Mỹ – Hai anh em cùng thừa kế 400.000 USD: Một người mua 3 căn nhà cho thuê, người kia trả hết nợ – Ai sẽ nghỉ hưu giàu hơn?

Một khoản thừa kế trị giá 400.000 USD có thể tạo ra bước ngoặt rất lớn đối với một gia đình. Nhưng số tiền giống nhau không đồng nghĩa với việc hai người sẽ có cùng một tương lai tài chính.

Trong một câu chuyện tài chính tại Mỹ, hai anh em cùng nhận được khoản thừa kế 400.000 USD nhưng lựa chọn hai chiến lược hoàn toàn trái ngược. Một người dùng phần lớn số tiền để mua ba bất động sản cho thuê. Người còn lại dành tiền để thanh toán khoảng 147.000 USD tiền nợ.

Người anh trai đầu tư vào bất động sản tin rằng mình đã đưa ra quyết định thông minh hơn và thậm chí nói với em trai: “Đó là lý do tại sao anh sẽ nghỉ hưu giàu có còn em thì không.”

Nhưng liệu việc sở hữu ba căn nhà cho thuê có thực sự đồng nghĩa với một tương lai hưu trí giàu có hơn?

Câu trả lời không đơn giản như vậy.

Người anh dùng 360.000 USD mua ba bất động sản cho thuê

Với 400.000 USD tiền thừa kế, người anh lựa chọn chiến lược khá rõ ràng: biến tiền mặt thành tài sản tạo dòng tiền.

Ông chi 360.000 USD để mua ba căn hộ nhỏ có hai phòng ngủ tại một thị trấn ở Florida, mỗi căn có giá khoảng 120.000 USD.

Điểm đáng chú ý là cả ba bất động sản đều được thanh toán bằng tiền mặt.

Thay vì vay ngân hàng, ông không phải chịu khoản thế chấp hàng tháng và cũng không phải lo biến động lãi suất đối với các khoản vay mua nhà. Phần tiền còn lại, khoảng 40.000 USD, được giữ làm quỹ dự phòng.

Kế hoạch cho thuê khá hấp dẫn trên giấy tờ.

Mỗi căn hộ dự kiến được cho thuê với giá khoảng 1.550 USD/tháng. Nếu cả ba căn đều có người thuê trong suốt năm, tổng tiền thuê sẽ đạt:

1.550 USD x 3 căn x 12 tháng = 55.800 USD/năm.

Đây là mức doanh thu gộp tương đương 4.650 USD mỗi tháng.

Với một người đang nghĩ về hưu trí, một danh mục ba bất động sản không có nợ có thể tạo ra cảm giác rất an toàn. Tiền thuê có thể tiếp tục chảy về mỗi tháng, trong khi giá trị tài sản có khả năng tăng theo thời gian.

Nhưng có một vấn đề quan trọng: 55.800 USD không phải là lợi nhuận ròng.

Tiền thuê 55.800 USD không phải toàn bộ tiền bỏ túi

Đây là điểm thường bị bỏ qua khi tính toán hiệu quả của bất động sản cho thuê.

Nếu chỉ nhìn vào 55.800 USD doanh thu hàng năm, chiến lược của người anh có vẻ gần như hoàn hảo. Ông không có khoản vay, không phải trả lãi và sở hữu ba tài sản có khả năng tăng giá.

Nhưng bất động sản luôn đi kèm chi phí vận hành.

Ba căn hộ có thể phát sinh thuế bất động sản, bảo hiểm, phí quản lý, phí HOA, bảo trì, sửa chữa và các chi phí liên quan đến người thuê.

Chưa kể đến khoảng thời gian bất động sản bị bỏ trống.

Nếu một căn hộ không có người thuê trong vài tháng, doanh thu thực tế sẽ thấp hơn đáng kể so với con số 1.550 USD/tháng dự kiến.

Các khoản sửa chữa lớn cũng có thể khiến dòng tiền biến động. Một hệ thống điều hòa hỏng, đường ống gặp vấn đề, mái nhà cần sửa hoặc ban quản lý chung cư phát sinh một khoản phí đặc biệt đều có thể khiến chủ nhà phải chi một số tiền đáng kể.

Đặc biệt, Florida là thị trường mà chi phí bảo hiểm tài sản cần được xem xét cẩn trọng. Việc thanh toán toàn bộ bằng tiền mặt giúp giảm rủi ro tín dụng, nhưng không có nghĩa tài sản được miễn nhiễm trước những rủi ro thiên tai, bảo hiểm hoặc chi phí vận hành tăng cao.

Vì vậy, 55.800 USD nên được hiểu là doanh thu cho thuê tiềm năng, chứ không phải 55.800 USD lợi nhuận hàng năm.

Ba bất động sản cũng đồng nghĩa với ba tài sản phải quản lý

Một ưu điểm của bất động sản là khả năng tạo ra dòng tiền tương đối đều đặn.

Nhưng mặt trái là chủ sở hữu phải chấp nhận trách nhiệm quản lý.

Ba căn hộ đồng nghĩa với ba hợp đồng thuê, ba nhóm người thuê, ba tài sản cần bảo trì và nhiều tình huống có thể phát sinh cùng lúc.

Chủ nhà có thể tự quản lý để tiết kiệm chi phí hoặc thuê công ty quản lý bất động sản. Nếu lựa chọn phương án thứ hai, một phần doanh thu sẽ phải dành cho phí quản lý.

Khoản dự phòng 40.000 USD vì vậy đóng vai trò rất quan trọng.

Nó không chỉ là tiền mặt nhàn rỗi mà còn là một lớp đệm giúp người anh xử lý các khoản chi bất ngờ mà không phải bán tài sản hoặc vay nợ.

Nếu cả ba căn hộ hoạt động ổn định trong nhiều năm, dòng tiền thuê có thể giúp ông xây dựng một nguồn thu nhập dài hạn. Nếu giá bất động sản tăng, ông còn có thêm phần tài sản tích lũy.

Nhưng cả hai điều này đều không được đảm bảo.

Người em chọn điều mà nhiều nhà đầu tư bất động sản thường bỏ qua: trả nợ

Người em có cách sử dụng 400.000 USD hoàn toàn khác.

Ông đang có khoảng 147.000 USD nợ, bao gồm:

• 40.000 USD khoản vay thế chấp nhà;
• 50.000 USD nợ vay sinh viên;
• 30.000 USD khoản vay mua xe tải;
• 12.000 USD khoản vay mua ô tô cho vợ;
• 15.000 USD nợ thẻ tín dụng.

Thay vì dùng 400.000 USD để mua bất động sản, ông quyết định giải quyết các khoản nợ trước.

Sau khi thanh toán khoảng 147.000 USD, ông còn lại khoảng 253.000 USD tiền mặt.

Nếu chỉ nhìn vào số lượng tài sản bất động sản, người anh rõ ràng có vẻ vượt trội.

Ông sở hữu ba căn hộ.

Người em không mua căn nào.

Nhưng xét trên phương diện bảng cân đối tài chính, câu chuyện lại khác.

Người em không còn những khoản thanh toán nợ hàng tháng và vẫn giữ một khoản tiền mặt 253.000 USD có thể được đầu tư, tiết kiệm hoặc sử dụng cho các cơ hội tài chính khác.

Trả nợ có thể là một hình thức “đầu tư” ít hào nhoáng

Không phải khoản nợ nào cũng giống nhau.

Nếu một người có khoản vay với lãi suất thấp, việc trả trước có thể không phải lúc nào cũng là lựa chọn tối ưu nếu xét riêng về khả năng sinh lời của các khoản đầu tư khác.

Nhưng nợ thẻ tín dụng thường là câu chuyện khác.

Nếu khoản nợ có lãi suất cao, việc thanh toán nó có thể mang lại một lợi ích gần như chắc chắn: loại bỏ chi phí lãi vay trong tương lai.

Đó là lý do chiến lược của người em không nên bị xem là “không biết đầu tư”.

Ông đang mua một thứ khác: sự linh hoạt tài chính.

Không còn khoản nợ thẻ tín dụng, khoản vay mua xe hoặc các nghĩa vụ tài chính khác có thể giúp dòng tiền hàng tháng được cải thiện.

Thay vì gửi tiền cho ngân hàng và các chủ nợ, ông có thể chuyển một phần dòng tiền đó sang quỹ hưu trí, tài khoản đầu tư hoặc quỹ dự phòng.

Người anh có bất động sản, người em có sự tự do tài chính

Đây chính là điểm khiến câu chuyện trở nên thú vị.

Hai anh em không thực sự chọn giữa “đầu tư” và “không đầu tư”.

Họ đang chọn hai dạng tài sản khác nhau.

Người anh mua tài sản vật chất tạo dòng tiền.

Người em mua khả năng kiểm soát dòng tiền của chính mình.

Người anh có thể hưởng lợi nếu giá bất động sản tăng và tiền thuê tăng theo thời gian.

Người em có thể hưởng lợi từ việc không còn phải trả nợ và có 253.000 USD để tiếp tục đầu tư.

Nếu người em đầu tư đều đặn trong nhiều năm, khoản tiền này có thể trở thành một danh mục tài sản hưu trí đáng kể.

Thậm chí, nếu ông tiếp tục đầu tư số tiền hàng tháng trước đây dùng để trả nợ, hiệu ứng lãi kép có thể trở thành yếu tố rất quan trọng.

Đây là điều mà người anh không thể dự đoán chỉ bằng cách nhìn vào ba căn hộ.

Ai sẽ thực sự nghỉ hưu giàu hơn?

Không ai có thể biết chắc.

Nếu ba bất động sản của người anh có vị trí tốt, tỷ lệ lấp đầy cao, chi phí bảo trì thấp và giá thuê tăng theo thời gian, ông có thể tạo ra một nguồn thu nhập đáng kể.

Giả sử tổng doanh thu 55.800 USD/năm duy trì ổn định trong nhiều năm, dòng tiền từ ba căn hộ có thể trở thành một phần quan trọng trong kế hoạch hưu trí.

Ngoài dòng tiền thuê, giá trị bất động sản cũng có thể tăng.

Nhưng thị trường nhà đất không đi lên theo đường thẳng.

Giá bất động sản có thể giảm. Tiền thuê có thể không tăng như kỳ vọng. Tài sản có thể bị bỏ trống. Chi phí bảo hiểm, thuế và bảo trì có thể tăng.

Trong trường hợp xấu, một hoặc nhiều căn hộ có thể cần khoản sửa chữa lớn.

Người em lại đối mặt với một loại rủi ro khác.

Ông không có dòng tiền thuê hàng tháng và bỏ qua cơ hội sử dụng 400.000 USD để mua bất động sản.

Tuy nhiên, ông còn 253.000 USD và không còn gánh nặng nợ 147.000 USD.

Nếu khoản tiền này được đầu tư hợp lý và duy trì trong thời gian dài, nó hoàn toàn có thể tạo thành một tài sản hưu trí đáng kể.

Bài học lớn hơn không phải là “mua nhà hay trả nợ”

Câu chuyện của hai anh em cho thấy một vấn đề quan trọng hơn đối với những người nhận được một khoản tiền lớn bất ngờ.

Đó là không có một công thức tài chính duy nhất phù hợp với tất cả mọi người.

Một người có thu nhập cao, dòng tiền ổn định và khả năng quản lý bất động sản có thể phù hợp với chiến lược mua tài sản cho thuê.

Người khác có thể ưu tiên giảm nợ vì họ muốn giảm áp lực tài chính hàng tháng.

Hai chiến lược đều có thể hợp lý tùy vào lãi suất khoản nợ, thu nhập, tuổi tác, khả năng chịu rủi ro, kinh nghiệm đầu tư và mục tiêu nghỉ hưu.

Điều quan trọng là phải nhìn vào tài sản ròng và dòng tiền thực tế, thay vì chỉ nhìn vào số lượng bất động sản đang sở hữu.

Bất động sản cho thuê không phải là “tiền miễn phí”

Một sai lầm phổ biến của nhà đầu tư mới là lấy tiền thuê nhân với 12 tháng rồi coi đó là lợi nhuận.

Trong thực tế, một bất động sản cho thuê phải được tính toán giống như một doanh nghiệp nhỏ.

Doanh thu là tiền thuê.

Chi phí gồm thuế, bảo hiểm, bảo trì, HOA, quản lý, thời gian trống và các khoản phát sinh.

Phần còn lại mới là dòng tiền thực tế.

Nếu người anh mua được ba căn hộ với giá thấp và có thể duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, chiến lược này có thể rất hiệu quả.

Nhưng nếu chi phí vận hành tăng mạnh hoặc tiền thuê thấp hơn dự kiến, lợi nhuận có thể giảm đáng kể.

Trả hết nợ cũng không đồng nghĩa chắc chắn giàu

Ở chiều ngược lại, trả hết nợ cũng không phải công thức đảm bảo thành công tài chính.

Nếu người em giữ 253.000 USD dưới dạng tiền mặt trong nhiều năm mà không đầu tư hoặc không tạo thêm tài sản, sức mua của khoản tiền có thể bị bào mòn theo thời gian.

Điểm quan trọng nằm ở bước tiếp theo.

Sau khi trả nợ, ông cần biến lợi thế về dòng tiền thành tài sản dài hạn.

Nếu ông sử dụng số tiền trước đây dành cho các khoản thanh toán nợ để đầu tư định kỳ, chiến lược này có thể tạo ra hiệu ứng tích lũy đáng kể.

Nói cách khác, trả nợ chỉ là bước đầu tiên, không phải đích đến.

Câu chuyện này nói gì về kế hoạch nghỉ hưu?

Điều đáng chú ý nhất là cả hai anh em đều có cơ hội xây dựng tài sản.

Người anh đã biến 360.000 USD thành ba tài sản tạo dòng tiền.

Người em biến 147.000 USD tiền thừa kế thành việc loại bỏ toàn bộ khoản nợ và vẫn giữ lại 253.000 USD.

Một người đang xây dựng một danh mục bất động sản.

Người kia đang xây dựng một bảng cân đối tài chính sạch hơn.

Nếu phải lựa chọn, câu hỏi không nên là “ai thông minh hơn?”.

Câu hỏi đúng phải là:

Ai có chiến lược phù hợp hơn với khả năng chịu rủi ro, dòng tiền và mục tiêu hưu trí của mình?

Đó mới là yếu tố quyết định.

Bài học cho người nhận khoản tiền lớn bất ngờ

Một khoản thừa kế lớn có thể tạo ra cơ hội hiếm có để thay đổi tình trạng tài chính.

Nhưng thay vì vội vàng tìm kiếm một tài sản có khả năng tăng giá, người nhận tiền nên nhìn toàn bộ bảng cân đối của mình.

Có khoản nợ lãi suất cao hay không?

Có quỹ dự phòng chưa?

Thu nhập hàng tháng có ổn định không?

Nếu mua bất động sản, tỷ suất lợi nhuận ròng thực sự là bao nhiêu?

Nếu trả nợ, số tiền tiết kiệm được mỗi tháng sẽ được sử dụng như thế nào?

Những câu hỏi này quan trọng hơn việc tranh luận xem bất động sản hay thị trường chứng khoán tốt hơn.

Trong câu chuyện của hai anh em, người anh có thể đúng khi tin rằng ba bất động sản sẽ giúp ông tích lũy tài sản lớn.

Nhưng người em cũng có thể đúng khi cho rằng một bảng cân đối không có nợ và 253.000 USD tiền đầu tư là nền tảng vững chắc cho tương lai.

Một người mua cho mình một danh mục bất động sản. Người kia mua cho mình sự linh hoạt tài chính.

Cuối cùng, ai nghỉ hưu giàu hơn sẽ phụ thuộc không chỉ vào quyết định ban đầu với 400.000 USD, mà còn vào cách mỗi người quản lý tài sản, dòng tiền và rủi ro trong 10, 20 hoặc 30 năm tiếp theo.

Nguồn tham khảo: Nội dung được biên tập dựa trên thông tin được cung cấp từ bài viết gốc và các dữ kiện trong nội dung nguồn.

Lưu ý: Các phép tính về doanh thu cho thuê là số liệu lý thuyết trước chi phí. Giá bất động sản, tiền thuê, bảo hiểm, thuế và chi phí vận hành thực tế có thể thay đổi theo từng thị trường và từng tài sản. Nội dung mang tính thông tin, không phải khuyến nghị đầu tư.

Câu hỏi về thừa kế bất động sản ở Mỹ

Hai anh em mỗi người nhận bao nhiêu tiền thừa kế?

Mỗi người nhận khoảng 400.000 USD.

Người anh đã dùng bao nhiêu tiền để mua bất động sản?

Ông dùng khoảng 360.000 USD để mua ba căn hộ, mỗi căn khoảng 120.000 USD, và giữ lại 40.000 USD làm khoản dự phòng.

Ba căn hộ có thể tạo ra bao nhiêu tiền thuê?

Nếu mỗi căn được cho thuê với giá khoảng 1.550 USD/tháng và cả ba đều có người thuê, tổng doanh thu lý thuyết là khoảng 4.650 USD/tháng, tương đương 55.800 USD/năm trước các chi phí.

Người anh có thực sự nhận đủ 55.800 USD mỗi năm không?

Không nhất thiết. Đây là doanh thu gộp trước khi trừ thuế bất động sản, bảo hiểm, HOA, bảo trì, sửa chữa, quản lý và thời gian trống.

Người em có bao nhiêu tiền sau khi trả nợ?

Sau khi thanh toán khoảng 147.000 USD nợ, ông còn khoảng 253.000 USD từ khoản thừa kế.

Trả nợ có tốt hơn mua bất động sản không?

Không có câu trả lời chung. Điều này phụ thuộc vào lãi suất khoản nợ, khả năng tạo dòng tiền từ bất động sản, chi phí sở hữu tài sản, thu nhập của mỗi người và mục tiêu tài chính dài hạn.

Ai sẽ nghỉ hưu giàu hơn?

Chưa thể biết. Người sở hữu bất động sản có thể hưởng lợi từ tiền thuê và tăng giá tài sản, trong khi người trả nợ có lợi thế về dòng tiền, không còn nghĩa vụ nợ và vẫn sở hữu 253.000 USD để tiếp tục đầu tư.