Cả nước triển khai 293 dự án nhà ở xã hội với hơn 363.000 căn: Đề xuất siết đầu cơ, giới hạn chuyển nhượng 5 năm

Cả nước có 293 dự án nhà ở xã hội, quy mô hơn 363.000 căn

Thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam đang ghi nhận những chuyển động đáng chú ý khi Chính phủ tiếp tục thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp, công nhân và các nhóm đối tượng được hưởng chính sách. Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, cả nước hiện đang triển khai 293 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 363.065 căn.

Thông tin được Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Hồng Vinh công bố tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10, diễn ra trưa ngày 4/11. Tại cuộc họp, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã cập nhật tiến độ thực hiện các chương trình phát triển nhà ở xã hội trong năm 2026, đồng thời thông tin về những giải pháp chính sách nhằm giúp người thu nhập thấp và công nhân có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.

Theo số liệu được công bố, trong tổng số 293 dự án đang triển khai, có 128 dự án khởi công mới với quy mô 183.293 căn. Trong đó, 140.492 căn là nhà ở xã hội và 42.801 căn dành cho mục đích cho thuê.

Bên cạnh các dự án đang xây dựng, cả nước đã có 170 dự án hoàn thành với tổng quy mô 46.962 căn.

Bộ Xây dựng dự kiến đến hết năm 2026, tổng số căn nhà ở xã hội hoàn thành trên cả nước sẽ đạt 87.601 căn, tương đương 90% kế hoạch đề ra.

Những con số này cho thấy quy mô phát triển nhà ở xã hội đang được mở rộng, tuy nhiên việc bảo đảm tiến độ, giá bán hợp lý và khả năng tiếp cận thực tế của người dân vẫn là những vấn đề cần tiếp tục giải quyết.

Đáng chú ý, bên cạnh phân khúc nhà ở xã hội để bán, Chính phủ đang thúc đẩy mạnh hơn mô hình nhà ở cho thuê và nhà lưu trú công nhân. Đây được xem là hướng đi quan trọng nhằm đáp ứng nhu cầu của những người chưa đủ khả năng tài chính để mua nhà nhưng vẫn cần một nơi ở ổn định, lâu dài.

Sửa đổi Luật Nhà ở: Hướng tới cơ chế giúp người thu nhập thấp thực sự mua hoặc thuê được nhà

Một trong những nội dung trọng tâm được Thứ trưởng Lê Hồng Vinh đề cập là việc sửa đổi, hoàn thiện Luật Nhà ở nhằm tạo ra một hệ thống chính sách đồng bộ hơn cho phân khúc nhà ở xã hội.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, thời gian qua Chính phủ và các bộ, ngành đã triển khai nhiều giải pháp hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các chính sách vẫn còn mang tính manh mún, chủ yếu xử lý từng sự vụ, kiến nghị hoặc khó khăn phát sinh.

Điều này khiến quá trình phát triển nhà ở xã hội chưa đạt được hiệu quả như kỳ vọng, trong khi nhu cầu nhà ở của công nhân, người lao động và các nhóm thu nhập thấp vẫn rất lớn.

Để khắc phục những hạn chế trên, Bộ Xây dựng được Chính phủ giao chủ trì tham mưu sửa đổi, hoàn thiện Luật Nhà ở, trình Quốc hội xem xét tại Kỳ họp thứ 2.

Theo định hướng được công bố, dự thảo luật sẽ cụ thể hóa các cơ chế, chính sách nhằm bảo đảm người thu nhập thấp, công nhân và những đối tượng đủ điều kiện có thể tiếp cận nhà ở thông qua nhiều hình thức khác nhau, bao gồm mua, thuê hoặc thuê mua dài hạn.

Điểm đáng chú ý là chính sách không chỉ tập trung vào việc gia tăng số lượng căn hộ được xây dựng mà còn hướng đến khả năng chi trả của người dân.

Trong thực tế, một dự án nhà ở xã hội có thể hoàn thành hàng nghìn căn hộ nhưng chưa chắc đáp ứng được nhu cầu nếu giá bán vượt quá khả năng tài chính của nhóm đối tượng thụ hưởng. Do đó, việc xây dựng cơ chế xác định giá, hỗ trợ vốn và kiểm soát giao dịch được xem là những nội dung có ý nghĩa quan trọng.

Nếu được hoàn thiện đồng bộ, các quy định mới có thể tạo nền tảng để nhà ở xã hội thực sự trở thành một phân khúc phục vụ an sinh, thay vì chỉ là một sản phẩm bất động sản có mức giá thấp hơn nhà ở thương mại.

Đề xuất giới hạn chuyển nhượng nhà ở xã hội trong 5 năm để ngăn chặn đầu cơ

Một trong những điểm đáng chú ý tại dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở là các quy định chặt chẽ hơn về giá bán, giá thuê và giá thuê mua nhà ở xã hội.

Theo Thứ trưởng Lê Hồng Vinh, dự thảo sẽ quy định nguyên tắc xác định giá theo hướng tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ và lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, đồng thời không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá nhà.

Cách tiếp cận này nhằm bảo đảm giá bán và giá thuê phản ánh đúng chi phí đầu tư nhưng vẫn duy trì mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.

Đây là vấn đề quan trọng bởi nhà ở xã hội được hưởng nhiều cơ chế hỗ trợ từ Nhà nước, từ đất đai, thuế đến tín dụng. Nếu không có nguyên tắc xác định giá minh bạch, các ưu đãi này có thể không được chuyển hóa đầy đủ thành lợi ích dành cho người mua nhà.

Bên cạnh kiểm soát giá, dự thảo cũng đưa ra các điều kiện quản lý giao dịch nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ và trục lợi chính sách.

Cụ thể, mỗi đối tượng chỉ được mua hoặc thuê một căn nhà ở xã hội. Đồng thời, dự thảo quy định thời hạn hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm đầu.

Quy định này hướng tới việc bảo đảm nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích, phục vụ nhu cầu an cư của những người thực sự cần hỗ trợ, thay vì trở thành công cụ đầu tư ngắn hạn.

Trong những năm qua, vấn đề mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội luôn nhận được sự quan tâm của thị trường. Khi nguồn cung còn hạn chế nhưng nhu cầu lớn, nguy cơ xuất hiện các hoạt động mua bán suất, đầu cơ hoặc chuyển nhượng không đúng quy định có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của chính sách.

Vì vậy, việc tăng cường kiểm soát điều kiện mua bán và thời hạn chuyển nhượng được kỳ vọng sẽ giúp hạn chế những hành vi lợi dụng chính sách.

Tuy nhiên, các quy định cụ thể về phạm vi áp dụng, cách xác định thời điểm tính thời hạn và các trường hợp ngoại lệ sẽ cần được làm rõ trong văn bản pháp luật chính thức.

Làm rõ đối tượng được mua, thuê nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân

Một nội dung khác trong dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở là quy định cụ thể hơn về các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ.

Theo đó, dự thảo sẽ làm rõ đối tượng được tiếp cận nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và nhà lưu trú công nhân trong các khu công nghiệp.

Các điều kiện liên quan đến tình trạng nhà ở, thu nhập và thứ tự ưu tiên xét duyệt cũng được xem xét cụ thể đối với từng loại hình chính sách.

Việc phân loại rõ ràng có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của người dân rất đa dạng.

Một bộ phận người lao động có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ khả năng mua nhà. Một số khác thường xuyên di chuyển giữa các địa phương, chỉ có nhu cầu thuê nhà trong thời gian làm việc. Trong khi đó, công nhân tại các khu công nghiệp cần những nơi lưu trú thuận tiện, có chi phí phù hợp và gần địa điểm làm việc.

Nếu tất cả các nhóm đối tượng đều chỉ được tiếp cận chính sách thông qua hình thức mua nhà, khả năng giải quyết nhu cầu thực tế sẽ bị hạn chế.

Do đó, việc phát triển đồng thời nhà ở xã hội để bán, nhà ở cho thuê dài hạn và nhà lưu trú công nhân có thể tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho người dân.

Dự thảo cũng đặt ra nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ theo hướng công khai, minh bạch và đúng đối tượng. Trong đó, các nhóm ưu tiên bao gồm người có công với cách mạng, người khuyết tật và hộ nghèo.

Bên cạnh hỗ trợ về nhà ở, chính sách vay vốn ưu đãi cũng được xem là công cụ quan trọng giúp người dân giảm áp lực tài chính khi mua hoặc thuê mua nhà.

Bổ sung nguồn vốn, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Một trong những khó khăn lớn đối với phát triển nhà ở xã hội hiện nay là khả năng huy động nguồn vốn dài hạn và bố trí quỹ đất phù hợp.

Đây là loại hình bất động sản có biên lợi nhuận và mức giá bị kiểm soát, trong khi thời gian đầu tư, thu hồi vốn thường kéo dài. Nếu không có cơ chế tài chính phù hợp, doanh nghiệp có thể thiếu động lực tham gia phát triển dự án.

Theo định hướng được Thứ trưởng Lê Hồng Vinh công bố, dự thảo Luật Nhà ở sẽ thể chế hóa cụ thể cơ chế tạo lập nguồn vốn thông qua các hình thức không phụ thuộc vào quỹ nhà ở hoạt động không vì lợi nhuận và nguồn tài chính công đoàn.

Đồng thời, dự thảo cũng đề cập đến các hình thức quy hoạch, bố trí quỹ đất nhằm phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.

Việc hình thành nguồn vốn ổn định có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với phân khúc nhà ở cho thuê. Khác với nhà ở thương mại để bán, mô hình cho thuê cần nguồn tài chính đủ dài để duy trì hoạt động, bảo dưỡng công trình và bảo đảm chất lượng dịch vụ.

Nếu chỉ phụ thuộc vào vốn đầu tư của doanh nghiệp, nguồn cung nhà ở cho thuê có thể khó tăng nhanh do thời gian hoàn vốn dài và lợi nhuận bị giới hạn.

Vì vậy, việc đa dạng hóa nguồn vốn và huy động thêm sự tham gia của các tổ chức có liên quan được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện phát triển thị trường nhà ở cho thuê bền vững hơn.

Bên cạnh đó, việc bố trí quỹ đất ngay từ khâu quy hoạch cũng giúp hạn chế tình trạng thiếu mặt bằng phát triển dự án, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa và tập trung lao động cao.

Ưu đãi mạnh cho chủ đầu tư nhằm kéo giảm giá thành nhà ở xã hội

Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, dự thảo Luật Nhà ở cũng đề xuất một hệ thống ưu đãi tài chính dành cho các chủ đầu tư.

Theo thông tin được công bố, các chính sách ưu đãi tập trung vào những dự án nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở xã hội.

Một số cơ chế đáng chú ý bao gồm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; ưu đãi về thuế và tín dụng; cho phép hạch toán chi phí đầu tư hạ tầng và xây dựng vào chi phí hợp lý.

Đây là những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tổng mức đầu tư và khả năng kiểm soát giá thành của dự án.

Trong lĩnh vực bất động sản, chi phí đất đai, xây dựng hạ tầng và vốn vay thường chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu giá thành. Khi các khoản chi phí này được giảm bớt thông qua chính sách ưu đãi, chủ đầu tư có thêm điều kiện duy trì mức giá bán hoặc giá thuê phù hợp với nhóm khách hàng mục tiêu.

Đáng chú ý, Chính phủ cũng đề xuất cho phép dành một tỷ lệ diện tích đất hoặc diện tích sàn nhất định để kinh doanh dịch vụ, thương mại trong các dự án.

Nguồn thu từ hoạt động kinh doanh này có thể được sử dụng để bù đắp chi phí đầu tư, qua đó góp phần giảm áp lực giá thành nhà ở.

Đây là cơ chế đáng quan tâm bởi một dự án nhà ở xã hội không chỉ cần các căn hộ mà còn cần hệ thống tiện ích phục vụ sinh hoạt hằng ngày như cửa hàng, dịch vụ thiết yếu và các không gian hỗ trợ cộng đồng.

Nếu được quy định hợp lý, việc kết hợp diện tích thương mại có thể tạo thêm nguồn thu cho dự án mà không làm ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội.

Tuy nhiên, tỷ lệ diện tích kinh doanh, cách hạch toán và cơ chế kiểm soát giá vẫn cần được quy định minh bạch để bảo đảm lợi ích từ ưu đãi thực sự góp phần giảm giá nhà cho người dân.

Nhà ở cho thuê tăng tốc: 114 dự án với gần 64.000 căn đang triển khai

Bên cạnh mục tiêu phát triển nhà ở xã hội để bán, Chính phủ đang đặc biệt quan tâm đến việc mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê.

Theo Thứ trưởng Lê Hồng Vinh, lũy kế đến thời điểm báo cáo, cả nước có 114 dự án nhà ở xã hội có nhà ở cho thuê đang triển khai, với tổng quy mô 63.970 căn.

Đây là một trong những chỉ tiêu đáng chú ý bởi phân khúc cho thuê có khả năng giải quyết nhu cầu trước mắt của người lao động, đặc biệt là những người chưa tích lũy đủ tài chính để sở hữu nhà.

Kể từ khi Thủ tướng chỉ đạo đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở cho thuê vào tháng 6/2026, cả nước đã có thêm 29 dự án mới được khởi công.

Tổng quy mô các dự án này khoảng 85.594 căn, trong đó có 33.886 căn nhà ở cho thuê, chiếm khoảng 40%.

Theo số liệu được Bộ Xây dựng công bố, cả nước đã hoàn thành 8.314 căn nhà ở cho thuê, đạt tỷ lệ 48% kế hoạch. Dự kiến trong cả năm 2026, số căn hoàn thành có thể đạt 18.049 căn, tương đương 104% kế hoạch được giao.

Như vậy, riêng chỉ tiêu nhà ở cho thuê đang có triển vọng hoàn thành vượt kế hoạch trong năm 2026.

Kết quả này cho thấy việc thúc đẩy mô hình nhà ở cho thuê đang bắt đầu tạo ra những chuyển biến tích cực về nguồn cung.

Đối với người lao động tại các đô thị lớn và khu công nghiệp, nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp có thể giúp giảm chi phí sinh hoạt, hạn chế áp lực phải vay vốn mua nhà và tạo điều kiện ổn định cuộc sống.

Đây cũng là mô hình có ý nghĩa đối với lực lượng lao động trẻ, người lao động ngoại tỉnh và những người chưa xác định nhu cầu định cư lâu dài tại địa phương.

Mục tiêu hoàn thành 87.601 căn nhà ở xã hội trong năm 2026

Về tổng thể chương trình phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng dự kiến cả nước sẽ hoàn thành 87.601 căn trong năm 2026, tương đương 90% kế hoạch đề ra.

Trong khi đó, tổng số dự án đang triển khai đã đạt 293 dự án với quy mô 363.065 căn.

Có thể thấy, khoảng cách giữa quy mô dự án đang triển khai và số căn hoàn thành thực tế vẫn là vấn đề cần quan tâm. Việc khởi công dự án mới là điều kiện cần, nhưng khả năng đưa sản phẩm ra thị trường đúng tiến độ mới là yếu tố quyết định hiệu quả của chương trình.

Để đạt mục tiêu đề ra, các địa phương và chủ đầu tư cần tiếp tục tháo gỡ những khó khăn liên quan đến thủ tục đầu tư, giải phóng mặt bằng, nguồn vốn, xây dựng hạ tầng và điều kiện triển khai dự án.

Đồng thời, việc bảo đảm chất lượng công trình, tiến độ bàn giao và giá bán phù hợp cũng cần được đặt lên hàng đầu.

Đối với người dân, điều quan trọng không chỉ là có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội mà còn là khả năng tiếp cận thực tế. Một dự án chỉ phát huy đúng ý nghĩa khi người đủ điều kiện có thể mua hoặc thuê nhà với mức chi phí phù hợp và quy trình xét duyệt minh bạch.

Tác động đến thị trường bất động sản và cơ hội cho người thu nhập thấp

Những thay đổi trong chính sách nhà ở xã hội có thể tạo ra tác động đáng kể đối với thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm tới.

Trước hết, việc mở rộng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê có thể góp phần giảm áp lực lên phân khúc nhà ở giá rẻ tại các đô thị lớn.

Trong bối cảnh giá nhà thương mại tại nhiều khu vực vượt xa khả năng chi trả của một bộ phận người lao động, nhà ở xã hội có thể trở thành một lựa chọn quan trọng để đáp ứng nhu cầu an cư.

Thứ hai, việc tăng ưu đãi cho chủ đầu tư có thể khuyến khích nhiều doanh nghiệp tham gia thị trường. Nếu các cơ chế miễn tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế và tín dụng được triển khai hiệu quả, chi phí phát triển dự án có thể được kiểm soát tốt hơn.

Thứ ba, việc phát triển nhà ở cho thuê và nhà lưu trú công nhân sẽ góp phần hình thành một thị trường bất động sản có cơ cấu đa dạng hơn, không chỉ phụ thuộc vào mô hình mua bán căn hộ.

Đối với các địa phương có nhiều khu công nghiệp, việc phát triển nhà ở cho thuê gần nơi làm việc còn có thể giúp doanh nghiệp ổn định lực lượng lao động, giảm thời gian di chuyển và cải thiện điều kiện sinh hoạt của công nhân.

Tuy nhiên, chính sách mới cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hơn đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng và xét duyệt đối tượng thụ hưởng.

Về dài hạn, hiệu quả của chương trình sẽ phụ thuộc vào khả năng phối hợp giữa Nhà nước, doanh nghiệp và các tổ chức tài chính trong việc tạo nguồn cung nhà ở có mức giá thực sự phù hợp.

Nhìn chung, việc sửa đổi Luật Nhà ở cùng các cơ chế ưu đãi mới đang hướng tới mục tiêu chuyển chính sách nhà ở xã hội từ hỗ trợ mang tính tình huống sang một hệ thống phát triển đồng bộ, có nguồn vốn, quỹ đất và cơ chế vận hành dài hạn. Đây sẽ là yếu tố quan trọng quyết định khả năng giải quyết nhu cầu nhà ở của hàng triệu người lao động trong thời gian tới.

Nguồn tham khảo: Thông tin phát biểu của Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Hồng Vinh tại họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10, ngày 4/11/2026.

Lưu ý: Các quy định được đề cập trong bài liên quan đến dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở và định hướng chính sách đang được xem xét. Người dân cần theo dõi văn bản pháp luật chính thức để xác định điều kiện và quyền lợi áp dụng tại thời điểm đăng ký.

Câu hỏi thường gặp về nhà ở xã hội năm 2026

1. Cả nước hiện có bao nhiêu dự án nhà ở xã hội đang triển khai?

Theo thông tin Bộ Xây dựng công bố tại họp báo ngày 4/11/2026, cả nước đang triển khai 293 dự án với tổng quy mô 363.065 căn.

2. Năm 2026 dự kiến hoàn thành bao nhiêu căn nhà ở xã hội?

Bộ Xây dựng dự kiến đến hết năm 2026, cả nước hoàn thành 87.601 căn nhà ở xã hội, đạt khoảng 90% kế hoạch đề ra.

3. Dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở có đề xuất hạn chế chuyển nhượng nhà ở xã hội không?

Có. Dự thảo đề xuất quy định thời hạn hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm đầu nhằm hạn chế đầu cơ và bảo đảm nhà ở xã hội được sử dụng đúng mục đích an sinh.

4. Một người có thể mua nhiều căn nhà ở xã hội không?

Theo nội dung dự thảo được công bố, mỗi đối tượng chỉ được mua hoặc thuê một căn nhà ở xã hội. Quy định này nhằm bảo đảm cơ hội tiếp cận nhà ở được phân bổ đúng đối tượng.

5. Nhà ở xã hội có được hưởng ưu đãi về đất đai và thuế không?

Dự thảo đề xuất các chính sách ưu đãi dành cho chủ đầu tư, bao gồm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ưu đãi thuế, tín dụng và hạch toán chi phí đầu tư hạ tầng, xây dựng vào chi phí hợp lý.

6. Cả nước có bao nhiêu dự án nhà ở xã hội cho thuê?

Theo số liệu được công bố, có 114 dự án nhà ở xã hội có nhà ở cho thuê đang triển khai, với tổng quy mô 63.970 căn.

7. Năm 2026 dự kiến hoàn thành bao nhiêu căn nhà ở cho thuê?

Bộ Xây dựng dự kiến cả nước hoàn thành 18.049 căn nhà ở cho thuê trong năm 2026, tương đương 104% kế hoạch được giao.

8. Những đối tượng nào được ưu tiên hỗ trợ nhà ở xã hội?

Dự thảo nhấn mạnh nguyên tắc ưu tiên người có công với cách mạng, người khuyết tật và hộ nghèo, bên cạnh các nhóm đối tượng khác đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập và tiêu chí xét duyệt theo quy định.