Người mua nhà đang thay đổi: Từ “đón sóng” sang “đón giá trị”, bất động sản phục vụ nhu cầu thực lên ngôi

Thị trường bất động sản đang chứng kiến một sự thay đổi đáng chú ý trong hành vi của người mua. Thay vì chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá trong vài tháng hoặc một năm, nhiều khách hàng đang đặt câu hỏi thực tế hơn: Bất động sản này mang lại giá trị gì trong suốt quá trình sở hữu?

Một căn hộ có thuận tiện cho cuộc sống gia đình hay không? Khu đô thị có đủ trường học, bệnh viện, thương mại và không gian xanh? Nếu đầu tư, tài sản có thể cho thuê hoặc kinh doanh tạo dòng tiền hay không? Đây đang trở thành những tiêu chí ngày càng quan trọng trong quyết định xuống tiền.

Sự thay đổi này cho thấy thị trường có thể đang bước sang một giai đoạn mới, trong đó nhu cầu ở thực, giá trị sử dụng và khả năng khai thác tài sản dần thay thế tâm lý đầu cơ ngắn hạn.

Người mua nhà ngày càng quan tâm đến chất lượng sống

Anh Phạm Hải, một người mua nhà tại TPHCM, vừa xuống tiền hơn 14 tỷ đồng cho một căn hộ tại khu vực quận 10 cũ. Tuy nhiên, quyết định của anh không xuất phát từ mục tiêu “lướt sóng”.

Căn nhà cũ được giữ lại để cho thuê, trong khi căn hộ mới được lựa chọn dựa trên diện tích, tiện ích, môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình.

Theo anh Hải, vị trí gần chợ, siêu thị, trường học và bệnh viện là những yếu tố quan trọng. Đặc biệt, anh chú trọng không gian xanh để các thành viên trong gia đình có thể thư giãn sau những ngày làm việc căng thẳng.

Câu chuyện này phản ánh một xu hướng rộng hơn trên thị trường: người mua không còn xem bất động sản đơn thuần là một tài sản để sở hữu, mà ngày càng coi đây là một phần của chất lượng cuộc sống.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, hành vi của người mua nhà đã thay đổi đáng kể trong khoảng một thập kỷ qua. Quá trình đô thị hóa, sự phát triển của hạ tầng và yêu cầu ngày càng cao về chất lượng cuộc sống khiến người dân quan tâm nhiều hơn đến trải nghiệm sống, môi trường và sự thuận tiện.

Điều này đặc biệt rõ trong giai đoạn 2018-2025, khi mô hình khu đô thị tích hợp phát triển mạnh.

Người mua không chỉ tìm kiếm một căn hộ hay một căn nhà. Họ muốn có một hệ sinh thái sống hoàn chỉnh, trong đó không gian xanh, trường học, khu vui chơi, thương mại, dịch vụ, thể thao và các tiện ích gia đình được kết nối với nhau.

Mô hình “tất cả trong một” ngày càng hấp dẫn

Sự phát triển của các đô thị vệ tinh và mô hình đô thị đa trung tâm đang tạo ra một thay đổi đáng kể trong cách người dân lựa chọn nơi ở.

Trước đây, vị trí trung tâm gần như là yếu tố quyết định. Tuy nhiên, khi hạ tầng giao thông được mở rộng, khoảng cách địa lý không còn là yếu tố duy nhất.

Một khu đô thị nằm xa trung tâm hơn nhưng có giao thông thuận tiện, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, công viên và các dịch vụ thiết yếu có thể trở thành lựa chọn cạnh tranh.

Đây cũng là lý do những dự án phát triển theo mô hình “tất cả trong một” ngày càng được quan tâm.

Người dân có thể:

• Sống trong môi trường có không gian xanh;
• Đưa con đến trường ngay trong khu vực;
• Mua sắm và sử dụng dịch vụ gần nhà;
• Tiếp cận bệnh viện và các tiện ích thiết yếu;
• Có không gian vui chơi, thể thao;
• Làm việc, kinh doanh hoặc khai thác cho thuê ngay trong hệ sinh thái đô thị.

Giá trị của bất động sản vì thế không chỉ nằm ở diện tích căn hộ hay số phòng ngủ, mà còn nằm ở những tiện ích và dịch vụ mà chủ sở hữu có thể tiếp cận trong nhiều năm.

Sức cầu đang cải thiện nhưng theo hướng chọn lọc

Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định sức cầu trên thị trường đang cải thiện theo hướng chọn lọc.

Dòng tiền có xu hướng tập trung vào những khu vực có nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả, đặc biệt là các đô thị vệ tinh, khu vực ven đô và những nơi hạ tầng đã chuyển từ giai đoạn quy hoạch sang triển khai thực tế.

Điểm đáng chú ý là người mua đang ưu tiên nhu cầu sử dụng trước, khả năng tích lũy hoặc khai thác lâu dài sau.

Những sản phẩm như căn hộ, bất động sản cho thuê hoặc tài sản có thể đồng thời đáp ứng nhu cầu ở và tạo dòng tiền vì vậy được quan tâm hơn.

Điều này cũng khiến các dự án có pháp lý đầy đủ, hạ tầng đồng bộ và khả năng vận hành thực tế có lợi thế lớn hơn so với những sản phẩm chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Hệ sinh thái trở thành một phần của giá trị bất động sản

Một bất động sản có thể tăng giá trong tương lai, nhưng nếu trong thời gian sở hữu không tạo ra giá trị sử dụng hoặc dòng tiền, nhà đầu tư sẽ phải phụ thuộc rất lớn vào diễn biến thị trường.

Ngược lại, một tài sản có thể ở, cho thuê hoặc kinh doanh có khả năng tạo ra giá trị ngay cả khi thị trường không tăng trưởng quá mạnh.

Đây là sự khác biệt quan trọng giữa giá trị đầu cơ và giá trị khai thác.

Một dự án có thể có giá bán cao nhưng vẫn thu hút người mua nếu sở hữu vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh, cộng đồng cư dân ổn định và hệ thống tiện ích vận hành hiệu quả.

Ngược lại, một sản phẩm có giá hấp dẫn nhưng thiếu hạ tầng, khó tiếp cận hoặc không có nhu cầu sử dụng thực tế sẽ khó duy trì giá trị trong dài hạn.

Vinhomes Global Gate Hạ Long và tín hiệu từ sức hấp thụ

Một dẫn chứng đáng chú ý được nhắc đến là Vinhomes Global Gate Hạ Long.

Theo thông tin được cung cấp, chỉ trong 36 giờ kể từ thời điểm mở bán, hơn 80% giỏ hàng tại hai phân khu Vịnh Bình Minh 1 và Thiên Đường Nhiệt Đới 1 thuộc Vịnh Thiên Đường đã được giao dịch thành công.

Tốc độ hấp thụ này cho thấy sức hút của những sản phẩm được phát triển theo hướng đồng bộ, vừa đáp ứng nhu cầu sở hữu và trải nghiệm, vừa mở ra khả năng khai thác.

Kết quả kinh doanh của Vinhomes trong nửa đầu năm 2026 cũng cho thấy sự quan tâm của thị trường đối với một số dự án mới. Doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm đạt 148.104 tỷ đồng, tăng 119% so với cùng kỳ. Doanh số chưa bàn giao tại cuối quý II đạt 196.813 tỷ đồng, tăng 42%.

Các dự án như Vinhomes Sài Gòn Park, Vinhomes Global Gate Hạ Long và Vinhomes Hải Vân Bay được cho là những động lực quan trọng.

Những số liệu này không có nghĩa mọi dự án lớn đều sẽ thành công. Tuy nhiên, chúng cho thấy sản phẩm có hệ sinh thái, hạ tầng, tiện ích và khả năng khai thác rõ ràng vẫn có thể tạo sức hút ngay cả trong bối cảnh thị trường ngày càng thận trọng.

“Tài sản này dùng được gì?” quan trọng hơn “Bao giờ tăng giá?”

Theo ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng bất động sản công nghệ HouseZy.vn, cách người mua đánh giá tài sản đang thay đổi.

Thay vì chỉ hỏi bất động sản sẽ tăng giá bao nhiêu, người mua ngày càng quan tâm đến việc tài sản có thể mang lại lợi ích gì trong suốt quá trình sở hữu.

Đây là một thay đổi rất quan trọng.

Với người mua để ở, những câu hỏi có thể là:

Môi trường sống có tốt không?

Trường học và bệnh viện có thuận tiện không?

Giao thông có dễ dàng không?

Tiện ích có thực sự vận hành không?

Với người mua để cho thuê, câu hỏi lại là:

Khu vực có nhu cầu thuê thật không?

Giá thuê có đủ hấp dẫn không?

Tỷ lệ lấp đầy có khả quan không?

Chi phí vận hành và quản lý là bao nhiêu?

Còn với bất động sản thương mại, nhà đầu tư phải quan tâm đến:

Có đủ cư dân không?

Sức mua tại khu vực thế nào?

Mặt bằng có phù hợp kinh doanh không?

Hoạt động thương mại đã hình thành hay vẫn chỉ nằm trên quy hoạch?

Như vậy, quyết định mua bất động sản ngày càng trở thành một bài toán tổng hợp thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Đầu cơ ngắn hạn đang nhường chỗ cho tài sản có dòng tiền

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), đánh giá tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn hơn.

Người mua ưu tiên các dự án có pháp lý đầy đủ, chất lượng sống tốt, khả năng khai thác kinh doanh và tiềm năng gia tăng giá trị trong dài hạn.

Nếu trước đây một nhà đầu tư có thể kỳ vọng bán lại sau vài tháng hoặc một năm, thì hiện nay chu kỳ đánh giá tài sản có xu hướng kéo dài hơn, khoảng 2-3 năm hoặc thậm chí lâu hơn.

Điều này hoàn toàn dễ hiểu.

Khi giá bất động sản ở mức cao, chi phí vốn lớn và khả năng tăng giá nhanh không chắc chắn, chiến lược mua rồi bán lại trong thời gian ngắn sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trong khi đó, tài sản có thể cho thuê, kinh doanh hoặc phục vụ nhu cầu ở thực vẫn tạo ra giá trị ngay cả khi thị trường không tăng mạnh.

Vì sao bất động sản có khả năng khai thác ngày càng được ưu tiên?

Có thể hình dung giá trị của một bất động sản theo ba lớp.

Lớp thứ nhất là giá trị sử dụng: chủ sở hữu có thể ở, nghỉ ngơi hoặc sử dụng tài sản.

Lớp thứ hai là giá trị khai thác: tài sản có thể cho thuê, kinh doanh hoặc tạo dòng tiền.

Lớp thứ ba là giá trị tăng trưởng: tài sản có khả năng tăng giá theo thời gian nhờ hạ tầng, kinh tế khu vực và nhu cầu thị trường.

Trong một thị trường đầu cơ mạnh, lớp thứ ba thường được đặt lên hàng đầu.

Nhưng khi thị trường trưởng thành hơn, người mua có xu hướng đánh giá cả ba lớp giá trị.

Đây cũng là lý do những dự án có cộng đồng cư dân thực, tiện ích vận hành, giao thông thuận tiện và hoạt động thương mại hiện hữu có thể tạo ra sức hấp dẫn bền vững hơn.

“Đón sóng” đang chuyển thành “đón giá trị”

Ông Phạm Văn Nam, Giám đốc Công ty TNHH Dịch vụ Bất động sản GH Land, cho rằng khách hàng hiện thực tế hơn trong lựa chọn.

Nếu trước đây kỳ vọng tăng giá có thể là động lực chính để xuống tiền, thì hiện nay nhu cầu ở thực và khả năng khai thác tài sản đang trở thành cơ sở quan trọng hơn.

Điều này tạo ra một sự dịch chuyển đáng chú ý:

Từ “mua vì kỳ vọng” sang “mua vì giá trị”.

Từ “lướt sóng” sang “tích lũy”.

Từ “chờ tăng giá” sang “tạo dòng tiền”.

Từ “mua một căn nhà” sang “sở hữu một hệ sinh thái sống”.

Đây có thể là một trong những thay đổi quan trọng của thị trường bất động sản trong chu kỳ mới.

Người mua cần nhìn gì khi lựa chọn bất động sản?

Trong bối cảnh thị trường ngày càng phân hóa, người mua không nên chỉ nhìn vào giá niêm yết.

Một tài sản phù hợp cần được đánh giá ít nhất trên các yếu tố:

1. Pháp lý

Đây là nền tảng đầu tiên. Người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, điều kiện mở bán và các nghĩa vụ liên quan.

2. Hạ tầng

Không nên chỉ đánh giá hạ tầng dựa trên những tuyến đường được quy hoạch trên bản đồ. Điều quan trọng là dự án nào đã triển khai, tuyến nào đang thi công và thời điểm dự kiến hoàn thành.

3. Nhu cầu thực

Một khu vực có cộng đồng cư dân thực sẽ tạo ra nhu cầu về trường học, thương mại, dịch vụ, giải trí và cho thuê.

4. Khả năng tạo dòng tiền

Nếu mua để đầu tư, cần tính toán doanh thu cho thuê hoặc kinh doanh, chi phí vận hành, thuế, phí quản lý và thời gian hoàn vốn.

5. Khả năng tài chính

Không nên chỉ tính khoản tiền phải trả trong thời gian lãi suất ưu đãi. Người mua cần tính cả kịch bản lãi suất tăng sau khi hết ưu đãi.

Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc hơn

Những thay đổi trong hành vi người mua cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà chất lượng tài sản quan trọng hơn câu chuyện tăng giá đơn thuần.

Người mua có xu hướng thận trọng hơn, tìm hiểu kỹ hơn và đặt nhiều câu hỏi hơn trước khi xuống tiền.

Một dự án muốn thu hút dòng tiền không chỉ cần vị trí đẹp hoặc quỹ đất lớn. Dự án cần chứng minh được khả năng tạo dựng một cộng đồng sống thực, hạ tầng thực, tiện ích thực và khả năng khai thác thực.

Đối với nhà đầu tư, điều này đồng nghĩa với việc thời kỳ chỉ mua một tài sản rồi chờ thị trường “đẩy giá” có thể ngày càng khó khăn.

Trong chu kỳ mới, một bất động sản có giá trị sẽ cần trả lời được câu hỏi: Nếu thị trường không tăng giá trong vài năm, tài sản này vẫn mang lại lợi ích gì cho người sở hữu?

Nếu câu trả lời là có thể ở, có thể cho thuê, có thể kinh doanh và có khả năng duy trì nhu cầu sử dụng, tài sản đó có nền tảng giá trị rõ ràng hơn.

Vì vậy, bất động sản Việt Nam có thể đang chuyển từ giai đoạn “đón sóng” sang “đón giá trị”.

Nhu cầu ở thực, chất lượng môi trường sống, hạ tầng đồng bộ, tiện ích vận hành và khả năng tạo dòng tiền sẽ ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng định hình sức hấp dẫn của một dự án.

Trong bối cảnh đó, người mua không nhất thiết phải tìm tài sản “rẻ nhất”, mà nên tìm tài sản phù hợp nhất với mục tiêu sử dụng, khả năng tài chính và thời gian nắm giữ của mình.

Câu hỏi về xu hướng của người mua nhà

Người mua nhà hiện nay có còn quan tâm đến khả năng tăng giá không?

Có. Tuy nhiên, khả năng tăng giá đang được xem nhiều hơn như giá trị cộng thêm thay vì yếu tố duy nhất quyết định việc mua.

Có nên mua bất động sản chỉ vì dự án có nhiều tiện ích?

Không nên. Tiện ích chỉ có giá trị khi được xây dựng, vận hành và thực sự được cư dân sử dụng. Người mua cần phân biệt giữa tiện ích đã hiện hữu và tiện ích mới nằm trong kế hoạch.

Bất động sản có dòng tiền có an toàn hơn không?

Không có loại bất động sản nào hoàn toàn không có rủi ro. Tuy nhiên, tài sản có nhu cầu thuê hoặc kinh doanh thực tế có thêm một nguồn giá trị trong quá trình sở hữu, thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào việc giá bán tăng.

Người mua để ở có nên quan tâm đến khả năng tăng giá?

Có, nhưng không nên đặt yếu tố này lên trên khả năng chi trả và chất lượng sống. Với người mua để ở, pháp lý, vị trí, hạ tầng, trường học, bệnh viện, môi trường và chi phí sở hữu nên được ưu tiên.

Xu hướng đầu cơ bất động sản có biến mất?

Khó có thể biến mất hoàn toàn. Tuy nhiên, khi chi phí vốn cao và giá tài sản tăng nhanh hơn khả năng chi trả, hoạt động đầu cơ ngắn hạn có xu hướng khó khăn hơn. Dòng tiền có thể ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng hoặc khả năng tạo dòng tiền rõ ràng.