Liên kết vùng và hạ tầng liên tỉnh mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho bất động sản phía Bắc

Hạ tầng liên vùng đang tái định hình thị trường bất động sản phía Bắc

Thị trường bất động sản miền Bắc đang bước vào giai đoạn chuyển động mới khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược được đồng loạt triển khai. Từ các tuyến vành đai, cao tốc liên tỉnh đến sân bay quốc tế và đường sắt tốc độ cao, quá trình kết nối vùng đang diễn ra mạnh mẽ hơn bao giờ hết.

Theo các chuyên gia, đây không chỉ là câu chuyện phát triển giao thông đơn thuần mà còn là quá trình “vùng hóa bằng hạ tầng” – yếu tố có khả năng tái cấu trúc không gian phát triển kinh tế, đô thị và bất động sản trên phạm vi rộng.

Trong bối cảnh đó, nhiều khu vực vệ tinh quanh Hà Nội đang nổi lên như các cực tăng trưởng mới nhờ hưởng lợi trực tiếp từ mạng lưới kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.

Bắc Ninh nổi lên nhờ lợi thế kết nối và công nghiệp công nghệ cao

Mới đây, Công ty Phú Mỹ Hưng và Nomura đã tổ chức lễ ra mắt Zone F1-2 thuộc phân khu Hồng Phát của Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc City rộng gần 198 ha tại Bắc Ninh.

Sự kiện được xem là một trong những tín hiệu cho thấy các doanh nghiệp bất động sản lớn đang đẩy mạnh chiến lược phát triển tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội.

Theo đại diện doanh nghiệp, việc lựa chọn Bắc Ninh không phải là quyết định ngắn hạn mà xuất phát từ tầm nhìn dài hạn về tiềm năng tăng trưởng của vùng Đông Bắc Hà Nội.

Khu vực này hiện hội tụ nhiều động lực phát triển như:

• Hệ thống giao thông liên vùng;
• Các trung tâm công nghiệp công nghệ cao;
• Hạ tầng logistics;
• Sân bay quốc tế Gia Bình;
• Mạng lưới kết nối thuận lợi với Hà Nội và các tỉnh phía Bắc.

Zone F1-2 được giới thiệu với quy mô 397 sản phẩm gồm:

• Biệt thự đơn lập;
• Biệt thự song lập;
• Shophouse;
• Nhà phố liền kề.

Theo định hướng phát triển, dự án sẽ tích hợp đồng bộ các tiện ích về giáo dục, y tế, thương mại, giải trí và không gian sống sinh thái.

“Vùng Thủ đô mở rộng” đang hình thành rõ nét hơn

Theo PGS.TS Trần Kim Chung – nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, khái niệm “Vùng Thủ đô mở rộng” hiện không còn giới hạn trong phạm vi hành chính của Hà Nội.

Thay vào đó, vùng phát triển này đang được hiểu theo nghĩa rộng hơn, bao gồm:

• Hà Nội;
• Các tỉnh thuộc Đồng bằng sông Hồng;
• Các hành lang kinh tế kết nối trung du miền núi phía Bắc;
• Khu vực duyên hải Bắc Bộ.

Điểm cốt lõi của quá trình này nằm ở việc hạ tầng giao thông đang tạo ra một cấu trúc không gian hoàn toàn mới cho toàn vùng.

Hàng loạt dự án chiến lược đang thay đổi cấu trúc đô thị

Nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn hiện được xem là động lực chính thúc đẩy quá trình liên kết vùng.

Trong đó có thể kể đến:

• Vành đai 4;
• Vành đai 5;
• Sân bay Gia Bình (Bắc Ninh);
• Cao tốc Hà Nội – Hải Phòng;
• Cao tốc Nội Bài – Lào Cai;
• Cao tốc Hà Nội – Lạng Sơn;
• Cao tốc Hà Nội – sân bay Gia Bình;
• Đại lộ Thăng Long;
• Các cây cầu vượt sông Hồng;
• Đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam;
• Tuyến đường sắt Hà Nội – Hạ Long;
• Tuyến Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng.

Theo giới chuyên gia, các dự án này không chỉ giúp rút ngắn thời gian di chuyển mà còn làm thay đổi toàn bộ cấu trúc phát triển kinh tế và dân cư của khu vực phía Bắc.

Những địa phương trước đây được xem là “ngoại vi” đang dần trở thành các cực tăng trưởng mới về:

• Công nghiệp;
• Logistics;
• Đô thị dịch vụ;
• Nhà ở quy mô lớn;
• Thương mại và đầu tư.

Xu hướng “đại đô thị liên tục” bắt đầu hình thành

Một trong những thay đổi lớn nhất hiện nay là tốc độ đô thị hóa lan rộng từ Hà Nội sang các tỉnh lân cận.

Theo PGS.TS Trần Kim Chung, nhiều khu vực đang ghi nhận tốc độ đô thị hóa rất cao như:

• Phúc Yên – Mê Linh – Phổ Yên – Đông Anh;
• Bắc Ninh – Gia Lâm;
• Thuận Thành – Phố Nối – Văn Giang;
• Phú Xuyên – Thanh Oai – Xuân Mai – Hòa Lạc – Sơn Tây.

Quá trình này tạo nên hiện tượng được gọi là “đại đô thị liên tục”, khi ranh giới giữa các đô thị dần bị xóa nhòa nhờ hạ tầng kết nối hiện đại.

Thay vì phát triển đơn cực tập trung vào lõi Hà Nội như trước đây, mô hình mới đang dịch chuyển theo hướng đa trung tâm và liên kết vùng mạnh hơn.

Liên kết vùng thúc đẩy dòng vốn bất động sản dịch chuyển

Các chuyên gia đánh giá, hạ tầng liên vùng đang tạo ra sự dịch chuyển mạnh của dòng vốn đầu tư bất động sản.

Nếu trước đây nhà đầu tư chủ yếu tập trung vào khu vực trung tâm Hà Nội, thì hiện nay nhiều dòng tiền bắt đầu chuyển hướng sang các địa phương vệ tinh có:

• Quỹ đất lớn;
• Hạ tầng kết nối tốt;
• Giá còn thấp;
• Tiềm năng phát triển công nghiệp và đô thị.

Điều này lý giải vì sao Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang, Vĩnh Phúc hay khu vực phía Tây Hà Nội đang trở thành điểm đến mới của các dự án đại đô thị quy mô lớn.

Đặc biệt, những khu vực nằm gần:

• Vành đai 4;
• Metro;
• Sân bay Gia Bình;
• Cao tốc liên vùng.

được đánh giá sẽ hưởng lợi lớn nhất trong chu kỳ tăng trưởng mới.

Hạ tầng không chỉ kéo giá đất mà còn thay đổi cấu trúc kinh tế

Theo nhiều chuyên gia, điểm khác biệt của chu kỳ phát triển hiện nay nằm ở việc hạ tầng không còn chỉ là yếu tố kích thích tăng giá đất ngắn hạn.

Thay vào đó, các dự án giao thông lớn đang đóng vai trò tái cấu trúc toàn bộ hệ sinh thái kinh tế và đô thị.

Khi khả năng kết nối giữa các khu vực được cải thiện, doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển nhà máy, logistics và trung tâm dịch vụ ra các địa phương vệ tinh để tối ưu chi phí.

Điều này kéo theo:

• Gia tăng dân số cơ học;
• Nhu cầu nhà ở;
• Dịch vụ thương mại;
• Hạ tầng xã hội;
• Nhu cầu bất động sản thực.

Đây được xem là nền tảng bền vững hơn so với các chu kỳ tăng giá chỉ dựa vào thông tin quy hoạch như trước đây.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc hơn

Dù mở ra nhiều cơ hội, giới chuyên gia cũng cho rằng thị trường hiện nay đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh.

Không phải mọi khu vực có thông tin hạ tầng đều sẽ tăng trưởng bền vững.

Những nơi thực sự có lợi thế thường phải đáp ứng đồng thời nhiều yếu tố:

• Hạ tầng triển khai thực tế;
• Khả năng kết nối vùng;
• Động lực kinh tế;
• Gia tăng dân cư;
• Hệ sinh thái dịch vụ;
• Nguồn cầu thực.

Ngược lại, các khu vực chỉ tăng giá theo tin đồn hoặc kỳ vọng ngắn hạn có thể đối mặt với rủi ro thanh khoản trong tương lai.

Đồng bằng sông Hồng được dự báo trở thành vùng đô thị hóa mạnh nhất cả nước

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, đến năm 2030, Đồng bằng sông Hồng sẽ tiếp tục là khu vực có tốc độ đô thị hóa cao nhất Việt Nam.

Điều này đồng nghĩa thị trường bất động sản toàn vùng sẽ còn nhiều dư địa phát triển trong dài hạn.

Đặc biệt, mô hình phát triển “đại đô thị liên kết” được dự báo sẽ trở thành xu hướng chủ đạo trong giai đoạn tới, thay thế cho tư duy phát triển đô thị cục bộ trước đây.