Khi nào chủ đầu tư được bán, cho thuê chỗ đỗ ô tô trong chung cư?

Việc mua bán, cho thuê chỗ đỗ ô tô trong chung cư từ lâu là vấn đề gây nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân. Một trong những nguyên nhân chính là việc xác định khu vực để xe thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng chưa thực sự rõ ràng tại một số dự án.

Đáng chú ý, Chính phủ vừa ban hành Nghị định 339/2026, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản. Nghị định có hiệu lực từ ngày 26/8 và đưa ra mức xử phạt đáng chú ý đối với hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Theo quy định mới, chủ đầu tư có thể bị phạt từ 160-200 triệu đồng nếu bán hoặc cho thuê chỗ để ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định. Ngoài tiền phạt, chủ đầu tư còn có thể bị buộc điều chỉnh việc bán, cho thuê chỗ để xe theo đúng quy định.

Khi nào chủ đầu tư được bán hoặc cho thuê chỗ đỗ ô tô?

Câu hỏi quan trọng nhất đối với cư dân là: không phải mọi chỗ đỗ ô tô trong chung cư đều được chủ đầu tư tự do bán hoặc cho thuê.

Theo phân tích của ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý Nhà Toàn Cầu (Global Home), Phó Chủ tịch Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà Chung cư TPHCM (HCMO), quy định mới là cơ sở quan trọng để xử lý những tranh chấp liên quan đến quyền quản lý và khai thác chỗ để xe.

Thực tế tại một số chung cư cho thấy chủ đầu tư có thể tự xác định khu vực đỗ ô tô là tài sản thuộc sở hữu riêng, sau đó tiến hành bán hoặc cho thuê. Tuy nhiên, trong trường hợp quyền sở hữu đối với phần diện tích này chưa được xác lập đầy đủ, việc giao dịch có thể phát sinh tranh chấp.

Đặc biệt, tại những dự án mà thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chưa hoàn tất, cư dân thường gặp khó khăn trong việc xác định chính xác đâu là phần sở hữu chung, đâu là phần sở hữu riêng.

Theo chuyên gia, đây là một trong những nguyên nhân khiến tranh chấp chỗ đậu ô tô kéo dài tại nhiều chung cư.

Trường hợp có thể giao dịch

Nếu vị trí đỗ ô tô đã được xác lập rõ ràng là phần sở hữu riêng và có giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng, việc mua bán hoặc cho thuê có thể có cơ sở pháp lý.

Nói cách khác, yếu tố quan trọng không nằm đơn thuần ở việc chủ đầu tư có xây dựng tầng hầm hay khu vực đỗ xe mà là quyền sở hữu đối với diện tích cụ thể đó đã được xác lập như thế nào.

Người mua căn hộ vì vậy không nên chỉ căn cứ vào lời giới thiệu của chủ đầu tư hoặc môi giới về việc “được sở hữu chỗ đậu xe”. Cần kiểm tra các tài liệu pháp lý, hợp đồng mua bán và hồ sơ liên quan để xác định quyền đối với vị trí đỗ xe.

Những trường hợp nào có thể bị xử phạt?

Theo các chuyên gia được dẫn lại trong nội dung, một số dạng vi phạm thường gặp liên quan đến việc khai thác chỗ đỗ ô tô gồm:

• Chủ đầu tư tự xác định diện tích giữ xe là tài sản sở hữu riêng nhưng chưa có đầy đủ căn cứ pháp lý.
• Chuyển nhượng chỗ đỗ ô tô khi quyền sở hữu riêng chưa được xác lập.
• Cho thuê dài hạn chỗ đậu xe trong khi chưa chứng minh được quyền sở hữu hoặc quyền khai thác hợp pháp.
• Khai thác diện tích có tính chất phục vụ chung của cư dân để tạo nguồn thu riêng.
• Không thực hiện đúng phương án quản lý, sử dụng diện tích để xe theo quy định.

Đây cũng là lý do việc xác định ranh giới giữa sở hữu chung và sở hữu riêng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng.

Nếu khu vực để xe thuộc sở hữu chung nhưng chủ đầu tư vẫn tự ý khai thác như tài sản riêng, tranh chấp không chỉ liên quan đến quyền sử dụng mà còn có thể liên quan đến nguồn thu từ hoạt động trông giữ xe.

Không phải cứ bán hoặc cho thuê chỗ đậu ô tô là vi phạm

Một điểm cần nhấn mạnh là quy định xử phạt không đồng nghĩa với việc mọi hoạt động bán hoặc cho thuê chỗ đỗ ô tô trong chung cư đều bị cấm.

Nếu vị trí đỗ xe đã được xác lập hợp pháp là phần sở hữu riêng và quyền sở hữu được chứng nhận riêng, giao dịch có thể được thực hiện trên cơ sở pháp luật.

Vấn đề cốt lõi là phải xác định được:

Ai là chủ sở hữu?

Diện tích đó có thuộc sở hữu riêng hay sở hữu chung?

Quyền khai thác, sử dụng đã được xác lập bằng hồ sơ pháp lý nào?

Hợp đồng mua bán căn hộ có thể hiện rõ thông tin về chỗ đỗ xe hay không?

Đây là những nội dung người mua căn hộ cần đặc biệt lưu ý trước khi ký hợp đồng hoặc thanh toán thêm tiền để mua một vị trí đỗ ô tô.

Hợp đồng mua bán căn hộ cần ghi rõ chỗ đỗ ô tô

Ông Nguyễn Duy Thành cho rằng một trong những giải pháp quan trọng để hạn chế tranh chấp là chủ đầu tư phải công khai thông tin về chỗ để ô tô ngay từ giai đoạn ký hợp đồng mua bán căn hộ.

Các thông tin cần được thể hiện rõ gồm số lượng chỗ đỗ, vị trí, quyền sở hữu, quyền sử dụng và phương thức quản lý.

Điều này giúp người mua biết chính xác khoản tiền mình bỏ ra để có chỗ đậu ô tô là tiền mua quyền sở hữu, tiền thuê hay khoản phí sử dụng dịch vụ.

Trong trường hợp thông tin không rõ ràng, người mua có thể gặp khó khăn khi phát sinh tranh chấp sau khi nhận nhà.

Một căn hộ có giá trị hàng tỷ đồng nhưng nếu quyền sử dụng chỗ đậu xe không được xác định rõ ngay từ đầu, cư dân có thể phải đối mặt với những tranh chấp kéo dài sau này.

Tranh chấp chỗ đỗ ô tô từng dẫn đến vụ án hình sự

Tranh chấp quyền quản lý và khai thác chỗ đậu ô tô tại chung cư không phải vấn đề mới.

Hồi tháng 11/2025, Công an TP Hà Nội đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với 14 người về tội Gây rối trật tự công cộng, liên quan đến tranh chấp quyền khai thác, quản lý các vị trí đỗ ô tô tại tầng hầm tòa nhà CT2C thuộc Khu đô thị mới Nghĩa Đô giữa chủ đầu tư và ban quản trị tòa nhà.

Vụ việc cho thấy tranh chấp về chỗ để xe nếu không được giải quyết bằng các cơ chế pháp lý, quản lý minh bạch có thể phát triển thành những xung đột nghiêm trọng.

Do đó, việc xử phạt chủ đầu tư vi phạm được xem là một bước nhằm tăng tính răn đe. Tuy nhiên, theo chuyên gia, xử phạt thôi chưa đủ.

Cần xử lý cả khoản tiền thu được từ việc khai thác trái quy định

Một vấn đề đáng chú ý được đặt ra là tiền thu được từ việc bán hoặc cho thuê chỗ đỗ xe trái quy định sẽ được xử lý như thế nào?

Nếu chủ đầu tư đã khai thác diện tích thuộc quyền sở hữu chung của cư dân để tạo nguồn thu riêng, việc chỉ xử phạt hành chính có thể chưa giải quyết triệt để quyền lợi của những người bị ảnh hưởng.

Theo ông Nguyễn Duy Thành, bên cạnh xử phạt cần làm rõ trách nhiệm khắc phục hậu quả và xử lý các khoản thu phát sinh từ việc khai thác chỗ để xe trái quy định.

Điều này có ý nghĩa quan trọng bởi tranh chấp tại chung cư không chỉ nằm ở quyền sở hữu một vị trí đỗ xe mà còn có thể liên quan đến hàng trăm triệu hoặc hàng tỷ đồng doanh thu trong thời gian dài.

Ban quản trị cần được trao quyền quản lý phù hợp

Một giải pháp khác được đề xuất là tăng vai trò của ban quản trị trong quản lý và phân bổ chỗ để xe.

Đối với những khu vực thuộc sở hữu chung, việc phân bổ chỗ đậu xe cần được thực hiện theo nguyên tắc công khai, minh bạch và phù hợp với quy định.

Cư dân cần được biết số lượng chỗ đỗ, cách phân bổ, mức phí và nguồn thu từ hoạt động trông giữ xe.

Việc quản lý rõ ràng ngay từ đầu sẽ giúp giảm nguy cơ xảy ra tình trạng một bên tự xác định quyền khai thác đối với tài sản mà quyền sở hữu chưa được làm rõ.

Chỗ đỗ xe điện và trạm sạc: Một bài toán pháp lý mới

Không chỉ chỗ đỗ ô tô sử dụng động cơ truyền thống, sự phát triển nhanh của xe điện đang tạo ra một vấn đề mới đối với các khu chung cư.

Nhiều chung cư hiện đã bố trí khu vực đỗ xe điện, trạm sạc hoặc khu vực có khả năng phục vụ việc sạc và đổi pin. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là những khu vực này thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng.

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, cho rằng khi các tiêu chuẩn kỹ thuật được bổ sung, nhiều vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quản lý và khai thác cũng phát sinh.

Nếu khu vực sạc được xác định là sở hữu riêng, chủ sở hữu có thể có quyền cho đơn vị bên ngoài vào khai thác. Thậm chí, phương tiện từ bên ngoài có thể được đưa vào khu vực chung cư để sạc.

Điều này có thể làm phát sinh những vấn đề liên quan đến an ninh, vận hành và đặc biệt là an toàn phòng cháy chữa cháy.

Vì sao khu vực sạc xe điện cần được quản lý thống nhất?

Xe điện ngày càng phổ biến khiến nhu cầu sạc tại chung cư tăng lên. Tuy nhiên, trạm sạc không đơn thuần là một khu vực đỗ xe.

Việc lắp đặt thiết bị sạc liên quan đến hệ thống điện, tải điện, thiết kế kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy và phương án vận hành.

Nếu mỗi chủ sở hữu tự ý đầu tư thiết bị sạc và khai thác riêng mà không có một cơ chế quản lý thống nhất, nguy cơ phát sinh vấn đề về kỹ thuật và an toàn có thể tăng lên.

Theo quan điểm của luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, khu vực để xe điện và sạc điện nên được xác định theo hướng sở hữu chung, với chủ đầu tư có trách nhiệm bố trí đáp ứng tiêu chuẩn, sau đó bàn giao để công tác quản lý và vận hành được thực hiện thống nhất.

Kiến nghị xác định khu vực xe điện là sở hữu chung

Theo HCMO, việc dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi chưa xác định rõ khu vực để xe điện, sạc điện và đổi pin thuộc sở hữu chung hay riêng đang là một trong những nguyên nhân dẫn đến vướng mắc về đầu tư, chi phí và trách nhiệm phòng cháy chữa cháy.

Hiệp hội kiến nghị pháp luật nên đưa ra nguyên tắc khung, trong khi những yêu cầu về tiêu chuẩn kỹ thuật có thể được cơ quan quản lý cập nhật thông qua các văn bản hướng dẫn.

Cách tiếp cận này có thể giúp pháp luật thích ứng nhanh hơn với tốc độ phát triển của công nghệ xe điện.

Nếu chờ đến mỗi lần sửa luật mới cập nhật các tiêu chuẩn kỹ thuật, quy định pháp luật có nguy cơ chậm hơn so với sự thay đổi của thị trường và công nghệ.

Việc xác định khu vực xe điện là sở hữu chung cũng có thể tạo cơ sở rõ ràng hơn cho việc xác định bên chịu trách nhiệm đầu tư, phân bổ chi phí vận hành và thực hiện các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.

Người mua căn hộ cần kiểm tra gì về chỗ đỗ ô tô?

Trước khi mua căn hộ, người dân nên kiểm tra kỹ các thông tin liên quan đến chỗ đậu ô tô thay vì chỉ quan tâm đến diện tích và giá bán căn hộ.

Một số nội dung cần lưu ý gồm:

Thứ nhất, xác định quyền sở hữu. Chỗ đỗ xe là sở hữu riêng hay sở hữu chung?

Thứ hai, kiểm tra hợp đồng. Hợp đồng mua bán căn hộ có ghi rõ quyền đối với chỗ đậu xe hay không?

Thứ ba, kiểm tra giấy tờ pháp lý. Nếu được giới thiệu là tài sản riêng, cần kiểm tra căn cứ xác lập quyền sở hữu.

Thứ tư, xác định hình thức giao dịch. Người mua đang mua quyền sở hữu hay chỉ thuê quyền sử dụng trong một khoảng thời gian?

Thứ năm, tìm hiểu phương thức quản lý. Nếu là khu vực sở hữu chung, ai có quyền quản lý và phân bổ?

Những thông tin này đặc biệt quan trọng với người mua căn hộ có ô tô, bởi chi phí để có một chỗ đậu xe ổn định tại các đô thị lớn có thể rất đáng kể.

Quy định mới có thể làm thay đổi cách quản lý chỗ đỗ xe chung cư

Việc đưa ra mức phạt 160-200 triệu đồng đối với hành vi bán, cho thuê chỗ để ô tô không đúng quy định cho thấy vấn đề quản lý chỗ đậu xe trong chung cư đang được đặt dưới yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn.

Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp lâu dài, vấn đề quan trọng không chỉ là xử phạt chủ đầu tư. Cần làm rõ ngay từ đầu ranh giới sở hữu chung – sở hữu riêng, quyền khai thác, trách nhiệm quản lý và cách xử lý nguồn thu.

Đối với người mua nhà, chỗ đậu ô tô nên được xem là một nội dung cần kiểm tra trong quá trình mua căn hộ, tương tự như kiểm tra diện tích, giấy chứng nhận và các quyền sử dụng liên quan.

Trong tương lai, khi xe điện ngày càng phổ biến, câu chuyện này sẽ còn phức tạp hơn khi chỗ đỗ xe gắn với trạm sạc, hệ thống điện và yêu cầu phòng cháy chữa cháy.

Do đó, việc hoàn thiện quy định pháp luật theo hướng rõ ràng, minh bạch và có khả năng cập nhật nhanh các tiêu chuẩn kỹ thuật sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc giảm tranh chấp, bảo vệ quyền lợi cư dân và nâng cao hiệu quả quản lý nhà chung cư.

Câu hỏi thường gặp về bán, cho thuê chỗ đỗ ô tô chung cư

Chủ đầu tư có được tự ý bán chỗ đỗ ô tô không?

Không phải mọi trường hợp đều được phép. Việc bán hoặc cho thuê phải căn cứ vào tình trạng pháp lý và quyền sở hữu đối với diện tích để xe. Nếu chưa có đầy đủ căn cứ xác lập quyền sở hữu riêng mà vẫn tự ý giao dịch, chủ đầu tư có thể bị xử phạt.

Mức phạt chủ đầu tư bán, cho thuê chỗ đỗ ô tô sai quy định là bao nhiêu?

Theo nội dung Nghị định 339/2026 được nêu trong bài, chủ đầu tư có thể bị phạt 160-200 triệu đồng đối với hành vi bán hoặc cho thuê chỗ để ô tô trong nhà chung cư không đúng quy định, đồng thời có thể phải điều chỉnh việc giao dịch theo đúng quy định.

Khi nào chỗ đậu ô tô có thể được bán hoặc cho thuê?

Trường hợp vị trí đậu xe được xác lập là phần sở hữu riêng và có căn cứ, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu riêng thì việc giao dịch có cơ sở pháp lý. Người mua cần kiểm tra hồ sơ cụ thể thay vì chỉ dựa vào thông tin quảng cáo.

Chỗ để xe thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư có được tự khai thác?

Việc chủ đầu tư tự xác định tài sản chung là tài sản riêng để bán hoặc cho thuê có thể dẫn tới vi phạm và tranh chấp. Quyền quản lý, sử dụng và khai thác phải được xác định theo quy định pháp luật và hồ sơ pháp lý của dự án.

Xe điện và trạm sạc trong chung cư thuộc sở hữu chung hay riêng?

Đây vẫn là vấn đề cần được làm rõ hơn trong hệ thống quy định. Theo quan điểm được HCMO đề xuất, khu vực để xe điện và sạc điện nên được xác định theo hướng sở hữu chung để bảo đảm việc đầu tư, quản lý, vận hành và phòng cháy chữa cháy thống nhất.