Vienna – Thành phố gần 2 triệu dân nhưng 60% cư dân được thuê nhà giá rẻ: “Lời giải” cho khủng hoảng nhà ở toàn cầu?

Vienna nổi lên như hình mẫu nhà ở xã hội của thế giới

Trong bối cảnh giá bất động sản leo thang, khủng hoảng vô gia cư lan rộng và người trẻ ngày càng khó tiếp cận nhà ở tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, thủ đô Vienna đang trở thành một trường hợp đặc biệt được giới chuyên gia quốc tế nghiên cứu sâu.

Với dân số gần 2 triệu người, Vienna hiện có khoảng 60% cư dân sinh sống trong hệ thống nhà ở trợ cấp hoặc nhà ở phi lợi nhuận với mức thuê được kiểm soát dài hạn.

Điều khiến thế giới kinh ngạc là một căn hộ hai phòng ngủ gần trung tâm Vienna chỉ có giá thuê khoảng 600 USD/tháng — mức gần như không tưởng tại nhiều thành phố lớn ở châu Âu hay Mỹ hiện nay.

Không chỉ người thu nhập thấp, hệ thống nhà ở này còn phục vụ tầng lớp trung lưu, người trẻ, giáo viên, y tá, nhân viên văn phòng và các gia đình lao động.

Trong khi nhiều nơi xem bất động sản là công cụ đầu cơ tài chính, Vienna lại coi nhà ở là một phần của hạ tầng xã hội thiết yếu giống như trường học, bệnh viện hay giao thông công cộng.

Triết lý “thành phố cho mọi người” của Vienna

Một trong những yếu tố tạo nên sự khác biệt của Vienna là triết lý phát triển đô thị lấy con người làm trung tâm.

Theo Christian Shantl, chính quyền thành phố luôn theo đuổi quan điểm rằng không ai có thể biết một người giàu hay nghèo chỉ qua địa chỉ nơi họ sống.

Khác với nhiều đô thị phương Tây nơi trung tâm thành phố ngày càng bị giới giàu và các nhà đầu tư chiếm lĩnh, Vienna duy trì chiến lược giúp nhiều tầng lớp dân cư có thể sống gần trung tâm, gần nơi làm việc và hệ thống dịch vụ công cộng.

Điều này giúp Vienna tránh được hiện tượng “gentrification” — tức quá trình người thu nhập thấp bị đẩy ra ngoại ô do giá nhà tăng quá mạnh.

Các khu nhà ở xã hội tại Vienna không bị tách biệt thành những “khu nghèo”, mà được quy hoạch hòa trộn với khu thương mại và khu dân cư trung lưu.

Nhà ở xã hội nhưng chất lượng sống cao

Một trong những lý do khiến các đoàn nghiên cứu quốc tế bất ngờ khi tới Vienna là chất lượng của các khu nhà ở xã hội.

Nhiều dự án được thiết kế hiện đại với:

• Hồ bơi
• Phòng gym
• Sân chơi trẻ em
• Vườn cộng đồng
• Sân thượng rộng
• Không gian xanh
• Hệ thống giao thông công cộng kết nối hiệu quả

Điều này tạo ra sự khác biệt lớn so với nhiều nơi khác, nơi nhà ở giá rẻ thường đi kèm chất lượng sống thấp.

Các chuyên gia cho rằng chính sự đồng đều về chất lượng sống đã giúp Vienna duy trì cấu trúc xã hội cân bằng và giảm phân hóa giàu nghèo trong đô thị.

Người dân Vienna chỉ dành khoảng 27% thu nhập cho nhà ở

Trong khi người dân tại nhiều đô thị lớn ở Mỹ phải dành hơn một nửa thu nhập cho chi phí nhà ở, cư dân Vienna trung bình chỉ dành khoảng 27% thu nhập cho tiền thuê nhà.

Đây là con số đặc biệt quan trọng bởi chi phí nhà ở luôn là gánh nặng lớn nhất với tầng lớp lao động và trung lưu.

Tại bang California, cuộc khủng hoảng nhà ở đã trở thành nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng vô gia cư gia tăng mạnh.

Năm 2023, California ghi nhận hơn 180.000 người sống trên đường phố — tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm.

Tại San Diego, giá trung bình của một căn nhà riêng đã tiến gần mốc 1 triệu USD.

Theo Jennifer LeSar, nhiều người cần kiếm khoảng 200.000 USD/năm mới có thể duy trì mức sống trung lưu tại California.

Trong khi đó, Vienna vẫn giữ được khả năng tiếp cận nhà ở cho phần lớn cư dân đô thị.

Hơn 100 năm kiên định với chính sách nhà ở xã hội

Mô hình thành công của Vienna không đến từ giải pháp ngắn hạn mà là kết quả của hơn một thế kỷ chính sách nhất quán.

Sau Thế chiến thứ nhất, Vienna phải đối mặt với làn sóng thất nghiệp, vô gia cư và khủng hoảng xã hội sau sự sụp đổ của Đế chế Habsburg.

Chính quyền thời kỳ “Red Vienna” khi đó đã xác định nhà ở là quyền cơ bản của công dân và bắt đầu áp dụng thuế đặc biệt để xây dựng nhà ở công cộng.

Cho tới ngày nay, Vienna vẫn duy trì khoản thuế khoảng 1% trên tiền lương nhằm tạo nguồn vốn ổn định cho phát triển nhà ở giá phải chăng.

Mỗi năm, thành phố thu khoảng 250 triệu USD từ nguồn này, chưa kể doanh thu cho thuê và hoàn trả các khoản vay.

Nhờ đó, Vienna có thể xây dựng khoảng 6.000–7.000 căn hộ trợ cấp mới mỗi năm.

Vienna kiểm soát quỹ đất để chống đầu cơ bất động sản

Một trong những yếu tố quan trọng nhất giúp Vienna thành công là khả năng kiểm soát quỹ đất đô thị.

Thành phố vận hành tổ chức bán công mang tên Wohnfonds Wien — đơn vị chuyên mua và tích lũy quỹ đất cho phát triển dài hạn.

Khi triển khai dự án, thành phố sẽ đấu thầu dựa trên tiêu chí xã hội, chất lượng sống và phát triển bền vững thay vì chỉ chọn mức giá cao nhất.

Điều này giúp Vienna hạn chế đầu cơ đất đai và duy trì quyền kiểm soát quá trình phát triển đô thị.

Ngoài ra, phần lớn dự án không do doanh nghiệp bất động sản thuần túy triển khai mà được thực hiện bởi các hiệp hội nhà ở phi lợi nhuận.

Các đơn vị này được vay vốn ưu đãi lãi suất thấp và tiếp cận quỹ đất do thành phố quản lý.

Người Vienna không quá áp lực phải sở hữu nhà

Khác với nhiều quốc gia châu Á hay Mỹ, nơi việc mua nhà gắn chặt với địa vị xã hội và tích lũy tài sản, người dân Vienna xem thuê nhà dài hạn là lựa chọn bình thường.

Nguyên nhân nằm ở tính ổn định rất cao của hệ thống thuê nhà.

Người dân có thể ký hợp đồng dài hạn, được bảo vệ mạnh bởi luật nhà ở và gần như không phải lo bị tăng giá thuê đột biến.

Nhiều gia đình sống trong cùng một căn hộ hàng chục năm mà không bị buộc phải rời đi.

Điều này tạo ra cảm giác ổn định xã hội — yếu tố mà nhiều đô thị hiện đại đang thiếu hụt.

Châu Âu tìm “lời giải Vienna” cho khủng hoảng nhà ở

Trong nhiều năm gần đây, Vienna trở thành điểm đến nghiên cứu của hàng loạt chuyên gia, nghị sĩ và nhà hoạch định chính sách từ khắp thế giới.

OECD nhiều lần đánh giá mô hình nhà ở phi lợi nhuận của Áo là hình mẫu cho nhiều quốc gia khác.

Năm 2024, Vienna còn tổ chức cuộc họp cấp cao về nhà ở châu Âu nhằm thúc đẩy cơ chế quản trị nhà ở mới ở cấp EU.

Nicolas Schmit khẳng định khủng hoảng nhà ở hiện đã trở thành vấn đề toàn châu Âu và cần giải pháp mang tính khu vực.

Trong khi đó, Evelyn Regner cho rằng không nơi nào phù hợp hơn Vienna để kêu gọi quyền tiếp cận nhà ở giá phải chăng cho mọi công dân châu Âu.

Mô hình Vienna có thể áp dụng ở nơi khác?

Dù được ca ngợi rộng rãi, nhiều chuyên gia cho rằng mô hình Vienna không thể sao chép hoàn toàn ở mọi nơi.

Việc duy trì ngân sách lớn cho nhà ở đòi hỏi cam kết chính trị kéo dài hàng chục năm cùng khả năng kiểm soát quy hoạch, đất đai và tài chính đô thị.

Tuy nhiên, bài học lớn nhất từ Vienna nằm ở cách thành phố định nghĩa lại vai trò của nhà ở trong xã hội hiện đại.

Thay vì chỉ coi nhà ở là tài sản tài chính, Vienna xem đó là nền tảng tạo ra ổn định xã hội, cơ hội phát triển và chất lượng sống cho đa số cư dân.

Vienna và bài toán tương lai của đô thị hiện đại

Trong bối cảnh bất bình đẳng đô thị ngày càng gia tăng trên toàn cầu, Vienna đang cho thấy một mô hình phát triển khác biệt: nơi nhà ở không hoàn toàn bị chi phối bởi logic lợi nhuận ngắn hạn.

Điều khiến Vienna đặc biệt không chỉ nằm ở những căn hộ giá phải chăng, mà còn ở cảm giác an toàn, ổn định và cơ hội sống công bằng cho phần lớn cư dân đô thị.

Đó cũng là lý do ngày càng nhiều quốc gia nhìn về Vienna như một “phòng thí nghiệm chính sách” cho tương lai của các thành phố hiện đại.

Câu hỏi thường gặp về mô hình nhà ở Vienna