Cần Thơ điều chỉnh hệ số K năm 2026: Từ mức 1 lần đến phương án tính theo từng tuyến đường

Hệ số điều chỉnh giá đất, thường được gọi là hệ số K, đang trở thành vấn đề được người dân, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư tại Cần Thơ đặc biệt quan tâm trong năm 2026.

Đây là một trong những căn cứ quan trọng để xác định nhiều nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Đáng chú ý, phương án xây dựng hệ số K năm 2026 của Cần Thơ đã trải qua nhiều lần điều chỉnh. Từ phương án ban đầu với hệ số biến động thị trường K1 ở mức 1,00, thành phố từng đề xuất phương án có mức hệ số cao nhất đối với đất ở đô thị lên tới 4,7 lần. Trong phương án mới nhất, cách tính tiếp tục được điều chỉnh theo hướng chi tiết hơn, phân chia theo từng khu vực, tuyến đường, vị trí và loại đất.

Theo dự thảo Quyết định mới của UBND TP Cần Thơ, hệ số điều chỉnh giá đất được xác định dựa trên nhiều thành phần, trong đó có K1 là hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường, K2 là hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và K3 là hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất.

Cách tiếp cận này cho thấy Cần Thơ đang hướng tới việc xây dựng một cơ chế tính toán linh hoạt hơn, thay vì áp dụng một hệ số đồng nhất cho toàn địa bàn.

Từ hệ số K1 = 1 đến đề xuất cao nhất 4,7 lần

Quá trình thay đổi hệ số K tại Cần Thơ trong năm 2026 diễn ra qua nhiều giai đoạn.

Đầu tháng 6/2026, UBND TP Cần Thơ ban hành Quyết định số 62/2026/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 trên địa bàn thành phố.

Trong phương án này, hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường được xác định ở mức K1 = 1,00. Điều này đồng nghĩa phương án ban đầu chưa tạo ra sự phân hóa mạnh giữa các khu vực và tuyến đường.

Tuy nhiên, đến cuối tháng 6/2026, Cần Thơ tiếp tục trình HĐND thành phố xem xét điều chỉnh mức tối đa và tối thiểu của hệ số điều chỉnh mức biến động thị trường về giá đất.

Đáng chú ý, phương án này đưa ra mức hệ số cao hơn đáng kể. Trong đó, đối với nhóm đất ở đô thị, một số khu vực được đề xuất mức cao nhất lên tới 4,7 lần.

Dù vậy, phương án nói trên chưa được HĐND thành phố thông qua. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến cơ quan chức năng tiếp tục hoàn thiện phương pháp xác định hệ số K.

Phương án mới: Tính hệ số theo từng tuyến đường, vị trí

Điểm đáng chú ý nhất trong phương án mới là hệ số biến động thị trường không còn chỉ được xác định chung theo khu vực.

Thay vào đó, hệ số được xây dựng chi tiết hơn theo từng tuyến đường, từng vị trí và từng nhóm đất.

Các phụ lục của dự thảo phân chia hệ số theo nhiều loại đất như:

• Đất ở đô thị.
• Đất ở nông thôn.
• Đất thương mại, dịch vụ.
• Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
• Đất trồng cây và các nhóm đất khác.

Đối với đất ở đô thị, hệ số biến động thị trường được xác định theo từng tuyến đường. Tại khu vực trung tâm phường Ninh Kiều, nhiều tuyến đường có hệ số khoảng 1,30 lần, trong đó có Bà Huyện Thanh Quan, Bà Triệu, Bùi Thị Xuân, Cách Mạng Tháng Tám và một số tuyến phố trung tâm khác.

Trong khi đó, một số tuyến đường hoặc khu vực đặc thù có hệ số thấp hơn, phổ biến khoảng 1,10 – 1,20 lần, tùy theo vị trí.

Sự phân hóa này phản ánh một thực tế của thị trường bất động sản: giá trị đất không chỉ khác nhau giữa các quận, phường mà còn có thể chênh lệch đáng kể ngay trên cùng một tuyến đường.

Vì sao phải chia hệ số theo từng tuyến đường?

Việc chia nhỏ hệ số K có thể giúp phản ánh sát hơn giá trị khai thác thực tế của từng khu đất.

Chẳng hạn, một thửa đất nằm trên mặt tiền tuyến phố có hoạt động thương mại sôi động thường có khả năng khai thác cao hơn một khu đất nằm trong hẻm hoặc khu vực ít kết nối.

Giá trị đất còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố như:

• Vị trí mặt tiền hay trong hẻm.
• Khả năng kinh doanh, thương mại.
• Mật độ dân cư.
• Hạ tầng giao thông.
• Khả năng kết nối với trung tâm.
• Mức độ phát triển đô thị.
• Quy hoạch và hệ số sử dụng đất.

Trong phương án mới, một số tuyến như Hòa Bình, Nguyễn Trãi, Phan Văn Trị, Lê Thánh Tôn, Nguyễn An Ninh… được xây dựng hệ số riêng theo từng đoạn đường thay vì áp dụng một mức chung cho toàn tuyến.

Cách làm này có thể giúp hạn chế tình trạng một hệ số duy nhất được áp dụng cho những khu vực có điều kiện phát triển rất khác nhau.

Hệ số K2 theo quy hoạch cũng được đưa vào

Không chỉ K1, dự thảo mới của Cần Thơ còn bổ sung hệ số điều chỉnh theo quy hoạch K2.

Mục tiêu của K2 là phản ánh mức độ khai thác và sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.

Theo phương án đang được xây dựng, K2 được phân chia dựa trên hệ số sử dụng đất:

Đối với khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt hoặc trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, K2 được xác định ở mức 1,00 theo phương án dự thảo.

Điều này đồng nghĩa hai khu đất có cùng mức biến động thị trường nhưng có khả năng khai thác theo quy hoạch khác nhau có thể chịu mức điều chỉnh khác nhau.

Đất thương mại, dịch vụ cũng được phân hóa

Phương án mới không chỉ tập trung vào đất ở.

Đối với đất thương mại, dịch vụ, phụ lục dự thảo cũng xây dựng hệ số theo từng tuyến đường. Tại nhiều khu vực thuộc phường Ninh Kiều, hệ số được xác định phổ biến khoảng 1,04 lần, trong khi một số vị trí đặc biệt có thể ở mức 1,02 lần.

Đối với đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, cách tiếp cận tương tự cũng được áp dụng, tức hệ số được xây dựng theo từng tuyến đường và khu vực thay vì chỉ sử dụng một mức chung.

Điều này cho thấy cơ quan quản lý đang hướng tới một bảng hệ số có độ chi tiết cao hơn, qua đó phản ánh sự khác biệt về giá trị và khả năng khai thác của từng nhóm đất.

Người dân nào có thể bị ảnh hưởng bởi hệ số K mới?

Hệ số K có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp đến nhiều nhóm đối tượng.

Trước hết là người dân đang thực hiện các thủ tục có phát sinh tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất. Khi hệ số điều chỉnh thay đổi, số tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cũng có thể thay đổi theo.

Nhóm thứ hai là doanh nghiệp và nhà đầu tư đang chuẩn bị triển khai dự án. Hệ số K là một biến số quan trọng trong việc tính toán tổng chi phí sử dụng đất và hiệu quả đầu tư.

Nhóm thứ ba là các trường hợp liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, việc áp dụng cụ thể còn phụ thuộc vào loại đất, thời điểm, hồ sơ và quy định pháp luật liên quan.

Do đó, không nên hiểu đơn giản rằng cứ tăng hệ số K thì mọi trường hợp đều tăng tiền phải nộp theo cùng một tỷ lệ.

Quy định chuyển tiếp đáng chú ý

Một nội dung khác được nhiều người quan tâm là quy định chuyển tiếp đối với những trường hợp đang thực hiện nghĩa vụ tài chính theo Quyết định số 62/2026/QĐ-UBND ngày 2/6/2026.

Theo phương án dự thảo, nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất theo hệ số điều chỉnh tại Quyết định 62/2026/QĐ-UBND thì trường hợp đó có thể được thực hiện theo quy định tại quyết định mới, trừ trường hợp có quy định khác về thời điểm áp dụng.

Quy định chuyển tiếp này đặc biệt đáng chú ý đối với những người đã hoàn thành một số thủ tục đất đai nhưng chưa đến bước cuối cùng là xác định nghĩa vụ tài chính.

Vì vậy, thời điểm hồ sơ được tiếp nhận, thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính và thời điểm cơ quan thuế ban hành thông báo có thể trở thành những yếu tố cần được theo dõi.

Khi nào Cần Thơ có thể áp dụng hệ số K mới?

Theo hồ sơ trình, dự thảo Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2026 của Cần Thơ vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Trước đó, UBND TP Cần Thơ đã chấp thuận gia hạn thời gian trình dự thảo và yêu cầu quyết định được ban hành, áp dụng chậm nhất vào ngày 15/10/2026.

Nếu được thông qua, đây sẽ là một thay đổi đáng chú ý trong phương pháp xác định hệ số K của Cần Thơ.

Thay vì một cách tính tương đối đơn giản, thành phố có thể chuyển sang mô hình phân loại chi tiết hơn, trong đó xem xét đồng thời biến động thị trường, quy hoạch, vị trí, tuyến đường và loại đất.

Hệ số K mới có ý nghĩa gì với thị trường bất động sản Cần Thơ?

Việc điều chỉnh hệ số K không chỉ là vấn đề kỹ thuật trong quản lý đất đai mà còn có thể tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản.

Đối với người mua đất, chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính là một yếu tố cần tính đến khi xác định tổng chi phí sở hữu.

Đối với doanh nghiệp, hệ số K có thể tác động đến bài toán chi phí đầu vào, giá thành dự án và khả năng triển khai các kế hoạch đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, việc theo dõi hệ số K theo từng tuyến đường có thể giúp đánh giá chính xác hơn sự khác biệt giữa các khu vực thay vì chỉ nhìn vào mặt bằng giá đất chung của toàn thành phố.

Trong bối cảnh Cần Thơ tiếp tục mở rộng không gian đô thị, phát triển hạ tầng và thu hút đầu tư, việc xây dựng cơ chế tính giá đất sát hơn với điều kiện thực tế sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với cả quản lý nhà nước và thị trường.

Hệ số điều chỉnh giá đất Cần Thơ năm 2026 đang được hoàn thiện theo hướng chi tiết, phân hóa và sát thực tế hơn. Từ phương án ban đầu K1 = 1,00, đến đề xuất từng có mức cao nhất 4,7 lần đối với một số khu vực đất ở đô thị, thành phố hiện tiếp tục xây dựng phương án mới dựa trên từng tuyến đường, vị trí, loại đất và hệ số quy hoạch.

Đối với người dân, doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư, đây là thông tin cần đặc biệt lưu ý trong quá trình tính toán chi phí đất đai, chuẩn bị hồ sơ và đánh giá hiệu quả dự án.

Việc quyết định chính thức được ban hành trong thời gian tới sẽ là cơ sở quan trọng để xác định cách áp dụng hệ số K trong phần còn lại của năm 2026.

Những câu hỏi thường gặp về hệ số K Cần Thơ 2026

Hệ số K là gì?

Hệ số K là hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm một trong những căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo quy định hiện hành.

Hệ số K Cần Thơ năm 2026 có phải chỉ có một mức duy nhất?

Không. Theo phương án mới đang được xây dựng, hệ số có thể được phân hóa theo loại đất, khu vực, tuyến đường, vị trí và các yếu tố liên quan đến quy hoạch.

Có phải hệ số K cao hơn đồng nghĩa mọi khoản tiền đất đều tăng tương ứng?

Không nhất thiết. Mức nghĩa vụ tài chính thực tế còn phụ thuộc vào giá đất, loại đất, diện tích, mục đích sử dụng, thời điểm xác định nghĩa vụ và các quy định áp dụng cho từng trường hợp.

K2 = 1,35 áp dụng cho trường hợp nào?

Theo phương án dự thảo, K2 = 1,35 áp dụng đối với khu vực có hệ số sử dụng đất trên 7 lần.

Người đã làm thủ tục đất đai theo Quyết định 62/2026/QĐ-UBND có bị ảnh hưởng không?

Có thể có, tùy tình trạng hồ sơ. Đặc biệt, trường hợp cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất có thể thuộc diện xem xét áp dụng quy định mới theo điều khoản chuyển tiếp của dự thảo.