4 lô “đất vàng” Thủ Thiêm được ấn định ngày đấu giá 27/11: Giá khởi điểm hơn 16.666 tỷ đồng

Bốn lô đất có vị trí tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, phường An Khánh, TP.HCM sẽ được đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất vào ngày 27/11/2026. Đây là những khu đất có tổng diện tích hơn 30.000 m², với tổng giá khởi điểm hơn 16.666 tỷ đồng. Đáng chú ý, phiên đấu giá được tổ chức trực tuyến trên Hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an, theo phương thức trả giá lên.

Thông tin từ Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP.HCM cho biết, bốn khu đất hiện thuộc quyền quản lý của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM. Các lô đất lần lượt mang ký hiệu mới là 1.K3.5.HH, 1.K3.1.OD, 1.K3.4.HH và 1.K3.3.HH, tương ứng với các ký hiệu cũ 3-12, 3-8, 3-5 và 3-9.

Đợt đấu giá lần này thu hút sự quan tâm đặc biệt bởi cả bốn khu đất đều từng được đưa ra đấu giá vào năm 2021. Khi đó, các phiên đấu giá tại Thủ Thiêm gây chấn động thị trường bất động sản với mức giá trúng cao hơn nhiều lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trúng đấu giá sau đó không hoàn tất nghĩa vụ tài chính theo quy định, khiến kết quả đấu giá không thể triển khai như dự kiến và các khu đất phải được tổ chức đấu giá lại.

Sau gần 5 năm, việc đưa bốn khu đất trở lại thị trường với mức giá khởi điểm mới cao hơn đáng kể so với năm 2021 được xem là một phép thử quan trọng đối với sức hấp thụ của thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt ở phân khúc dự án có quy mô vốn đầu tư lớn.

Giá khởi điểm từng lô đất: Riêng lô 3-12 vượt 10.198 tỷ đồng

Theo phương án đấu giá được công bố, tổng giá khởi điểm chính xác của bốn khu đất là khoảng 16.666,87 tỷ đồng. Trong đó, lô 1.K3.5.HH (trước đây là lô 3-12) có giá khởi điểm cao nhất, hơn 10.198 tỷ đồng. Ba lô còn lại có giá khởi điểm từ hơn 1.744 tỷ đến hơn 2.632 tỷ đồng. htcc.vn+2

Bảng tổng hợp thông tin bốn lô đất:

Lô 1.K3.5.HH (lô 3-12 cũ): Giá khởi điểm hơn 10.198 tỷ đồng

Đây là khu đất có giá khởi điểm cao nhất trong đợt đấu giá lại, với diện tích khoảng 10.059,7 m². Theo quy hoạch, lô đất được phát triển thành công trình hỗn hợp gồm nhà ở và dịch vụ, trong đó chức năng nhà ở chiếm 95%, dịch vụ chiếm 5%.

Các chỉ tiêu quy hoạch đáng chú ý gồm tầng cao tối đa 25 tầng, chiều cao công trình không quá 100 m, hệ số sử dụng đất tối đa 8,95 lần và quy mô dân số tối đa khoảng 3.420 người.

Giá khởi điểm được xác định ở mức 10.198.017.404.000 đồng, tương đương khoảng 1 tỷ đồng/m². So với mức khởi điểm 2.942 tỷ đồng trong phiên đấu giá năm 2021, giá khởi điểm lần này cao gấp khoảng 3,47 lần.

Mức giá hơn 10.198 tỷ đồng khiến lô đất này trở thành tâm điểm của toàn bộ đợt đấu giá. Bên cạnh nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá, nhà đầu tư còn phải tính toán chi phí xây dựng, chi phí tài chính, thời gian triển khai và khả năng tiêu thụ sản phẩm trong tương lai.

Lô 1.K3.1.OD (lô 3-8 cũ): Giá khởi điểm hơn 2.632 tỷ đồng

Lô đất thứ hai có diện tích khoảng 8.568,1 m², được quy hoạch xây dựng nhà ở. Công trình có tầng cao tối đa 10 tầng, chiều cao không quá 40 m, hệ số sử dụng đất tối đa 2,92 lần và quy mô dân số khoảng 1.067 người.

Giá khởi điểm của khu đất là 2.632.233.907.000 đồng, tương đương khoảng 307 triệu đồng/m². So với mức khởi điểm 1.019 tỷ đồng tại cuộc đấu giá năm 2021, giá khởi điểm mới đã tăng khoảng 159%.

Với quy hoạch thiên về chức năng nhà ở, lô đất này có thể thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp có năng lực phát triển dự án nhà ở tại khu vực Thủ Thiêm. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư sẽ phụ thuộc vào tổng chi phí thực hiện dự án, yêu cầu pháp lý, tiến độ xây dựng và khả năng khai thác thương mại.

Lô 1.K3.4.HH (lô 3-5 cũ): Giá khởi điểm hơn 2.091 tỷ đồng

Lô 1.K3.4.HH có diện tích 6.446 m², được quy hoạch với chức năng hỗn hợp nhà ở và dịch vụ. Trong cơ cấu sử dụng, chức năng ở chiếm 95%, dịch vụ chiếm 5%.

Theo các chỉ tiêu quy hoạch được công bố, công trình được phép xây dựng tối đa 6 tầng, chiều cao không quá 24 m, hệ số sử dụng đất tối đa 2,33 lần và quy mô dân số tối đa 608 người.

Giá khởi điểm mới của khu đất là 2.091.727.000.000 đồng, tương đương khoảng 325 triệu đồng/m². Trong phiên đấu giá năm 2021, lô đất này có giá khởi điểm khoảng 578 tỷ đồng. Như vậy, mức khởi điểm mới cao hơn khoảng 262% so với lần đấu giá trước.

Tổng vốn đầu tư dự kiến của dự án vào khoảng 2.352 tỷ đồng, bao gồm giá khởi điểm quyền sử dụng đất và chi phí xây dựng dự kiến. Đây là yếu tố mà các nhà đầu tư cần xem xét khi đánh giá tổng nguồn lực cần chuẩn bị để triển khai dự án.

Lô 1.K3.3.HH (lô 3-9 cũ): Giá khởi điểm gần 1.745 tỷ đồng

Lô đất cuối cùng trong danh sách có diện tích khoảng 5.009,1 m², được quy hoạch phát triển tổ hợp nhà ở kết hợp dịch vụ. Công trình có tầng cao tối đa 10 tầng, quy mô dân số khoảng 811 người.

Giá khởi điểm được công bố là 1.744.891.734.000 đồng, tương đương khoảng 348 triệu đồng/m². So với mức khởi điểm khoảng 729 tỷ đồng trong năm 2021, giá khởi điểm mới tăng khoảng 140%.

Dù có diện tích nhỏ nhất trong bốn khu đất, lô 1.K3.3.HH vẫn có giá trị đấu giá gần 1.745 tỷ đồng. Quy hoạch kết hợp nhà ở và dịch vụ tạo ra khả năng khai thác nhiều chức năng, nhưng nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các chỉ tiêu xây dựng và phương án kinh doanh trước khi tham gia.

Lịch đấu giá trực tuyến ngày 27/11/2026

Một điểm đáng chú ý trong đợt đấu giá lần này là cả bốn lô đất đều được tổ chức trên Hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an, thay vì tổ chức theo hình thức đấu giá trực tiếp tại hội trường.

Theo thông tin công bố, các phiên đấu giá được bố trí thành những khung giờ riêng trong ngày 27/11/2026:

Người có nhu cầu tham gia cần theo dõi thông báo và quy chế đấu giá để nắm rõ điều kiện, hồ sơ, thủ tục đăng ký cũng như nghĩa vụ tài chính. Theo thông tin được công bố, hồ sơ tham gia đấu giá được tiếp nhận đến ngày 11/11/2026; thời hạn nộp tiền đặt trước là 17 giờ ngày 25/11/2026. Tiền đặt trước tương ứng với 20% giá khởi điểm của từng khu đất. Báo Đấu thầu+2

Hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an có địa chỉ: https://daugiatructuyen.gov.vn.

Vì sao phiên đấu giá lại đất Thủ Thiêm được thị trường quan tâm?

Bài học từ cuộc đấu giá gây chú ý năm 2021

Cuối năm 2021, thị trường bất động sản từng chứng kiến sự kiện đấu giá đất tại Thủ Thiêm với mức giá trúng rất cao. Tổng giá trúng của bốn lô đất được nhắc đến trong đợt đấu giá khi đó vượt 37.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trúng đấu giá sau đó không hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Sự việc để lại nhiều bài học về việc xác định giá trị tài sản, năng lực tài chính của nhà đầu tư và tính khả thi của phương án phát triển dự án. Một mức giá trúng cao không đồng nghĩa với việc dự án chắc chắn được triển khai, đặc biệt khi nghĩa vụ thanh toán và khả năng huy động vốn chưa được bảo đảm.

Việc tổ chức đấu giá lại trong năm 2026 vì vậy không chỉ nhằm đưa quỹ đất vào khai thác mà còn là dịp để thị trường đánh giá lại nhu cầu đầu tư thực tế đối với các khu đất có giá trị lớn tại Thủ Thiêm.

Giá khởi điểm tăng mạnh, áp lực vốn đối với nhà đầu tư lớn hơn

So với năm 2021, giá khởi điểm của cả bốn lô đất đều tăng đáng kể. Đặc biệt, lô 3-12 cũ có giá khởi điểm từ 2.942 tỷ đồng lên hơn 10.198 tỷ đồng. Các lô còn lại cũng ghi nhận mức điều chỉnh lớn, phản ánh sự thay đổi trong phương án xác định giá đất và bối cảnh thị trường tại thời điểm tổ chức đấu giá lại.

Với mức tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm, nhà đầu tư phải chuẩn bị nguồn vốn rất lớn ngay từ giai đoạn đăng ký. Riêng lô 1.K3.5.HH có tiền đặt trước hơn 2.039 tỷ đồng; lô 1.K3.1.OD hơn 526 tỷ đồng; lô 1.K3.4.HH hơn 418 tỷ đồng và lô 1.K3.3.HH gần 349 tỷ đồng. Báo Đấu thầu+2

Ngoài khoản tiền đặt trước, doanh nghiệp còn phải chứng minh năng lực tài chính và tính toán khả năng thanh toán phần tiền còn lại nếu trúng đấu giá. Đây là rào cản đáng kể, khiến cuộc chơi chủ yếu phù hợp với những nhà đầu tư có tiềm lực vốn mạnh, kinh nghiệm triển khai dự án và chiến lược phát triển dài hạn.

Tác động đối với thị trường bất động sản TP.HCM

Thủ Thiêm được định hướng trở thành khu đô thị mới quan trọng của TP.HCM, với các chức năng về thương mại, dịch vụ, nhà ở và không gian đô thị hiện đại. Do đó, việc đưa các khu đất có quy mô lớn ra đấu giá có ý nghĩa đối với quá trình khai thác quỹ đất và thu hút nguồn lực đầu tư.

Nếu các cuộc đấu giá diễn ra thành công và nhà đầu tư thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, những khu đất này có thể được đưa vào triển khai dự án theo đúng quy hoạch. Điều đó sẽ góp phần bổ sung nguồn cung nhà ở, dịch vụ và tạo thêm động lực phát triển cho khu vực.

Tuy nhiên, không nên chỉ nhìn vào giá khởi điểm hoặc mức giá trúng để đánh giá triển vọng thị trường. Khả năng triển khai dự án, tiến độ xây dựng, chất lượng sản phẩm và nhu cầu thực tế mới là những yếu tố quyết định hiệu quả khai thác quỹ đất trong dài hạn.

Những yếu tố cần theo dõi sau phiên đấu giá

Từ nay đến ngày 27/11/2026, thị trường sẽ tập trung theo dõi số lượng nhà đầu tư đủ điều kiện tham gia, mức độ quan tâm đối với từng lô đất và khả năng xuất hiện cạnh tranh về giá.

Sau khi có kết quả, vấn đề quan trọng tiếp theo là năng lực thực hiện nghĩa vụ tài chính của đơn vị trúng đấu giá. Bài học từ năm 2021 cho thấy kết quả trả giá cao chỉ là một bước trong toàn bộ quá trình. Nhà đầu tư còn phải hoàn thành các thủ tục, thanh toán theo quy định và triển khai dự án đúng phương án được phê duyệt.

Đối với thị trường bất động sản TP.HCM, một phiên đấu giá thành công cần được đánh giá trên cả hai phương diện: mức thu ngân sách từ quyền sử dụng đất và khả năng đưa đất vào sử dụng hiệu quả. Đây cũng là yếu tố giúp hạn chế tình trạng đất có giá trị lớn nhưng chậm được triển khai, gây lãng phí nguồn lực đô thị.

Với tổng giá khởi điểm hơn 16.666 tỷ đồng, đợt đấu giá bốn lô đất Thủ Thiêm ngày 27/11 được kỳ vọng sẽ tạo thêm thông tin tham chiếu quan trọng cho thị trường. Kết quả thực tế sẽ cho thấy mức độ sẵn sàng của các nhà đầu tư trước những tài sản có giá trị lớn, đồng thời phản ánh phần nào sức hấp thụ của phân khúc bất động sản cao cấp tại TP.HCM.

Nguồn tham khảo

• Báo Xây dựng: Thông tin đấu giá trực tuyến 4 lô đất Thủ Thiêm ngày 27/11/2026

Câu hỏi thường gặp về đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm

1. Đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm diễn ra vào ngày nào?

Các phiên đấu giá được tổ chức ngày 27/11/2026 trên Hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an. Mỗi khu đất có khung giờ đấu giá riêng, bắt đầu từ 8 giờ 30 phút và kết thúc lúc 16 giờ cùng ngày.

2. Tổng giá khởi điểm của bốn lô đất là bao nhiêu?

Tổng giá khởi điểm của bốn khu đất là khoảng 16.666,87 tỷ đồng. Trong đó, lô 1.K3.5.HH (lô 3-12 cũ) có giá khởi điểm cao nhất, hơn 10.198 tỷ đồng.

3. Lô đất nào có giá khởi điểm cao nhất?

Lô 1.K3.5.HH, trước đây là lô 3-12, có diện tích khoảng 10.059,7 m² và giá khởi điểm hơn 10.198 tỷ đồng, tương đương khoảng 1 tỷ đồng/m².

4. Vì sao bốn lô đất Thủ Thiêm phải đấu giá lại?

Bốn khu đất từng được đấu giá thành công vào năm 2021. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trúng đấu giá sau đó không hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định, dẫn đến việc phải tổ chức đấu giá lại.

5. Tiền đặt trước khi tham gia đấu giá là bao nhiêu?

Theo thông tin công bố, tiền đặt trước bằng 20% giá khởi điểm của từng lô. Khoản tiền này dao động từ gần 349 tỷ đồng đến hơn 2.039 tỷ đồng, tùy khu đất.

6. Có thể theo dõi phiên đấu giá ở đâu?

Người quan tâm có thể truy cập Hệ thống đấu giá trực tuyến của Bộ Công an tại địa chỉ https://daugiatructuyen.gov.vn/ để tìm hiểu thông báo, hồ sơ và quy chế đấu giá được công bố.