Nhà Ở Cho Thuê: Lời Giải Cho Bài Toán An Cư Hay Vẫn Là “Miếng Bánh Khó Nuốt” Với Doanh Nghiệp?

Trong bối cảnh giá nhà liên tục leo thang và khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng thu hẹp, phát triển nhà ở cho thuê đang được xem là một trong những giải pháp quan trọng giúp thị trường bất động sản quay trở lại đúng bản chất là phục vụ nhu cầu ở thực.

Nhiều chuyên gia nhận định, trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ bước vào quá trình tái cấu trúc mạnh mẽ. Những chính sách liên quan đến thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản, thuế đất bỏ hoang hay các biện pháp hạn chế đầu cơ có thể sẽ khiến dòng tiền dịch chuyển từ hoạt động mua đi bán lại sang khai thác giá trị sử dụng thông qua cho thuê và vận hành dài hạn.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong vòng 10-20 năm tới, bất động sản sẽ không còn là sân chơi chủ yếu của các nhà đầu tư lướt sóng mà sẽ hướng nhiều hơn đến các sản phẩm tạo ra dòng tiền ổn định.

Giá nhà tăng cao, nhu cầu thuê nhà ngày càng lớn

Thị trường bất động sản Việt Nam nhiều năm qua chịu ảnh hưởng nặng nề từ tâm lý sở hữu nhà đất. Không chỉ là nơi ở, nhà ở còn được xem như tài sản tích lũy và kênh đầu tư an toàn.

Hệ quả là giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới. Theo dữ liệu thị trường, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội hiện đã đạt khoảng 128 triệu đồng/m², tăng tới 28% so với năm 2025. Tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp cũng duy trì quanh mức 110 triệu đồng/m².

Mức giá này khiến hàng triệu người lao động, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp, ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Trong khi đó, quá trình đô thị hóa nhanh, sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp và làn sóng dịch chuyển lao động về các thành phố lớn lại làm gia tăng nhu cầu thuê nhà dài hạn với chi phí hợp lý.

Chính vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng đã đến lúc cần chuyển trọng tâm từ mô hình “nhà để bán” sang “nhà để thuê”, đặc biệt là các dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Nhà ở xã hội cho thuê có thể hạn chế tình trạng trục lợi chính sách

Trong nhiều năm qua, các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội chủ yếu tập trung vào việc giúp người dân mua nhà.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy chính nhóm đối tượng cần hỗ trợ nhất lại thường gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi do thu nhập thấp hoặc không đủ điều kiện tài chính.

Bên cạnh đó, tình trạng mua nhà ở xã hội rồi chuyển nhượng kiếm lời vẫn xảy ra tại nhiều địa phương, làm giảm hiệu quả của chính sách an sinh.

Việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê được kỳ vọng sẽ giải quyết phần nào những bất cập này. Không chỉ hỗ trợ người dân có nơi ở ổn định với chi phí phù hợp, mô hình này còn giúp hạn chế đầu cơ và đưa nguồn lực xã hội đến đúng đối tượng thụ hưởng.

Vì sao doanh nghiệp chưa mặn mà với nhà ở cho thuê?

Dù được đánh giá là xu hướng tất yếu, nhưng thực tế hiện nay rất ít doanh nghiệp bất động sản xem nhà ở cho thuê là chiến lược kinh doanh cốt lõi.

Theo ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch CEO Group, nguyên nhân lớn nhất nằm ở bài toán hiệu quả đầu tư.

Hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong giá thành dự án. Nếu trước đây tại dự án Sunny Garden City, chi phí đất chỉ chiếm khoảng 10% thì ở dự án CEOHomes Hana Garden, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 33%.

Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng liên tục leo thang. Riêng năm 2025, giá vật liệu xây dựng tăng khoảng 30%, trong khi quý I/2026 tiếp tục tăng thêm khoảng 10%.

Không chỉ vật liệu, chi phí nhân công, vận chuyển, tiêu chuẩn kỹ thuật và các yêu cầu về chất lượng công trình cũng khiến tổng vốn đầu tư ngày càng lớn.

Trong khi đó, lợi nhuận từ hoạt động cho thuê nhà hiện chỉ dao động khoảng 2-4% mỗi năm, thấp hơn nhiều so với lãi suất vay thương mại phổ biến ở mức 10-12%/năm.

Điều này khiến các dự án nhà ở cho thuê gặp khó khăn trong việc bảo đảm hiệu quả tài chính.

Bài toán vốn dài hạn vẫn chưa có lời giải

Một rào cản khác được nhiều chuyên gia nhắc đến là thiếu nguồn vốn dài hạn.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia, nhà ở cho thuê là loại hình đầu tư có thời gian hoàn vốn kéo dài hàng chục năm.

Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng Việt Nam hiện chủ yếu huy động vốn ngắn hạn và trung hạn. Sự chênh lệch về kỳ hạn vốn khiến việc tài trợ cho các dự án cho thuê gặp rất nhiều khó khăn.

Thực tế, gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội hiện mới giải ngân được khoảng 2%, phản ánh những vướng mắc lớn trong việc tiếp cận vốn của doanh nghiệp.

Quỹ đất và thủ tục pháp lý tiếp tục là rào cản

Ngoài vấn đề vốn, quỹ đất phù hợp cũng là bài toán nan giải.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Phú Đông, để phát triển nhà ở giá hợp lý hoặc nhà ở cho thuê, doanh nghiệp buộc phải tìm kiếm quỹ đất tại các khu vực vùng ven.

Tuy nhiên, việc tìm được quỹ đất có giá hợp lý, phù hợp quy hoạch và đầy đủ pháp lý là không hề dễ dàng.

Bên cạnh đó, thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý hiện có thể kéo dài từ 3-5 năm, làm gia tăng đáng kể chi phí đầu tư và rủi ro cho doanh nghiệp.

Trong khi đó, quy trình phát triển dự án nhà ở cho thuê gần như chưa có cơ chế riêng biệt so với nhà ở thương mại, khiến động lực tham gia của doanh nghiệp bị hạn chế.

Cần chính sách đủ mạnh để hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp

Các chuyên gia cho rằng, nếu muốn phát triển thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, Việt Nam cần những chính sách hỗ trợ thực chất hơn.

Trong đó, các giải pháp quan trọng bao gồm:

• Xây dựng các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi.
• Giảm tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở cho thuê.
• Đơn giản hóa và rút ngắn thủ tục pháp lý.
• Xây dựng hành lang pháp lý riêng cho loại hình cho thuê dài hạn.
• Bảo vệ quyền lợi của cả chủ đầu tư và người thuê nhà.

Đặc biệt, cần từng bước thay đổi tư duy xã hội về việc thuê nhà. Tại nhiều quốc gia phát triển, thuê nhà là lựa chọn phổ biến và văn minh, giúp người dân linh hoạt hơn trong cuộc sống và công việc.

Khi thị trường thuê nhà đủ lớn, minh bạch và được pháp luật bảo vệ hiệu quả, doanh nghiệp sẽ có thêm động lực đầu tư, từ đó góp phần cân bằng cung cầu và đưa thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn.

Nhà ở cho thuê không chỉ là giải pháp an sinh mà còn là hướng đi giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững hơn. Tuy nhiên, để thu hút doanh nghiệp tham gia, cần một hệ thống chính sách đồng bộ, đủ mạnh và mang tính dài hạn. Khi đó, nhà ở cho thuê mới thực sự trở thành một cấu phần quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam trong tương lai.