Lãi suất vay mua nhà bắt đầu hạ nhiệt: Cơ hội mới cho người mua bất động sản sau giai đoạn tăng cao

Sau nhiều tháng mặt bằng lãi suất ngân hàng có xu hướng tăng, thị trường tín dụng bất động sản đang ghi nhận một diễn biến đáng chú ý: một số ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay mua nhà.

Động thái này xuất hiện trong bối cảnh chênh lệch giữa tăng trưởng huy động vốn và tăng trưởng tín dụng ở mức cao, khiến mặt bằng lãi suất của hệ thống ngân hàng liên tục chịu áp lực.

Từ đầu năm đến nay, người mua nhà phải đối mặt với chi phí vốn ngày càng lớn. Trong khi lãi suất tiết kiệm theo biểu niêm yết cao nhất có thể lên tới khoảng 7,5%/năm, nếu tính cả các thỏa thuận, lãi cộng và ưu đãi, mức huy động thực tế có trường hợp đạt khoảng 9,4%/năm.

Ở chiều ngược lại, lãi suất cho vay mua nhà bình quân đã tiến gần 11%/năm.

Đáng chú ý hơn là nhóm khách hàng đang chuẩn bị kết thúc thời gian hưởng lãi suất ưu đãi. Khi chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi, khoản vay có thể chịu mức lãi 12-15%/năm, tạo áp lực lớn lên dòng tiền trả nợ hàng tháng.

Trong bối cảnh đó, việc một số ngân hàng bắt đầu tung ra các chương trình giảm lãi vay mua nhà đang được thị trường đặc biệt quan tâm.

Những ngân hàng đầu tiên giảm lãi vay mua nhà

Từ cuối tháng 8, thị trường bắt đầu xuất hiện tín hiệu mới khi một số ngân hàng công bố các chương trình ưu đãi dành cho khách hàng vay mua nhà.

Mức ưu đãi được ghi nhận có thể giảm hơn 1 điểm phần trăm/năm, đồng thời kéo dài thời gian cố định lãi suất hoặc giảm biên độ lãi suất sau ưu đãi.

Đây là thay đổi đáng chú ý bởi trong bối cảnh lãi suất đầu vào tăng, việc các ngân hàng chủ động điều chỉnh chính sách tín dụng bất động sản có thể tạo thêm dư địa cho nhu cầu mua nhà.

Vietcombank triển khai gói tín dụng 20.000 tỷ đồng

Mới đây, Vietcombank triển khai chương trình cho vay mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Tổng quy mô chương trình lên tới 20.000 tỷ đồng.

Theo chương trình, khách hàng có thể được hưởng lãi suất ưu đãi, giảm tới 1%/năm so với mức lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân.

Thời hạn vay tối đa lên tới 35 năm, trong khi hạn mức cho vay có thể lên tới 100% giá trị căn nhà, tùy điều kiện và hồ sơ tín dụng.

Việc thời hạn vay kéo dài giúp người mua nhà có thêm lựa chọn trong việc phân bổ dòng tiền. Tuy nhiên, thời hạn càng dài cũng đồng nghĩa tổng số tiền lãi phải trả trong toàn bộ vòng đời khoản vay có thể lớn hơn nếu người vay không chủ động trả trước hoặc tối ưu cấu trúc khoản vay.

VIB cho phép cố định lãi suất tới 5 năm

VIB cũng đang đưa ra lựa chọn đáng chú ý khi cho phép khách hàng cá nhân cố định lãi suất lên tới 5 năm đối với một số khoản vay mua bất động sản.

Chính sách này được áp dụng cho các khoản vay mua bất động sản, vay bù đắp tiền mua bất động sản, vay tái tài trợ cũng như vay xây dựng và sửa chữa nhà.

Khách hàng vay mua bất động sản tại VIB còn có thể lựa chọn gói hỗ trợ lãi suất, với mức giảm thêm khoảng 0,2-0,4%/năm trong suốt thời gian vay, tùy điều kiện chương trình.

Việc cố định lãi suất trong thời gian dài có ý nghĩa đặc biệt đối với người mua nhà có nguồn thu nhập ổn định nhưng không muốn đối mặt với biến động lãi suất trong vài năm đầu.

TPBank giảm biên độ lãi suất cho một số khoản vay

Tại TPBank, ngân hàng đang áp dụng ưu đãi đối với khoản vay mua bất động sản và khoản vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm.

Theo chính sách được công bố, biên độ lãi suất có thể được giảm tối đa 1,2% so với biên độ hiện hành, tùy từng sản phẩm và điều kiện áp dụng.

Việc giảm biên độ có thể có tác động đáng kể đến chi phí vay trong dài hạn, đặc biệt đối với những khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi sau giai đoạn ưu đãi ban đầu.

Mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao

Dù xuất hiện các chương trình ưu đãi mới, mặt bằng lãi suất cho vay hiện tại vẫn chưa thể xem là thấp.

Theo khảo sát đến ngày 24/8, nhiều ngân hàng có lãi suất cho vay bình quân trên 10%/năm.

Một số mức được ghi nhận gồm Vikki Bank khoảng 10,82%/năm, BVBank khoảng 10,72%/năm, Techcombank khoảng 10,62%/năm và Bac A Bank khoảng 10,48%/năm.

Đáng chú ý, có ngân hàng ghi nhận mức lãi suất cho vay bình quân vượt 11%/năm, như GPBank khoảng 11,34%/năm.

Theo công bố của Ngân hàng Nhà nước, trong tháng 7, lãi suất tiền gửi bình quân tăng và lãi suất cho vay bình quân cũng nhích lên, dao động khoảng 8,3-10,5%/năm.

Điều này cho thấy mặc dù một số chương trình ưu đãi dành riêng cho khách hàng mua nhà đang xuất hiện, mặt bằng lãi suất chung của hệ thống vẫn chịu áp lực.

Điều người mua nhà cần quan tâm không phải chỉ là lãi suất năm đầu

Một trong những sai lầm phổ biến của người vay mua nhà là chỉ tập trung vào con số lãi suất ưu đãi trong 6-12 tháng đầu.

Trên thực tế, chi phí khoản vay có thể thay đổi đáng kể sau khi thời gian ưu đãi kết thúc.

Thông thường, lãi suất sau ưu đãi được tính theo công thức gồm lãi suất cơ sở hoặc lãi suất tham chiếu cộng với biên độ. Biên độ phổ biến được đề cập khoảng 3,3-3,5%.

Trong trường hợp lãi suất cơ sở tiếp tục ở mức cao, lãi suất thực tế mà người vay phải trả có thể lên tới 13-15%/năm.

Đây là lý do người mua nhà cần đọc kỹ hợp đồng tín dụng trước khi ký, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến:

• Thời gian cố định lãi suất.
• Công thức tính lãi suất sau ưu đãi.
• Biên độ cộng thêm.
• Chu kỳ điều chỉnh lãi suất.
• Phí trả nợ trước hạn.
• Điều kiện tái tài trợ.
• Các khoản phí liên quan đến khoản vay.

Một mức lãi suất ưu đãi thấp nhưng chỉ cố định trong thời gian rất ngắn chưa chắc tốt hơn một khoản vay có mức lãi suất ban đầu cao hơn một chút nhưng được cố định trong nhiều năm.

Tín dụng bất động sản vẫn tăng mạnh

Trong khi người mua nhà chịu áp lực về lãi suất, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản vẫn ghi nhận mức tăng đáng kể.

Số liệu của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến ngày 30/6, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,5 triệu tỷ đồng, tăng gần 13% so với cuối quý I.

Như vậy, chỉ trong khoảng 3 tháng, dư nợ lĩnh vực này đã tăng thêm hơn 284.000 tỷ đồng.

Đây là con số cho thấy dòng vốn ngân hàng vẫn đóng vai trò rất lớn đối với thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết cũng cho thấy dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản tiếp tục tăng.

Trong số này, 12 ngân hàng công bố chi tiết dư nợ cho vay bất động sản đến ngày 30/6 với tổng dư nợ hơn 1,12 triệu tỷ đồng.

Tuy nhiên, sự gia tăng tín dụng không đồng nghĩa tất cả phân khúc bất động sản đều được hưởng lợi như nhau.

Ngân hàng có xu hướng thận trọng hơn với bất động sản?

Theo ghi nhận của các chuyên gia tại Chứng khoán SSI trong một báo cáo mới đây, trong bối cảnh lãi suất cho vay bình quân tăng cao, thậm chí lãi suất thả nổi có thể vượt 14%/năm, nhiều ngân hàng đang chủ động giảm cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.

Điều này có thể tạo ra sự phân hóa mạnh hơn trên thị trường.

Những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng bán hàng tốt, chủ đầu tư có năng lực tài chính và sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực có thể tiếp tục tiếp cận nguồn vốn thuận lợi hơn.

Ngược lại, những dự án có pháp lý chưa hoàn chỉnh, thanh khoản yếu hoặc phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính có thể gặp nhiều khó khăn hơn.

Đối với người mua nhà, đây cũng là yếu tố cần quan tâm. Không nên chỉ nhìn vào mức lãi suất mà cần đánh giá tổng thể pháp lý dự án, chất lượng tài sản, khả năng thanh khoản và khả năng trả nợ của chính mình.

Lãi suất giảm có khiến thị trường nhà đất phục hồi mạnh?

Nếu xu hướng giảm lãi suất vay mua nhà được duy trì, đây có thể là tín hiệu tích cực cho thị trường.

Chi phí vốn thấp hơn sẽ giúp một bộ phận người mua nhà dễ tiếp cận tín dụng hơn, đặc biệt nhóm khách hàng có thu nhập ổn định nhưng chưa đủ tiền mặt để thanh toán toàn bộ giá trị bất động sản.

Tuy nhiên, để tạo ra một chu kỳ phục hồi mạnh, chỉ giảm lãi suất là chưa đủ.

Thị trường còn phụ thuộc vào giá nhà, thu nhập của người dân, nguồn cung, pháp lý dự án, niềm tin người mua và triển vọng kinh tế.

Nếu giá bất động sản tăng nhanh hơn tốc độ giảm lãi suất, lợi ích từ việc giảm chi phí vay có thể bị triệt tiêu.

Do đó, người mua nhà cần nhìn vào tổng chi phí sở hữu, thay vì chỉ quan tâm tới mức lãi suất quảng cáo.

Cơ hội đang xuất hiện nhưng người vay vẫn cần thận trọng

Việc một số ngân hàng bắt đầu giảm lãi vay mua nhà sau giai đoạn mặt bằng lãi suất tăng là tín hiệu đáng chú ý đối với thị trường bất động sản.

Các chương trình giảm lãi suất tới hơn 1%/năm, kéo dài thời gian cố định lãi suất hoặc giảm biên độ có thể giúp giảm áp lực tài chính cho một bộ phận người mua.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất chung vẫn đang ở mức cao. Đặc biệt, rủi ro lớn nhất với người vay dài hạn nằm ở thời điểm kết thúc giai đoạn ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản tiếp tục tăng, thị trường nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự cạnh tranh mạnh hơn giữa các ngân hàng ở nhóm khách hàng có hồ sơ tốt và các dự án có pháp lý minh bạch.

Với người mua nhà, nguyên tắc quan trọng nhất vẫn là không để khoản trả nợ hàng tháng vượt quá khả năng tài chính thực tế. Một căn nhà có thể là tài sản tích lũy dài hạn, nhưng nếu khoản vay tạo áp lực quá lớn lên dòng tiền gia đình, lợi ích của việc sở hữu nhà có thể trở thành gánh nặng.

Vì vậy, bên cạnh việc săn lãi suất ưu đãi, người mua cần đặc biệt quan tâm đến lãi suất sau ưu đãi, biên độ thả nổi, tổng chi phí vay và khả năng chịu đựng khi lãi suất tăng.

Câu hỏi thường gặp về lãi suất vay mua nhà năm 2026

Lãi suất vay mua nhà hiện nay khoảng bao nhiêu?

Mặt bằng lãi suất cho vay bình quân tại nhiều ngân hàng hiện ở mức trên 10%/năm. Một số ngân hàng ghi nhận lãi suất cho vay bình quân trên 11%/năm. Tuy nhiên, lãi suất thực tế của từng khoản vay phụ thuộc vào ngân hàng, hồ sơ khách hàng, tài sản bảo đảm, thời gian vay và chương trình ưu đãi.

Sau khi hết ưu đãi, lãi suất vay mua nhà có thể lên bao nhiêu?

Lãi suất sau ưu đãi thường chuyển sang cơ chế thả nổi, dựa trên lãi suất cơ sở hoặc tham chiếu cộng biên độ. Trong bối cảnh hiện nay, người vay cần chuẩn bị cho khả năng lãi suất thực tế có thể ở vùng 13-15%/năm, tùy khoản vay và biến động lãi suất.

Có nên vay 100% giá trị căn nhà?

Không nên quyết định chỉ dựa trên việc ngân hàng cho phép vay tới 100% giá trị tài sản. Vay càng cao thì áp lực trả nợ càng lớn. Người mua nên tính toán dòng tiền trong trường hợp lãi suất tăng, đồng thời duy trì khoản dự phòng tài chính cho các tình huống bất ngờ.

Nên chọn lãi suất thấp hay thời gian cố định dài?

Không có câu trả lời chung cho mọi người. Nếu thu nhập ổn định và người vay muốn giảm rủi ro biến động, thời gian cố định dài có thể mang lại sự chủ động. Ngược lại, người có khả năng trả nợ nhanh có thể ưu tiên gói vay có chi phí tổng thể thấp hơn.

Lãi suất giảm có phải thời điểm tốt để mua nhà?

Lãi suất giảm là một yếu tố tích cực nhưng không phải yếu tố duy nhất. Người mua nên đồng thời xem xét giá bất động sản, pháp lý, vị trí, chất lượng dự án, thanh khoản và khả năng trả nợ dài hạn.