Thủ tướng cảnh báo giá đất quá cao có thể đẩy giá nhà vượt khả năng chi trả, cần điều tiết tiền sử dụng đất

Giá đất quá cao: Áp lực lớn đối với doanh nghiệp và người mua nhà

Cơ chế xác định giá đất và tiền sử dụng đất đang trở thành một trong những vấn đề trọng tâm trong quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai và bất động sản. Khi chi phí đất đai liên tục gia tăng, doanh nghiệp phát triển dự án phải đối mặt với áp lực tài chính lớn hơn, trong khi người mua nhà cũng chịu tác động trực tiếp thông qua giá bán ngày càng cao.

Theo Cổng thông tin điện tử Quốc hội Việt Nam, tại phiên thảo luận về sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản ngày 22/10/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã chỉ ra những bất cập trong cơ chế xác định giá đất trước đây.

Thủ tướng cho rằng việc sử dụng kết quả đấu giá đất ở mức quá cao làm căn cứ tham chiếu có thể khiến chi phí đầu vào của các dự án bất động sản tăng mạnh. Khi cộng thêm chi phí vốn vay, thời gian thực hiện thủ tục hành chính kéo dài và những khoản chi phí liên quan, giá thành phát triển nhà ở có thể bị đẩy lên cao, vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân.

Đáng chú ý, người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh rằng nếu để giá đất tăng quá cao, ngân sách địa phương có thể thu được nguồn thu lớn trong một thời điểm nhất định, nhưng những hệ lụy đối với phát triển kinh tế – xã hội sẽ rất đáng kể.

Quan điểm này đặt ra yêu cầu cần nhìn nhận chính sách giá đất không chỉ dưới góc độ tăng thu ngân sách mà còn phải tính đến khả năng phát triển dự án, nguồn cung nhà ở và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Thủ tướng đề nghị điều tiết giá đất, ưu tiên nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê

Theo Thủ tướng Lê Minh Hưng, nếu không có cơ chế điều tiết giá đất hợp lý, việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho các nhóm đối tượng cần được ưu tiên sẽ gặp nhiều khó khăn.

Những đối tượng được đề cập bao gồm cán bộ, công chức, người lao động, học sinh, sinh viên và lực lượng vũ trang. Đây là những nhóm dân cư có nhu cầu nhà ở thực tế lớn nhưng không phải lúc nào cũng có khả năng đáp ứng mức giá của thị trường bất động sản thương mại.

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị tăng nhanh hơn thu nhập, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê cần được xem là một trong những nhiệm vụ quan trọng của chính sách nhà ở.

Điều này đòi hỏi Nhà nước phải phát huy vai trò quản lý và điều tiết thị trường đất đai, thay vì chỉ tập trung vào việc tối đa hóa nguồn thu từ tiền sử dụng đất.

Nếu chi phí tạo lập quỹ đất và nghĩa vụ tài chính quá lớn, doanh nghiệp sẽ khó phát triển các dự án nhà ở có giá bán phù hợp. Ngược lại, một cơ chế điều tiết hợp lý có thể tạo điều kiện để doanh nghiệp giảm áp lực vốn, cải thiện hiệu quả đầu tư và mở rộng nguồn cung sản phẩm dành cho người có thu nhập trung bình và thấp.

Đây cũng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với mục tiêu cân bằng thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp trong khi nhu cầu nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Chủ tịch Quốc hội: Không tuyệt đối hóa nguyên tắc thị trường khi định giá đất

Cùng quan tâm đến vấn đề này, tại Tổ 2 trong quá trình thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đề nghị tiếp tục hoàn thiện các quy định về cơ chế định giá đất theo hướng hài hòa giữa yếu tố thị trường với yêu cầu ổn định và minh bạch.

Theo Chủ tịch Quốc hội, chính sách cần bảo đảm cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Nguyên tắc giá đất phù hợp với thị trường cần được duy trì, nhưng không nên tuyệt đối hóa cơ chế thị trường thuần túy. Bởi nếu thiếu các công cụ kiểm soát và điều tiết, bảng giá đất có thể tăng đột biến, kéo theo chi phí bồi thường, tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác tăng cao.

Hệ quả không chỉ dừng lại ở việc doanh nghiệp phải bỏ ra nhiều vốn hơn mà còn có thể khiến hàng loạt dự án bị đình trệ, chậm triển khai hoặc không thể tiếp tục thực hiện.

Đây là vấn đề cần được cân nhắc trong quá trình xây dựng chính sách, bởi thị trường bất động sản có tính chu kỳ và chịu tác động từ nhiều yếu tố như lãi suất, tín dụng, sức mua, tốc độ đô thị hóa và khả năng hấp thụ nguồn cung.

Một cơ chế định giá đất phù hợp cần phản ánh được giá trị thực tế của thị trường nhưng đồng thời phải có khả năng hạn chế những biến động bất thường, tránh để một số giao dịch có mức giá đột biến tạo ra mặt bằng nghĩa vụ tài chính thiếu hợp lý cho toàn khu vực.

Tiền sử dụng đất đang trở thành gánh nặng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở

Trên thực tế, tiền sử dụng đất vừa là nguồn thu quan trọng của ngân sách địa phương, vừa là một trong những khoản chi phí đầu vào lớn nhất của doanh nghiệp bất động sản.

Giá thành phát triển một dự án nhà ở không chỉ bao gồm chi phí xây dựng công trình mà còn được hình thành từ nhiều thành phần khác nhau, như:

• Chi phí tạo lập và nhận chuyển nhượng quỹ đất.
• Tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính về đất đai.
• Chi phí xây dựng nhà ở và công trình phụ trợ.
• Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, giao thông và tiện ích.
• Chi phí vốn vay, lãi vay và chi phí cơ hội.
• Chi phí quản lý, tư vấn, pháp lý và vận hành dự án.

Trong các khoản mục này, tiền sử dụng đất thường là khoản tài chính có giá trị lớn, đồng thời phát sinh trong giai đoạn doanh nghiệp chưa thể hoàn tất quá trình phát triển dự án và thu hồi vốn từ hoạt động kinh doanh.

Điều này tạo ra áp lực đáng kể đối với dòng tiền của chủ đầu tư. Doanh nghiệp phải chuẩn bị nguồn vốn lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai, sau đó tiếp tục huy động vốn cho các hoạt động xây dựng, hoàn thiện hạ tầng và phát triển sản phẩm.

Nếu tiền sử dụng đất tăng mạnh, chi phí vốn của dự án cũng có thể tăng theo, đặc biệt trong trường hợp doanh nghiệp phải sử dụng thêm vốn vay ngân hàng.

Tăng 600 tỷ đồng tiền sử dụng đất có thể khiến mỗi căn hộ đội thêm 600 triệu đồng

Một đại diện doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết khi tiền sử dụng đất tăng mạnh, doanh nghiệp thường phải bổ sung vốn chủ sở hữu hoặc tăng quy mô vay ngân hàng để đáp ứng nghĩa vụ tài chính.

Phần vốn bổ sung này tiếp tục phát sinh lãi vay và chi phí cơ hội trong suốt quá trình triển khai dự án. Vì vậy, tác động của tiền sử dụng đất không chỉ nằm ở số tiền doanh nghiệp phải nộp ngân sách mà còn kéo theo nhiều chi phí tài chính và rủi ro thanh khoản.

Để minh họa, vị đại diện đưa ra ví dụ giả định đối với một dự án có quy mô 1.000 căn hộ.

Nếu tiền sử dụng đất tăng thêm 600 tỷ đồng, chi phí bình quân tính trên mỗi căn hộ sẽ tăng thêm khoảng 600 triệu đồng, chưa bao gồm phần lãi vay phát sinh từ khoản vốn bổ sung.

Đây là ví dụ giả định, nhưng cho thấy mức độ ảnh hưởng của nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với giá thành sản phẩm nhà ở.

Trong điều kiện sức mua thị trường suy yếu, doanh nghiệp không phải lúc nào cũng có thể chuyển toàn bộ phần chi phí tăng thêm sang người mua. Nếu giá bán vượt quá khả năng chi trả, sản phẩm có thể khó tiêu thụ, thời gian thu hồi vốn kéo dài và áp lực tài chính tiếp tục gia tăng.

Khi đó, chủ đầu tư có thể phải trì hoãn tiến độ, thu hẹp quy mô hoặc thậm chí không triển khai dự án.

Nếu tình trạng này diễn ra trên diện rộng, nguồn cung nhà ở mới sẽ tiếp tục bị hạn chế. Nguồn cung thiếu hụt trong khi nhu cầu nhà ở vẫn lớn có thể tạo thêm áp lực tăng giá, khiến thị trường rơi vào vòng luẩn quẩn giữa chi phí đầu vào cao và giá bán khó tiếp cận.

Bảng giá đất cần phản ánh cả chiều tăng và giảm của thị trường

Bàn về những bất cập trong cơ chế định giá đất, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng một vấn đề đáng chú ý là việc xác định giá đất chưa thực sự phản ánh đầy đủ diễn biến của chu kỳ thị trường bất động sản.

Trong thực tế, giá đất có thể tăng nhanh khi thị trường sôi động, dòng tiền đầu tư mạnh và nhu cầu giao dịch tăng cao. Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn suy giảm, giá giao dịch và khả năng thanh khoản có thể giảm đáng kể.

Nếu bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và nghĩa vụ tiền sử dụng đất không được cập nhật kịp thời theo cả hai chiều tăng và giảm, chi phí đầu vào của doanh nghiệp có nguy cơ bị duy trì ở mức cao hơn điều kiện thực tế.

Đặc biệt, việc sử dụng kết quả của một số phiên đấu giá có mức trúng đấu giá rất cao làm căn cứ tham chiếu để xác định giá đất cho cả khu vực cần được xem xét thận trọng.

Giá trúng đấu giá tại một khu đất cụ thể có thể chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như vị trí, quy hoạch, kỳ vọng tăng giá, khả năng tài chính của người tham gia và điều kiện thị trường tại thời điểm đấu giá.

Do đó, không nên mặc nhiên coi mức giá cao nhất trong một phiên đấu giá là đại diện đầy đủ cho mặt bằng giá đất của toàn bộ khu vực.

Việc xác định giá đất cần dựa trên hệ thống dữ liệu đủ rộng, phương pháp định giá phù hợp và cơ chế kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế tình trạng biến động bất thường.

Cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh cần được thiết kế thận trọng

Một trong những hướng được đề cập trong quá trình hoàn thiện chính sách là cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất.

Về nguyên tắc, phương pháp này có thể giúp đơn giản hóa quy trình xác định nghĩa vụ tài chính, tăng tính chủ động trong quản lý và giảm bớt những thủ tục phức tạp.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế phụ thuộc rất lớn vào cách xây dựng bảng giá đất và xác định hệ số điều chỉnh.

Nếu bảng giá đất đã ở mức cao, sau đó tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh lớn mà không có cơ chế xác định tỷ lệ thu tiền sử dụng đất hợp lý, tổng nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp có thể tiếp tục tăng.

Điều này đồng nghĩa với việc mục tiêu đơn giản hóa thủ tục chưa chắc đã giúp giảm chi phí đầu vào của dự án.

Vì vậy, các chuyên gia cho rằng hệ số điều chỉnh cần được xây dựng trên cơ sở khoa học, công khai, minh bạch và có khả năng cập nhật phù hợp với diễn biến thực tế.

Bên cạnh đó, cơ chế định giá cũng cần có khả năng phản ứng với những giai đoạn thị trường suy giảm, tránh tình trạng giá đất và nghĩa vụ tài chính chỉ tăng theo chiều đi lên mà không được điều chỉnh tương ứng khi điều kiện thị trường thay đổi.

Giá trị quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất không nhất thiết phải đồng nhất

Một vấn đề quan trọng khác được các chuyên gia đề cập là cần phân biệt giữa giá trị quyền sử dụng đất và nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

Đây là hai khái niệm có liên quan nhưng không nhất thiết phải đồng nhất trong mọi trường hợp.

Giá trị quyền sử dụng đất có thể được xác định nhằm phản ánh giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất, phục vụ công tác quản lý, bồi thường, giao dịch và các mục đích khác theo quy định.

Trong khi đó, tiền sử dụng đất là khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước trong những trường hợp cụ thể. Cơ chế xác định khoản thu này cần được thiết kế phù hợp với từng loại đất, hình thức sử dụng đất, mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và quy định pháp luật.

Theo hướng tiếp cận này, các chuyên gia đề xuất nghiên cứu cơ chế xác định tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất, hệ số điều chỉnh và tỷ lệ thu phù hợp.

Thay vì mặc nhiên coi toàn bộ giá trị đất được xác định là khoản tiền phải thu trong mọi trường hợp, chính sách có thể xem xét các yếu tố về mục đích sử dụng đất, khả năng khai thác, đặc điểm dự án và mục tiêu phát triển.

Đây là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ lưỡng nhằm bảo đảm nguồn thu ngân sách nhưng không tạo ra gánh nặng tài chính quá lớn cho doanh nghiệp, đặc biệt đối với những dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực.

Điều tiết tiền sử dụng đất có thể mở đường cho nhà ở giá phù hợp

Việt Nam đang đối mặt với nhu cầu nhà ở rất lớn từ người lao động, các gia đình trẻ và nhóm dân cư có thu nhập trung bình.

Tại những đô thị có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, nhu cầu nhà ở thường tăng cùng với quá trình mở rộng sản xuất, thu hút lao động và phát triển hạ tầng. Tuy nhiên, giá nhà tại nhiều khu vực đang tạo ra khoảng cách ngày càng lớn so với thu nhập của người dân.

Trong bối cảnh đó, nếu chi phí đất tiếp tục tăng nhanh hơn thu nhập, việc phát triển các dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp sẽ ngày càng khó khăn.

Điều tiết hợp lý nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể trở thành một trong những giải pháp giúp cải thiện điều kiện đầu tư, đặc biệt đối với các dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc giảm nghĩa vụ tài chính một cách đại trà. Chính sách cần có tiêu chí rõ ràng, phân loại theo mục tiêu dự án và bảo đảm công khai, minh bạch để tránh thất thu ngân sách hoặc tạo ra cơ chế ưu đãi thiếu công bằng.

Về dài hạn, một cơ chế giá đất ổn định, phản ánh đúng điều kiện thị trường và có khả năng điều tiết phù hợp sẽ góp phần cải thiện môi trường đầu tư, thúc đẩy nguồn cung nhà ở và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Cần một cơ chế giá đất hài hòa giữa ngân sách, doanh nghiệp và người dân

Những ý kiến được đưa ra trong quá trình thảo luận sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cho thấy yêu cầu cấp thiết phải hoàn thiện cơ chế xác định giá đất và tiền sử dụng đất.

Giá đất cần phù hợp với thị trường, nhưng không thể chỉ nhìn nhận dưới góc độ tối đa hóa nguồn thu ngân sách. Một chính sách thiếu tính điều tiết có thể làm gia tăng chi phí đầu vào, gây khó khăn cho doanh nghiệp, khiến dự án chậm triển khai và cuối cùng đẩy giá nhà lên cao hơn.

Trong khi đó, mục tiêu phát triển thị trường bất động sản bền vững cần gắn với khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người lao động, gia đình trẻ và nhóm thu nhập trung bình, thấp.

Việc phân biệt giá trị quyền sử dụng đất với nghĩa vụ tiền sử dụng đất, hoàn thiện cơ chế bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh và xây dựng tỷ lệ thu phù hợp là những vấn đề đáng được nghiên cứu trong quá trình hoàn thiện chính sách.

Một cơ chế điều tiết hiệu quả không chỉ giúp Nhà nước quản lý tốt nguồn lực đất đai mà còn tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển dự án, gia tăng nguồn cung và hướng thị trường đến những sản phẩm nhà ở có giá trị sử dụng thực tế, phù hợp hơn với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Nguồn: Cổng thông tin điện tử Quốc hội Việt Nam và các thông tin, ý kiến chuyên gia được cung cấp trong nội dung bài viết.

Những câu hỏi thường gặp về giá đất và tiền sử dụng đất

1. Vì sao giá đất quá cao có thể khiến giá nhà tăng?

Giá đất và tiền sử dụng đất là những khoản chi phí quan trọng trong quá trình phát triển dự án. Khi các khoản này tăng, doanh nghiệp phải bổ sung nguồn vốn, đồng thời có thể phát sinh thêm lãi vay và chi phí cơ hội. Những yếu tố này làm tăng giá thành xây dựng và phát triển nhà ở.

2. Tiền sử dụng đất có phải là chi phí lớn của doanh nghiệp bất động sản không?

Có. Đối với nhiều dự án, tiền sử dụng đất là một trong những khoản nghĩa vụ tài chính lớn nhất, thường phát sinh trước khi doanh nghiệp có thể hoàn thành dự án và thu hồi vốn từ hoạt động kinh doanh.

3. Vì sao không nên lấy giá trúng đấu giá đất cao làm căn cứ duy nhất để định giá?

Một phiên đấu giá có thể chịu ảnh hưởng bởi vị trí khu đất, kỳ vọng tăng giá, số lượng người tham gia và điều kiện thị trường tại thời điểm đấu giá. Mức giá cao bất thường không nhất thiết phản ánh chính xác mặt bằng giá của toàn khu vực.

4. Bảng giá đất kết hợp hệ số điều chỉnh có ưu điểm gì?

Cơ chế này có thể giúp đơn giản hóa quy trình xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, hiệu quả phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu, phương pháp xây dựng bảng giá và mức hệ số điều chỉnh được áp dụng.

5. Nhà nước điều tiết giá đất có đồng nghĩa với việc áp đặt giá đất thấp hơn thị trường không?

Không nhất thiết. Điều tiết giá đất hướng tới việc cân bằng giữa nguyên tắc thị trường, sự ổn định, minh bạch và lợi ích kinh tế – xã hội. Mục tiêu là hạn chế những biến động bất hợp lý và bảo đảm cơ chế tài chính đất đai không gây cản trở quá lớn đối với phát triển.

6. Điều tiết tiền sử dụng đất có giúp giảm giá nhà không?

Có thể góp phần giảm áp lực chi phí đầu vào, nhưng không phải yếu tố duy nhất quyết định giá nhà. Giá bán còn phụ thuộc vào chi phí xây dựng, lãi suất, nguồn cung, vị trí, hạ tầng và nhu cầu thị trường.