Hà Nội Đề Xuất Chuyển Nhà Ở Xã Hội Ế Sang Nhà Thương Mại: Giải Pháp Linh Hoạt Hay Nguy Cơ Lệch Mục Tiêu An Sinh?

UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo quy định cho phép chuyển đổi một phần quỹ nhà ở xã hội không bán hết sau 12 tháng sang nhà ở thương mại. Đồng thời, các căn hộ tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng cũng có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả khai thác tài sản công.

Đề xuất này ngay lập tức thu hút sự quan tâm của giới chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản cũng như người dân bởi liên quan trực tiếp đến chính sách an sinh nhà ở và định hướng phát triển thị trường bất động sản trong tương lai.

Nguồn cung nhà ở xã hội vẫn thiếu, tại sao lại lo “ế”?

Theo ông Phạm Đức Toản, việc chuyển đổi nhà ở xã hội sang nhà ở thương mại là kịch bản khó xảy ra trong thực tế.

Ông cho rằng hiện nay nguồn cung nhà ở xã hội tại Hà Nội và nhiều địa phương đang thiếu hụt nghiêm trọng trong khi nhu cầu của người dân rất lớn. Không ít dự án ghi nhận tỷ lệ đăng ký mua cao gấp nhiều lần số lượng căn hộ mở bán.

Từ thực tế đó, chuyên gia đặt câu hỏi: Nếu nhà ở xã hội với mức giá thấp hơn đáng kể còn không bán được thì liệu nhà ở thương mại có giá cao hơn có thể tiêu thụ dễ dàng hay không?

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng còn kéo theo nghĩa vụ tài chính bổ sung, đặc biệt là tiền sử dụng đất. Điều này khiến giá thành sản phẩm tăng lên đáng kể và có thể làm giảm sức hấp dẫn của dự án trên thị trường.

Lo ngại nguy cơ trục lợi chính sách

Một trong những vấn đề được các chuyên gia đặc biệt quan tâm là khả năng phát sinh kẽ hở trong quá trình xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Theo ông Toản, nếu quy trình tiếp nhận hồ sơ không được giám sát chặt chẽ, chủ đầu tư có thể vô tình hoặc cố ý tạo ra các rào cản thủ tục khiến lượng hồ sơ đủ điều kiện thấp hơn nhu cầu thực tế. Khi đó, dự án có thể rơi vào tình trạng tồn kho trên giấy tờ và đủ điều kiện chuyển đổi sang nhà ở thương mại.

Đây là lý do các cơ quan quản lý cần công khai, minh bạch toàn bộ quy trình bán hàng, số lượng hồ sơ đăng ký, tỷ lệ xét duyệt cũng như nguyên nhân thực sự dẫn đến việc căn hộ chưa được tiêu thụ hết.

Chuyển đổi chỉ nên là phương án cuối cùng

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy nhận định đề xuất của Hà Nội xuất phát từ mong muốn tránh lãng phí nguồn lực đầu tư và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất.

Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội vẫn rất lớn, việc chuyển đổi cần được cân nhắc hết sức thận trọng.

Theo ông Huy, thực tế nhiều người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội nhưng vẫn gặp hàng loạt rào cản như:

• Điều kiện tiếp cận còn khắt khe.
• Hồ sơ chứng minh đối tượng thụ hưởng phức tạp.
• Thời gian xét duyệt kéo dài.
• Khó tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
• Thông tin dự án chưa được truyền tải đầy đủ đến người dân.

Vì vậy, trước khi tính đến phương án chuyển đổi, cơ quan quản lý cần rà soát toàn diện các nguyên nhân khiến căn hộ chưa được tiêu thụ hết.

Ưu tiên mô hình thuê, thuê mua thay vì chuyển đổi

Các chuyên gia cho rằng thay vì chuyển đổi sang nhà ở thương mại, Hà Nội có thể nghiên cứu những giải pháp khác nhằm phát huy tối đa công năng an sinh xã hội của dự án.

Trong đó, các phương án đáng cân nhắc gồm:

• Mở rộng nhóm đối tượng được tiếp cận theo quy định.
• Tăng tỷ lệ căn hộ cho thuê.
• Phát triển mô hình thuê mua dài hạn.
• Ưu tiên người lao động, công nhân và các nhóm chính sách.
• Tăng cường hỗ trợ vay vốn ưu đãi.

Những giải pháp này vừa giúp các căn hộ nhanh chóng được đưa vào sử dụng vừa giữ nguyên mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

Vị trí dự án quyết định sức hút của nhà ở xã hội

Theo ông Phạm Đức Toản, nguyên nhân khiến một số dự án nhà ở xã hội khó bán trong thời gian qua không nằm ở giá bán mà chủ yếu do vị trí không thuận lợi.

Nhiều dự án được xây dựng ở khu vực xa trung tâm, kết nối giao thông hạn chế, thiếu trường học, bệnh viện và các tiện ích thiết yếu. Điều này khiến người dân dù có nhu cầu cũng không sẵn sàng chuyển đến sinh sống.

Trong tương lai, nhà ở xã hội còn phải cạnh tranh với mô hình nhà cho thuê giá hợp lý. Vì vậy, các chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ nhu cầu thực tế của người dân trước khi triển khai dự án nhằm tránh tình trạng dư thừa nguồn cung cục bộ.

Hà Nội đang có bao nhiêu dự án nhà ở xã hội?

Theo số liệu từ Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố hiện có khoảng 90 dự án nhà ở xã hội với hơn 80.800 căn hộ.

Trong đó:

• 13 dự án với hơn 11.000 căn đã khởi công.
• 41 dự án với gần 27.500 căn dự kiến khởi công trong năm nay.
• 29 dự án với hơn 35.000 căn dự kiến triển khai từ năm 2027.

Theo dự thảo, tỷ lệ căn hộ nhà ở xã hội được phép chuyển sang nhà ở thương mại tối đa là 20% tổng số căn hộ của dự án. Chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính phát sinh theo giá đất tại thời điểm được chấp thuận chuyển đổi.

Ngoài ra, Hà Nội cũng đề xuất chuyển đổi quỹ nhà tái định cư bỏ trống sang nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội tùy theo nhu cầu thực tế của thị trường.

Đề xuất chuyển nhà ở xã hội tồn kho sang nhà ở thương mại cho thấy nỗ lực của Hà Nội trong việc tối ưu hóa nguồn lực và tránh lãng phí tài sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh nhu cầu nhà ở giá rẻ vẫn rất lớn, nhiều chuyên gia cho rằng đây chỉ nên là giải pháp dự phòng cuối cùng. Điều quan trọng hơn là hoàn thiện cơ chế tiếp cận, nâng cao tính minh bạch và đảm bảo các chính sách an sinh thực sự đến được với những người dân có nhu cầu chính đáng.