khách hàng thực sự có nhu cầu mua hiện đã giảm tới khoảng 80% so với thời kỳ cao điểm.

Nhiều chủ đất sẵn sàng giảm giá từ vài trăm triệu đồng đến hàng tỷ đồng để thoát hàng nhưng vẫn không nhận được sự quan tâm đáng kể từ thị trường.

Điều này cho thấy vấn đề hiện nay không nằm ở giá bán mà chủ yếu xuất phát từ tâm lý thận trọng của người mua và sự thiếu hụt dòng tiền trên thị trường.

Thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên

Các chuyên gia kinh tế nhận định, diễn biến hiện nay là một phần tất yếu của chu kỳ phát triển bất động sản.

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường cần một khoảng thời gian điều chỉnh để tái cân bằng cung cầu, loại bỏ các yếu tố đầu cơ và đưa giá trị bất động sản quay trở lại sát với nhu cầu thực tế.

Đây cũng là thời điểm giúp thị trường định hình lại chiến lược phát triển theo hướng bền vững hơn thay vì phụ thuộc vào các đợt sóng đầu cơ ngắn hạn.

Xu hướng đầu tư bất động sản thời gian tới

Theo dự báo của giới chuyên gia, bất động sản trong giai đoạn mới sẽ tập trung vào các giá trị cốt lõi thay vì kỳ vọng tăng giá nhanh.

Những phân khúc được đánh giá có tiềm năng bao gồm:

• Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.
• Bất động sản công nghiệp.
• Các đô thị lớn có tốc độ phát triển cao.
• Khu vực sở hữu hạ tầng giao thông đồng bộ.
• Dự án có pháp lý minh bạch và khả năng khai thác thực tế.

Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ cần thận trọng hơn, trong khi những người có dòng tiền ổn định và chiến lược dài hạn có thể tìm thấy nhiều cơ hội trong giai đoạn thị trường điều chỉnh.