Nhà đầu tư Hà Nội tìm cách “thoát hàng” chung cư trước mùa bàn giao: Giảm hàng trăm triệu vẫn khó bán

Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào một giai đoạn khác so với thời kỳ tăng giá mạnh trước đây. Khi nhiều dự án lần lượt hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao vào cuối năm, một bộ phận nhà đầu tư đang tìm cách bán lại căn hộ để thu hồi vốn, giảm áp lực vay và tránh phải tiếp tục rót thêm tiền.

Đáng chú ý, dù nhiều chủ nhà đã chủ động điều chỉnh giá bán xuống hàng trăm triệu đồng, thanh khoản vẫn chưa cải thiện rõ rệt.

Trên thị trường chuyển nhượng, những cụm từ như “cắt lỗ”, “bán gấp”, “cần tiền”, “giảm sâu” xuất hiện ngày càng nhiều. Một số căn hộ được điều chỉnh đáng kể so với vùng giá kỳ vọng trước đó, thậm chí có trường hợp giảm hơn 1 tỷ đồng.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi rõ nét trong tâm lý thị trường: người mua không còn phải cạnh tranh gay gắt để sở hữu căn hộ như giai đoạn sốt giá, trong khi nguồn cung mới và nguồn hàng thứ cấp ngày càng phong phú.

Mua căn hộ 4,4 tỷ đồng, nhà đầu tư phải chấp nhận bán dưới giá vốn

Một trường hợp điển hình là chị Phương Nhung, 35 tuổi, quê Ninh Bình, đang tìm cách bán lại căn hộ tại khu vực phía tây Hà Nội.

Khoảng hai tháng qua, chị liên tục nhờ môi giới tìm khách mua lại căn hộ. Trước đó, chị mua căn nhà khi thị trường đang trong giai đoạn tăng nóng và kỳ vọng có thể sang tay trước thời điểm dự án bàn giao.

Căn hộ có giá khoảng 4,4 tỷ đồng, cộng thêm khoảng 100 triệu đồng tiền chênh cho đại lý. Chị đã thanh toán khoảng 95% giá trị căn hộ, trong đó hơn một nửa số tiền đến từ vốn vay ngân hàng.

Ở thời điểm thị trường thuận lợi, một số căn hộ tương tự trong cùng khu vực từng được chào bán quanh mức 5 tỷ đồng. Điều này khiến chị Nhung kỳ vọng có thể bán lại với mức giá cao hơn đáng kể so với giá vốn.

Tuy nhiên, diễn biến thị trường sau đó không đi theo kỳ vọng.

Hiện những căn tương tự được chào bán quanh 4,3-4,35 tỷ đồng, thấp hơn mức vốn mà chị đã bỏ ra. Khi thời điểm nhận nhà đến gần, áp lực tài chính buộc chị phải cân nhắc phương án bán ra, kể cả khi phải chấp nhận khoản lỗ.

Giá đã được điều chỉnh nhiều lần nhưng sau nhiều tuần, chị vẫn chưa tìm được người mua thực sự.

Trường hợp này cho thấy một nghịch lý đang xuất hiện trên thị trường căn hộ: giảm giá không đồng nghĩa chắc chắn bán được hàng.

Nhà đầu tư khác cũng muốn bán trước khi phải đóng thêm 1,5 tỷ đồng

Một trường hợp khác là anh Đình Tuấn, 40 tuổi, ở Nghĩa Đô, Hà Nội.

Đầu năm 2025, anh mua lại một căn hộ có giá hơn 3 tỷ đồng tại một khu đô thị phía đông Hà Nội từ một nhà đầu tư khác.

Đến nay, anh đã thanh toán gần một nửa giá trị căn hộ. Dự án dự kiến bàn giao vào cuối năm nay.

Khi thời điểm bàn giao đến gần, anh Tuấn đang tính toán bán lại căn hộ trước khi phải thanh toán thêm gần 1,5 tỷ đồng cho chủ đầu tư.

Một áp lực khác cũng xuất hiện từ khoản vay ngân hàng. Sau khi kết thúc thời gian ưu đãi, lãi suất có thể chuyển sang cơ chế thả nổi, khiến chi phí tài chính tăng và dòng tiền của nhà đầu tư trở nên khó kiểm soát hơn.

Anh cho biết nếu gặp khách hàng thiện chí, anh sẵn sàng giảm giá để nhanh chóng hoàn tất giao dịch.

Theo nhà đầu tư này, thị trường hiện đã khác đáng kể so với giai đoạn giá tăng mạnh, khi người mua từng phải cạnh tranh để có cơ hội lựa chọn căn hộ.

Vì sao chung cư giảm giá hàng trăm triệu vẫn khó bán?

Hai trường hợp trên không phải hiện tượng riêng lẻ.

Trên các hội nhóm mua bán bất động sản, những tin đăng với nội dung “cắt lỗ”, “bán gấp”, “cần tiền” hoặc “giảm sâu” xuất hiện tương đối phổ biến.

Một số chủ nhà sẵn sàng điều chỉnh giá hàng trăm triệu đồng so với mức kỳ vọng trước đây. Cá biệt, có căn hộ được giảm hơn 1 tỷ đồng so với vùng giá cao.

Tuy nhiên, nguyên nhân khiến thanh khoản chưa cải thiện không chỉ nằm ở mức giá.

Nguồn cung căn hộ ngày càng lớn

Người mua hiện có nhiều lựa chọn hơn.

Họ có thể lựa chọn giữa căn hộ đã bàn giao, căn đang hoàn thiện hoặc căn hộ thuộc những dự án mới được chủ đầu tư mở bán.

Đây là thay đổi rất quan trọng đối với thị trường thứ cấp.

Một căn hộ chưa bàn giao sẽ phải cạnh tranh với căn hộ đã hoàn thiện, nơi khách hàng có thể trực tiếp xem chất lượng thực tế, kiểm tra không gian sống và thậm chí nhận nhà để ở hoặc cho thuê ngay.

Nếu căn hộ chuyển nhượng chưa đủ hấp dẫn về giá, người mua hoàn toàn có thể tiếp tục chờ hoặc chuyển sang một sản phẩm khác.

Phía Tây và phía Đông Hà Nội chịu áp lực nguồn cung lớn

Khu vực phía tây và phía đông Hà Nội hiện là những nơi tập trung nhiều dự án căn hộ mới cũng như các dự án đang tiến tới giai đoạn bàn giao.

Điều này tạo ra nguồn hàng đáng kể trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Theo báo cáo thị trường quý II của CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất trong cùng giai đoạn kể từ năm 2020.

Khi nguồn cung tăng, người bán trên thị trường thứ cấp phải cạnh tranh trực tiếp không chỉ với các căn hộ cùng dự án mà còn với những sản phẩm mới trong cùng phân khúc.

Đây là lý do một căn hộ dù giảm vài trăm triệu đồng vẫn chưa chắc tạo được giao dịch.

Đặc biệt, với những căn hộ có giá trị 4-5 tỷ đồng hoặc cao hơn, mức giảm vài trăm triệu đồng có thể chưa đủ lớn để thay đổi quyết định của người mua nếu họ vẫn còn nhiều lựa chọn khác.

Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lớn nhất

Bài toán khó nhất hiện nay thuộc về những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Khi thị trường tăng giá, đòn bẩy có thể giúp nhà đầu tư gia tăng lợi nhuận trên số vốn tự có. Nhưng khi giá đi ngang hoặc giảm, chi phí lãi vay lại trở thành gánh nặng.

Trong thời gian chờ bán, khoản vay ngân hàng vẫn phát sinh lãi.

Nếu căn hộ đang trong quá trình thanh toán theo tiến độ, nhà đầu tư còn phải chuẩn bị tiền cho những đợt đóng tiếp theo. Đến khi dự án bàn giao, có thể phát sinh thêm các nghĩa vụ tài chính khác.

Vì vậy, với những người mua căn hộ chủ yếu để đầu tư ngắn hạn, việc thị trường không tăng như kỳ vọng có thể nhanh chóng biến thành bài toán dòng tiền.

Nhà đầu tư lúc này phải lựa chọn giữa ba phương án:

• Tiếp tục nắm giữ và chờ thị trường phục hồi.
• Cho thuê sau khi nhận bàn giao nếu sản phẩm phù hợp.
• Bán lại để thu hồi vốn và giảm áp lực tài chính.

Không có phương án nào phù hợp với tất cả trường hợp. Quyết định cuối cùng phụ thuộc vào giá vốn, tỷ lệ vay, lãi suất, khả năng chịu đựng dòng tiền và triển vọng của từng dự án.

Giá chung cư 70-80 triệu đồng/m² khiến người mua thận trọng

Một trong những vấn đề đáng chú ý của thị trường hiện nay là mặt bằng giá căn hộ đã tăng lên mức cao.

Theo nhận định được dẫn lại từ ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc “thoát hàng” chung cư hiện khó khăn hơn, đặc biệt đối với những dự án được mở bán trong giai đoạn thị trường nóng.

Khi giá căn hộ ở mức 70-80 triệu đồng/m², tổng số tiền người mua phải bỏ ra để sở hữu một căn hộ có thể rất lớn.

Trong khi đó, lãi suất vẫn là một yếu tố được người mua cân nhắc. Chi phí vốn cao khiến khách hàng phải tính toán kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.

Tâm lý thị trường vì vậy cũng chuyển từ “mua trước để giữ chỗ” sang “so sánh kỹ trước khi mua”.

Người mua có thể cân nhắc giá giữa nhiều dự án, kiểm tra tiến độ, pháp lý, chất lượng xây dựng, khả năng bàn giao và tiềm năng khai thác.

Cuối năm có thể xuất hiện thêm áp lực bán căn hộ

Thời điểm cuối năm được dự báo là giai đoạn đáng chú ý đối với thị trường căn hộ Hà Nội khi nhiều dự án đồng loạt tiến tới bàn giao.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, áp lực bán có thể rõ hơn tại những khu vực tập trung nhiều dự án căn hộ đang hoàn thiện.

Khi dự án bàn giao, những nhà đầu tư không có nhu cầu ở thực sẽ phải đưa ra quyết định.

Nếu tiếp tục nắm giữ, họ phải chấp nhận tiếp tục bỏ vốn và chi trả các khoản tài chính liên quan. Nếu cho thuê, họ phải đánh giá khả năng tạo dòng tiền thực tế. Còn nếu bán, họ phải cạnh tranh với nhiều căn hộ khác trên thị trường.

Trong trường hợp một lượng lớn căn hộ được đưa lên thị trường thứ cấp cùng thời điểm, cạnh tranh về giá có thể trở nên gay gắt hơn.

Đây cũng là thời điểm người mua có vị thế đàm phán tốt hơn nếu có nhiều sản phẩm tương đồng để lựa chọn.

Người mua hiện ưu tiên căn hộ như thế nào?

Trong bối cảnh nguồn cung tăng, người mua ngày càng có xu hướng ưu tiên những căn hộ đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí.

Giá hợp lý là yếu tố đầu tiên. Người mua có thể so sánh trực tiếp giá chuyển nhượng với giá của căn hộ mới cùng dự án hoặc dự án lân cận.

Pháp lý rõ ràng cũng rất quan trọng. Một căn hộ có hồ sơ minh bạch sẽ tạo niềm tin tốt hơn trong quá trình giao dịch.

Khả năng nhận nhà sớm là lợi thế đáng kể. Căn hộ đã hoàn thiện cho phép người mua kiểm tra thực tế và có thể nhanh chóng đưa vào sử dụng.

Khả năng khai thác cho thuê cũng được quan tâm, đặc biệt với người mua đầu tư dài hạn.

Cuối cùng là tổng chi phí sở hữu, thay vì chỉ nhìn vào giá bán. Người mua cần tính đến khoản vốn ban đầu, khoản vay, lãi suất, chi phí liên quan và dòng tiền sau khi nhận nhà.

Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn sàng lọc

Nhìn tổng thể, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang chuyển sang giai đoạn sàng lọc mạnh hơn sau nhiều năm tăng giá nhanh.

Trong giai đoạn thị trường nóng, nhà đầu tư có thể kỳ vọng giá tăng nhanh và dễ dàng chuyển nhượng lại căn hộ. Nhưng khi nguồn cung tăng, người mua có nhiều lựa chọn hơn và chi phí vốn vẫn là vấn đề đáng cân nhắc, chiến lược này trở nên khó khăn.

Những nhà đầu tư sử dụng ít đòn bẩy và có khả năng nắm giữ dài hạn sẽ có dư địa lựa chọn lớn hơn.

Ngược lại, những người sử dụng tỷ lệ vay cao, phải tiếp tục đóng tiền theo tiến độ và kỳ vọng bán lại trong thời gian ngắn có thể chịu áp lực lớn hơn.

Vì vậy, cụm từ “thoát hàng chung cư” có thể sẽ tiếp tục được nhắc đến trên thị trường trong thời gian tới, đặc biệt tại các khu vực có lượng căn hộ mới và căn hộ sắp bàn giao lớn.

“Cắt lỗ” chưa chắc là cơ hội nếu chưa kiểm tra kỹ giá trị thực

Diễn biến thị trường chung cư Hà Nội thời gian gần đây đang cho thấy sự thay đổi đáng kể về cán cân giữa người mua và người bán.

Nếu trước đây người mua phải nhanh chóng quyết định vì lo giá tiếp tục tăng, thì hiện nay nguồn cung lớn hơn đang giúp khách hàng có thêm thời gian so sánh.

Đối với nhà đầu tư, việc bán lại căn hộ trước mùa bàn giao không còn đơn giản như giai đoạn thị trường tăng nóng. Giá có thể được điều chỉnh hàng trăm triệu đồng nhưng giao dịch vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Đặc biệt, với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, thời gian nắm giữ càng kéo dài thì áp lực lãi vay và dòng tiền càng lớn.

Trong những tháng cuối năm, khi nhiều dự án tiếp tục bàn giao, thị trường thứ cấp có thể xuất hiện thêm nguồn cung. Đây sẽ là phép thử quan trọng đối với mặt bằng giá căn hộ và khả năng hấp thụ của thị trường.

Với người mua, giai đoạn này mang lại nhiều lựa chọn hơn nhưng cũng đòi hỏi khả năng phân tích kỹ hơn. Một mức giá thấp hơn kỳ vọng chưa đủ để tạo thành một thương vụ tốt; giá trị thực, pháp lý, tiến độ, chất lượng và tổng chi phí sở hữu mới là những yếu tố cần được đặt lên hàng đầu.

Câu hỏi thường gặp về thị trường chung cư Hà Nội

Vì sao nhiều nhà đầu tư muốn bán chung cư trước khi bàn giao?

Một số nhà đầu tư muốn bán trước thời điểm bàn giao để thu hồi vốn, tránh phải đóng thêm tiền theo tiến độ hoặc giảm áp lực từ khoản vay ngân hàng.

Chung cư giảm vài trăm triệu đồng có dễ bán hơn không?

Không nhất thiết. Khả năng giao dịch còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, tiến độ, diện tích, giá bán thực tế và mức độ cạnh tranh của các căn hộ khác.

Khu vực nào đang chịu áp lực nguồn cung lớn?

Phía tây và phía đông Hà Nội là những khu vực có nhiều dự án mới cũng như các dự án đang tiến tới giai đoạn bàn giao, qua đó tạo nguồn hàng đáng kể trên thị trường.

Người mua hiện ưu tiên căn hộ như thế nào?

Người mua có xu hướng quan tâm đến giá hợp lý, pháp lý rõ ràng, khả năng nhận nhà và khai thác sử dụng sớm, bên cạnh chất lượng và vị trí dự án.

Có nên mua căn hộ đang được rao “cắt lỗ”?

Không nên chỉ dựa vào cụm từ “cắt lỗ”. Người mua cần kiểm tra giá giao dịch thực tế, pháp lý, nghĩa vụ tài chính còn lại, tiến độ dự án và tổng chi phí để xác định mức giá có thực sự hấp dẫn hay không.