TP.HCM đề xuất hỗ trợ người mua bán nhà đất bằng giấy tay khi thu hồi đất: Những điều kiện và mức hỗ trợ đáng chú ý

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa trình dự thảo Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất cơ chế hỗ trợ riêng đối với người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất được chuyển nhượng hoặc tặng cho bằng giấy tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024.

Theo dự thảo, những trường hợp đáp ứng đầy đủ điều kiện có thể được xem xét hỗ trợ tương đương mức bồi thường hoặc hỗ trợ về đất. Đây là chính sách có ý nghĩa đối với một bộ phận người dân đang sử dụng nhà đất qua giao dịch chưa hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý, đặc biệt khi khu đất thuộc diện Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án.

Ngoài nhóm giao dịch bằng giấy tay, dự thảo còn đề xuất nhiều mức hỗ trợ đối với đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và nhà ở, công trình xây dựng không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ. Các tỷ lệ hỗ trợ được phân chia theo thời điểm bắt đầu sử dụng đất, tình trạng chấp hành pháp luật và điều kiện pháp lý của từng trường hợp.

Người mua bán nhà đất bằng giấy tay có thể được hỗ trợ khi thu hồi đất

Theo nội dung Điều 7 của dự thảo, chính sách hỗ trợ riêng được đề xuất áp dụng đối với các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất bằng giấy tay trong khoảng thời gian từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024.

Đối tượng được xem xét là người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho bằng giấy tay. Đáng chú ý, dự thảo đề cập cả trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định, người đang sử dụng đất có thể được xem xét hỗ trợ với mức tương đương mức bồi thường hoặc hỗ trợ về đất. Đây là điểm đáng quan tâm bởi trên thực tế, các giao dịch nhà đất bằng giấy tay có thể phát sinh nhiều vấn đề về hồ sơ, nguồn gốc sử dụng và quá trình chuyển nhượng.

Tuy nhiên, việc được xem xét hỗ trợ không đồng nghĩa mọi giao dịch giấy tay đều đương nhiên được hưởng chính sách. Người dân phải chứng minh được nguồn gốc và quá trình nhận chuyển nhượng, tặng cho, đồng thời đáp ứng yêu cầu về tình trạng sử dụng đất.

Điều kiện để được xem xét hỗ trợ đối với đất mua bán bằng giấy tay

Dự thảo đặt ra một số yêu cầu nhằm xác minh tính ổn định và minh bạch của quá trình sử dụng đất. Theo đó, người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất cần chuẩn bị giấy cam kết hoặc bản tường trình về nguồn gốc, quá trình chuyển nhượng, tặng cho nhà đất.

Trong hồ sơ, người dân cần xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và không có khiếu nại liên quan đến quyền sử dụng đất. Đây là những nội dung quan trọng để cơ quan chức năng có cơ sở đánh giá tình trạng thực tế của khu đất.

Bên cạnh cam kết của người sử dụng, dự thảo còn yêu cầu có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất thu hồi về hiện trạng, ranh giới sử dụng đất ổn định và tình trạng không có tranh chấp, khiếu nại.

UBND cấp xã sẽ thực hiện niêm yết công khai nội dung xác nhận tại trụ sở. Việc niêm yết được tiến hành cùng thời điểm với dự thảo quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Cách tiếp cận này nhằm tăng tính công khai, tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân có liên quan phản ánh nếu phát hiện thông tin chưa chính xác. Đồng thời, cơ quan chức năng có thêm cơ sở xác định người đang trực tiếp sử dụng đất và quá trình sử dụng thực tế trước khi xem xét mức hỗ trợ.

Đề xuất mức hỗ trợ đất phi nông nghiệp theo thời điểm sử dụng

Không chỉ có chính sách dành cho giao dịch giấy tay, dự thảo Nghị quyết còn quy định các mức hỗ trợ đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 nhưng không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp không vi phạm pháp luật về đất đai, mức hỗ trợ đất phi nông nghiệp được phân chia theo bốn giai đoạn sử dụng đất.

Cụ thể:

• Sử dụng đất trước ngày 15/10/1993: mức hỗ trợ đề xuất bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường.
• Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004: mức hỗ trợ bằng 80%.
• Sử dụng đất từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014: mức hỗ trợ bằng 60%.
• Sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024: mức hỗ trợ bằng 40%.

Các tỷ lệ này được tính trên giá đất làm căn cứ tính tiền bồi thường. Người được xem xét hỗ trợ vẫn phải thực hiện việc trừ các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về diện tích, phần đất được xem xét hỗ trợ là diện tích thực tế đang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở.

Như vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng đất có vai trò quan trọng trong việc xác định tỷ lệ hỗ trợ. Những trường hợp sử dụng đất từ thời gian sớm hơn có thể được xem xét mức hỗ trợ cao hơn, nếu đáp ứng các điều kiện của dự thảo.

Đất nông nghiệp được đề xuất hỗ trợ 100% trong hạn mức

Đối với đất nông nghiệp, dự thảo đưa ra cơ chế hỗ trợ riêng. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc trường hợp được xem xét hỗ trợ có thể nhận mức hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường của loại đất đang sử dụng.

Tuy nhiên, diện tích được tính hỗ trợ phải nằm trong phạm vi hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định.

Quy định này có ý nghĩa đối với những hộ gia đình đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước thu hồi đất, việc xác định đúng loại đất, diện tích thực tế và hạn mức là những yếu tố quan trọng để tính toán mức hỗ trợ.

Người dân cần lưu ý rằng tỷ lệ hỗ trợ 100% nêu trong dự thảo không có nghĩa mọi diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng đều mặc nhiên được hỗ trợ toàn bộ. Việc áp dụng còn phụ thuộc vào nguồn gốc đất, hiện trạng sử dụng và các điều kiện cụ thể.

Trường hợp vi phạm pháp luật đất đai vẫn có thể được xem xét hỗ trợ

Một nội dung khác đáng chú ý là dự thảo đề cập đến nhóm hộ gia đình, cá nhân có vi phạm pháp luật về đất đai nhưng đã sử dụng đất ổn định.

Đối với đất phi nông nghiệp, tỷ lệ hỗ trợ được đề xuất thấp hơn so với nhóm không vi phạm. Cụ thể, mức hỗ trợ lần lượt là 70%, 56%, 42% và 28%, tương ứng với bốn giai đoạn sử dụng đất:

• Trước ngày 15/10/1993: 70%.
• Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004: 56%.
• Từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014: 42%.
• Từ ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024: 28%.

Đối với đất nông nghiệp thuộc nhóm này, mức hỗ trợ được đề xuất bằng 70% giá đất nông nghiệp cụ thể đã được phê duyệt.

Việc phân chia tỷ lệ theo tình trạng chấp hành pháp luật cho thấy dự thảo hướng tới sự khác biệt giữa các trường hợp sử dụng đất. Người sử dụng đất không vi phạm có thể được xem xét mức hỗ trợ cao hơn, trong khi trường hợp có vi phạm nhưng đã sử dụng ổn định được áp dụng tỷ lệ thấp hơn theo đề xuất.

Dù vậy, cần nhấn mạnh đây mới là nội dung trong dự thảo. Việc xác định một trường hợp có thuộc diện vi phạm hay không, cũng như điều kiện được hỗ trợ, phải căn cứ hồ sơ và quy định chính thức khi Nghị quyết được ban hành.

Nhà ở, công trình không có giấy tờ hợp pháp được đề xuất hỗ trợ đến 100%

Bên cạnh chính sách về đất, dự thảo còn đề cập đến nhà ở và công trình xây dựng không có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ.

Mức hỗ trợ được phân chia theo tình trạng pháp lý của đất nơi xây dựng công trình và thời điểm xây dựng.

Đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồi thường về đất ở, đất nông nghiệp hoặc công trình không có giấy phép xây dựng, tỷ lệ hỗ trợ được đề xuất dao động từ 50% đến 70% giá trị xây dựng mới, tùy thuộc thời điểm xây dựng.

Trong khi đó, trường hợp nhà ở, công trình được xây dựng trên đất đủ điều kiện bồi thường về đất ở hoặc thuộc trường hợp được hỗ trợ 100% đất ở có thể được xem xét mức hỗ trợ cao hơn, từ 60% đến 100% giá trị xây dựng mới.

Sự khác biệt này cho thấy tình trạng pháp lý của khu đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến mức hỗ trợ đối với tài sản gắn liền với đất. Cùng là công trình chưa có đầy đủ giấy tờ, nhưng nếu được xây dựng trên phần đất đủ điều kiện bồi thường về đất ở thì mức hỗ trợ đề xuất có thể cao hơn.

Đối với người dân có nhà đất nằm trong khu vực dự kiến thu hồi, việc lưu giữ hồ sơ xây dựng, giấy tờ mua bán, tài liệu chứng minh thời điểm tạo lập công trình và quá trình sử dụng đất có thể giúp quá trình xác minh được thuận lợi hơn.

Khi nào chính sách bồi thường, hỗ trợ mới của TP.HCM được xem xét thông qua?

Theo thông tin trong dự thảo, Nghị quyết dự kiến được trình HĐND TP.HCM xem xét tại kỳ họp vào tháng 12/2026.

Nếu được thông qua và có hiệu lực, chính sách dự kiến áp dụng đối với các dự án hoặc phần diện tích chưa được phê duyệt phương án bồi thường trước ngày Nghị quyết có hiệu lực.

Điều này có nghĩa không phải mọi dự án thu hồi đất trên địa bàn TP.HCM đều tự động được áp dụng cơ chế mới. Mốc phê duyệt phương án bồi thường và thời điểm Nghị quyết có hiệu lực sẽ là những yếu tố cần được xem xét khi xác định phạm vi áp dụng.

Người dân có đất thuộc diện thu hồi nên theo dõi quá trình hoàn thiện dự thảo, nội dung Nghị quyết chính thức và các hướng dẫn triển khai của cơ quan có thẩm quyền. Đặc biệt, những người nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà đất bằng giấy tay cần chủ động rà soát giấy tờ liên quan đến nguồn gốc, thời điểm giao dịch, quá trình sử dụng và hiện trạng thực tế.

Tác động đối với người dân và thị trường bất động sản TP.HCM

Đề xuất chính sách hỗ trợ đối với nhà đất giao dịch bằng giấy tay là một nội dung đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại TP.HCM.

Trên thực tế, không ít trường hợp nhà đất đã trải qua nhiều lần chuyển nhượng, tặng cho nhưng hồ sơ pháp lý chưa được hoàn thiện tương ứng. Khi Nhà nước thu hồi đất, những trường hợp này có thể gặp khó khăn trong việc chứng minh nguồn gốc và xác định quyền lợi.

Nếu được thông qua, cơ chế hỗ trợ riêng có thể tạo thêm căn cứ để xem xét quyền lợi của người đang trực tiếp sử dụng đất, đồng thời góp phần minh bạch hóa quá trình xác minh hiện trạng và nguồn gốc sử dụng.

Tuy nhiên, chính sách hỗ trợ không thay thế các quy định về điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không đồng nghĩa mọi giao dịch giấy tay đều được công nhận như giao dịch đã hoàn tất đầy đủ thủ tục pháp lý.

Đối với thị trường bất động sản, thông tin về cơ chế bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất có thể ảnh hưởng đến tâm lý của người sở hữu nhà đất tại các khu vực có dự án. Người mua bất động sản cũng cần thận trọng khi đánh giá tài sản có hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, không nên mặc định rằng giao dịch giấy tay sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ như nhau.

Điều quan trọng là cần chờ Nghị quyết chính thức cùng văn bản hướng dẫn thực hiện để xác định chính xác đối tượng, điều kiện, cách tính và phạm vi áp dụng.

Dự thảo Nghị quyết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của TP.HCM đưa ra nhiều đề xuất đáng chú ý, đặc biệt là cơ chế xem xét hỗ trợ đối với người đang trực tiếp sử dụng nhà đất mua bán bằng giấy tay. Bên cạnh đó, các mức hỗ trợ đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và công trình xây dựng cũng được phân chia theo thời điểm sử dụng, tình trạng vi phạm và điều kiện pháp lý.

Trong thời gian chờ HĐND TP.HCM xem xét vào tháng 12/2026, người dân có nhà đất thuộc diện quy hoạch, thu hồi nên chủ động kiểm tra hồ sơ, lưu giữ giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất. Việc nắm rõ các điều kiện trong dự thảo sẽ giúp người dân chuẩn bị tốt hơn khi cơ quan chức năng tiến hành kiểm kê, xác minh và lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Lưu ý: Các tỷ lệ và điều kiện nêu trong bài được tổng hợp theo nội dung dự thảo được cung cấp. Đây chưa phải quy định đã được HĐND TP.HCM thông qua; quyền lợi thực tế cần căn cứ văn bản chính thức và hồ sơ của từng trường hợp.

Một số câu hỏi thường gặp

1. Mua nhà đất bằng giấy tay có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không?

Theo dự thảo của TP.HCM, người đang trực tiếp sử dụng nhà, đất nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho bằng giấy tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày 1/8/2024 có thể được xem xét hỗ trợ tương đương mức bồi thường hoặc hỗ trợ về đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện. Đây là đề xuất, chưa phải chính sách đã có hiệu lực.

2. Người mua đất bằng giấy tay cần chuẩn bị giấy tờ gì?

Theo dự thảo, người sử dụng đất cần có giấy cam kết hoặc bản tường trình về nguồn gốc, quá trình chuyển nhượng, tặng cho; xác nhận việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, khiếu nại. Đồng thời, cần có xác nhận của UBND cấp xã nơi có đất thu hồi về hiện trạng và ranh giới sử dụng đất ổn định.

3. Đất sử dụng trước năm 1993 được đề xuất hỗ trợ bao nhiêu?

Đối với đất phi nông nghiệp sử dụng trước ngày 15/10/1993 và thuộc trường hợp không vi phạm pháp luật về đất đai, mức hỗ trợ được đề xuất bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường. Với nhóm có vi phạm nhưng sử dụng ổn định, tỷ lệ đề xuất là 70%.

4. Đất nông nghiệp không đủ điều kiện cấp sổ đỏ có được hỗ trợ không?

Dự thảo đề xuất mức hỗ trợ bằng 100% giá đất tính tiền bồi thường của loại đất nông nghiệp đang sử dụng trong phạm vi hạn mức giao đất nông nghiệp đối với trường hợp thuộc nhóm không vi phạm. Trường hợp có vi phạm nhưng sử dụng ổn định, mức hỗ trợ được đề xuất bằng 70% giá đất nông nghiệp cụ thể được duyệt.

5. Nhà xây dựng không có giấy phép có được hỗ trợ khi thu hồi đất không?

Theo dự thảo, công trình không có giấy phép hoặc xây dựng trên đất không đủ điều kiện bồi thường về đất ở, đất nông nghiệp có thể được xem xét hỗ trợ từ 50% đến 70% giá trị xây dựng mới, tùy thời điểm xây dựng. Mức cụ thể còn phụ thuộc vào điều kiện của từng trường hợp.

6. Khi nào chính sách mới của TP.HCM có thể được áp dụng?

Dự thảo dự kiến được trình HĐND TP.HCM vào tháng 12/2026. Thời điểm áp dụng chính thức phải căn cứ Nghị quyết được thông qua và ngày có hiệu lực. Theo đề xuất, chính sách áp dụng cho các dự án hoặc diện tích chưa phê duyệt phương án bồi thường trước ngày Nghị quyết có hiệu lực.