Hàn Quốc xem xét nới quy định tài chính để thúc đẩy nguồn cung nhà ở, tháo gỡ nút thắt bất động sản

Hàn Quốc đang đẩy nhanh các biện pháp tài chính nhằm thúc đẩy nguồn cung nhà ở, trong bối cảnh các cơ quan chức năng tìm cách tháo gỡ những khó khăn về vốn đối với các dự án bất động sản.

Tại cuộc họp ngày 9/9 do ông Jeon Yo-seop, Tổng Giám đốc Cục Chính sách Tài chính, chủ trì, Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC) đã rà soát tiến độ thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến phía cung trong gói biện pháp tài chính toàn diện được công bố ngày 13/8.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là kế hoạch tạm thời đình chỉ một số quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với các dự án nhà ở trong vòng hai năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho dòng vốn chảy vào hoạt động phát triển nhà ở.

Động thái này cho thấy Seoul đang muốn sử dụng chính sách tài chính như một công cụ hỗ trợ trực tiếp cho nguồn cung bất động sản, thay vì chỉ tập trung vào các biện pháp liên quan đến nhu cầu mua nhà.

Hàn Quốc xem xét tạm dừng quy định an toàn vốn đối với dự án nhà ở

Theo nội dung được công bố, FSC đã quyết định xem xét việc tạm thời đình chỉ các quy định liên quan đến tỷ lệ an toàn vốn đối với các dự án nhà ở trong thời gian hai năm.

Mục tiêu là tạo thêm dư địa tài chính cho các tổ chức tín dụng và doanh nghiệp tham gia phát triển dự án, qua đó thúc đẩy quá trình cung cấp nhà ở.

FSC dự kiến công bố các biện pháp chi tiết ngay trong tháng 9 sau khi tiếp tục lấy ý kiến từ ngành tài chính và xây dựng.

Cơ quan này cũng sẽ đánh giá tác động của việc tạm dừng hoặc điều chỉnh một số biện pháp tăng cường an toàn đối với thị trường Project Financing (PF) bất động sản.

Các nội dung được xem xét bao gồm:

• Điều chỉnh trọng số rủi ro.
• Quy định về trích lập dự phòng.
• Hạn chế cho vay.
• Các yêu cầu liên quan đến tỷ lệ an toàn vốn.
• Cơ cấu đầu tư và nguồn vốn cho dự án nhà ở.

Nếu được triển khai, những thay đổi này có thể giúp giảm áp lực tài chính đối với một số dự án nhà ở đang gặp khó khăn trong việc huy động vốn.

Tuy nhiên, chính sách không áp dụng đồng loạt cho tất cả các loại hình bất động sản.

Dự án phi nhà ở vẫn phải đối mặt với quy định chặt chẽ

Trong khi các dự án nhà ở có thể được hưởng chính sách hỗ trợ tạm thời, các dự án phi nhà ở sẽ tiếp tục chịu những quy định an toàn vốn chặt chẽ hơn.

Theo FSC, các dự án phi nhà ở có tỷ lệ vỡ nợ tương đối cao và do đó các quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với nhóm này vẫn sẽ được áp dụng theo kế hoạch từ năm tới.

Các quy định an toàn hiện hành theo từng lĩnh vực cũng được duy trì.

Điều này cho thấy chính sách của Hàn Quốc không phải là một gói nới lỏng toàn diện cho thị trường bất động sản.

Thay vào đó, trọng tâm đang được đặt vào nguồn cung nhà ở, trong khi các lĩnh vực có mức độ rủi ro cao hơn vẫn phải chịu cơ chế kiểm soát.

Đây là một sự cân bằng tương đối quan trọng: chính phủ muốn khơi thông nguồn vốn để xây nhà nhưng đồng thời không muốn tạo ra một chu kỳ tín dụng bất động sản quá nóng.

Tăng cường kiểm soát các khoản vay hợp vốn cho bất động sản

Một nội dung khác được FSC đặc biệt quan tâm là các khoản vay hợp vốn, trong đó nhiều tổ chức tài chính cùng tham gia cung cấp vốn cho một dự án.

FSC quyết định tổ chức các cuộc họp cấp chuyên viên thường xuyên với ngành ngân hàng và bảo hiểm nhằm xây dựng các biện pháp cải thiện có mục tiêu.

Trọng tâm sẽ là cải thiện:

• Cơ cấu đầu tư.
• Cách thức phân bổ vốn.
• Điều kiện tài trợ.
• Cơ chế quản lý rủi ro.
• Khả năng cung cấp vốn cho các dự án có tính khả thi.

Việc nhiều tổ chức tài chính cùng tham gia một dự án giúp tăng quy mô vốn nhưng cũng khiến quá trình ra quyết định trở nên phức tạp hơn.

Do đó, việc cải thiện cơ chế vay hợp vốn có thể đóng vai trò quan trọng trong việc đưa các dự án nhà ở từ giai đoạn chuẩn bị sang giai đoạn triển khai thực tế.

Hàn Quốc tăng quản lý từng dự án nhà ở

FSC cho biết đã hoàn tất việc chỉ định người quản lý dự án cho từng địa điểm thuộc chương trình nhà ở xã hội theo cơ chế PF.

Cơ quan này cũng đã xác định những dự án cần được quản lý chặt chẽ hơn.

Thay vì chỉ theo dõi thị trường ở cấp độ tổng thể, FSC muốn tăng cường khả năng xử lý từng dự án cụ thể.

Mục tiêu là phát hiện sớm những vấn đề liên quan đến nguồn vốn, thủ tục hoặc tiến độ và nhanh chóng tìm phương án tháo gỡ.

FSC dự kiến kích hoạt hệ thống quản lý chặt chẽ theo từng địa điểm dự án để đảm bảo các chính sách hỗ trợ tài chính cuối cùng tạo ra nguồn cung nhà ở thực tế.

Đây là điểm đáng chú ý bởi việc mở rộng hạn mức tín dụng hoặc bảo lãnh PF tự nó không đảm bảo sẽ có thêm nhà được xây dựng.

Điều quan trọng cuối cùng vẫn là số lượng dự án được khởi công, hoàn thành và đưa ra thị trường.

Liên kết hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp xây dựng

Hàn Quốc cũng đang tăng cường kết nối giữa các chương trình hỗ trợ tài chính và doanh nghiệp xây dựng.

Theo FSC, những khó khăn tài chính phát sinh tại từng dự án sẽ được nhanh chóng xác định và xử lý thông qua việc liên kết với Trung tâm Giải quyết Khó khăn Tài chính của các Công ty Xây dựng và Chương trình Nhà ở Xã hội.

Trung tâm này bắt đầu hoạt động từ ngày 1/9.

Việc đưa cơ chế hỗ trợ xuống cấp độ doanh nghiệp và dự án có thể giúp hạn chế tình trạng một dự án có nhu cầu thực tế nhưng không thể triển khai chỉ vì thiếu nguồn vốn hoặc gặp vấn đề trong cơ cấu tài chính.

Trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là các dự án sử dụng PF, khả năng huy động vốn thường có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng.

Một dự án bị đình trệ trong thời gian dài có thể kéo theo nhiều hệ quả: chi phí tăng, dòng tiền bị đứt gãy, doanh nghiệp xây dựng chịu áp lực và các tổ chức tài chính phải gia tăng dự phòng.

Hàn Quốc muốn bổ sung hàng nghìn tỷ won nguồn vốn nội bộ

Ở phía ngành tài chính, kế hoạch tăng nguồn vốn cũng đang được triển khai.

Theo FSC, nguồn vốn nội bộ trong lĩnh vực tài chính hiện ở mức khoảng 7,3 nghìn tỷ won và đang tiếp tục được sử dụng để hỗ trợ thị trường.

Trong khi đó, ngành chứng khoán dự kiến thiết lập thêm khoảng 2,1 nghìn tỷ won nguồn vốn nội bộ vào cuối năm nay.

Các nguồn vốn này được kỳ vọng tạo thêm khả năng hỗ trợ những dự án nhà ở có tính khả thi, đặc biệt trong bối cảnh thị trường PF vẫn cần được kiểm soát rủi ro.

Việc huy động nguồn vốn nội bộ cũng có ý nghĩa trong việc giảm phụ thuộc vào một số kênh tài trợ truyền thống và tạo thêm lựa chọn cho các chủ đầu tư.

Bảo lãnh PF được mở rộng để hỗ trợ thị trường nhà ở

Một trong những biện pháp quan trọng khác là cải thiện cơ chế bảo lãnh PF.

Theo FSC, các cải tiến về thể chế đã được hoàn tất, trong đó có việc mở rộng quy mô và tỷ lệ cung cấp bảo lãnh.

Một số yêu cầu bảo lãnh đối với nhà ở cao cấp và nhà ở bán dân dụng cũng được cải thiện.

Ngoài ra, cơ quan chức năng đang theo đuổi việc xây dựng các sản phẩm bảo lãnh mới dành cho:

• Dự án cải tạo đô thị.
• Doanh nghiệp kinh doanh nhà cho thuê.
• Các dự án hợp tác với ngành bảo hiểm.

Bảo lãnh PF có vai trò quan trọng bởi nó có thể giúp dự án tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn khi các tổ chức tài chính đánh giá rủi ro.

Trong điều kiện thị trường bất động sản biến động, việc nâng cao khả năng bảo lãnh có thể giúp giảm một phần áp lực huy động vốn đối với những dự án đáp ứng các điều kiện cần thiết.

KAMCO chuẩn bị quỹ 500 tỷ won cho thị trường PF

Một điểm đáng chú ý khác là Quỹ Hỗ trợ Bình thường hóa Tài chính Dự án (PF) của KAMCO.

Theo kế hoạch hiện tại, quỹ có ngân sách khoảng 500 tỷ won cho năm tới và đang được Quốc hội Hàn Quốc xem xét.

FSC dự kiến phát hành thông báo tuyển dụng các nhà quản lý quỹ vào tháng 10 và hoàn tất quá trình lựa chọn vào cuối năm.

Mục tiêu là để quỹ có thể nhanh chóng được thành lập sau khi ngân sách được thông qua.

Quỹ này được kỳ vọng đóng vai trò hỗ trợ quá trình bình thường hóa thị trường PF, đặc biệt đối với những dự án cần tái cơ cấu tài chính nhưng vẫn có khả năng triển khai hoặc phục hồi.

12 trong số 21 nhiệm vụ đã được hoàn thành

Trong tổng số 21 nhiệm vụ tiếp theo thuộc gói biện pháp được công bố ngày 13/8, FSC cho biết đã hoàn thành 12 nhiệm vụ.

Các nhiệm vụ đã hoàn tất bao gồm việc mở rộng quy mô cung cấp bảo lãnh tài chính dự án PF và hợp lý hóa phương pháp tính toán tỷ lệ LTV đối với các khoản vay tái định cư.

LTV, hay tỷ lệ khoản vay trên giá trị tài sản, là một trong những chỉ số quan trọng trong hoạt động tín dụng bất động sản.

Việc điều chỉnh phương pháp tính toán có thể tác động đến khả năng tiếp cận vốn của người vay và cấu trúc tài chính của các dự án.

Tuy nhiên, mục tiêu cuối cùng của FSC không chỉ là hoàn thành các quy định trên giấy.

FSC: Quan trọng nhất là nguồn cung nhà ở thực tế

Ông Jeon Yo-seop, Tổng Giám đốc Cục Chính sách Tài chính thuộc FSC, nhấn mạnh rằng những nhiệm vụ có thể triển khai ngay sau khi công bố các biện pháp ngày 13/8 đang được thực hiện nhanh chóng.

Nhưng theo ông, điều quan trọng hơn là liệu các hệ thống và biện pháp được cải thiện có thực sự dẫn đến việc mở rộng nguồn cung nhà ở hay không.

Đây là một vấn đề then chốt đối với thị trường bất động sản Hàn Quốc.

Một chính sách tài chính chỉ thực sự thành công nếu nó giúp các dự án khả thi có thể tiếp cận vốn, khởi công, xây dựng và hoàn thành.

Nếu chỉ có dòng vốn trên giấy nhưng các dự án vẫn không được triển khai, tác động đến nguồn cung nhà ở sẽ hạn chế.

Vì vậy, FSC cho biết sẽ tổ chức các cuộc họp rà soát mỗi tuần một lần, đồng thời tăng cường liên lạc với các cơ quan liên quan.

Mục tiêu là thúc đẩy nhanh các nhiệm vụ liên quan đến nguồn cung và đảm bảo các chính sách tài chính tạo ra kết quả cụ thể trên thị trường.

Chính sách mới có thể tác động thế nào đến bất động sản Hàn Quốc?

Việc Hàn Quốc tập trung hỗ trợ tài chính cho nguồn cung nhà ở có thể tạo ra một số tác động đáng chú ý.

Thứ nhất, giảm áp lực vốn đối với chủ đầu tư

Các quy định an toàn vốn được điều chỉnh có thể tạo thêm dư địa cho tổ chức tài chính cung cấp vốn cho các dự án nhà ở.

Thứ hai, hỗ trợ các dự án đang gặp khó khăn

Cơ chế quản lý theo từng địa điểm và trung tâm hỗ trợ tài chính có thể giúp phát hiện sớm những dự án có vấn đề và đưa ra phương án xử lý.

Thứ ba, tăng khả năng triển khai dự án nhà ở

Nếu các biện pháp bảo lãnh và tài trợ PF hoạt động hiệu quả, một số dự án có thể được khởi động hoặc tiếp tục triển khai sau thời gian trì hoãn.

Thứ tư, hạn chế rủi ro lan rộng từ thị trường PF

Việc hỗ trợ có mục tiêu thay vì nới lỏng toàn bộ thị trường có thể giúp Hàn Quốc cân bằng giữa hai mục tiêu: tăng nguồn cung và kiểm soát rủi ro tài chính.

Hàn Quốc đang chuyển trọng tâm từ hỗ trợ tài chính sang nguồn cung thực tế

Các động thái mới nhất cho thấy chính sách bất động sản của Hàn Quốc đang hướng tới một mục tiêu khá rõ: khơi thông nguồn vốn để tạo ra nguồn cung nhà ở thực tế nhưng vẫn kiểm soát rủi ro tài chính.

Việc tạm thời xem xét nới một số yêu cầu an toàn vốn cho dự án nhà ở trong hai năm, mở rộng bảo lãnh PF, bổ sung nguồn vốn nội bộ, hỗ trợ các khoản vay hợp vốn và chuẩn bị quỹ 500 tỷ won của KAMCO đều nằm trong cùng một hướng tiếp cận.

Đáng chú ý, FSC không chỉ muốn đưa ra các quy định mới mà còn thiết lập cơ chế theo dõi thường xuyên.

Các cuộc họp rà soát hàng tuần và quản lý theo từng dự án cho thấy chính quyền Hàn Quốc đang muốn đo lường kết quả bằng số lượng dự án thực sự được triển khai, thay vì chỉ dựa vào quy mô tín dụng được cung cấp.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Hàn Quốc vẫn phải cân bằng giữa nhu cầu nhà ở, nguồn cung, chi phí tài chính và rủi ro PF, hiệu quả của những biện pháp này sẽ cần được theo dõi trong những tháng tới.

Nếu các chính sách mới giúp dòng vốn quay trở lại những dự án nhà ở có tính khả thi, nguồn cung có thể được cải thiện và giảm bớt áp lực trên thị trường.

Ngược lại, nếu việc nới lỏng tài chính không chuyển hóa thành các dự án thực tế, tác động đối với nguồn cung nhà ở sẽ hạn chế.

Vì vậy, câu hỏi lớn nhất đối với thị trường bất động sản Hàn Quốc hiện nay không phải là Seoul sẽ bơm thêm bao nhiêu vốn, mà là bao nhiêu dự án nhà ở thực sự có thể được xây dựng và hoàn thành từ nguồn vốn đó.

Những câu hỏi thường gặp về chính sách nhà ở Hàn Quốc

Hàn Quốc có đang nới lỏng tín dụng bất động sản không?

Hàn Quốc đang xem xét và triển khai một số biện pháp hỗ trợ tài chính có mục tiêu cho nguồn cung nhà ở, trong đó đáng chú ý là việc tạm thời đình chỉ một số quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với các dự án nhà ở trong hai năm. Điều này không đồng nghĩa toàn bộ quy định tín dụng bất động sản được nới lỏng.

PF bất động sản là gì?

PF, viết tắt của Project Financing, là phương thức tài trợ trong đó khả năng hoàn vốn của khoản vay phụ thuộc đáng kể vào dòng tiền và khả năng triển khai của chính dự án.

PF được sử dụng phổ biến trong các dự án bất động sản quy mô lớn.

Tại sao Hàn Quốc phải hỗ trợ thị trường PF?

Khi nguồn vốn PF gặp khó khăn, các dự án bất động sản có thể bị trì hoãn hoặc đình trệ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp xây dựng mà còn có thể tác động đến ngân hàng, công ty bảo hiểm và các tổ chức tài chính tham gia cung cấp vốn.

Chính sách này có thể làm giá nhà Hàn Quốc tăng không?

Chưa thể kết luận ngay. Về dài hạn, việc tăng nguồn cung nhà ở có thể giúp giảm áp lực thiếu hụt nguồn cung. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tác động đến giá nhà còn phụ thuộc vào nhu cầu, lãi suất, vị trí dự án, tốc độ triển khai và tình hình kinh tế.

KAMCO sẽ đóng vai trò gì?

KAMCO, hay Korea Asset Management Corporation, là một tổ chức quan trọng trong việc xử lý và quản lý tài sản, nợ xấu và tái cấu trúc tài chính tại Hàn Quốc. Quỹ hỗ trợ bình thường hóa tài chính PF dự kiến sẽ góp phần hỗ trợ quá trình tái cơ cấu các dự án phù hợp.