Giao dịch chung cư TP.HCM lao dốc 63%: Thị trường căn hộ bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh?

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng kéo dài, thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đang cho thấy dấu hiệu chững lại rõ rệt khi thanh khoản giảm mạnh ngay trong quý đầu năm 2026.

Theo báo cáo mới công bố của One Mount Group, lượng giao dịch căn hộ tại TP.HCM trong quý 1/2026 đã giảm tới 63% so với quý trước.

Diễn biến này không chỉ xuất hiện tại TP.HCM mà còn lan rộng ra thị trường Hà Nội, cho thấy bất động sản chung cư đang bước vào một chu kỳ điều chỉnh mới, nơi dòng tiền đầu cơ dần suy yếu và nhu cầu ở thực trở thành yếu tố dẫn dắt chính.

Giao dịch căn hộ TP.HCM giảm mạnh dù nguồn cung tăng

Theo dữ liệu từ One Mount Group, thị trường TP.HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới trong quý 1/2026.

So với quý 4/2025, nguồn cung mới giảm tới 75%, tuy nhiên vẫn tăng mạnh 86% so với cùng kỳ năm trước.

Giới phân tích cho rằng đà tăng trưởng nguồn cung theo năm chủ yếu đến từ việc triển khai đồng bộ các bộ luật sửa đổi liên quan đến:

• Đất đai
• Nhà ở
• Kinh doanh bất động sản

Các chính sách mới đã góp phần tháo gỡ pháp lý cho hàng loạt dự án từng bị đình trệ trong nhiều năm.

Tuy nhiên, trái ngược với sự cải thiện nguồn cung, thanh khoản thị trường lại giảm đáng kể.

Cụ thể, lượng tiêu thụ căn hộ trong quý 1/2026 đạt khoảng 4.800 căn, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước nhưng lại giảm tới 63% so với quý cuối năm 2025.

Đây được xem là mức sụt giảm khá mạnh trong bối cảnh thị trường từng ghi nhận giao dịch sôi động vào cuối năm ngoái.

Bình Dương trở thành động lực chính của nguồn cung mới

Một trong những điểm đáng chú ý của thị trường căn hộ TP.HCM là vai trò ngày càng lớn của khu vực Bình Dương.

Theo báo cáo, Bình Dương đóng góp khoảng 2.200 căn hộ mới từ 6 dự án, chiếm gần 60% tổng nguồn cung mở bán mới toàn thị trường.

Trong khi đó, khu vực trung tâm TP.HCM dù ghi nhận nguồn cung tăng gần gấp ba lần so với cùng kỳ năm trước nhưng lại chủ yếu đến từ một dự án duy nhất.

Sự dịch chuyển nguồn cung sang các đô thị vệ tinh phản ánh xu hướng phát triển mới của thị trường bất động sản phía Nam.

Đặc biệt, sau quá trình sáp nhập và nâng cấp kết nối hạ tầng, Bình Dương đang được nhiều nhà đầu tư đánh giá là khu vực có dư địa tăng trưởng mạnh.

Giá căn hộ Bình Dương tăng mạnh sau sáp nhập hạ tầng

Theo dữ liệu từ One Mount Group, giá bán sơ cấp trung bình tại trung tâm TP.HCM hiện đạt khoảng 102 triệu đồng/m2.

Mức giá này gần như tương đương cuối năm 2025.

Trong khi đó, Bình Dương ghi nhận mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý:

• Tăng 7% so với quý trước
• Tăng 37% so với cùng kỳ năm ngoái

Giới chuyên gia nhận định, mức tăng này đến từ nhiều yếu tố như:

• Hạ tầng kết nối cải thiện
• Kỳ vọng tăng trưởng đô thị
• Dòng vốn dịch chuyển khỏi khu trung tâm
• Nhu cầu nhà ở gia tăng

Việc tăng cường liên kết giữa Bình Dương và TP.HCM đang khiến thị trường khu vực này thu hút sự chú ý lớn hơn từ giới đầu tư.

Lãi suất cao khiến thị trường chậm lại

Theo ông Trần Minh Tiến, nguyên nhân chính khiến giao dịch suy giảm là do mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao.

Điều này ảnh hưởng trực tiếp tới:

• Khả năng vay mua nhà
• Tâm lý nhà đầu tư
• Dòng tiền thị trường
• Quyết định mở bán của chủ đầu tư

Trong bối cảnh lãi suất neo cao kéo dài, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang có xu hướng thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới.

Theo dự báo, nguồn cung mở mới năm 2026 có thể chỉ đạt khoảng 28.000 – 29.000 căn, thấp hơn khoảng 2.000 căn so với dự báo trước đó.

Hà Nội cũng ghi nhận thanh khoản giảm sâu

Không chỉ TP.HCM, thị trường Hà Nội cũng đang chứng kiến xu hướng tương tự.

Trong quý 1/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng căn hộ.

Con số này:

• Giảm 60% theo quý
• Giảm 26% theo năm

Theo ông Trần Minh Tiến, thị trường hiện không còn vận hành theo tâm lý “mua nhanh – bán nhanh” như trước.

Thay vào đó, người mua đang trở nên chọn lọc hơn và ưu tiên:

• Nhu cầu ở thực
• Tích sản dài hạn
• Dự án có pháp lý rõ ràng
• Chủ đầu tư uy tín
• Hạ tầng đồng bộ

Bộ Xây dựng cũng ghi nhận giao dịch bất động sản suy giảm

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận hơn 139.800 giao dịch bất động sản trong quý 1/2026.

Mức này giảm gần 8% so với cuối năm ngoái.

Riêng phân khúc:

• Chung cư
• Nhà ở riêng lẻ

ghi nhận khoảng 30.850 giao dịch, giảm gần 19% theo quý.

Dữ liệu này cho thấy sự chững lại đang diễn ra trên phạm vi rộng thay vì chỉ xuất hiện cục bộ tại một số thành phố lớn.

Áp lực nguồn cung bàn giao sẽ gia tăng từ 2026 – 2028

Theo bà Nguyễn Ly Ly, thanh khoản căn hộ giảm còn do nguồn cung mới và lượng sản phẩm chuẩn bị bàn giao tăng mạnh.

Giai đoạn 2026 – 2028, riêng thị trường Hà Nội dự kiến sẽ có hơn 28.000 căn hộ được bàn giao cho người mua.

Nguồn cung lớn xuất hiện cùng lúc trong bối cảnh giao dịch chậm lại có thể tạo áp lực không nhỏ cho:

• Nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính
• Chủ đầu tư cần xoay vòng vốn
• Thị trường thứ cấp

Theo các chuyên gia, giai đoạn tới có thể chứng kiến sự phân hóa mạnh giữa:

• Dự án chất lượng tốt
• Dự án pháp lý minh bạch
• Chủ đầu tư uy tín

và các sản phẩm thiếu lợi thế cạnh tranh.

Thị trường chung cư đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”?

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản hiện nay đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn dần suy yếu trong khi người mua trở nên thận trọng hơn.

Điều này có thể giúp thị trường phát triển ổn định hơn trong dài hạn.

Các dự án sở hữu:

• Vị trí tốt
• Hạ tầng đồng bộ
• Giá hợp lý
• Khả năng khai thác thực
• Pháp lý đầy đủ

được cho là vẫn sẽ duy trì sức hút trong bối cảnh thanh khoản toàn thị trường giảm.