Giá thuê nhà ở Mỹ không phải lúc nào cũng tăng: Ngay cả Santa Monica cũng đang giảm giá

Một trong những quan niệm phổ biến nhất trên thị trường bất động sản Mỹ là giá thuê nhà về lâu dài gần như chỉ có một hướng đi: tăng.

Quan niệm này đặc biệt phổ biến tại những thành phố có giá nhà đắt đỏ, dân số đông và nhu cầu thuê cao. Nhiều chủ nhà cho rằng nếu bất động sản nằm ở vị trí tốt, đặc biệt là gần trung tâm hoặc bãi biển, giá thuê năm sau gần như chắc chắn sẽ cao hơn năm trước.

Tuy nhiên, chuyên gia tài chính cá nhân Ramit Sethi cho rằng đây là một nhận định không hoàn toàn đúng.

Theo Sethi, người Mỹ có một niềm tin khá cố hữu rằng giá thuê chỉ có thể tăng. Nhưng trên thực tế, giá thuê cũng giống như nhiều loại giá khác trên thị trường: có thể tăng, đi ngang hoặc giảm tùy thuộc vào cung – cầu và điều kiện kinh tế.

Đáng chú ý, hiện tượng này không chỉ xuất hiện ở những thị trường bất động sản ít hấp dẫn. Ngay cả những thành phố nổi tiếng, có mức sống cao và nhu cầu nhà ở lớn cũng có thể chứng kiến giá thuê đi xuống.

Câu chuyện tại Santa Monica, California là một ví dụ điển hình.

Căn hộ studio gần biển giảm 500 USD nhưng vẫn khó tìm người thuê

Santa Monica từ lâu được biết đến là một trong những khu vực ven biển có giá bất động sản cao tại California. Vị trí gần biển, khí hậu thuận lợi và khả năng tiếp cận khu vực Los Angeles khiến thị trường nhà ở nơi đây luôn được nhiều người quan tâm.

Thế nhưng một chủ nhà tên Paul đã chia sẻ một trải nghiệm khá bất ngờ.

Theo chia sẻ của ông, một căn hộ studio nằm cách bãi biển khoảng 5 dãy nhà từng được cho thuê với giá 3.400 USD/tháng vào năm 2019.

Bảy năm sau, chủ nhà đưa giá xuống còn 2.900 USD/tháng nhưng vẫn gặp khó khăn trong việc tìm người thuê phù hợp.

Như vậy, giá thuê căn hộ đã giảm khoảng 500 USD/tháng, tương đương gần 15% so với mức giá năm 2019.

Điều đáng nói là ngay cả sau khi giảm giá, căn hộ vẫn không nhanh chóng tìm được người thuê.

Paul cho biết căn hộ đã được đưa ra thị trường khoảng 90 ngày. Nhiều người đến xem nhưng không có nhiều hồ sơ thuê chất lượng.

Theo chia sẻ của chủ nhà, có rất nhiều người tới xem căn hộ nhưng sau đó rời đi, trong khi chỉ có hai đơn xin thuê mà ông đánh giá là không thực sự phù hợp.

Trải nghiệm này khiến Paul nhận xét rằng thị trường cho thuê hiện tại khá kỳ lạ.

Sethi phản hồi rất trực tiếp: giá thuê nhà có thể tăng hoặc giảm, ngay cả tại những thành phố được ưa chuộng nhất.

Dữ liệu Santa Monica cho thấy giá thuê đang chịu áp lực

Câu chuyện của một chủ nhà cá nhân tất nhiên chưa đủ để kết luận về toàn bộ thị trường.

Tuy nhiên, dữ liệu thị trường cho thuê hiện tại cũng phần nào củng cố nhận định của Sethi.

Theo dữ liệu tháng 7 được Apartment List công bố, giá thuê tại Santa Monica giảm 2,7% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này cho thấy vị trí đẹp hoặc mức độ nổi tiếng của một thành phố không đồng nghĩa với việc giá thuê luôn tăng.

Một căn hộ có thể nằm gần biển, gần trung tâm hoặc trong một khu vực có thu nhập cao nhưng vẫn phải giảm giá nếu lượng người thuê đủ khả năng chi trả không tăng tương ứng.

Đây chính là điểm quan trọng mà các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý.

Giá trị vị trí không tự động biến thành mức giá thuê cao hơn nếu cung và cầu trên thị trường không hỗ trợ.

Giá thuê tại Los Angeles cũng thấp hơn đáng kể so với đỉnh

Xu hướng giảm không chỉ xuất hiện tại Santa Monica.

Theo dữ liệu được Realtor.com dẫn lại, giá thuê trung bình tại Quận Los Angeles đã giảm 3,7% so với cùng kỳ trong quý I và thấp hơn khoảng 10,6% so với mức đỉnh vào mùa hè năm 2022.

Đây là một thay đổi đáng chú ý.

Trong giai đoạn thị trường nhà ở và cho thuê tăng nóng, giá thuê tại nhiều thành phố lớn của Mỹ từng tăng mạnh. Người thuê phải cạnh tranh để tìm nhà, trong khi chủ nhà có vị thế thương lượng tốt hơn.

Nhưng khi thị trường thay đổi, cán cân có thể đảo chiều.

Nguồn cung căn hộ tăng, nhu cầu thuê suy yếu, khả năng chi trả của người dân giảm hoặc người thuê chuyển sang những khu vực có giá rẻ hơn đều có thể tạo áp lực lên giá.

Vì vậy, việc một thành phố có giá bất động sản cao không có nghĩa giá thuê tại đó sẽ liên tục lập kỷ lục.

Sở hữu nhà cho thuê không đồng nghĩa với thu nhập luôn tăng

Câu chuyện tại Santa Monica cũng cho thấy một mặt ít được nhắc tới của việc sở hữu bất động sản cho thuê.

Khi nhìn vào thị trường nhà đất, nhiều người thường tập trung vào khả năng tăng giá tài sản.

Ví dụ, một chủ nhà mua căn hộ với kỳ vọng giá trị bất động sản tăng theo thời gian và giá thuê cũng tăng tương ứng.

Nhưng trên thực tế, thu nhập từ cho thuê là một dòng tiền chịu ảnh hưởng trực tiếp từ thị trường.

Nếu giá thuê giảm 500 USD/tháng, chủ nhà sẽ mất khoảng 6.000 USD doanh thu cho thuê mỗi năm nếu căn hộ được thuê liên tục.

Nếu căn hộ còn bị bỏ trống trong nhiều tháng, thiệt hại có thể lớn hơn.

Trong khi đó, nhiều khoản chi phí vẫn không biến mất.

Chủ nhà vẫn phải trả:

• Khoản vay thế chấp.
• Thuế bất động sản.
• Bảo hiểm.
• Phí quản lý.
• Chi phí sửa chữa.
• Chi phí bảo trì.
• Chi phí quảng cáo và tìm người thuê.
• Chi phí phát sinh khi bất động sản bị bỏ trống.

Do đó, bài toán đầu tư bất động sản không đơn giản là “mua nhà rồi chờ giá thuê tăng”.

Nhà trống có thể trở thành rủi ro lớn đối với nhà đầu tư

Một trong những rủi ro lớn nhất đối với chủ nhà là tình trạng vacancy, tức bất động sản không có người thuê.

Một căn hộ không có người ở không tạo ra doanh thu nhưng vẫn phát sinh chi phí.

Đây là lý do một số chủ nhà có thể chấp nhận giảm giá thuê để nhanh chóng tìm được người thuê phù hợp thay vì giữ mức giá cao và chấp nhận để căn hộ trống trong thời gian dài.

Ví dụ, nếu chủ nhà giữ giá 3.400 USD/tháng nhưng căn hộ trống ba tháng, doanh thu bị mất có thể lên tới 10.200 USD.

Trong khi đó, nếu giảm giá xuống 2.900 USD và tìm được người thuê nhanh hơn, chủ nhà có thể giảm khoản thất thu do nhà trống.

Điều này cho thấy giá thuê tối đa không phải lúc nào cũng đồng nghĩa với lợi nhuận tối đa.

Nhà đầu tư cần quan tâm đến tổng dòng tiền thực tế thay vì chỉ nhìn vào mức giá niêm yết.

Vì sao giá thuê có thể giảm ngay cả ở thành phố nổi tiếng?

Có nhiều nguyên nhân khiến giá thuê giảm.

Nguồn cung căn hộ tăng

Khi nhiều dự án căn hộ mới hoàn thành, số lượng nhà cho thuê trên thị trường tăng lên. Chủ nhà phải cạnh tranh với nhiều lựa chọn hơn.

Khả năng chi trả của người thuê suy yếu

Nếu tiền lương không tăng tương ứng với giá nhà, lạm phát và các chi phí sinh hoạt khác, người thuê có thể chuyển sang những căn hộ nhỏ hơn hoặc khu vực rẻ hơn.

Thay đổi nhu cầu

Xu hướng làm việc từ xa đã khiến một bộ phận người lao động không còn phải sống gần văn phòng như trước.

Điều này có thể làm thay đổi nhu cầu thuê nhà tại các trung tâm đô thị.

Người thuê có nhiều lựa chọn hơn

Khi nguồn cung tăng, người thuê có thể dễ dàng so sánh giá, tiện ích và vị trí giữa nhiều căn hộ.

Chủ nhà không còn dễ dàng áp mức giá cao nếu căn hộ không có lợi thế nổi bật.

Đầu tư bất động sản không nên dựa trên giả định giá thuê luôn tăng

Quan điểm của Sethi không có nghĩa rằng giá thuê tại tất cả các thành phố Mỹ đang giảm.

Điểm quan trọng hơn là giá thuê là một mức giá thị trường.

Mà giá thị trường thì luôn có khả năng biến động.

Ngay cả một căn hộ studio chỉ cách bãi biển vài dãy nhà ở Santa Monica cũng không được đảm bảo rằng giá thuê năm 2026 phải cao hơn năm 2019.

Đối với nhà đầu tư, đây là một bài học quan trọng.

Khi lập kế hoạch đầu tư bất động sản, không nên chỉ sử dụng kịch bản giá thuê tăng đều hàng năm.

Thay vào đó, nhà đầu tư nên xây dựng nhiều kịch bản:

Kịch bản tích cực: giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy cao.

Kịch bản cơ sở: giá thuê ổn định, có thời gian trống nhất định.

Kịch bản tiêu cực: giá thuê giảm, thời gian tìm người thuê kéo dài và chi phí sửa chữa tăng.

Nếu khoản đầu tư vẫn có khả năng chịu được kịch bản tiêu cực, mức độ an toàn tài chính sẽ cao hơn đáng kể.

Xu hướng này có ý nghĩa gì đối với thị trường bất động sản Mỹ?

Thị trường cho thuê Mỹ đang cho thấy một thực tế quan trọng: bất động sản không phải là tài sản có giá luôn tăng theo đường thẳng.

Giá nhà có thể tăng trong dài hạn, nhưng từng khu vực có thể trải qua nhiều chu kỳ khác nhau.

Giá thuê cũng vậy.

Một thành phố có thể trải qua nhiều năm tăng trưởng mạnh rồi bước vào giai đoạn điều chỉnh. Trong một số trường hợp, mức giá thuê mới có thể thấp hơn đáng kể so với đỉnh trước đó.

Đối với chủ nhà, điều này đặt ra yêu cầu phải quản lý tài sản chủ động hơn.

Thay vì mặc định giá thuê sẽ tăng, chủ nhà cần thường xuyên theo dõi:

• Giá thuê của các căn hộ cạnh tranh.
• Tỷ lệ căn hộ trống.
• Số lượng dự án mới.
• Tăng trưởng việc làm.
• Thu nhập hộ gia đình.
• Dòng người chuyển đến và rời khỏi khu vực.
• Chi phí thế chấp và bảo hiểm.
• Khả năng chi trả của người thuê.

Bài học cho nhà đầu tư bất động sản

Câu chuyện về căn studio ở Santa Monica là một ví dụ nhỏ nhưng phản ánh một nguyên tắc lớn của thị trường bất động sản.

Không có vị trí nào đảm bảo giá thuê chỉ tăng.

Một căn hộ cách bãi biển vài dãy nhà có thể sở hữu lợi thế vị trí đáng kể. Nhưng nếu người thuê không sẵn sàng trả mức giá mà chủ nhà mong muốn, thị trường cuối cùng vẫn buộc chủ sở hữu phải điều chỉnh.

Đối với nhà đầu tư, điều quan trọng không phải là dự đoán giá thuê sẽ tăng bao nhiêu phần trăm mỗi năm mà là hiểu được dòng tiền thực tế, khả năng lấp đầy và sức chịu đựng tài chính của tài sản.

Thị trường bất động sản luôn vận động theo chu kỳ. Khi nhu cầu mạnh và nguồn cung hạn chế, giá thuê có thể tăng nhanh. Khi nguồn cung tăng hoặc nhu cầu suy yếu, giá thuê có thể giảm.

Vì vậy, thay vì tin rằng “giá thuê chỉ có thể tăng”, nhà đầu tư nên đặt câu hỏi thực tế hơn:

Nếu giá thuê giảm 10-15% và căn nhà trống vài tháng, khoản đầu tư này có còn hiệu quả hay không?

Đó mới là phép thử quan trọng đối với một bất động sản cho thuê.

Câu hỏi thường gặp về giá thuê nhà tại Mỹ

Giá thuê nhà ở Mỹ có phải lúc nào cũng tăng?

Không. Giá thuê phụ thuộc vào cung cầu và điều kiện kinh tế. Dữ liệu tại Santa Monica và Los Angeles cho thấy giá thuê có thể giảm ngay cả ở những thị trường bất động sản nổi tiếng và đắt đỏ.

Vì sao căn hộ gần biển vẫn phải giảm giá thuê?

Vị trí đẹp là một lợi thế nhưng không đảm bảo mức giá thuê cố định. Nếu người thuê không đủ khả năng chi trả hoặc có quá nhiều lựa chọn khác, chủ nhà vẫn có thể phải giảm giá.

Chủ nhà có chắc chắn kiếm được nhiều tiền hơn khi giá thuê tăng?

Không. Lợi nhuận còn phụ thuộc vào tỷ lệ lấp đầy, lãi vay, thuế, bảo hiểm, bảo trì và nhiều chi phí khác. Giá thuê cao nhưng căn hộ bị bỏ trống lâu có thể kém hiệu quả hơn giá thuê thấp nhưng luôn có người thuê.

Có nên đầu tư bất động sản dựa trên kỳ vọng giá thuê tăng?

Không nên chỉ dựa vào một giả định. Nhà đầu tư nên tính toán nhiều kịch bản, bao gồm cả trường hợp giá thuê giảm và bất động sản bị bỏ trống trong một khoảng thời gian.

Bài học lớn nhất từ trường hợp Santa Monica là gì?

Bài học quan trọng nhất là giá thuê là giá thị trường, không phải một con số được đảm bảo tăng theo thời gian. Ngay cả bất động sản ở vị trí rất tốt cũng phải điều chỉnh nếu cung cầu thay đổi.