Hàn Quốc nới điều kiện vay mua nhà lần đầu nhưng ngân hàng vẫn chưa thể triển khai đồng bộ

Hàn Quốc đã chính thức nới lỏng quy định về việc công nhận người mua nhà lần đầu, mở rộng cơ hội cho những người từng sở hữu một phần bất động sản ngoài ý muốn, chẳng hạn do được thừa kế khi còn nhỏ. Tuy nhiên, dù chính sách đã có hiệu lực từ ngày 31/8, việc triển khai trên thực tế tại các ngân hàng vẫn đang gặp nhiều vướng mắc.

Một số ngân hàng chưa hoàn tất quy trình xét duyệt các trường hợp ngoại lệ, trong khi một số nơi khác vẫn đang phát triển hệ thống công nghệ thông tin để phản ánh quy định mới vào quá trình xét duyệt và giải ngân khoản vay.

Điều này tạo ra khoảng cách đáng chú ý giữa chính sách đã được ban hành và khả năng tiếp cận vốn thực tế của người dân.

Người từng thừa kế nhà khi còn nhỏ vẫn gặp khó khi xin vay

Một nhân viên văn phòng khoảng 30 tuổi sống tại Seoul là một ví dụ điển hình.

Người này từng được thừa kế một phần căn nhà khi còn nhỏ. Sau đó, phần tài sản này đã được bán đi, nhưng lịch sử sở hữu nhà khiến anh không được công nhận là người mua nhà lần đầu khi muốn vay tiền mua nhà.

Sau khi chính phủ Hàn Quốc thông báo sẽ khắc phục những trường hợp được cho là bất hợp lý, người này đã đến một chi nhánh ngân hàng vào đầu tháng để hỏi về điều kiện vay.

Tuy nhiên, câu trả lời nhận được vẫn chưa rõ ràng.

Ngân hàng cho biết rất khó đưa ra câu trả lời dứt khoát bởi các tiêu chí cụ thể để xác định trường hợp ngoại lệ vẫn đang được hoàn thiện.

Người này tiếp tục liên hệ với ba ngân hàng thương mại khác nhưng tình hình cũng tương tự.

Theo chia sẻ của người vay, dựa trên thông báo chính sách của chính phủ, ông cho rằng quy định mới sẽ được áp dụng ngay. Tuy nhiên, khi trực tiếp đến ngân hàng, ngay cả quy trình thực hiện cũng chưa được xác định rõ.

Đây là vấn đề đang được nhiều người quan tâm trong bối cảnh thị trường nhà ở Hàn Quốc có giá trị bất động sản rất cao, đặc biệt tại Seoul.

Chính sách mới đã có hiệu lực từ ngày 31/8

Theo thông tin từ ngành tài chính Hàn Quốc, các cơ quan quản lý gần đây đã nới lỏng quy định nhằm cho phép một số người từng sở hữu nhà ngoài ý muốn được công nhận lại là người mua nhà lần đầu.

Nhóm này bao gồm những trường hợp sở hữu bất động sản do các nguyên nhân đặc biệt, chẳng hạn được thừa kế một phần nhà khi còn nhỏ.

Quy định mới bắt đầu có hiệu lực từ ngày 31/8.

Về nguyên tắc, người từng sở hữu nhà không phải do chủ động mua để ở vẫn có thể được xem xét theo cơ chế ngoại lệ nếu đáp ứng các điều kiện nhất định và được tổ chức tài chính thẩm định.

Tuy nhiên, việc chính sách có hiệu lực trên giấy không đồng nghĩa với việc tất cả các ngân hàng đã có ngay quy trình vận hành tương ứng.

Một số ngân hàng vẫn đang xác định bộ phận nào có quyền xem xét hồ sơ ngoại lệ. Trong khi đó, một số ngân hàng khác chưa hoàn tất việc nâng cấp hệ thống công nghệ để phản ánh quy định mới vào quá trình xét duyệt khoản vay.

Vì sao tư cách người mua nhà lần đầu quan trọng?

Đây không chỉ là một thuật ngữ mang tính hành chính.

Tại Hàn Quốc, việc một người có được công nhận là người mua nhà lần đầu có thể ảnh hưởng rất lớn đến khả năng vay vốn.

Theo nội dung chính sách được nêu trong nguồn, tại khu vực thủ đô Seoul và các khu vực được quản lý, người chưa từng sở hữu nhà có thể vay tối đa khoảng 40% giá trị căn nhà, trong khi người mua nhà lần đầu có thể được vay tới 70%.

Tại các khu vực không thuộc diện quản lý, tỷ lệ đối với người mua nhà lần đầu có thể lên tới 80%.

Sự khác biệt này có thể tạo ra khoản chênh lệch rất lớn về số tiền mà người mua có thể huy động từ ngân hàng.

Ví dụ khoản vay căn nhà 800 triệu won

Giả sử một người mua căn nhà có giá trị 800 triệu won tại Seoul.

Nếu người mua không sở hữu nhà trước đó nhưng không thuộc diện người mua nhà lần đầu, với tỷ lệ vay 40%, số tiền vay tối đa về mặt tỷ lệ có thể vào khoảng:

800 triệu won × 40% = 320 triệu won.

Trong khi đó, nếu được công nhận là người mua nhà lần đầu và đáp ứng các điều kiện tương ứng, tỷ lệ 70% có thể đưa hạn mức lên:

800 triệu won × 70% = 560 triệu won.

Như vậy, sự khác biệt về hạn mức vay có thể lên tới 240 triệu won.

Với những người đang phải tích lũy vốn tự có để mua nhà, khoản chênh lệch này có thể quyết định việc họ có đủ khả năng hoàn tất giao dịch hay không.

Người mua nhà lần đầu còn có thể được hưởng ưu đãi thuế

Ngoài lợi thế về hạn mức vay, tư cách người mua nhà lần đầu còn có thể liên quan đến các ưu đãi về thuế.

Theo nội dung chính sách được đề cập, người mua nhà lần đầu đối với bất động sản có giá trị từ 1,2 tỷ won trở xuống có thể được giảm thuế chuyển nhượng tối đa 2 triệu won.

Như vậy, việc xác định một người có thực sự thuộc nhóm người mua nhà lần đầu hay không có thể tác động đồng thời đến cả hai vấn đề: khả năng vay vốn và chi phí thuế khi mua nhà.

Đây là lý do những trường hợp từng sở hữu nhà do thừa kế ngoài ý muốn đang đặc biệt quan tâm đến quy định mới.

Hạn mức vay tối đa vẫn bị ràng buộc bởi giá nhà

Việc được công nhận là người mua nhà lần đầu cũng không đồng nghĩa người vay có thể vay không giới hạn.

Các giới hạn về khoản vay đối với khu vực thủ đô Seoul và các khu vực được quản lý vẫn được áp dụng.

Theo nội dung được công bố, hạn mức khoản vay được phân chia theo giá trị căn nhà, gồm mức tối đa khoảng:

• 600 triệu won đối với nhà có giá từ 1,5 tỷ won trở xuống.
• 400 triệu won đối với nhà có giá trên 1,5 tỷ đến 2,5 tỷ won.
• 200 triệu won đối với nhà có giá trên 2,5 tỷ won.

Do đó, người mua nhà cần phân biệt giữa tỷ lệ cho vay theo tư cách người mua lần đầu và hạn mức tiền vay tuyệt đối theo quy định.

Trong thực tế, khoản vay cuối cùng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như thu nhập, khả năng trả nợ, giá trị tài sản, quy định tín dụng và kết quả thẩm định của ngân hàng.

Chính sách bắt nguồn từ một cuộc tranh luận do Tổng thống Lee Jae-myung chủ trì

Việc cải thiện quy định về người mua nhà lần đầu bắt nguồn từ một vấn đề được nêu tại Cuộc tranh luận toàn quốc về chính sách bất động sản do Tổng thống Lee Jae-myung chủ trì vào tháng 7 năm trước.

Tại sự kiện này, một người tham gia đã phản ánh trường hợp bản thân từng được thừa kế một phần căn nhà sau khi cha mẹ qua đời khi còn nhỏ.

Dù phần tài sản sau đó đã được bán, lịch sử sở hữu nhà khiến người này không được công nhận là người mua nhà lần đầu.

Vấn đề được cho là tạo ra sự bất công bởi việc sở hữu bất động sản trong trường hợp này không phải là kết quả của quyết định mua nhà chủ động của cá nhân.

Tổng thống Lee Jae-myung khi đó đã yêu cầu chuẩn bị các biện pháp để xử lý những trường hợp đặc biệt.

Quan điểm được đưa ra là cần có cơ chế giảm bớt những bất lợi trong các trường hợp mà kết quả áp dụng chính sách trở nên quá bất hợp lý so với hoàn cảnh thực tế.

Sau đó, thông qua các biện pháp tài chính bất động sản được công bố vào tháng trước, chính phủ Hàn Quốc đã cho phép xem xét ngoại lệ đối với những người buộc phải sở hữu nhà trong một số hoàn cảnh nhất định.

Tuy nhiên, việc xác định có thuộc diện ngoại lệ hay không được giao cho tổ chức tài chính thẩm định.

Ngân hàng chưa sẵn sàng dù quy định đã thay đổi

Đây chính là điểm gây tranh luận lớn nhất hiện nay.

Các cơ quan quản lý đã thay đổi quy định, nhưng nhiều ngân hàng vẫn cần thời gian để xây dựng quy trình nội bộ.

Một số ngân hàng chưa quyết định rõ cơ quan nào sẽ phụ trách việc đánh giá các trường hợp ngoại lệ. Một số khác đang thảo luận về việc trao quyền đến đâu cho các chi nhánh hoặc bộ phận xét duyệt khoản vay.

Một quan chức ngân hàng cho biết các bộ phận hiện đang phụ trách thẩm định thường xử lý những khoản vay có quy mô lớn hoặc các hồ sơ thuộc quy trình tiêu chuẩn. Việc mở rộng sang đánh giá từng trường hợp cá nhân có hoàn cảnh đặc biệt khiến ngân hàng phải xây dựng thêm quy trình.

Một vấn đề khác là hệ thống vận hành chưa được triển khai đồng bộ tới các chi nhánh.

Điều này có nghĩa một khách hàng có thể đã đọc thông tin về chính sách mới nhưng khi đến ngân hàng lại chưa thể nhận được câu trả lời cuối cùng hoặc thực hiện khoản vay ngay lập tức.

Hệ thống CNTT cũng trở thành điểm nghẽn

Không chỉ quy trình nghiệp vụ, hệ thống công nghệ thông tin cũng đang gây ra sự chậm trễ.

Một số ngân hàng cho biết họ đã bắt đầu tiếp nhận tư vấn tại chi nhánh đối với những khách hàng quan tâm đến quy định mới.

Tuy nhiên, hệ thống xử lý khoản vay vẫn chưa được cập nhật đầy đủ để phản ánh những thay đổi trong tiêu chí xác định người mua nhà lần đầu.

Do đó, trong một số trường hợp, ngân hàng có thể tiếp nhận yêu cầu nhưng chưa thể hoàn tất quy trình giải ngân ngay.

Đây là một ví dụ điển hình về khoảng cách giữa chính sách và thực tiễn vận hành.

Một quy định mới muốn có hiệu quả không chỉ cần được ban hành mà còn phải được chuyển hóa thành quy trình nghiệp vụ, hệ thống CNTT, quyền hạn phê duyệt và hướng dẫn cụ thể cho nhân viên tại chi nhánh.

Cơ quan quản lý cho rằng ngân hàng có thể sử dụng hệ thống hiện có

Về phía các cơ quan tài chính, quan điểm được đưa ra là không nhất thiết phải thành lập một cơ quan hoàn toàn mới để xét duyệt các trường hợp ngoại lệ.

Các cơ quan này cho rằng hệ thống ủy ban xem xét khoản vay hiện có đã có thể đảm nhiệm chức năng đánh giá.

Một quan chức tài chính cho biết ủy ban xem xét khoản vay là một cơ chế đã được vận hành trong thời gian dài. Vì vậy, mỗi ngân hàng cần xem xét đặc điểm hoạt động của mình và đưa ra quyết định trong khuôn khổ hệ thống hiện có.

Nói cách khác, cơ quan quản lý cho rằng vấn đề hiện nay chủ yếu nằm ở khâu triển khai của từng ngân hàng, thay vì cần một cơ chế quản lý mới.

Cơ quan tài chính đã yêu cầu ngân hàng đẩy nhanh triển khai

Tuy nhiên, các cơ quan quản lý cũng nhận thấy tình trạng chậm triển khai đang tạo ra sự bất tiện cho người dân.

Ngày 9, tại cuộc họp xem xét vấn đề nợ hộ gia đình, Ủy ban Dịch vụ Tài chính đã yêu cầu ngành ngân hàng đặc biệt chú ý đến hoạt động của các ủy ban xét duyệt khoản vay.

Mục tiêu là bảo đảm các trường hợp ngoại lệ liên quan đến tư cách người mua nhà lần đầu được nhận diện và xử lý đúng quy định.

Động thái này cho thấy chính phủ Hàn Quốc không chỉ muốn thay đổi quy định trên giấy mà còn đang gây áp lực để các ngân hàng đưa chính sách vào hoạt động thực tế.

Người mua nhà cần làm gì trong giai đoạn chuyển tiếp?

Đối với những người từng sở hữu một phần bất động sản do thừa kế hoặc những nguyên nhân ngoài ý muốn, việc chính sách được nới lỏng có thể mở ra cơ hội mới.

Tuy nhiên, người vay không nên mặc định rằng mọi ngân hàng đều đã áp dụng hoàn chỉnh quy định mới.

Trong giai đoạn chuyển tiếp, người có nhu cầu vay mua nhà nên chủ động hỏi ngân hàng về:

• Lịch sử sở hữu bất động sản của mình có thuộc diện ngoại lệ hay không.
• Hồ sơ chứng minh việc sở hữu nhà ngoài ý muốn.
• Thời điểm ngân hàng hoàn tất hệ thống xét duyệt mới.
• Bộ phận nào có thẩm quyền đánh giá trường hợp ngoại lệ.
• Tỷ lệ vay và hạn mức vay thực tế sau khi được công nhận là người mua nhà lần đầu.
• Các điều kiện bổ sung liên quan đến thu nhập và khả năng trả nợ.

Quan trọng nhất, việc được công nhận là người mua nhà lần đầu không đồng nghĩa chắc chắn được vay tới mức tối đa. Khoản vay thực tế vẫn phụ thuộc vào nhiều tiêu chí khác của ngân hàng và quy định tín dụng tại thời điểm xét duyệt.

Câu hỏi thường gặp

1. Người từng sở hữu nhà do thừa kế khi còn nhỏ có thể được xem là người mua nhà lần đầu tại Hàn Quốc không?

Theo quy định được nới lỏng, một số trường hợp từng sở hữu nhà ngoài ý muốn, chẳng hạn thừa kế khi còn nhỏ, có thể được xem xét công nhận là người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, trường hợp cụ thể cần được tổ chức tài chính thẩm định.

2. Vì sao chính sách đã có hiệu lực nhưng ngân hàng vẫn chưa áp dụng ngay?

Các ngân hàng cần thời gian hoàn thiện quy trình nội bộ, xác định cơ quan có thẩm quyền xét duyệt ngoại lệ và cập nhật hệ thống công nghệ thông tin. Vì vậy, việc chính sách có hiệu lực không đồng nghĩa mọi chi nhánh đã có thể xử lý ngay.

3. Người mua nhà lần đầu có thể vay bao nhiêu?

Theo nội dung chính sách được nêu, tại Seoul và các khu vực được quản lý, tỷ lệ vay dành cho người mua nhà lần đầu có thể cao hơn người chưa từng sở hữu nhà theo quy định thông thường. Tuy nhiên, hạn mức tiền vay tuyệt đối và các điều kiện tín dụng khác vẫn được áp dụng.

4. Ví dụ mua nhà 800 triệu won thì sự khác biệt là bao nhiêu?

Nếu áp dụng tỷ lệ 40%, khoản vay theo tỷ lệ sẽ là khoảng 320 triệu won. Với tỷ lệ 70%, con số là khoảng 560 triệu won. Chênh lệch lý thuyết là 240 triệu won, trước khi tính đến các giới hạn và điều kiện tín dụng khác.

5. Người mua nhà lần đầu có được giảm thuế không?

Theo nội dung chính sách được đề cập, người mua nhà lần đầu đối với căn nhà có giá trị từ 1,2 tỷ won trở xuống có thể được giảm thuế chuyển nhượng tối đa 2 triệu won nếu đáp ứng các điều kiện liên quan.

6. Người từng thừa kế nhà nên làm gì nếu ngân hàng chưa có câu trả lời?

Người vay nên giữ đầy đủ hồ sơ chứng minh nguồn gốc việc sở hữu nhà, thời điểm thừa kế và việc chuyển nhượng tài sản nếu có. Đồng thời, nên hỏi ngân hàng về thời điểm hệ thống xét duyệt trường hợp ngoại lệ được cập nhật để tránh đưa ra quyết định tài chính dựa trên thông tin chưa hoàn chỉnh.