Thanh khoản căn hộ Hà Nội giảm, giá sơ cấp vẫn ở mức 107 triệu đồng/m²: Thị trường bất động sản cuối năm 2026 diễn biến ra sao?

Thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét khi thanh khoản căn hộ suy giảm, mặt bằng giá sơ cấp vẫn ở mức cao và lãi suất cho vay tiếp tục tạo áp lực lên quyết định mua nhà. Theo phân tích của bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, thị trường trong những tháng cuối năm 2026 và đầu năm 2027 sẽ có sự phân hóa đáng kể giữa các phân khúc, đặc biệt là căn hộ cao cấp, căn hộ trung cấp và nhà ở vừa túi tiền.

Dữ liệu thị trường trong 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy căn hộ để ở vẫn có hoạt động tương đối tốt hơn biệt thự và nhà liền kề. Tuy nhiên, sức mua đang chịu sức ép từ giá bán cao, chi phí vốn tăng và sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp với khả năng tài chính của phần lớn người mua nhà.

Nguồn cung căn hộ Hà Nội giảm mạnh trong quý III/2026

Theo thông tin được bà Đỗ Thị Thu Hằng chia sẻ với MarketTimes, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội trong quý III/2026 đạt khoảng 3.100 căn, giảm 42% so với quý trước và giảm 51% so với cùng kỳ năm 2025.

Mức sụt giảm này phản ánh sự chững lại đáng chú ý của nguồn cung mới trong bối cảnh thị trường đang phải thích nghi với mặt bằng giá cao và điều kiện tài chính kém thuận lợi hơn. Khi số lượng sản phẩm mở bán mới giảm, người mua có ít lựa chọn hơn, đặc biệt đối với nhóm khách hàng tìm kiếm căn hộ có giá phù hợp với thu nhập.

Xét theo cơ cấu sản phẩm, căn hộ hạng A vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể trong nguồn cung mới. Riêng quý III/2026, phân khúc này chiếm khoảng 42% tổng nguồn cung căn hộ mới, dù đã có sự điều chỉnh so với giai đoạn trước.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ hạng B và hạng C tiếp tục được duy trì. Phân khúc hạng C có dấu hiệu cải thiện nhưng chưa đủ lớn để tạo ra sự thay đổi đáng kể về cơ cấu toàn thị trường. Tính chung 9 tháng đầu năm, căn hộ hạng B vẫn là nhóm sản phẩm giữ vai trò chủ đạo về nguồn cung.

Cơ cấu này cho thấy một vấn đề đáng quan tâm: thị trường vẫn có sự hiện diện lớn của các sản phẩm giá cao, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người mua ở thực còn hạn chế.

Đối với người có nhu cầu mua nhà để an cư, việc lựa chọn căn hộ không chỉ phụ thuộc vào vị trí và tiện ích mà còn liên quan trực tiếp đến số tiền phải thanh toán ban đầu, tiến độ đóng tiền và khả năng tiếp cận khoản vay ngân hàng.

Thanh khoản căn hộ suy giảm, tỷ lệ hấp thụ xuống còn 39%

Một trong những tín hiệu đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản Hà Nội trong quý III/2026 là số lượng giao dịch căn hộ giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, số căn hộ bán được trong quý III đạt khoảng 3.800 căn, giảm 17% so với quý II/2026 và giảm 14% so với cùng kỳ năm 2025.

Tính chung 9 tháng đầu năm, toàn thị trường hấp thụ khoảng 13.600 căn hộ. Kết quả này thấp hơn cùng kỳ năm 2025, cao hơn năm 2023 nhưng chưa đạt mức giao dịch của giai đoạn thị trường hoạt động tích cực trong năm 2024.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ chung giảm xuống khoảng 39%. Theo phân tích của Savills Hà Nội, sự suy giảm này chịu ảnh hưởng đáng kể từ phân khúc căn hộ hạng A. Trong khi đó, tỷ lệ hấp thụ của căn hộ hạng B có cải thiện nhẹ, còn căn hộ hạng C ghi nhận mức cải thiện rõ hơn nhưng bị giới hạn bởi lượng cung rất nhỏ.

Diễn biến trên cho thấy thị trường không hoàn toàn mất đi nhu cầu mua nhà. Thay vào đó, người mua đang lựa chọn kỹ hơn, cân nhắc nhiều hơn về giá bán, chính sách thanh toán và chi phí tài chính trong dài hạn.

Những dự án có mức giá cao nhưng thiếu lợi thế rõ rệt về vị trí, tiện ích hoặc chính sách hỗ trợ có thể gặp khó khăn trong việc duy trì tốc độ giao dịch. Ngược lại, sản phẩm có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và phương án thanh toán hợp lý vẫn có khả năng tiếp cận nhóm khách hàng có nhu cầu thực.

Giá căn hộ sơ cấp vẫn ở mức 107 triệu đồng/m²

Mặc dù thanh khoản giảm, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao.

Theo số liệu được đề cập trong cuộc trao đổi, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 107 triệu đồng/m² trong quý III/2026, giảm nhẹ so với quý trước. Đây vẫn là mức giá tạo ra rào cản đáng kể đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu hoặc người có thu nhập trung bình.

Với mặt bằng giá này, một căn hộ có diện tích 70 m² sẽ có giá tham khảo khoảng 7,49 tỷ đồng nếu tính theo mức bình quân 107 triệu đồng/m². Đây là phép tính minh họa, chưa bao gồm các khoản thuế, phí và chi phí phát sinh, đồng thời không đại diện cho giá của mọi dự án trên thị trường.

Khoảng cách giữa thu nhập của người dân và giá nhà khiến khả năng mua căn hộ ngày càng phụ thuộc vào nguồn vốn tích lũy, sự hỗ trợ của gia đình và khả năng tiếp cận tín dụng.

Trong khi đó, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình đạt khoảng 75 triệu đồng/m². So với thị trường sơ cấp, mức giá này tạo ra thêm lựa chọn cho người mua, đặc biệt là những người ưu tiên căn hộ đã hình thành, muốn đánh giá trực tiếp chất lượng công trình và môi trường sống trước khi xuống tiền.

Đáng lưu ý, giá thứ cấp đã điều chỉnh trong ba quý liên tiếp. Diễn biến này cho thấy áp lực điều chỉnh giá đã xuất hiện rõ hơn ở thị trường chuyển nhượng, nơi người bán phải cân nhắc thực tế giao dịch và khả năng chi trả của người mua.

Tuy nhiên, không nên mặc định mọi căn hộ thứ cấp đều có giá thấp hoặc sẽ tiếp tục giảm. Giá thực tế còn phụ thuộc vào vị trí, tuổi đời công trình, tình trạng pháp lý, chất lượng vận hành, tiện ích và mức độ cần bán của chủ sở hữu.

Đối với người mua ở thực, thị trường thứ cấp có thể mở rộng phạm vi lựa chọn. Dù vậy, việc kiểm tra hồ sơ pháp lý, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và chất lượng căn hộ vẫn cần được thực hiện cẩn trọng.

Nguồn cung căn hộ hạng C khan hiếm, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền chưa được đáp ứng

Tại thời điểm quý III/2026, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp trên thị trường Hà Nội đạt khoảng 9.700 căn, giảm so với quý trước. Nguyên nhân được lý giải là lượng sản phẩm mới đưa ra thị trường giảm, trong khi số căn hộ được hấp thụ vẫn ở mức đáng kể.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy sự thiếu hụt ở phân khúc căn hộ hạng C. Nhóm sản phẩm này chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp, một tỷ trọng rất thấp so với nhu cầu của những người tìm kiếm nhà ở có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Sự mất cân đối giữa nhu cầu và nguồn cung đang trở thành thách thức lớn đối với thị trường nhà ở Hà Nội. Khi các dự án giá cao chiếm tỷ trọng đáng kể, người mua có ngân sách hạn chế thường phải lựa chọn căn hộ nhỏ hơn, dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm hoặc kéo dài thời gian tích lũy tài chính.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, từ nay đến cuối năm 2026, thị trường kỳ vọng có thêm dự án được khởi công và nguồn cung căn hộ phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, nguồn cung mới cần thời gian để triển khai và đưa sản phẩm ra thị trường. Vì vậy, việc xuất hiện các dự án mới không đồng nghĩa tình trạng thiếu căn hộ vừa túi tiền sẽ được giải quyết ngay lập tức.

Trong bối cảnh đó, căn hộ hạng B có thể tiếp tục hưởng lợi từ nhu cầu của những người không tìm được sản phẩm hạng C phù hợp. Tuy nhiên, đây không phải lợi thế đồng đều cho tất cả dự án thuộc phân khúc này.

Các dự án có mức giá hợp lý, tiến độ thanh toán linh hoạt, chất lượng bảo đảm và chính sách tài chính thực chất sẽ có cơ hội duy trì sức mua tốt hơn. Ngược lại, những dự án có giá bán vượt xa khả năng chi trả hoặc phụ thuộc quá nhiều vào kỳ vọng tăng giá có thể đối mặt với áp lực thanh khoản.

Lãi suất vay mua nhà cao tiếp tục gây sức ép lên người mua

Một yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản Hà Nội là mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở mức cao. Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, tác động của lãi suất đã thể hiện từ quý IV/2025 và tiếp tục ảnh hưởng đến các chỉ số hoạt động trong quý I và quý II/2026.

Nếu lãi suất tiếp tục neo cao, người mua sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể. Đây là nhóm khách hàng có vai trò quan trọng đối với sức cầu thị trường, bao gồm cả người mua nhà để ở lẫn nhà đầu tư.

Khi chi phí vay vốn tăng, số tiền phải trả hàng tháng cũng tăng theo. Người mua vì thế có xu hướng giảm ngân sách, trì hoãn quyết định giao dịch hoặc tìm kiếm sản phẩm có giá thấp hơn. Với nhà đầu tư, chi phí lãi vay cao còn làm giảm hiệu quả khai thác tài sản và gia tăng áp lực nếu căn hộ không thể cho thuê hoặc chuyển nhượng đúng kỳ vọng.

Chẳng hạn, một người vay ngân hàng để mua căn hộ cần tính toán không chỉ khoản trả nợ ban đầu mà còn phải dự phòng trường hợp lãi suất thay đổi sau thời gian ưu đãi. Các khoản chi phí sinh hoạt, phí quản lý, bảo trì và chi phí phát sinh khác cũng có thể làm giảm khả năng thanh toán thực tế.

Trong khi đó, người mua nhà để ở có sẵn nguồn vốn tự có hoặc được chủ đầu tư hỗ trợ bằng tiến độ thanh toán dài hạn sẽ ít chịu áp lực hơn. Tuy nhiên, ngay cả nhóm khách hàng này cũng cần đánh giá cẩn thận tổng số tiền phải trả và các điều kiện đi kèm chính sách ưu đãi.

Về phía thị trường, lãi suất cao có thể khiến thanh khoản tiếp tục phân hóa. Các dự án phục vụ nhóm khách hàng có nguồn lực tài chính mạnh có thể duy trì một phần sức cầu, trong khi những sản phẩm phụ thuộc vào người mua vay vốn sẽ nhạy cảm hơn với biến động tín dụng.

Triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội cuối năm 2026 và đầu năm 2027

Đánh giá triển vọng những tháng cuối năm 2026 và đầu năm 2027, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho rằng thị trường sẽ tiếp tục có sự phân hóa thay vì phục hồi đồng đều giữa các phân khúc.

Đối với căn hộ chung cư, nhu cầu nhà ở vẫn hiện hữu, đặc biệt ở nhóm khách hàng tìm kiếm sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả. Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ hạng C hạn chế và mặt bằng lãi suất cao sẽ khiến quá trình cải thiện thanh khoản gặp nhiều trở ngại.

Căn hộ hạng B có thể tiếp tục đóng vai trò trung tâm của thị trường nhờ khoảng giá đa dạng hơn. Những dự án có vị trí phù hợp, mức giá cạnh tranh, tiến độ thanh toán thuận lợi và chính sách hỗ trợ thiết thực sẽ có nhiều cơ hội tiếp cận người mua.

Dù vậy, chuyên gia không kỳ vọng tỷ lệ hấp thụ sẽ tạo ra bước đột phá trong quý IV/2026. Điều này đồng nghĩa chủ đầu tư cần chú trọng hơn đến nhu cầu thực tế thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá để thúc đẩy giao dịch.

Với phân khúc biệt thự và nhà liền kề, triển vọng có thể chịu áp lực lớn hơn. Nguồn cung dự kiến tăng trong thời gian tới, trong khi giá bán vẫn ở ngưỡng cao và lãi suất tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Khi người mua có nhiều lựa chọn hơn, các sản phẩm có giá cao nhưng thiếu lợi thế khác biệt sẽ phải cạnh tranh quyết liệt để thu hút giao dịch.

Vì vậy, trong giai đoạn tới, khả năng bán hàng không chỉ phụ thuộc vào vị trí dự án mà còn liên quan đến mức giá, chất lượng sản phẩm, tiến độ bàn giao và khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.

Những phân khúc bất động sản khác vẫn có điểm sáng

Bên cạnh thị trường căn hộ và nhà thấp tầng, một số lĩnh vực bất động sản có thể nhận được hỗ trợ từ sự phát triển của nền kinh tế.

Theo nhận định được chia sẻ trong cuộc trao đổi, tăng trưởng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ cùng khả năng thu hút khách du lịch quốc tế có thể hỗ trợ hoạt động kinh doanh khách sạn. Đây là những yếu tố quan trọng đối với nhu cầu lưu trú, công suất khai thác và triển vọng kinh doanh của các cơ sở lưu trú tại những địa điểm phù hợp.

Bên cạnh đó, việc thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thành công cũng được xem là yếu tố tích cực đối với một số phân khúc bất động sản. Dòng vốn đầu tư có thể tạo thêm nhu cầu về mặt bằng kinh doanh, cơ sở sản xuất và các loại hình bất động sản phục vụ hoạt động của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi không giống nhau giữa các loại hình. Theo chia sẻ của chuyên gia, triển vọng của thị trường văn phòng cho thuê và căn hộ dịch vụ chưa thể hiện rõ nét như một số phân khúc gắn với bán lẻ và du lịch.

Điều này cho thấy thị trường bất động sản không nên được nhìn nhận như một khối thống nhất. Mỗi phân khúc có nguồn cầu, cấu trúc khách hàng và yếu tố quyết định hiệu quả khai thác riêng. Nhà đầu tư cần đánh giá từng loại tài sản trên cơ sở dữ liệu thị trường và khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ dựa vào xu hướng chung.

Người mua nhà cần lưu ý gì trong giai đoạn thị trường phân hóa?

Trong bối cảnh giá sơ cấp vẫn cao nhưng thanh khoản giảm, người mua cần ưu tiên khả năng tài chính và nhu cầu sử dụng thực tế. Việc lựa chọn căn hộ không nên chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai.

Thứ nhất, người mua cần xác định ngân sách phù hợp, bao gồm vốn tự có, khoản vay dự kiến và số tiền phải thanh toán hàng tháng. Một phương án tài chính an toàn nên có dư địa dự phòng cho những thay đổi về thu nhập hoặc lãi suất.

Thứ hai, cần so sánh giá giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp tại cùng khu vực. Mức giá trung bình của toàn thị trường chỉ có ý nghĩa tham khảo; quyết định cuối cùng phải dựa trên giá giao dịch thực tế của những sản phẩm có đặc điểm tương đồng.

Thứ ba, cần xem xét kỹ pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, thời hạn bàn giao và các điều khoản trong hợp đồng. Đối với căn hộ đã qua sử dụng, cần kiểm tra quyền sở hữu, tình trạng thế chấp, các khoản phí còn tồn đọng và chất lượng công trình.

Thứ tư, người mua nên đánh giá giá trị sử dụng lâu dài của bất động sản, bao gồm khả năng di chuyển, trường học, bệnh viện, tiện ích thiết yếu và chất lượng môi trường sống. Một căn hộ phù hợp với nhu cầu thực có thể mang lại giá trị ổn định hơn so với việc mua tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Đối với nhà đầu tư, giai đoạn thanh khoản phân hóa đòi hỏi sự thận trọng cao hơn. Khả năng bán lại, dòng tiền cho thuê, chi phí vốn và thời gian nắm giữ cần được tính toán trước khi quyết định sử dụng đòn bẩy tài chính.

Thị trường căn hộ Hà Nội trong 9 tháng đầu năm 2026 cho thấy sự thay đổi đáng kể trong hành vi của người mua. Nguồn cung mới giảm, lượng giao dịch đi xuống và tỷ lệ hấp thụ còn 39%, trong khi giá sơ cấp vẫn ở mức khoảng 107 triệu đồng/m². Sự kết hợp giữa giá nhà cao, lãi suất vay vốn và tình trạng thiếu căn hộ vừa túi tiền đang tạo ra áp lực đối với khả năng phục hồi thanh khoản.

Trong những tháng cuối năm 2026 và đầu năm 2027, thị trường nhiều khả năng tiếp tục phân hóa. Các dự án có giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch, tiến độ thanh toán phù hợp và đáp ứng nhu cầu thực có cơ hội duy trì sức cầu tốt hơn. Ngược lại, phân khúc giá cao, đặc biệt là biệt thự và nhà liền kề trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, có thể phải đối mặt với thách thức lớn về giao dịch.

Đối với người mua và nhà đầu tư, việc theo dõi diễn biến nguồn cung, mặt bằng giá và lãi suất sẽ là cơ sở quan trọng để đưa ra quyết định thận trọng, phù hợp với mục tiêu tài chính dài hạn.

Câu hỏi thường gặp về thị trường căn hộ Hà Nội năm 2026

1. Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý III/2026 là bao nhiêu?

Theo số liệu được đề cập trong cuộc trao đổi với MarketTimes, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 107 triệu đồng/m², giảm nhẹ so với quý trước. Đây là mức bình quân tham khảo, không phải giá áp dụng cho mọi dự án.

2. Thanh khoản căn hộ Hà Nội đang diễn biến như thế nào?

Trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 3.800 căn hộ bán được, giảm 17% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ chung giảm xuống khoảng 39%.

3. Vì sao căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm?

Nguồn cung mới vẫn tập trung đáng kể ở những phân khúc có giá cao, trong khi căn hộ hạng C chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp được đề cập trong báo cáo. Vì vậy, nhu cầu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình chưa được đáp ứng đầy đủ.

4. Có nên mua căn hộ Hà Nội vào cuối năm 2026 không?

Quyết định mua nhà cần dựa trên nhu cầu thực tế, khả năng tài chính, pháp lý và giá của từng dự án. Người mua để ở có nguồn vốn ổn định có thể tìm kiếm sản phẩm phù hợp, nhưng cần tránh vay vượt khả năng trả nợ. Nhà đầu tư nên tính toán kỹ dòng tiền và khả năng thanh khoản trước khi xuống tiền.

5. Phân khúc nào có thể duy trì sức cầu tốt hơn trong thời gian tới?

Theo nhận định của bà Đỗ Thị Thu Hằng, căn hộ hạng B có thể tiếp tục hưởng lợi nhờ khoảng giá đa dạng và khả năng đáp ứng một phần nhu cầu của nhóm khách hàng đang tìm kiếm nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, lợi thế này phụ thuộc vào mức giá cụ thể, chính sách thanh toán và chất lượng của từng dự án.