Mỹ – Vì sao REIT không bị lãi suất tăng “đánh gục”? Nền tảng bất động sản đang mạnh hơn kỳ vọng

Quỹ đầu tư bất động sản, hay REIT, từ lâu được xem là một trong những nhóm tài sản nhạy cảm với lãi suất. Khi lãi suất giảm, chi phí vốn của các doanh nghiệp bất động sản đi xuống, giá trị tài sản có xu hướng được hỗ trợ và cổ tức trở nên hấp dẫn hơn so với trái phiếu. Ngược lại, lãi suất tăng thường được coi là một trong những yếu tố gây sức ép lớn nhất lên nhóm cổ phiếu này.

Nhưng diễn biến lần này đang cho thấy một câu chuyện khác.

Theo chỉ số FTSE NAREIT All REIT Index, tổng lợi nhuận của REIT tính từ đầu năm đã tăng hơn 6%. Một số phân khúc thậm chí ghi nhận mức tăng hai chữ số, bất chấp lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ tăng và điều kiện tài chính vẫn tương đối chặt chẽ.

Điều gì đang giúp REIT chống chịu tốt hơn?

Theo các chuyên gia được dẫn lại trong những phân tích gần đây, câu trả lời nằm ở việc nền tảng của thị trường bất động sản đang cải thiện đủ mạnh để bù đắp một phần tác động tiêu cực từ lãi suất.

REIT từng được xem là “nạn nhân” của lãi suất cao

REIT thường sở hữu hoặc vận hành các tài sản tạo ra dòng tiền như căn hộ, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng, kho logistics, trung tâm dữ liệu và nhiều loại bất động sản khác.

Mô hình này khiến REIT có một đặc điểm đặc biệt: doanh nghiệp thường phải sử dụng một lượng vốn lớn để sở hữu và phát triển tài sản.

Khi lãi suất tăng, chi phí vay tăng theo. Đồng thời, trái phiếu chính phủ có thể trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập, khiến REIT phải cạnh tranh với một mức lợi suất phi rủi ro cao hơn.

Đó là lý do cổ phiếu REIT thường được cho là nhạy cảm với lợi suất trái phiếu.

Tuy nhiên, mối quan hệ này không phải lúc nào cũng đơn giản.

Một báo cáo của Cohen & Steers cho rằng mối tương quan giữa lợi nhuận của REIT và biến động lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm đã thay đổi đáng kể theo thời gian. Vì vậy, chỉ nhìn vào hướng đi của lãi suất không phải là cách đáng tin cậy để dự đoán hiệu suất của REIT.

Nói cách khác, lãi suất tăng không đồng nghĩa REIT chắc chắn giảm.

Điều gì đã thay đổi sau cú sốc bất động sản giai đoạn 2022-2024?

Lãi suất cao thực tế đã gây tổn thương đáng kể cho bất động sản thương mại trong giai đoạn 2022-2024.

Chi phí vay tăng khiến việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn, đồng thời gây sức ép lên giá trị tài sản. Một số phân khúc còn phải đối mặt với nguồn cung mới lớn, khiến tốc độ tăng tiền thuê và dòng tiền chậm lại.

Các nhà phát triển cũng gặp khó khăn hơn khi triển khai dự án mới.

Nhưng chính điểm cuối cùng lại đang trở thành một yếu tố hỗ trợ cho thị trường hiện nay.

Khi lãi suất cao khiến nhiều dự án mới không còn đủ hấp dẫn để triển khai, nguồn cung bất động sản trong tương lai giảm xuống. Nếu nhu cầu vẫn được duy trì, việc nguồn cung hạn chế có thể giúp tăng sức mạnh định giá của những tài sản đang tồn tại.

Đây là một trong những lý do các chuyên gia cho rằng nền tảng của một số phân khúc REIT đang trở nên tốt hơn.

Nguồn cung giảm đang trở thành lợi thế của REIT

Seth Laughlin, người đứng đầu chiến lược và nghiên cứu bất động sản tại Cohen & Steers, cho rằng lợi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm tăng khoảng 100 điểm cơ bản trong năm qua rõ ràng tạo áp lực lên chi phí vay.

Không chỉ vậy, bất động sản cũng phải cạnh tranh với mức lợi suất cao hơn từ những tài sản khác.

Nhưng theo Laughlin, câu chuyện không chỉ nằm ở chi phí vốn.

Ông cho rằng tăng trưởng lợi nhuận của bất động sản đang được cải thiện. Theo đánh giá được đưa ra, lợi nhuận có thể tăng khoảng 9% trong năm nay và tiếp tục tăng khoảng 8% trong năm tới.

Nếu tốc độ tăng dòng tiền đủ mạnh, REIT có thể hấp thụ một phần tác động tiêu cực từ lãi suất cao.

Đây là điểm quan trọng đối với nhà đầu tư.

Một REIT không chỉ được định giá dựa trên lãi suất. Nhà đầu tư còn nhìn vào tiền thuê, tỷ lệ lấp đầy, giá trị tài sản, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, khả năng trả cổ tức và triển vọng tăng trưởng.

Nếu những yếu tố này cùng cải thiện, cổ phiếu REIT vẫn có thể tăng ngay cả khi lợi suất trái phiếu đi lên.

Mối tương quan giữa REIT và lãi suất đang thấp hơn

David Auerbach, giám đốc đầu tư của Hoya Capital Real Estate, cho biết mối tương quan giữa REIT và lãi suất hiện ở mức thấp nhất trong khoảng bốn năm.

Đây là một tín hiệu đáng chú ý.

Trong những giai đoạn trước, thị trường thường phản ứng mạnh với từng thay đổi của lợi suất trái phiếu. Nhưng hiện tại, các yếu tố cơ bản của bất động sản có thể đang đóng vai trò lớn hơn.

Auerbach cũng chỉ ra rằng 58 trong số 98 REIT đưa ra dự báo cả năm đã nâng triển vọng.

Điều này cho thấy không phải tất cả doanh nghiệp bất động sản đều đang chuẩn bị cho một môi trường suy yếu.

Ngược lại, một bộ phận đáng kể các REIT đang nhìn thấy triển vọng hoạt động tốt hơn.

Phát triển dự án REIT giảm mạnh, ngoại trừ trung tâm dữ liệu

Một trong những điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo của Hoya Capital Real Estate là sự sụt giảm hoạt động phát triển dự án.

Theo Auerbach, ngoại trừ trung tâm dữ liệu, tiến độ phát triển các dự án REIT hiện thấp hơn khoảng 40% so với mức đỉnh năm 2022 cũng như năm 2019.

Điều này có ý nghĩa rất lớn đối với cung – cầu bất động sản.

Khi nguồn cung mới giảm, các tài sản hiện hữu có thể hưởng lợi nếu nhu cầu vẫn ổn định hoặc tăng lên.

Tuy nhiên, trung tâm dữ liệu là ngoại lệ đặc biệt.

Nhu cầu cơ sở hạ tầng phục vụ AI, điện toán đám mây và xử lý dữ liệu đang thúc đẩy đầu tư mạnh vào lĩnh vực này. Theo Auerbach, hoạt động phát triển trung tâm dữ liệu vẫn ở mức khoảng bảy lần so với năm 2019.

Điều này phản ánh một thực tế khác của thị trường bất động sản hiện nay: không phải tất cả phân khúc đều vận động theo cùng một chu kỳ.

Dòng tiền và bảng cân đối kế toán trở thành lớp đệm

Auerbach cho rằng các nền tảng cơ bản ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với REIT.

Dòng tiền từ bất động sản, triển vọng lợi nhuận tốt hơn, khả năng duy trì cổ tức và bảng cân đối kế toán khỏe có thể giúp các REIT hấp thụ cú sốc từ lãi suất.

Đây là sự thay đổi quan trọng so với giai đoạn đầu của chu kỳ tăng lãi suất.

Những doanh nghiệp có tỷ lệ nợ cao, tài sản chất lượng thấp hoặc phải tái cấp vốn lớn trong thời gian ngắn sẽ dễ bị tổn thương hơn.

Ngược lại, REIT sở hữu tài sản tạo ra dòng tiền ổn định và có cấu trúc nợ tương đối an toàn có thể có khả năng chống chịu tốt hơn.

Do đó, thay vì chỉ nhìn vào toàn bộ ngành REIT, nhà đầu tư cần phân biệt giữa từng doanh nghiệp và từng phân khúc bất động sản.

REIT khách sạn, trung tâm dữ liệu và nhà ở người cao tuổi dẫn đầu

Theo FTSE NAREIT All REIT Index, lợi nhuận của nhóm REIT tính từ đầu năm đã tăng hơn 6%.

Tuy nhiên, mức tăng không phân bổ đồng đều.

Các nhóm khách sạn và nhà nghỉ, trung tâm dữ liệu và nhà ở dành cho người cao tuổi đang dẫn đầu với mức lợi nhuận hai chữ số.

Đây là những phân khúc có những động lực riêng.

Khách sạn có thể hưởng lợi từ nhu cầu du lịch và hoạt động kinh tế. Trung tâm dữ liệu được thúc đẩy bởi AI và điện toán đám mây. Trong khi đó, nhà ở dành cho người cao tuổi được hỗ trợ bởi những thay đổi dài hạn về nhân khẩu học.

Những yếu tố này có thể giúp các REIT trong từng lĩnh vực ít phụ thuộc hơn vào diễn biến ngắn hạn của lãi suất.

REIT căn hộ vẫn đối mặt với dư cung

Không phải mọi phân khúc REIT đều có diễn biến tích cực.

REIT căn hộ đa gia đình vẫn đang chịu áp lực bởi nguồn cung dư thừa tại một số thị trường. Khi quá nhiều căn hộ mới được đưa vào sử dụng cùng lúc, chủ nhà có thể phải đưa ra mức giá thuê cạnh tranh hơn để duy trì tỷ lệ lấp đầy.

Điều này làm chậm tốc độ tăng tiền thuê và ảnh hưởng đến dòng tiền.

Tuy nhiên, có một nghịch lý đáng chú ý.

Lãi suất cao khiến ngày càng nhiều người khó đủ khả năng mua nhà. Khi chi phí sở hữu nhà tăng, một bộ phận người tiêu dùng có thể tiếp tục thuê nhà trong thời gian dài hơn.

Điều đó tạo ra một nguồn cầu dài hạn cho thị trường căn hộ.

Vì vậy, áp lực dư cung hiện tại có thể chỉ là một giai đoạn trong chu kỳ, trong khi nhu cầu thuê nhà vẫn được hỗ trợ bởi khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

Công nghiệp, trung tâm thương mại và văn phòng cũng có tín hiệu tích cực

Ngoài những nhóm dẫn đầu, các phân khúc như bất động sản công nghiệp, trung tâm thương mại khu vực và thậm chí văn phòng cũng đang ghi nhận lợi nhuận tích cực.

Điều này đáng chú ý bởi văn phòng là một trong những phân khúc chịu nhiều áp lực nhất kể từ sau đại dịch.

Mô hình làm việc kết hợp và làm việc từ xa đã khiến nhu cầu văn phòng thay đổi. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa toàn bộ thị trường văn phòng đều suy yếu giống nhau.

Những tài sản có vị trí tốt, chất lượng cao và tỷ lệ lấp đầy tốt có thể tiếp tục hoạt động ổn định hơn so với các tòa nhà cũ hoặc nằm tại những khu vực có nhu cầu thấp.

Tương tự, bất động sản công nghiệp được hưởng lợi từ nhu cầu logistics, kho bãi và chuỗi cung ứng.

Điều này cho thấy câu chuyện của REIT hiện nay ngày càng phụ thuộc vào chất lượng tài sản và triển vọng từng ngành, thay vì chỉ phụ thuộc vào lãi suất.

REIT có thể được xem như “chủ nhà” của nền kinh tế

Laughlin đưa ra một cách nhìn đáng chú ý khi cho rằng REIT về bản chất giống như một “chủ nhà cho toàn bộ nền kinh tế”.

Khi nền kinh tế tăng trưởng, doanh nghiệp thuê nhà xưởng, kho hàng, văn phòng và các cơ sở hạ tầng khác. Người tiêu dùng thuê căn hộ, sử dụng khách sạn, mua sắm tại trung tâm thương mại.

Do đó, REIT có thể hưởng lợi từ hoạt động kinh tế trên nhiều lĩnh vực.

Nếu nền kinh tế vẫn tương đối khỏe mạnh, nhu cầu sử dụng bất động sản có thể tiếp tục hỗ trợ dòng tiền, ngay cả khi lãi suất ở mức cao.

Đây chính là lý do một số chuyên gia cho rằng các yếu tố cơ bản của bất động sản hiện đang vượt qua tác động đơn thuần của lãi suất.

Vì sao REIT lần này không bị lãi suất “đánh gục”?

Có thể tóm tắt câu chuyện bằng bốn yếu tố chính.

Thứ nhất, nguồn cung mới đang giảm. Lãi suất cao khiến nhiều dự án không còn hấp dẫn về mặt kinh tế, qua đó hạn chế nguồn cung trong tương lai.

Thứ hai, dòng tiền đang cải thiện. Một số REIT đang ghi nhận triển vọng lợi nhuận tốt hơn, tạo lớp đệm trước chi phí vốn cao.

Thứ ba, bảng cân đối kế toán tốt hơn. Những doanh nghiệp có nợ được kiểm soát và tài sản tạo dòng tiền ổn định có khả năng chịu lãi suất cao tốt hơn.

Thứ tư, nhu cầu tại một số phân khúc vẫn mạnh. Trung tâm dữ liệu, khách sạn, nhà ở người cao tuổi và một số bất động sản công nghiệp đang có động lực riêng.

Điều này không có nghĩa lãi suất không còn quan trọng.

Ngược lại, lợi suất trái phiếu tăng vẫn là một yếu tố bất lợi. Nhưng nó chỉ là một trong nhiều biến số quyết định hiệu suất của REIT.

REIT đang cho thấy bất động sản không chỉ là câu chuyện lãi suất

Diễn biến của thị trường REIT trong năm nay cho thấy một bài học quan trọng: lãi suất là yếu tố quan trọng nhưng không phải biến số duy nhất quyết định giá trị bất động sản.

Trong giai đoạn 2022-2024, lãi suất cao gây áp lực lớn lên bất động sản thương mại. Nhưng quá trình điều chỉnh cũng khiến hoạt động phát triển dự án chậm lại, nguồn cung mới giảm và một số doanh nghiệp củng cố bảng cân đối kế toán.

Khi nguồn cung đạt đỉnh và nhu cầu tiếp tục được duy trì, những tài sản hiện hữu có thể bắt đầu hưởng lợi.

Trong khi đó, các xu hướng dài hạn như AI, thương mại điện tử, logistics, già hóa dân số và nhu cầu nhà ở tiếp tục tạo ra những động lực riêng cho từng phân khúc.

Vì vậy, câu chuyện REIT hiện nay không đơn giản là “lãi suất tăng thì REIT giảm”.

Điều nhà đầu tư cần theo dõi là dòng tiền từ tài sản, nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy, tăng trưởng tiền thuê, cấu trúc nợ, khả năng trả cổ tức và triển vọng từng phân khúc.

Nếu những yếu tố này tiếp tục cải thiện, REIT có thể duy trì khả năng chống chịu ngay cả trong môi trường lợi suất trái phiếu cao hơn.

Ngược lại, nếu kinh tế suy yếu mạnh, nhu cầu thuê giảm hoặc chi phí vốn tiếp tục tăng nhanh, áp lực lên các quỹ đầu tư bất động sản vẫn có thể quay trở lại.

Nguồn tham khảo: Nội dung được biên tập dựa trên thông tin được cung cấp về phân tích của Cohen & Steers, Hoya Capital Real Estate và chỉ số FTSE NAREIT All REIT Index.

Lưu ý: Nội dung mang tính thông tin và phân tích thị trường, không phải khuyến nghị đầu tư.

Câu hỏi về REIT

REIT là gì?

REIT là quỹ đầu tư bất động sản, thường sở hữu hoặc vận hành các tài sản tạo thu nhập như căn hộ, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, kho logistics hoặc trung tâm dữ liệu. Nhà đầu tư có thể mua cổ phiếu REIT để tiếp cận dòng tiền từ bất động sản mà không cần trực tiếp sở hữu một tòa nhà hay căn nhà.

Tại sao REIT thường nhạy cảm với lãi suất?

REIT thường sử dụng nợ để sở hữu và phát triển bất động sản. Khi lãi suất tăng, chi phí vay tăng. Đồng thời, trái phiếu trở nên hấp dẫn hơn về mặt lợi suất, tạo thêm áp lực cạnh tranh đối với cổ phiếu REIT vốn thường được nhà đầu tư quan tâm nhờ cổ tức.

Vì sao REIT vẫn tăng khi lãi suất tăng?

Một số yếu tố cơ bản của bất động sản đang cải thiện, bao gồm nguồn cung mới giảm, dòng tiền tăng, bảng cân đối kế toán tốt hơn và nhu cầu mạnh tại một số phân khúc. Những yếu tố này có thể bù đắp một phần tác động tiêu cực từ lãi suất.

Phân khúc REIT nào đang hoạt động tốt?

Theo nội dung được đề cập, khách sạn và nhà nghỉ, trung tâm dữ liệu và nhà ở dành cho người cao tuổi đang dẫn đầu với mức lợi nhuận hai chữ số. Một số lĩnh vực như công nghiệp và trung tâm thương mại khu vực cũng đang ghi nhận diễn biến tích cực.

REIT căn hộ có còn gặp khó khăn không?

Có. Một số REIT căn hộ đa gia đình vẫn chịu áp lực từ tình trạng dư cung và tăng trưởng tiền thuê thấp. Tuy nhiên, lãi suất cao khiến việc mua nhà khó khăn hơn đối với nhiều người, qua đó có thể hỗ trợ nhu cầu thuê nhà trong dài hạn.

Lãi suất tăng có còn là rủi ro đối với REIT?

Có. Chi phí vốn cao vẫn có thể gây áp lực lên REIT, đặc biệt với những doanh nghiệp có nợ lớn hoặc cần tái cấp vốn. Vì vậy, nhà đầu tư cần đánh giá riêng từng REIT thay vì coi toàn bộ ngành bất động sản là một nhóm đồng nhất.