Thủ tướng nêu định hướng với bất động sản cao cấp, yêu cầu kiểm soát chặt giá nhà ở xã hội và nhà cho thuê

Kiểm soát giá nhà ở xã hội, bảo đảm người thu nhập thấp có cơ hội an cư

Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị vẫn là áp lực lớn đối với người thu nhập thấp và người lao động, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu Nhà nước phải quản lý, điều tiết được giá đất và thị trường bất động sản, đặc biệt đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Đây được xác định là một trong những mục tiêu quan trọng khi rà soát, hoàn thiện dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi.

Sáng 19/10, tại phiên thảo luận tổ của Quốc hội về dự án Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, Thủ tướng đề nghị các đại biểu tiếp tục đóng góp ý kiến nhằm bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật về đấu giá với các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và đấu thầu.

Theo định hướng được nêu, hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất và giao đất cho nhà đầu tư cần được đặt trong tổng thể các cơ chế quản lý đất đai và phát triển nhà ở. Mục tiêu không chỉ là tổ chức đấu giá đúng trình tự mà còn phải góp phần nâng cao hiệu quả quản lý thị trường, hạn chế những biến động giá bất hợp lý và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của các nhóm dân cư cần được hỗ trợ.

Thủ tướng nhấn mạnh rằng với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, giá cả cần được quản lý chặt chẽ, không để xảy ra tình trạng tăng đột biến hoặc tăng không hợp lý. Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với người thu nhập thấp, công nhân và người lao động tại các đô thị, những nhóm thường gặp khó khăn khi tìm kiếm chỗ ở phù hợp với thu nhập.

Trong khi đó, đối với phân khúc bất động sản cao cấp dành cho người có điều kiện kinh tế, việc phát triển có thể căn cứ vào yêu cầu và nhu cầu của thị trường. Tuy nhiên, trọng tâm quản lý vẫn là bảo đảm những phân khúc phục vụ nhu cầu nhà ở thiết yếu không bị cuốn vào các đợt tăng giá thiếu hợp lý.

Bất động sản cao cấp vận hành theo nhu cầu thị trường, nhà ở xã hội cần được kiểm soát chặt

Một điểm đáng chú ý trong định hướng của Thủ tướng là sự phân biệt giữa phân khúc bất động sản cao cấp và nhà ở phục vụ các nhóm đối tượng chính sách, người thu nhập thấp.

Đối với bất động sản cao cấp, nhóm khách hàng thường có khả năng tài chính tốt hơn và nhu cầu đa dạng về vị trí, tiện ích, chất lượng công trình. Việc phát triển sản phẩm trong phân khúc này có thể dựa trên nhu cầu thị trường, khả năng đầu tư và mức độ chấp nhận giá của người mua.

Tuy nhiên, cách tiếp cận đối với nhà ở xã hội và nhà cho thuê cần chú trọng hơn đến khả năng chi trả thực tế. Nếu giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập trong thời gian dài, người lao động sẽ khó tích lũy đủ tiền để mua nhà, trong khi chi phí thuê nhà cũng có thể tạo áp lực lên ngân sách gia đình.

Vì vậy, định hướng kiểm soát giá ở các phân khúc này gắn với mục tiêu bảo đảm người dân có thể tiếp cận nhà ở thông qua việc mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà dài hạn. Đây không chỉ là vấn đề giá bán của một dự án cụ thể mà còn liên quan đến cơ chế tạo lập nguồn cung, chính sách đất đai, điều kiện đầu tư và cách thức quản lý thị trường.

Dù vậy, phát biểu về định hướng kiểm soát giá không đồng nghĩa với việc đã ban hành một mức trần giá nhà áp dụng chung cho toàn thị trường. Các biện pháp cụ thể vẫn cần được thể hiện trong văn bản pháp luật, chính sách và hướng dẫn có thẩm quyền.

Để mục tiêu kiểm soát giá đạt hiệu quả, chính sách cần được triển khai cùng những giải pháp phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp, cải thiện khả năng tiếp cận vốn và thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội, nhà cho thuê có chất lượng.

Luật Đấu giá tài sản sửa đổi cần đồng bộ với pháp luật đất đai và nhà ở

Tại phiên thảo luận, Thủ tướng Lê Minh Hưng nhấn mạnh mối liên hệ chặt chẽ giữa pháp luật về đấu giá và các quy định quản lý đất đai. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải gắn với cơ chế xác định, quyết định giá đất theo quy định pháp luật, đồng thời làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương và các cơ quan có thẩm quyền.

Đất đai là đầu vào quan trọng đối với nhiều dự án bất động sản. Cách thức xác định giá, tổ chức đấu giá và giao đất có thể ảnh hưởng đến chi phí đầu tư, hiệu quả dự án cũng như mức giá mà sản phẩm được đưa ra thị trường.

Do đó, nếu quy định về đấu giá không thống nhất với Luật Đất đai, Luật Nhà ở hoặc Luật Kinh doanh bất động sản, quá trình triển khai dự án có thể phát sinh cách hiểu khác nhau, kéo dài thủ tục hoặc gây khó khăn cho cơ quan thực thi.

Thủ tướng đề nghị rà soát kỹ các trường hợp pháp luật quy định phải đấu giá hoặc đấu thầu, bảo đảm trình tự, thủ tục được đối chiếu đầy đủ giữa các luật chuyên ngành. Các quy định cần được xây dựng trong một chỉnh thể thống nhất, tránh chồng chéo và tăng tính khả thi khi áp dụng tại địa phương.

Đây là yêu cầu quan trọng bởi hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản liên quan đến nhiều khâu, từ quy hoạch, xác định giá đất, lựa chọn nhà đầu tư đến triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường.

Một quy trình rõ ràng có thể giúp cơ quan quản lý thực hiện thống nhất, giảm rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và hạn chế tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách hiểu khác nhau đối với cùng một vấn đề.

Bốn nhóm vấn đề cần tiếp tục rà soát trong dự thảo luật

Theo Thủ tướng, có bốn nhóm nội dung cần được xem xét kỹ lưỡng trong quá trình hoàn thiện dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi.

Thứ nhất, phạm vi áp dụng và việc lựa chọn tổ chức đấu giá. Các quy định cần xác định rõ trường hợp nào thuộc phạm vi điều chỉnh, điều kiện lựa chọn tổ chức đấu giá và trách nhiệm của các bên liên quan. Việc này nhằm bảo đảm quá trình lựa chọn được thực hiện minh bạch, phù hợp với tính chất của từng loại tài sản.

Thứ hai, việc tham dự đấu giá, trả giá và tiền đặt trước. Đây là nhóm nội dung có ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng tham gia của người mua và tính nghiêm túc của cuộc đấu giá. Quy định cần tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực sự, đồng thời hạn chế hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu thị trường hoặc làm phát sinh rủi ro cho các bên.

Thứ ba, đấu giá trực tuyến và bước giá. Sự phát triển của công nghệ mở ra khả năng tổ chức đấu giá thuận tiện hơn, nhưng cũng đòi hỏi quy trình xác thực người tham gia, công khai thông tin và kiểm soát tính hợp lệ của các mức trả giá. Các quy định về bước giá cần rõ ràng để người tham gia hiểu được cách thức trả giá và kết quả được xác lập.

Thứ tư, hủy kết quả đấu giá và bảo vệ quyền lợi người mua. Pháp luật cần quy định cụ thể các trường hợp có thể hủy kết quả, trách nhiệm của các bên và cơ chế xử lý phát sinh. Đây là yếu tố quan trọng để củng cố niềm tin vào hoạt động đấu giá tài sản.

Bốn nhóm vấn đề trên không chỉ liên quan đến hiệu quả tổ chức đấu giá mà còn có thể tác động đến việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản. Khi quy định rõ ràng, quá trình đấu giá có cơ sở minh bạch hơn, qua đó hỗ trợ việc thực hiện các chính sách quản lý giá và sử dụng đất.

Kiểm soát giá đất cần đi cùng trách nhiệm của chính quyền địa phương

Trong phát biểu tại phiên thảo luận, Thủ tướng nhấn mạnh rằng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất phải gắn với cơ chế xác định, quyết định giá đất theo quy định pháp luật. Đồng thời, trách nhiệm của chính quyền địa phương và các cơ quan có thẩm quyền cần được làm rõ.

Yêu cầu này đặc biệt đáng chú ý vì công tác tổ chức đấu giá đất thường liên quan trực tiếp đến cơ quan quản lý tại địa phương, từ chuẩn bị quỹ đất, hoàn thiện hồ sơ pháp lý đến xác định giá khởi điểm và tổ chức thực hiện.

Nếu các khâu này thiếu sự phối hợp hoặc thông tin không đầy đủ, quá trình đấu giá có thể gặp vướng mắc. Ngược lại, việc phân định rõ trách nhiệm và quy trình xử lý có thể góp phần nâng cao tính minh bạch, tạo cơ sở để đánh giá kết quả và xử lý sai phạm nếu phát sinh.

Thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố ngoài hoạt động đấu giá, như nguồn cung, chi phí xây dựng, lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng và nhu cầu thực tế. Vì vậy, việc kiểm soát giá đất cần được đặt trong một hệ thống giải pháp tổng thể, thay vì chỉ tập trung vào một khâu riêng lẻ.

Đối với nhà ở xã hội, điều quan trọng là phải đồng thời thúc đẩy nguồn cung phù hợp và bảo đảm cơ chế giá, điều kiện mua hoặc thuê được thực hiện đúng quy định. Khi nguồn cung hạn chế trong khi nhu cầu lớn, việc kiểm soát giá sẽ khó đạt mục tiêu nếu không có các giải pháp tăng số lượng dự án và cải thiện khả năng tiếp cận của người dân.

Chính phủ chuẩn bị văn bản hướng dẫn, hạn chế chồng chéo khi luật có hiệu lực

Liên quan đến thời điểm có hiệu lực của Luật Đấu giá tài sản sửa đổi, Thủ tướng cho biết dự thảo đề xuất một số nhóm quy định được áp dụng sớm. Chính phủ đã giao Bộ Tư pháp chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành xây dựng văn bản hướng dẫn chi tiết, bảo đảm có hiệu lực đồng thời với các quy định của luật.

Chính phủ cũng yêu cầu rà soát và tích hợp các nội dung hướng dẫn, nhất là trong hệ thống nghị định, nhằm hạn chế việc phải ban hành quá nhiều văn bản riêng lẻ.

Cùng với việc hoàn thiện quy định, công tác tập huấn và hướng dẫn cho các bộ, ngành, địa phương sẽ được chuẩn bị để bảo đảm triển khai thống nhất khi luật có hiệu lực.

Đây là khâu có ý nghĩa thực tế bởi một quy định pháp luật dù được thiết kế chặt chẽ vẫn có thể gặp khó khăn nếu văn bản hướng dẫn chậm ban hành, thiếu rõ ràng hoặc chưa giải quyết hết các tình huống phát sinh tại địa phương.

Thủ tướng đề nghị các đại biểu Quốc hội, đặc biệt là những người có kinh nghiệm thực tiễn tại địa phương, tiếp tục góp ý đối với các nội dung còn chưa thống nhất với pháp luật chuyên ngành. Mục tiêu là xây dựng hệ thống quy định rõ ràng, đồng bộ, vừa đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước vừa tạo thuận lợi trong quá trình tổ chức thực hiện.

Giá nhà chung cư có xu hướng giảm: Cần theo dõi diễn biến thực tế

Trước đó, tại phiên thảo luận tổ về kinh tế – xã hội chiều 18/10, Thủ tướng cho biết Chính phủ đã triển khai nhiều giải pháp thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà cho thuê. Theo thông tin được nêu tại phiên thảo luận, những biện pháp này đang góp phần khiến giá nhà, đặc biệt là căn hộ chung cư, có xu hướng giảm.

Tuy nhiên, diễn biến giá có thể khác nhau giữa các địa phương, phân khúc và dự án. Giá chào bán, giá giao dịch thực tế và mức giá của nhà ở xã hội cũng là những khái niệm cần phân biệt khi đánh giá thị trường.

Đối với người có nhu cầu mua nhà, việc giá tại một số khu vực giảm chưa đủ để khẳng định toàn bộ thị trường đã trở nên dễ tiếp cận hơn. Khả năng mua nhà còn phụ thuộc vào thu nhập, lãi suất vay, khoản tiền trả trước và các chi phí liên quan.

Với người lao động chưa đủ điều kiện mua nhà, nhà cho thuê dài hạn và nhà ở xã hội có thể là những lựa chọn quan trọng. Do đó, việc kiểm soát giá cần được đặt cùng mục tiêu đa dạng hóa nguồn cung và phát triển các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả.

Trong thời gian tới, thị trường sẽ cần theo dõi các chính sách cụ thể được ban hành, tiến độ triển khai dự án nhà ở xã hội, nguồn cung nhà cho thuê và diễn biến giá tại từng khu vực. Đây là những yếu tố giúp đánh giá rõ hơn hiệu quả thực tế của định hướng điều tiết thị trường.

Định hướng của Thủ tướng Lê Minh Hưng cho thấy yêu cầu quản lý thị trường bất động sản không chỉ dừng ở việc hoàn thiện thủ tục đấu giá đất, mà còn hướng đến mục tiêu rộng hơn là kiểm soát giá ở những phân khúc thiết yếu và bảo đảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Việc hoàn thiện Luật Đấu giá tài sản sửa đổi theo hướng đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đấu thầu được kỳ vọng giúp giảm chồng chéo, nâng cao tính minh bạch và tạo thuận lợi cho quá trình thực thi.

Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào các quy định cụ thể, tiến độ triển khai chính sách, khả năng tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà cho thuê, cũng như diễn biến thực tế của thị trường. Với người mua nhà, việc theo dõi thông tin chính thức và đánh giá khả năng tài chính vẫn là bước quan trọng trước khi đưa ra quyết định.

Câu hỏi thường gặp về định hướng kiểm soát giá nhà

1. Thủ tướng yêu cầu kiểm soát chặt những phân khúc bất động sản nào?

Định hướng nhấn mạnh việc quản lý giá nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, đặc biệt để bảo đảm người thu nhập thấp, người lao động và các đối tượng chính sách có khả năng tiếp cận nhà ở.

2. Bất động sản cao cấp có bị áp dụng cách kiểm soát giá giống nhà ở xã hội không?

Theo phát biểu được nêu, phân khúc cao cấp dành cho người có điều kiện kinh tế có thể phát triển dựa trên yêu cầu và nhu cầu thị trường. Trọng tâm được nhấn mạnh là kiểm soát giá ở các phân khúc nhà ở cần bảo đảm khả năng tiếp cận của người dân. Các biện pháp cụ thể phải căn cứ vào quy định pháp luật được ban hành.

3. Luật Đấu giá tài sản sửa đổi liên quan gì đến giá nhà?

Đấu giá quyền sử dụng đất có liên hệ với việc xác định giá đất, lựa chọn nhà đầu tư và triển khai dự án. Các quy định đồng bộ, minh bạch có thể hỗ trợ quản lý đất đai hiệu quả hơn, nhưng giá nhà còn phụ thuộc vào nguồn cung, chi phí đầu tư, lãi suất và nhu cầu thị trường.

4. Dự thảo luật đã có hiệu lực chưa?

Nội dung được đề cập là dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận. Các quy định cụ thể cần căn cứ vào văn bản chính thức được thông qua, thời điểm có hiệu lực và văn bản hướng dẫn liên quan.

5. Người thu nhập thấp có thể hưởng lợi gì từ định hướng này?

Định hướng đặt mục tiêu kiểm soát giá nhà ở xã hội và nhà cho thuê, đồng thời thúc đẩy cơ chế pháp luật đồng bộ. Nếu được cụ thể hóa bằng chính sách phù hợp và đi kèm nguồn cung thực tế, người thu nhập thấp có thể có thêm cơ hội mua nhà ở xã hội hoặc thuê nhà dài hạn với mức chi phí phù hợp hơn.

6. Người mua nhà nên theo dõi thông tin gì trong thời gian tới?

Người mua nên theo dõi văn bản pháp luật chính thức, chính sách nhà ở xã hội, các dự án đủ điều kiện mở bán, điều kiện mua hoặc thuê, lãi suất vay và giá giao dịch thực tế tại khu vực quan tâm. Không nên coi định hướng kiểm soát giá là cam kết rằng giá nhà trên toàn thị trường sẽ giảm ngay lập tức.