Nhà Thổ Cư Hà Nội Lao Dốc Thanh Khoản: Người Mua E Ngại Quy Hoạch, Chờ Quy Hoạch Thủ Đô 100 Năm

Thị trường bất động sản Hà Nội, đặc biệt là phân khúc nhà đất thổ cư tại khu vực nội đô, đang trải qua giai đoạn thanh khoản suy giảm mạnh. Mặc dù giá bán đã có dấu hiệu giảm nhiệt tại nhiều quận trung tâm nhưng lượng giao dịch thực tế vẫn ở mức thấp do tâm lý thận trọng của người mua.

Theo chia sẻ của anh Nguyễn Văn Thắng, một môi giới lâu năm chuyên nhà riêng lẻ tại khu vực Hoàng Mai, từ đầu năm đến nay số lượng khách đi xem nhà vẫn khá nhiều nhưng tỷ lệ chốt giao dịch gần như đóng băng.

Điển hình, một căn nhà nằm trong ngõ ô tô tránh tại phường Lĩnh Nam từng được rao bán khoảng 16 tỷ đồng vào đầu năm. Đến nay, chủ nhà đã chấp nhận giảm giá xuống còn 14 tỷ đồng nhưng vẫn chưa tìm được khách mua phù hợp.

Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố tài chính mà còn xuất phát từ những lo ngại liên quan đến quy hoạch đô thị, mở đường, giải phóng mặt bằng và các dự án hạ tầng đang được triển khai trên địa bàn Hà Nội.

Nỗi lo quy hoạch trở thành rào cản lớn nhất của người mua

Nếu như trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến vị trí, tiện ích và tiềm năng tăng giá thì hiện nay câu hỏi đầu tiên được đặt ra lại là bất động sản có nằm trong diện quy hoạch hay không.

Nhiều môi giới cho biết khách hàng hiện dành rất nhiều thời gian để tìm hiểu hồ sơ pháp lý, chỉ giới đường đỏ, quy hoạch phân khu và khả năng thu hồi đất trong tương lai.

Theo chị Minh Anh, môi giới nhiều năm tại khu vực Hai Bà Trưng, thị trường hiện nay khó bán hơn bất kỳ giai đoạn nào trước đó.

Khách hàng không chỉ xem xét hiện trạng tài sản mà còn chủ động tra cứu thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng hoặc các nền tảng trực tuyến trước khi quyết định xuống tiền.

Thậm chí có trường hợp sau khi xem nhà và đồng ý mức giá, khách vẫn quyết định dừng giao dịch chỉ vì xuất hiện thông tin khu vực đó có khả năng nằm trong diện quy hoạch công viên hoặc mở rộng hạ tầng trong tương lai.

Đặc biệt, nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực đang chờ đợi Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm dự kiến được công bố trong thời gian tới trước khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Giá nhà quá cao khiến người mua càng dè dặt

Bên cạnh yếu tố quy hoạch, mặt bằng giá nhà đất tại Hà Nội hiện vẫn ở mức rất cao so với thu nhập của phần lớn người dân.

Không ít căn nhà trong ngõ nhỏ tại khu vực nội thành đang được rao bán từ 10-12 tỷ đồng. Với những căn nằm trong ngõ ô tô hoặc khu vực trung tâm, giá có thể lên tới hàng chục tỷ đồng.

Trong bối cảnh đó, dù lãi suất vay ngân hàng đã giảm so với giai đoạn đỉnh điểm nhưng áp lực trả nợ vẫn là gánh nặng đáng kể đối với người mua nhà để ở.

Sự kết hợp giữa giá bán cao, tâm lý lo ngại quy hoạch và triển vọng thị trường chưa rõ ràng đã khiến nhiều khách hàng lựa chọn tiếp tục quan sát thay vì xuống tiền ngay.

Giao dịch bất động sản Hà Nội giảm mạnh

Dữ liệu nghiên cứu thị trường cho thấy thanh khoản bất động sản Hà Nội đang suy giảm đáng kể.

Trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, bao gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư. Con số này giảm tới 50% so với quý trước và thấp hơn 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc nhà thổ cư đạt khoảng 6.000 giao dịch nhưng phần lớn tập trung tại các khu vực phía Bắc và phía Đông thành phố. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển dòng tiền ra khỏi khu vực lõi trung tâm, nơi giá nhà đã tăng quá cao.

Song song với đó, nhiều quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hai Bà Trưng và Hoàng Mai đều ghi nhận mức giảm giá rao bán từ 1-3%.

Đáng chú ý, nhu cầu tìm kiếm nhà mặt phố giảm khoảng 10% theo tháng và gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Chuyên gia: Dòng tiền đang rời khỏi khu vực lõi

Các chuyên gia nhận định diễn biến hiện nay phản ánh sự thay đổi trong hành vi của người mua.

Khi giá bất động sản trung tâm tăng quá mạnh trong nhiều năm liên tiếp, biên độ tăng giá không còn hấp dẫn như trước trong khi rủi ro quy hoạch ngày càng rõ rệt.

Do đó, nhiều người có xu hướng tìm kiếm các khu vực ven đô, nơi hạ tầng đang phát triển mạnh, giá bán dễ tiếp cận hơn và tính pháp lý được đánh giá ổn định hơn.

Ngoài ra, phân khúc nhà riêng lẻ và nhà mặt phố còn đối mặt với nhiều thách thức như khả năng khai thác kinh doanh giảm, quy định quản lý đô thị chặt chẽ hơn, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy ngày càng cao và hiệu quả cho thuê không còn hấp dẫn như giai đoạn trước.

Nhà thổ cư vẫn có tiềm năng nhưng cần chọn lọc kỹ

Mặc dù thanh khoản giảm nhưng giới chuyên gia cho rằng nhà đất thổ cư vẫn là một trong những phân khúc có giá trị lâu dài tại Hà Nội.

Những khu vực sở hữu hạ tầng đồng bộ, dân cư đông đúc, hoạt động thương mại sôi động và pháp lý minh bạch vẫn có tiềm năng tăng trưởng ổn định trong dài hạn.

Tuy nhiên, người mua cần đặc biệt lưu ý đến các yếu tố như:

• Kiểm tra quy hoạch tại cơ quan chức năng.
• Xác minh tính pháp lý của tài sản.
• Đánh giá hiện trạng sử dụng đất.
• Tránh mua bán bằng giấy tờ viết tay.
• Hạn chế đầu tư vào các khu vực có nguy cơ quy hoạch treo.
• So sánh giá bán với mặt bằng khu vực để tránh mua ở vùng giá quá cao.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh rằng bản quy hoạch chung hiện nay mới chỉ mang tính định hướng. Để xác định chính xác một bất động sản có thuộc diện thu hồi hay không, người mua cần theo dõi các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khi được cơ quan chức năng công bố.