Hà Nội tăng tốc cải tạo chung cư cũ: Bài toán “điểm nghẽn” và giải pháp lựa chọn nhà đầu tư minh bạch

Tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn chậm

Trong nhiều năm qua, tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn chưa đạt được kỳ vọng. Dù thành phố đã nhiều lần đưa ra các kế hoạch và cơ chế thúc đẩy, nhưng quá trình triển khai vẫn gặp nhiều vướng mắc, đặc biệt là khâu lựa chọn chủ đầu tư – yếu tố mang tính quyết định đến toàn bộ tiến trình dự án.

Ngoài ra, các vấn đề liên quan đến cơ chế bồi thường, tái định cư và hài hòa lợi ích giữa người dân – doanh nghiệp – Nhà nước cũng khiến tiến độ cải tạo bị kéo dài, ảnh hưởng đến mục tiêu chỉnh trang đô thị của Thủ đô.

Hiện Hà Nội có khoảng 2.160 chung cư và nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ giai đoạn 1960–1980. Sau hàng chục năm sử dụng, nhiều công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn, đòi hỏi phải cải tạo hoặc phá dỡ khẩn cấp.

Giá nhà Hà Nội duy trì ở mức cao, áp lực lớn lên người mua ở thực

Song song với vấn đề cải tạo chung cư cũ, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận mặt bằng giá nhà ở mức cao trong thời gian gần đây. Giá căn hộ – đặc biệt là phân khúc chung cư – liên tục tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người lao động.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, giá căn hộ mở bán mới vẫn duy trì xu hướng tăng. Nguyên nhân chính đến từ chi phí nguyên vật liệu, tài chính và đầu vào phát triển dự án ngày càng cao.

• Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội: khoảng 128 triệu đồng/m²
• Một số dự án thứ cấp vẫn giữ mức cao, ít biến động

Một số dự án nổi bật trên thị trường:

• The Sapphire – Vinhomes Smart City: 85–93 triệu đồng/m²
• Vihacomplex 107 Nguyễn Tuân: 98–115 triệu đồng/m²
• Thống Nhất Complex (Thanh Xuân): 108–118 triệu đồng/m²
• Eco Lake View (Hoàng Mai): 88–97 triệu đồng/m²
• Lumi Hanoi: 92–100 triệu đồng/m²

Ở phân khúc cao cấp, mức giá thậm chí vượt ngưỡng 150 triệu đồng/m², điển hình như Vinhomes Metropolis hay D’. Le Roi Soleil.

Cải tạo chung cư cũ: Giải pháp bổ sung nguồn cung nhà ở

Trong bối cảnh giá nhà leo thang, việc cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ được xem là giải pháp quan trọng nhằm tăng nguồn cung nhà ở trong nội đô, đồng thời khai thác hiệu quả quỹ đất hiện hữu.

Tuy nhiên, vấn đề không chỉ nằm ở quy hoạch mà còn ở cơ chế thực thi. UBND TP. Hà Nội đã giao Sở Xây dựng xây dựng dự thảo nghị quyết mới, quy định rõ:

• Điều kiện lựa chọn nhà đầu tư
• Hồ sơ, tiêu chí và quy trình thực hiện
• Trình tự lựa chọn trong trường hợp đặc biệt
• Cơ chế minh bạch trong đánh giá dự án

Đây được xem là bước tiến quan trọng nhằm tháo gỡ “điểm nghẽn” kéo dài nhiều năm.

Bổ sung tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư: Yếu tố then chốt

Theo nhiều chuyên gia, đặc biệt là các ý kiến tại Hội nghị phản biện xã hội của Ủy ban MTTQ Việt Nam TP. Hà Nội, vấn đề quan trọng nhất vẫn là chọn đúng nhà đầu tư có năng lực.

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh cần:

• Rà soát và chi tiết hóa hồ sơ mời thầu
• Minh bạch hóa văn bản đề xuất của nhà đầu tư
• Thành lập tổ đánh giá liên ngành
• Có sự tham gia của Mặt trận Tổ quốc và chuyên gia độc lập
• Quy định rõ cơ chế hủy kết quả nếu thiếu minh bạch

Đặc biệt, ông đề xuất bổ sung cơ chế thu hồi dự án nếu nhà đầu tư chậm tiến độ quá 24 tháng, nhằm tránh tình trạng dự án “treo” kéo dài, gây ảnh hưởng đến người dân và cảnh quan đô thị.

Phân loại dự án để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp

PGS, TS Doãn Minh Tâm cũng cho rằng việc phân loại dự án theo nhóm A, B, C là cần thiết để áp dụng quy trình lựa chọn phù hợp:

• Nhóm A: Áp dụng quy trình 2 bước để sàng lọc kỹ năng lực tài chính và kinh nghiệm
• Nhóm B và C: Có thể áp dụng quy trình 1 bước để rút ngắn thời gian

Ông nhấn mạnh, tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư cần được quy định rõ ràng, mang tính hệ thống và khoa học, thay vì chỉ nêu chung chung trong nghị quyết.

Kỳ vọng tháo gỡ “điểm nghẽn” cải tạo chung cư cũ

Nếu cơ chế lựa chọn nhà đầu tư được hoàn thiện theo hướng minh bạch, chặt chẽ và thực tiễn hơn, Hà Nội sẽ có cơ hội lớn để:

• Đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ
• Tăng nguồn cung nhà ở trong nội đô
• Cải thiện chất lượng sống của người dân
• Nâng cao diện mạo đô thị
• Phát triển thị trường bất động sản bền vững hơn

Đây không chỉ là bài toán về nhà ở, mà còn là chiến lược dài hạn trong quy hoạch và phát triển đô thị của Thủ đô.