Bài toán huy động vốn đầu tư hạ tầng: Lối mở từ trái phiếu và quỹ đầu tư – Đòn bẩy cho bất động sản

Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ giai đoạn 2026–2030, bài toán huy động vốn đầu tư hạ tầng đang trở thành một trong những thách thức lớn nhất. Với nhu cầu lên tới khoảng 3 triệu tỷ đồng cho hạ tầng giao thông, rõ ràng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước và tín dụng truyền thống khó có thể đáp ứng.

Thực tế này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ phát triển hạ tầng mà còn tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản – lĩnh vực phụ thuộc lớn vào hệ thống giao thông và kết nối vùng.

Nhu cầu vốn “khổng lồ” vượt xa khả năng truyền thống

Theo tính toán của Bộ Xây dựng, trong giai đoạn 2026–2030, tổng nhu cầu vốn cho hạ tầng giao thông vào khoảng 3 triệu tỷ đồng. Trong đó:

• Khoảng 1 triệu tỷ đồng dành cho đường bộ, với mục tiêu phát triển 5.000 km cao tốc
• Khoảng 1,7 triệu tỷ đồng cho đường sắt, bao gồm tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam và các tuyến kết nối quốc tế
• Phần còn lại dành cho hạ tầng hàng không, hàng hải và đô thị

Quy mô này cho thấy áp lực rất lớn đối với hệ thống tài chính quốc gia, đặc biệt khi ngân sách và tín dụng ngân hàng đều có giới hạn về quy mô và thời hạn vốn.

Thực tế từ các dự án hạ tầng giao thông

Chia sẻ tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ phát triển thị trường chứng khoán năm 2026, ông Ngọ Trường Nam – Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư hạ tầng giao thông Đèo Cả (HHV) cho biết, các dự án hạ tầng thường có chu kỳ đầu tư rất dài, kéo dài từ 15 đến 25 năm.

Trước đây, các dự án PPP giao thông chủ yếu dựa vào:

• Ngân sách nhà nước
• Tín dụng ngân hàng

Tuy nhiên, tín dụng ngân hàng bị hạn chế bởi:

• Hạn mức cho vay
• Thời gian vay ngắn hơn vòng đời dự án
• Chính sách quản trị rủi ro chặt chẽ

Điều này khiến việc huy động vốn cho các dự án lớn gặp nhiều khó khăn.

Mô hình PPP++ và đa dạng hóa nguồn vốn

Từ thực tế triển khai, Tập đoàn Đèo Cả đã áp dụng mô hình PPP++ nhằm đa dạng hóa nguồn vốn, trong đó có việc huy động từ thị trường chứng khoán.

Nhờ đó, doanh nghiệp đã triển khai thành công nhiều dự án lớn như:

• Cao tốc Cam Lâm – Vĩnh Hảo
• Hữu Nghị – Chi Lăng
• Đồng Đăng – Trà Lĩnh

Hiện nay, HHV đang quản lý gần 500 km đường cao tốc, quốc lộ và hơn 30 km hầm đường bộ, tham gia các dự án PPP với tổng mức đầu tư gần 60.000 tỷ đồng.

Điều này cho thấy việc mở rộng kênh huy động vốn là hướng đi tất yếu để phát triển hạ tầng quy mô lớn.

Những rào cản trong huy động vốn hạ tầng

Dù có nhiều nỗ lực, việc huy động vốn cho hạ tầng vẫn gặp không ít thách thức:

1. Chu kỳ hoàn vốn dài
Các dự án kéo dài 15–25 năm khiến nhà đầu tư e ngại.

2. Phụ thuộc yếu tố vĩ mô
Doanh thu phụ thuộc vào quy hoạch, lưu lượng giao thông và phát triển kinh tế.

3. Rủi ro chính sách
Một số dự án PPP/BOT bị ảnh hưởng bởi thay đổi cơ chế, làm lệch phương án tài chính ban đầu.

4. Yêu cầu cao từ nhà đầu tư
Các nhà đầu tư tổ chức đòi hỏi sự ổn định và minh bạch chính sách trong suốt vòng đời dự án.

Giải pháp: Phát triển trái phiếu hạ tầng và quỹ đầu tư

Từ kinh nghiệm quốc tế, nhiều quốc gia như Úc, Ấn Độ đã thành công trong việc huy động vốn thông qua:

• Trái phiếu dự án
• Trái phiếu công trình
• Quỹ đầu tư hạ tầng

Tại Ấn Độ, các tổ chức như National Highways Authority of India (NHAI) đã phát hành trái phiếu dài hạn lên tới 30 năm với lãi suất thấp, được hỗ trợ bởi chính sách ưu đãi thuế và bảo lãnh từ Chính phủ.

Một ví dụ tiêu biểu là dự án cao tốc Delhi – Mumbai với tổng vốn hơn 12 tỷ USD. Dự án này đã sử dụng kết hợp:

• Vay ngân hàng giai đoạn đầu
• Phát hành trái phiếu hạ tầng giai đoạn sau

Mô hình này giúp giảm chi phí vốn và tăng tính hấp dẫn với nhà đầu tư.

Việt Nam cần gì để “mở khóa” dòng vốn?

Các chuyên gia cho rằng Việt Nam hoàn toàn có thể áp dụng mô hình này nếu có khung pháp lý phù hợp.

Một số giải pháp được đề xuất gồm:

1. Xây dựng nghị định riêng về trái phiếu hạ tầng
Tạo cơ chế rõ ràng, minh bạch để thu hút nhà đầu tư trong và ngoài nước.

2. Phát triển quỹ đầu tư hạ tầng
Huy động vốn dài hạn từ các tổ chức như bảo hiểm, quỹ hưu trí.

3. Cải tiến mô hình PPP
Theo hướng “công trình công – quản trị tư” để tăng hiệu quả vận hành.

4. Cơ chế chia sẻ rủi ro
Đặc biệt với các dự án có thời gian hoàn vốn dài.

5. Ổn định chính sách
Đây là yếu tố quan trọng nhất để xây dựng niềm tin nhà đầu tư.

Tác động đến thị trường bất động sản

Hạ tầng luôn là “đòn bẩy” quan trọng cho bất động sản. Khi bài toán vốn được giải quyết, thị trường sẽ hưởng lợi lớn:

• Giá trị bất động sản tăng theo hạ tầng
• Mở rộng quỹ đất phát triển
• Hình thành các đô thị mới
• Tăng tính thanh khoản thị trường

Đặc biệt, các khu vực có hạ tầng giao thông mới sẽ trở thành điểm nóng đầu tư trong giai đoạn tới.