Mỹ: “Ông lớn” đầu tư nhà ở sinh viên nhìn thấy cơ hội nào trong năm học mới?

Thị trường nhà ở sinh viên tại Mỹ đang bước vào mùa cao điểm với một bức tranh tương đối tích cực về nhu cầu, khi tỷ lệ đặt trước trên nhiều thị trường tăng so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đằng sau con số toàn quốc, thị trường đang xuất hiện sự phân hóa ngày càng rõ giữa các nhóm trường đại học và từng khu vực.

Theo chỉ số của Yardi Matrix, tỷ lệ đặt trước nhà ở sinh viên tại Yardi 200 – nhóm 200 thị trường nhà ở sinh viên quan trọng nhất tại Mỹ – đạt 89,1% vào tháng 7, trước thời điểm sinh viên chuyển đến trường vào mùa thu.

Mức này cao hơn con số 88,1% của tháng 7/2025, cho thấy nhu cầu thuê nhà ở sinh viên đang cải thiện. Tuy nhiên, tỷ lệ đặt trước vẫn thấp hơn mức 89,9% ghi nhận vào tháng 8/2025.

Điều đó cho thấy thị trường không đơn giản chỉ là câu chuyện nhu cầu tăng hay giảm. Điều quan trọng hơn nằm ở việc nguồn cung, tuyển sinh và nhu cầu đang thay đổi rất khác nhau giữa các thị trường đại học.

89,1% tỷ lệ đặt trước nhưng không phải thị trường nào cũng hưởng lợi

Dữ liệu của Yardi cho thấy trong số 200 thị trường được khảo sát vào tháng 7, có 117 thị trường đạt tỷ lệ cho thuê bằng hoặc cao hơn cùng kỳ năm trước.

Con số này cho thấy phần lớn thị trường vẫn duy trì xu hướng tương đối tích cực. Tuy nhiên, sự khác biệt giữa các khu vực đang ngày càng lớn.

Theo Tyson Huebner, Giám đốc nghiên cứu tại Yardi Matrix, nguồn cung mới hiện có xu hướng tập trung tại những thị trường lớn. Việc này có thể khiến hiệu quả hoạt động suy giảm ở những trường đại học có lượng giường nhà ở sinh viên lớn, đồng thời tác động đến các chỉ số tổng thể của toàn thị trường.

Nói cách khác, một tỷ lệ đặt trước 89,1% trên phạm vi toàn quốc không phản ánh đầy đủ tình hình ở từng thành phố đại học.

Một thị trường có thể đạt tỷ lệ lấp đầy rất cao do số lượng sinh viên tăng nhanh trong khi nguồn cung mới hạn chế. Ngược lại, một thị trường khác có thể đối mặt với tình trạng dư cung nếu các dự án mới được đưa vào vận hành nhanh hơn tốc độ tăng nhu cầu.

Đây chính là lý do các nhà đầu tư ngày càng phải đánh giá từng thị trường riêng biệt thay vì chỉ nhìn vào dữ liệu toàn quốc.

Harrison Street: Cơ hội vẫn lớn nhưng không dành cho mọi thị trường

Trong số những nhà đầu tư lớn trên thị trường nhà ở sinh viên Mỹ, Harrison Street Asset Management đang có vị thế đáng chú ý.

Kể từ khi thành lập vào năm 2005, công ty đã phân bổ hơn 24 tỷ USD cho 432 khu nhà ở sinh viên. Tổng quy mô đầu tư của Harrison Street lên tới hơn 238.000 giường, trải rộng tại khoảng 200 thị trường đại học ở Bắc Mỹ và châu Âu.

Với quy mô như vậy, Harrison Street có góc nhìn tương đối rộng về những thay đổi đang diễn ra trong lĩnh vực nhà ở sinh viên.

Mike Gordon, Giám đốc đầu tư toàn cầu mảng bất động sản của Harrison Street, cho rằng công ty vẫn rất tin tưởng vào triển vọng của nhà ở sinh viên, nhưng không phải tất cả các thị trường đều có nền tảng giống nhau.

Đây được xem là một trong những điểm quan trọng nhất đối với giới đầu tư bất động sản hiện nay: nhu cầu nhà ở sinh viên vẫn tồn tại, nhưng chất lượng của từng thị trường ngày càng khác biệt.

Gordon nhận định môi trường hiện tại thực sự thú vị bởi có nhiều nhà đầu tư muốn tham gia vào lĩnh vực này, trong khi số lượng nhà quản lý có kinh nghiệm lâu năm vẫn tương đối hạn chế.

Vì sao chuyên môn hóa trở nên quan trọng hơn?

Theo Gordon, sự khác biệt giữa các thị trường đại học đang ngày càng tăng do nhiều yếu tố, trong đó có cắt giảm ngân sách, xu hướng tuyển sinh, quy mô sinh viên và sự thay đổi trong nhu cầu của người học.

Điều này khiến chiến lược đầu tư “một công thức cho tất cả” trở nên khó hiệu quả.

Một trường đại học có tốc độ tuyển sinh tăng mạnh, năng lực nghiên cứu cao và sức hút lớn đối với sinh viên có thể tạo ra nhu cầu nhà ở bền vững. Trong khi đó, một trường khác có số lượng sinh viên giảm hoặc nguồn cung nhà ở tăng nhanh có thể phải đối mặt với áp lực cạnh tranh lớn hơn.

Gordon đặc biệt nhấn mạnh xu hướng tập trung tuyển sinh, hồ sơ ứng tuyển, tiêu chí lựa chọn trường, tài trợ nghiên cứu và thành tích học thuật tại một số đại học hàng đầu.

Các trường như Michigan, University of Virginia (UVA), University of North Carolina (UNC) và một số trường đại học công lập lớn thuộc nhóm Power Four đang tiếp tục có sức hút mạnh đối với sinh viên.

Theo Gordon, sinh viên tương lai ngày càng coi trọng những yếu tố như thu nhập sau tốt nghiệp, thu nhập của cựu sinh viên và năng lực nghiên cứu khi lựa chọn trường.

Điều này có thể tạo ra tác động trực tiếp đến thị trường nhà ở xung quanh những trường đại học có sức hút cao.

Một số trường đại học đang có nhu cầu nhà ở vượt nguồn cung

Một trong những cơ hội mà Harrison Street nhìn thấy nằm ở những thị trường nơi nguồn cung nhà ở sinh viên chưa theo kịp tốc độ tăng trưởng số lượng người học.

Gordon cho biết một số thị trường đang hoạt động ở mức 95% công suất hoặc cao hơn.

Trong số những ví dụ được ông đề cập có Virginia Tech, Auburn University và Penn State.

Khi số lượng sinh viên tăng nhanh nhưng nguồn cung nhà ở không tăng tương ứng, tỷ lệ lấp đầy có thể duy trì ở mức cao. Đây là môi trường hấp dẫn đối với các nhà đầu tư có khả năng xác định đúng vị trí và thời điểm phát triển dự án.

Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra một bài toán khác: nguồn cung mới cần được đưa vào thị trường với tốc độ hợp lý.

Nếu quá nhiều dự án cùng được triển khai tại một thời điểm, lợi thế thiếu cung có thể nhanh chóng chuyển thành cạnh tranh về giá và tỷ lệ lấp đầy.

Thành phố đại học được ví như “thành phố công nghiệp”

Gordon đưa ra một phép so sánh đáng chú ý khi ví những thành phố đại học tốt nhất giống như các thành phố công nghiệp nơi nhà máy không bao giờ đóng cửa.

Trong hình dung này, trường đại học chính là “nhà máy”, còn sản phẩm tạo ra là vốn trí tuệ.

Một trường đại học lớn không chỉ thu hút sinh viên. Nó còn tạo sức hút đối với giáo sư, nhà nghiên cứu, doanh nhân và các doanh nghiệp muốn hoạt động gần nguồn nhân lực chất lượng cao.

Khi hệ sinh thái trí thức phát triển, nhu cầu về nơi ở cũng được tạo ra.

Sinh viên cần nhà ở trong thời gian học tập. Giáo sư và nhà nghiên cứu cần nơi sinh sống lâu dài. Các doanh nghiệp, chuyên gia và doanh nhân đến với thành phố cũng tạo thêm nhu cầu đối với bất động sản.

Vì vậy, một thị trường đại học hàng đầu có thể tạo ra nhu cầu nhà ở không chỉ trong một vài năm học mà còn duy trì sức hút dài hạn.

Harrison Street đang làm gì với danh mục nhà ở sinh viên?

Harrison Street không chỉ mua các tài sản nhà ở sinh viên đang vận hành mà còn tham gia phát triển dự án và hợp tác với các trường đại học công lập thông qua những mô hình quan hệ đối tác công tư.

Chiến lược này cho phép nhà đầu tư tiếp cận nhiều cấp độ khác nhau của thị trường, từ tài sản hiện hữu cho đến dự án phát triển mới.

Đáng chú ý, Harrison Street cũng đã bán một số tài sản tại những thị trường có nhu cầu tăng cao.

Đầu năm nay, công ty hoàn tất thương vụ bán một danh mục gồm 12 bất động sản nhà ở sinh viên với giá 910 triệu USD. Đây được xem là một trong những thương vụ bán danh mục nhà ở sinh viên có quy mô lớn trong những năm gần đây.

Động thái này cho thấy chiến lược của các nhà đầu tư tổ chức không nhất thiết là nắm giữ mọi tài sản trong dài hạn. Khi định giá, nhu cầu thị trường hoặc cơ hội tái phân bổ vốn thay đổi, việc bán danh mục có thể trở thành một phần quan trọng trong chiến lược đầu tư.

Nhà ở sinh viên Mỹ: Cơ hội nằm ở sự phân hóa

Nhìn tổng thể, dữ liệu mới nhất cho thấy thị trường nhà ở sinh viên Mỹ vẫn có nền tảng đáng chú ý. Tỷ lệ đặt trước tháng 7 cao hơn cùng kỳ năm trước là tín hiệu tích cực đối với các chủ đầu tư và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, con số 89,1% cũng cần được nhìn trong bối cảnh rộng hơn.

Nguồn cung mới đang tập trung tại các thị trường lớn. Một số trường có tốc độ tuyển sinh và sức hút tăng mạnh, trong khi những thị trường khác phải đối mặt với nhu cầu suy yếu hoặc nguồn cung dư thừa.

Sự phân hóa này có thể trở thành yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư trong giai đoạn tiếp theo.

Đối với các nhà đầu tư bất động sản, câu hỏi không còn đơn giản là “có nên đầu tư vào nhà ở sinh viên hay không?”, mà ngày càng trở thành:

Nên đầu tư vào trường nào, thành phố nào, phân khúc nào và vào thời điểm nào?

Chính ở điểm này, kinh nghiệm quản lý, khả năng phân tích dữ liệu tuyển sinh và hiểu biết sâu về từng thị trường có thể tạo ra khác biệt lớn.

Số liệu đặt trước tăng so với năm trước cho thấy nhu cầu vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, nguồn cung mới tập trung tại một số thị trường có thể khiến hiệu quả hoạt động suy giảm nếu tốc độ xây dựng vượt quá tốc độ tăng trưởng sinh viên.

Ngược lại, tại những thành phố đại học có sức hút tuyển sinh cao, nguồn cung hạn chế có thể tiếp tục hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy và tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư có chiến lược dài hạn.

Trong bối cảnh đó, những tổ chức sở hữu dữ liệu, kinh nghiệm vận hành và khả năng lựa chọn thị trường có thể có lợi thế lớn.

Với Harrison Street, thông điệp được đưa ra khá rõ ràng: niềm tin vào nhà ở sinh viên vẫn còn, nhưng nhà đầu tư cần hiểu rất sâu về từng thị trường trước khi xuống vốn.

Đây có thể là xu hướng quan trọng không chỉ đối với Mỹ mà còn đối với các thị trường bất động sản gắn với giáo dục, nơi chất lượng trường đại học, tốc độ tăng trưởng sinh viên và nguồn cung nhà ở ngày càng có mối liên hệ chặt chẽ.

Những câu hỏi thường gặp về thị trường nhà ở sinh viên Mỹ

Tỷ lệ đặt trước nhà ở sinh viên Mỹ hiện ở mức bao nhiêu?

Theo dữ liệu Yardi được đề cập trong báo cáo, tỷ lệ đặt trước tại Yardi 200 đạt 89,1% vào tháng 7, tăng từ 88,1% cùng kỳ năm 2025.

Thị trường nhà ở sinh viên Mỹ có đang tăng trưởng đồng đều?

Không. Thị trường đang phân hóa mạnh. Một số trường có tỷ lệ lấp đầy cao và nguồn cung hạn chế, trong khi những thị trường khác có thể chịu áp lực từ nguồn cung mới vượt nhu cầu.

Những trường nào được đánh giá có nhu cầu nhà ở cao?

Mike Gordon đề cập một số thị trường như Virginia Tech, Auburn University và Penn State, nơi nguồn cung nhà ở được cho là chưa theo kịp tốc độ tăng trưởng số lượng sinh viên.

Vì sao chuyên môn hóa lại quan trọng với nhà đầu tư?

Bởi nền tảng của từng trường và thành phố rất khác nhau. Các yếu tố như tuyển sinh, nghiên cứu, ngân sách, thu nhập sau tốt nghiệp, chất lượng học thuật và nguồn cung nhà ở đều có thể tác động đến nhu cầu.

Harrison Street đã đầu tư bao nhiêu vào nhà ở sinh viên?

Theo thông tin được cung cấp, Harrison Street đã phân bổ hơn 24 tỷ USD cho 432 khu nhà ở sinh viên, tương đương hơn 238.000 giường tại khoảng 200 thị trường đại học ở Bắc Mỹ và châu Âu kể từ năm 2005.

Triển vọng nào cho nhà ở sinh viên Mỹ?

Thị trường nhà ở sinh viên Mỹ đang cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: nhu cầu tổng thể vẫn mạnh nhưng cơ hội đầu tư ngày càng mang tính chọn lọc.