Thị trường căn hộ chung cư Mỹ suy thoái sâu: Liệu đáy đã xuất hiện hay rủi ro vẫn còn phía trước?

Thị trường căn hộ chung cư Mỹ: Giai đoạn khó khăn nhất kể từ sau khủng hoảng 2008

Trong bức tranh ảm đạm của thị trường nhà ở Mỹ, phân khúc căn hộ chung cư (condo) đang trở thành nhóm chịu tổn thương nặng nề nhất. Khi lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao và tiêu chuẩn tín dụng bị siết chặt, những chủ sở hữu căn hộ chung cư lại rơi vào thế bất lợi hơn so với người nắm giữ nhà ở đơn lập.

Lịch sử cho thấy, giá căn hộ chung cư thường giảm nhanh hơn trong giai đoạn suy thoái và hồi phục chậm hơn khi thị trường đảo chiều. Lý do đến từ nhóm người mua hạn chế, chi phí sở hữu cao và rào cản pháp lý – tài chính đặc thù. Hiện nay, nhiều chỉ số cho thấy thị trường condo Mỹ đã suy yếu về mức tương đương giai đoạn hậu khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.

Phí quản lý, bảo hiểm và rào cản tín dụng đè nặng thị trường

Một trong những yếu tố khiến người mua quay lưng với căn hộ chung cư là phí quản lý (HOA fees) và chi phí bảo hiểm tăng mạnh. Không ít người mua có ngân sách hạn chế đã chùn bước trước rủi ro phát sinh các khoản đóng góp đặc biệt cho bảo trì hoặc sửa chữa lớn bị trì hoãn trong nhiều năm.

Ngoài ra, các quy định cho vay nghiêm ngặt của Fannie Mae và Freddie Mac đối với căn hộ chung cư đã khiến việc tiếp cận vốn vay trở nên khó khăn hơn đáng kể. Theo dữ liệu từ ICE Mortgage Technology, những áp lực này đã góp phần khiến giá căn hộ chung cư giảm khoảng 1,7% trong năm ngoái.

Redfin thậm chí cho rằng mùa hè năm 2025 là thị trường người mua căn hộ mạnh nhất kể từ ít nhất năm 2013, ngoại trừ một tháng ngắn ngủi trong giai đoạn phong tỏa vì đại dịch.

Dấu hiệu phục hồi ban đầu: Người mua săn cơ hội quay trở lại?

Dù bức tranh tổng thể vẫn u ám, một số dữ liệu mới bắt đầu phát ra tín hiệu tích cực. Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), trong tháng 12, doanh số và giá căn hộ chung cư tăng nhanh hơn nhà ở đơn lập, một diễn biến hiếm thấy trong suốt năm qua.

Ông Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, nhận định rằng việc giá condo giảm sâu trong thời gian dài có thể đang được người mua xem là cơ hội. Khi mặt bằng giá đã điều chỉnh đáng kể, một bộ phận người mua bắt đầu quay lại thị trường với tâm lý “bắt đáy có chọn lọc”.

Phân hóa mạnh theo khu vực: Florida lao dốc, Đông Bắc giữ giá

Cũng như toàn bộ thị trường bất động sản Mỹ, căn hộ chung cư đang chứng kiến sự phân hóa sâu sắc theo vùng địa lý. Ở các thị trường khan hiếm nguồn cung như Đông Bắc và Trung Tây, giá căn hộ vẫn giữ vững, thậm chí có nơi còn lập đỉnh mới.

Ngược lại, Florida trở thành tâm điểm điều chỉnh, với một số thành phố ghi nhận giá condo giảm 11% hoặc hơn chỉ trong một năm. Nguyên nhân chính đến từ các cải cách an toàn sau vụ sập chung cư Surfside năm 2021, buộc các hội chủ sở hữu phải tăng mạnh phí hàng tháng và thu các khoản đóng góp đặc biệt để củng cố quỹ dự trữ.

Theo Zillow, giá căn hộ tại khu vực Atlanta đã giảm 4,6% trong năm qua, phản ánh áp lực lan rộng ra ngoài Florida.

Những rào cản “nội tại” khiến căn hộ chung cư khó bán

Không giống nhà ở đơn lập, việc giao dịch căn hộ chung cư còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố bổ sung như tuổi đời tòa nhà, tình trạng tài chính của HOA, quỹ dự trữ và mức phí hàng tháng. Những yếu tố này có thể khiến giao dịch bị trì hoãn hoặc thậm chí đổ vỡ ngay cả khi người mua có thiện chí.

Trường hợp của Nattalie Cornwall, một môi giới tại Georgia, là ví dụ điển hình. Căn hộ của cô từng nhận được nhiều đề nghị mua vào năm 2023, nhưng các giao dịch đều thất bại khi phát hiện quỹ dự trữ HOA không đủ điều kiện vay thế chấp thông thường. Để bán được, cô buộc phải cân nhắc giảm giá sâu nhằm thu hút người mua tiền mặt hoặc nhà đầu tư.

Đã chạm đáy hay chỉ là nhịp hồi tạm thời?

Tại Nam Florida, một số đại lý như Casey Prindle ghi nhận dấu hiệu ổn định sau vài năm điều chỉnh. Giá bán căn hộ trung bình tại Quận Palm Beach hiện dao động quanh 300.000 USD, với sự tham gia của nhóm người mua săn giá trị, chấp nhận rủi ro thấp hơn khi các chi phí sửa chữa lớn đã được thanh toán trước.

Tuy nhiên, theo Joel Berner, nhà kinh tế cấp cao của Realtor.com, chi phí giao dịch gia tăng và rủi ro bảo hiểm vẫn là rào cản lớn. Ông cho rằng thị trường căn hộ chung cư Mỹ có thể chưa thực sự chạm đáy, đặc biệt với những dự án cũ, phí cao và hồ sơ tài chính kém minh bạch.

Thị trường căn hộ chung cư Mỹ đang đứng trước ngã rẽ quan trọng. Dù xuất hiện một số tín hiệu ổn định cục bộ, bức tranh chung vẫn cho thấy rủi ro chưa hoàn toàn được loại bỏ. Với nhà đầu tư và người mua ở thực, giai đoạn hiện tại có thể mang lại cơ hội – nhưng chỉ dành cho những ai đủ kiên nhẫn, am hiểu tài chính và sẵn sàng chọn lọc kỹ lưỡng.

Một số câu hỏi liên quan đến chung cữ Mỹ