HoREA đề xuất mở rộng Luật Kinh doanh bất động sản: Siết quản lý phân lô bán nền ngoài dự án, tăng minh bạch thị trường

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản góp ý đối với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó đưa ra nhiều kiến nghị đáng chú ý nhằm hoàn thiện hành lang pháp lý, tăng tính minh bạch và đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là đề xuất mở rộng phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm cả hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài các dự án bất động sản. Theo HoREA, đây là giải pháp cần thiết để khắc phục những khoảng trống pháp lý đang tồn tại, đồng thời hạn chế các hành vi lợi dụng chính sách để phân lô bán nền trái quy định.

Thực trạng phân lô bán nền ngoài dự án vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo phân tích của HoREA, Luật Đất đai năm 2024 đã cho phép người sử dụng đất được thực hiện việc tách thửa khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít trường hợp đã lợi dụng quy định này để tiến hành phân lô, bán nền dưới hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù về bản chất đây là hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng lại không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành.

Khoảng trống pháp lý này khiến nhiều giao dịch thiếu sự kiểm soát cần thiết, phát sinh các hệ lụy như:

• Phân lô bán nền trái phép.
• Dự án “ma” hoặc không đủ điều kiện pháp lý.
• Rủi ro lừa đảo người mua.
• Khó kiểm soát nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm của bên bán.
• Gia tăng tranh chấp trong quá trình giao dịch.

Theo HoREA, việc bổ sung các hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án vào phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, đồng thời bảo vệ tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Đề xuất quản lý chặt hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hiệp hội cho rằng cần xây dựng cơ chế quản lý riêng đối với hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất ngoài các dự án bất động sản.

Việc này không chỉ giúp cơ quan quản lý dễ dàng giám sát thị trường mà còn góp phần hạn chế các hiện tượng đầu cơ, thổi giá hoặc huy động vốn trái phép thông qua hình thức phân lô bán nền.

Trong bối cảnh thị trường đang từng bước phục hồi, một khuôn khổ pháp lý đầy đủ sẽ góp phần nâng cao tính minh bạch, tạo môi trường đầu tư an toàn và ổn định hơn cho cả doanh nghiệp lẫn người mua.

Cá nhân kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ vẫn phải đăng ký kinh doanh

Ngoài nội dung về quyền sử dụng đất, HoREA cũng đề xuất sửa đổi quy định đối với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Theo kiến nghị, nhóm đối tượng này không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, tuy nhiên vẫn cần thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định và hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thuế với Nhà nước.

Đề xuất này được đánh giá là tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân tham gia thị trường nhưng vẫn bảo đảm công bằng trong hoạt động kinh doanh cũng như tăng cường hiệu quả quản lý thuế.

Kiến nghị mở rộng cơ hội cho nhà đầu tư nước ngoài tại bất động sản du lịch

Một nội dung khác được HoREA quan tâm là thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Hiệp hội đề xuất cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam có quyền mua hoặc thuê mua căn hộ lưu trú tại các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Để đảm bảo cân bằng lợi ích và quản lý hiệu quả, HoREA kiến nghị giới hạn số lượng sở hữu của người nước ngoài không vượt quá 30% tổng số căn hộ trong một tòa nhà chung cư lưu trú.

Nếu được chấp thuận, quy định này có thể góp phần thu hút thêm dòng vốn đầu tư quốc tế, đồng thời gia tăng tính thanh khoản cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

HoREA đề xuất điều chỉnh quy định về tiền đặt cọc

Đối với hoạt động bán bất động sản hình thành trong tương lai, HoREA kiến nghị điều chỉnh quy định liên quan đến tiền đặt cọc.

Theo dự thảo hiện nay, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền khi dự án đã đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

Tuy nhiên, Hiệp hội đề xuất cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% giá bán khi dự án đã đáp ứng một số điều kiện pháp lý nhất định, thay vì phải chờ hoàn tất toàn bộ điều kiện như dự thảo.

Theo HoREA, quy định này sẽ tạo thêm nguồn lực tài chính cho doanh nghiệp nhưng vẫn bảo đảm quyền lợi của khách hàng nếu đi kèm các điều kiện kiểm soát chặt chẽ.

Giữ quyền lựa chọn bảo lãnh ngân hàng cho người mua nhà

Một đề xuất khác được HoREA đưa ra là tiếp tục duy trì quyền lựa chọn của người mua trong việc sử dụng hoặc không sử dụng bảo lãnh ngân hàng đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Hiệp hội, việc để người mua tự quyết định sẽ phù hợp với nhu cầu thực tế của từng giao dịch, đồng thời tránh phát sinh thêm chi phí không cần thiết trong trường hợp khách hàng không có nhu cầu sử dụng bảo lãnh.

Hoàn thiện hành lang pháp lý cho môi giới và giao dịch điện tử

Bên cạnh các kiến nghị trên, HoREA cũng đề xuất bổ sung thêm nhiều quy định nhằm hiện đại hóa hoạt động kinh doanh bất động sản.

Các nội dung nổi bật bao gồm:

• Bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản.
• Hoàn thiện cơ sở pháp lý cho việc ký kết hợp đồng điện tử.
• Cấp mã số định danh cho người hành nghề môi giới bất động sản.
• Tăng cường minh bạch thông tin và chuẩn hóa hoạt động môi giới.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, việc ứng dụng công nghệ số trong giao dịch bất động sản sẽ giúp giảm thủ tục hành chính, nâng cao tính minh bạch và tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp lẫn người dân.

Thị trường bất động sản kỳ vọng có khung pháp lý đồng bộ hơn

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ góp phần giải quyết nhiều vướng mắc tồn tại trong thời gian qua.

Các đề xuất của HoREA tập trung vào việc tăng cường quản lý đối với các hoạt động kinh doanh phát sinh ngoài dự án, đồng thời mở rộng các cơ chế hỗ trợ nhằm thúc đẩy giao dịch minh bạch, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư và người mua.

Nếu được nghiên cứu và tiếp thu phù hợp, những nội dung này có thể góp phần xây dựng một môi trường đầu tư ổn định, hạn chế các rủi ro pháp lý, đồng thời tạo động lực cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp và bền vững hơn trong những năm tới.

Những góp ý mới của HoREA cho dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cho thấy định hướng hoàn thiện khung pháp lý theo hướng chặt chẽ nhưng vẫn tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Đặc biệt, việc bổ sung quản lý hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất ngoài dự án được kỳ vọng sẽ hạn chế tình trạng phân lô bán nền trái phép, tăng cường minh bạch và góp phần xây dựng thị trường bất động sản an toàn, bền vững trong giai đoạn mới.