Lãi suất vay mua nhà tăng cao: Người mua lưỡng lự, thị trường bất động sản chịu áp lực?

Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực lớn lên thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn nhạy cảm khi chi phí vốn gia tăng nhanh chóng, trong khi giá nhà vẫn duy trì ở mức cao. Thực tế khảo sát cho thấy, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất vay mua nhà lên mức 12–14%/năm, thậm chí có nơi áp dụng lãi suất thả nổi lên tới 15–16%/năm.

Theo dữ liệu từ Công ty CP Chứng khoán SSI, sau giai đoạn duy trì mức lãi suất ưu đãi 5,5–6%/năm trong năm 2025, mặt bằng lãi suất hiện nay đã tăng lên khoảng 9–10%/năm, đặc biệt ở nhóm ngân hàng thương mại. Xu hướng tăng này đang tác động trực tiếp đến nhu cầu vay mua nhà và hoạt động đầu tư bất động sản.

Trong khi đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận, lãi suất sau ưu đãi tại nhiều ngân hàng đang ở mức cao, tạo áp lực đáng kể lên người vay, nhất là những khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

“Bẫy lãi suất ưu đãi” khiến người vay gặp rủi ro

Một thực tế phổ biến là nhiều người mua nhà từng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi ban đầu chỉ 5–6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, thường chỉ từ 3–6 tháng. Sau giai đoạn này, lãi suất chuyển sang thả nổi, khiến chi phí vốn tăng đột biến.

Điều này đặc biệt ảnh hưởng đến nhóm nhà đầu tư “lướt sóng”, khi các tính toán lợi nhuận ban đầu bị đảo lộn do chi phí vay tăng nhanh hơn dự kiến.

Theo nhận định từ VARS, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ rệt hơn trong giai đoạn 2027–2028, khi nhiều khoản vay bước vào thời kỳ trả nợ gốc và hết ưu đãi lãi suất. Nếu thu nhập không tăng tương ứng, rủi ro tài chính sẽ gia tăng đáng kể.

Chuyên gia Savills: Không phải tín hiệu tiêu cực

Bà Mai Thanh Thảo – đại diện Savills Việt Nam – cho rằng việc lãi suất tăng là một phần của chu kỳ tín dụng, không phải là dấu hiệu tiêu cực bất thường.

Sau giai đoạn tăng trưởng tín dụng mạnh vào cuối năm, các ngân hàng thường:

• Rà soát lại danh mục cho vay
• Điều chỉnh lãi suất để cân đối chi phí vốn
• Siết chặt tiêu chí xét duyệt khoản vay

Đây được xem là động thái nhằm kiểm soát rủi ro hệ thống, thay vì “phanh gấp” thị trường bất động sản.

Người mua nhà trở nên thận trọng hơn

Khi chi phí vốn tăng, phản ứng tự nhiên của thị trường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở biến mất.

Tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh hay Hà Nội, nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì ổn định nhờ quá trình đô thị hóa mạnh mẽ.

Điểm thay đổi lớn nhất nằm ở hành vi người mua:

• Ưu tiên sản phẩm phù hợp thu nhập
• Giảm chạy theo “điểm nóng” đầu cơ
• Quan tâm nhiều hơn đến pháp lý và khả năng khai thác thực tế

Thị trường bắt đầu phân hóa mạnh

Một trong những tác động rõ rệt của lãi suất cao là sự phân hóa giữa các phân khúc bất động sản:

Phân khúc chịu áp lực lớn

• Đất nền xa trung tâm
• Dự án chưa hoàn thiện pháp lý
• Bất động sản cao cấp vượt nhu cầu thực

Phân khúc vẫn giữ thanh khoản tốt

• Căn hộ tầm trung
• Nhà ở hoàn thiện, có thể sử dụng ngay
• Bất động sản tạo dòng tiền như nhà trọ, căn hộ dịch vụ
• Shophouse trung tâm có khách thuê ổn định

Theo các chuyên gia, thị trường đang dần chuyển từ đầu cơ kỳ vọng tăng giá sang đầu tư dựa trên giá trị thực và dòng tiền.

Nguồn cung hạn chế tiếp tục ảnh hưởng thị trường

Bên cạnh yếu tố lãi suất, cấu trúc cung cầu tại TP.HCM cũng đóng vai trò quan trọng. Trong những năm gần đây, nguồn cung mới tăng chậm, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án cũ.

Điều này cho thấy:

• Quá trình phát triển dự án còn nhiều vướng mắc
• Thị trường chưa thể tăng nguồn cung nhanh trong ngắn hạn

Hệ quả là giá nhà vẫn duy trì ở mức cao, dù chi phí vay tăng.

Khuyến nghị: Nên vay bao nhiêu là hợp lý?

Trong bối cảnh lãi suất tăng, các chuyên gia đưa ra một số khuyến nghị quan trọng cho người mua nhà:

1. Kiểm soát tỷ lệ vay

Không nên vay quá cao so với thu nhập, tránh phụ thuộc vào lãi suất ưu đãi ngắn hạn.

2. Tính toán lãi suất thả nổi

Luôn dự phòng kịch bản lãi suất tăng sau ưu đãi, thay vì chỉ dựa vào mức lãi ban đầu.

3. Ưu tiên tài sản có giá trị thực

Chọn bất động sản:

• Có pháp lý rõ ràng
• Có thể sử dụng hoặc khai thác ngay
• Dễ thanh khoản

4. Duy trì quỹ dự phòng

Nên có quỹ dự phòng tương đương 6–12 tháng trả nợ để đảm bảo an toàn tài chính.

Tín dụng bất động sản vẫn tăng mạnh nhưng được kiểm soát

Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến cuối năm 2025:

• Dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng
• Tăng 36,24% so với năm 2024
• Chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống

Trong đó:

• Tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 45,58%
• Tăng gần 49,55% so với năm trước

Tuy nhiên, để kiểm soát rủi ro, cơ quan quản lý đã đặt ra giới hạn:

• Tăng trưởng tín dụng khoảng 15%/năm
• Kiểm soát dư nợ bất động sản không vượt quá 25% chỉ tiêu

Thị trường bước vào giai đoạn “lọc” nhà đầu tư

Lãi suất tăng đang tạo ra áp lực rõ rệt lên thị trường bất động sản, nhưng đồng thời cũng giúp thị trường trở nên lành mạnh hơn.

Những nhà đầu tư:

• Có tầm nhìn dài hạn
• Kiểm soát tốt tài chính
• Tập trung vào giá trị thực

… sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo.