Nhà thổ cư Hà Nội hạ nhiệt sau cơn sốt: Giá vẫn neo cao, thanh khoản giảm mạnh

Sau gần hai năm tăng nóng liên tục, thị trường nhà thổ cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt. Thanh khoản giảm mạnh, nhiều căn nhà rao bán hàng tháng vẫn khó tìm khách mua, trong khi tâm lý thị trường trở nên thận trọng hơn sau chu kỳ tăng giá kéo dài.

Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người mua, mặt bằng giá nhà đất thổ cư vẫn chưa có dấu hiệu giảm sâu. Thay vào đó, giá bán tiếp tục neo ở mức cao, đặc biệt tại các quận nội đô và khu vực vùng ven có hạ tầng phát triển.

Diễn biến này đang khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co: người bán chưa muốn giảm giá, còn người mua thì dè dặt xuống tiền.

Giá nhà thổ cư Hà Nội vẫn tăng dù giao dịch giảm mạnh

Theo khảo sát trên nền tảng batdongsan.com.vn, giá nhà đất thổ cư tại nhiều khu vực của Hà Nội tiếp tục tăng trong vòng một năm qua, dù biên độ tăng đã thu hẹp đáng kể so với giai đoạn sốt nóng trước đó.

Tại khu vực Trung Kính, một căn nhà diện tích 105m2 nằm trong ngõ 193 được rao bán với giá khoảng 31 tỷ đồng. Trong khi đó, căn nhà 44,7m2 cao 5 tầng tại đường Yên Hòa hiện được chào bán khoảng 8,2 tỷ đồng.

Khảo sát cho thấy mặt bằng giá tại khu vực này đã tăng khoảng 23,8% chỉ sau một năm.

Không chỉ khu vực nội đô, nhiều địa bàn vùng ven cũng ghi nhận mức tăng đáng kể.

Tại xã An Khánh (Hoài Đức cũ), một căn nhà 40m2 xây 2 tầng trên đường Cầu Ngà được rao giá khoảng 5 tỷ đồng. Một căn khác diện tích 48m2 tại đường La Tinh 1 được chào bán 7,1 tỷ đồng.

Theo dữ liệu thị trường, giá nhà tại khu vực này tăng khoảng 16,4% trong vòng một năm qua.

Tại khu vực Phụng Châu, phường Chương Mỹ, nhiều căn nhà diện tích nhỏ từ 32-41m2 được rao bán trong khoảng 3-4 tỷ đồng, tăng hơn 16% so với cùng kỳ năm trước.

Thanh khoản sụt giảm sau giai đoạn tăng nóng

Dù giá bán vẫn cao, nhưng thực tế giao dịch trên thị trường đang giảm rõ rệt.

Ông Nguyễn Anh Đức – đại diện Công ty ABLand – cho biết lượng khách mua nhà thổ cư đã giảm mạnh trong thời gian gần đây. Nhiều căn nhà được rao bán suốt 2 tháng vẫn không có giao dịch thành công.

Ngay cả những căn ở vị trí đẹp, có pháp lý rõ ràng cũng chỉ dừng ở mức khách đến xem mà không chốt mua do giá quá cao.

Chị Hồng Ngọc, một nhà đầu tư tại khu vực Long Biên, chia sẻ rằng căn nhà tại phố Minh Khai của chị đã rao bán hơn 2 tháng nhưng vẫn chưa tìm được người mua.

Theo chị, trước đây trong giai đoạn thị trường sôi động, chỉ cần khoảng 10-15 ngày là đã có rất nhiều khách đến xem và cạnh tranh chốt cọc.

Giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, một trong những nguyên nhân lớn khiến thanh khoản nhà thổ cư giảm mạnh là do giá bán đã vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người mua ở thực.

Dù giá căn hộ chung cư liên tục tăng trong thời gian qua, nhưng tổng giá trị của một căn nhà thổ cư hiện vẫn cao hơn khoảng 2,1 lần so với căn hộ.

Hiện nay, mức giá phổ biến của nhà thổ cư tại Hà Nội dao động từ 6-8 tỷ đồng/căn, thậm chí cao hơn nhiều ở các khu vực trung tâm.

Mặt bằng giá này khiến:

• Người mua ở thực khó tiếp cận
• Nhà đầu tư ngắn hạn giảm hứng thú
• Giao dịch thị trường chững lại

Các chuyên gia cho rằng đây là hệ quả tất yếu sau giai đoạn tăng giá quá nhanh trong hai năm 2024-2025.

Người bán chưa muốn giảm giá, thị trường rơi vào thế giằng co

Một điểm đáng chú ý là dù thanh khoản giảm mạnh nhưng thị trường chưa xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” trên diện rộng.

Phần lớn chủ nhà hiện vẫn giữ tâm lý chờ đợi thị trường hồi phục thay vì giảm giá sâu để bán nhanh.

Điều này khiến thị trường rơi vào trạng thái giằng co kéo dài:

• Người bán kỳ vọng giá tiếp tục tăng
• Người mua chờ điều chỉnh sâu hơn
• Nhà đầu tư trở nên thận trọng

Theo ông Đinh Minh Tuấn – chuyên gia bất động sản, mức tăng giá quá mạnh trong hai năm qua đã khiến thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh tâm lý.

Không chỉ người mua ở thực gặp khó khăn, ngay cả giới đầu tư cũng bắt đầu dè chừng hơn khi biên lợi nhuận không còn hấp dẫn như trước.

Nhà đầu tư không còn “xuống tiền theo tin đồn”

Theo VARS và các đơn vị nghiên cứu thị trường, dòng tiền hiện nay đang thận trọng hơn rất nhiều so với giai đoạn sốt nóng.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh – Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam – cho rằng nhà đầu tư hiện không còn dễ dàng xuống tiền theo tâm lý đám đông hoặc những cơn “sóng” quy hoạch ngắn hạn.

Trước đây, chỉ cần thông tin về:

• Một cây cầu mới
• Tuyến đường vành đai
• Kế hoạch lên quận
• Đề xuất quy hoạch

đã đủ để giá đất nhiều khu vực ngoại thành tăng mạnh chỉ trong thời gian ngắn.

Tuy nhiên, khi thị trường bước vào giai đoạn thanh lọc, các cơn sóng đầu cơ cũng nhanh chóng hạ nhiệt.

Nhà đầu tư hiện ưu tiên những sản phẩm:

• Có pháp lý minh bạch
• Khả năng khai thác thực tế
• Thanh khoản tốt
• Hưởng lợi rõ ràng từ hạ tầng

Đất nền và nhà thổ cư sẽ bước vào giai đoạn phân hóa mạnh

Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam – nhận định đất nền và nhà thổ cư vẫn là kênh đầu tư có tiềm năng trong dài hạn, đặc biệt tại các khu vực được hưởng lợi từ tốc độ đô thị hóa và phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, thị trường sẽ không còn tăng nóng diện rộng như trước mà bước vào thời kỳ phân hóa mạnh hơn.

Theo đó:

Các sản phẩm vẫn giữ thanh khoản tốt gồm:

• Có pháp lý rõ ràng
• Vị trí đẹp
• Kết nối hạ tầng thuận lợi
• Phục vụ nhu cầu ở thực

Những sản phẩm khó hút dòng tiền gồm:

• Đất tăng giá theo tin đồn
• Khu vực chưa rõ quy hoạch
• Hạ tầng thiếu đồng bộ
• Giá bị đẩy quá cao

Lo ngại quy hoạch cũng ảnh hưởng tới giao dịch

Một yếu tố khác khiến thanh khoản nhà thổ cư giảm là tâm lý e ngại liên quan tới quy hoạch.

Hiện Hà Nội đang triển khai nhiều đợt rà soát và điều chỉnh hạ tầng quy mô lớn. Điều này khiến không ít người mua lo ngại nguy cơ nhà đất dính quy hoạch hoặc gặp khó khăn về pháp lý trong tương lai.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng với tâm lý sở hữu đất đai vốn là đặc trưng của người Việt, phân khúc đất nền và nhà thổ cư vẫn sẽ có sức hút dài hạn.

Khi các đồ án quy hoạch lớn được công bố rõ ràng hơn, thị trường nhiều khả năng sẽ sôi động trở lại.

Câu hỏi thường gặp về thị trường nhà thổ cư Hà Nội