Giá đất càng tăng càng khó bán: Nhà đầu tư “đu đỉnh” mắc kẹt giữa cơn sốt đất nền

Thị trường đất nền xuất hiện nghịch lý “giá cao nhưng khó bán”

Sau giai đoạn tăng nóng kéo dài từ cuối năm 2024 đến hết năm 2025, thị trường đất nền tại Hà Nội và nhiều tỉnh thành bắt đầu bước vào chu kỳ điều chỉnh. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là dù giao dịch suy giảm mạnh, mặt bằng giá vẫn neo ở mức rất cao.

Nghịch lý “giá tăng nhưng khó bán” đang khiến không ít nhà đầu tư rơi vào tình trạng mắc kẹt dòng tiền, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính để gom đất trong thời kỳ sốt nóng.

Nhiều chuyên gia nhận định thị trường hiện không còn vận động theo tâm lý “mua là thắng” như giai đoạn trước. Thay vào đó, thanh khoản đang trở thành yếu tố quyết định giá trị thực của bất động sản.

Nhà đầu tư “đu đỉnh” chật vật thoát hàng

Cuối tháng 10/2023, khi thông tin quy hoạch và tiến độ hạ tầng quanh khu vực Vành đai 4 liên tục được lan truyền, anh Trần Quốc Hưng (41 tuổi, trú tại Đông Ngạc, Hà Nội) quyết định xuống tiền mua hai lô đất tại khu vực huyện Hoài Đức cũ.

Tổng giá trị giao dịch hơn 9 tỷ đồng, trong đó khoảng 1/3 là vốn vay ngân hàng. Thời điểm đó, thị trường đất ven Hà Nội liên tục nóng lên, môi giới khẳng định giá sẽ còn tăng mạnh khi hạ tầng hoàn thiện.

Tin vào khả năng “lướt sóng” nhanh như những chu kỳ trước, anh Hưng chấp nhận mua ở vùng giá đã tăng cao sau nhiều tháng leo thang. Những tuần đầu tiên, giá đất quanh khu vực tiếp tục tăng nhẹ khiến nhà đầu tư càng thêm tự tin.

Tuy nhiên, bước sang đầu năm 2026, thị trường bất ngờ chững lại. Lượng khách đi xem đất giảm mạnh, nhiều nhóm môi giới hoạt động cầm chừng, trong khi nhà đầu tư bắt đầu chuyển sang trạng thái phòng thủ.

Suốt nhiều tháng qua, anh Hưng liên tục rao bán hai lô đất để thu hồi vốn nhưng gần như không có khách hỏi mua. Dù đã giảm giá vài trăm triệu đồng, thanh khoản vẫn rất thấp.

Áp lực trả lãi vay mỗi tháng khiến nhà đầu tư này rơi vào tình trạng khó khăn. Nếu tiếp tục giữ đất, dòng tiền ngày càng cạn kiệt. Nhưng nếu bán gấp, khả năng cao phải chấp nhận thua lỗ sau cơn sốt từng được kỳ vọng kéo dài.

Giá đất vẫn neo cao dù lực cầu suy giảm

Câu chuyện của anh Hưng phản ánh thực trạng chung của thị trường đất nền hiện nay: giá chưa giảm sâu nhưng giao dịch thực tế lại rất chậm.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền tại Hà Nội trong quý I/2026 giảm khoảng 23% so với quý IV/2025. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, lượng quan tâm cũng giảm khoảng 5%.

Dù vậy, mặt bằng giá bán gần như không điều chỉnh đáng kể.

Tại Hà Nội, giá đất nền trung bình hiện đạt khoảng 81 triệu đồng/m², tiếp tục duy trì ở vùng đỉnh lịch sử. Nhiều khu vực từng tăng nóng vẫn neo giá rất cao như:

• Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh khoảng 126,6 triệu đồng/m²
• Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh khoảng 59 triệu đồng/m²

Tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh, thị trường cũng chưa xuất hiện làn sóng giảm giá mạnh trên diện rộng.

Thanh khoản mới là yếu tố quyết định thị trường

Theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, chỉ một số khu vực có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn thiện và nguồn cung chất lượng mới ghi nhận mức tăng nhẹ. Phần lớn thị trường còn lại đang rơi vào trạng thái giao dịch chậm.

Điều này cho thấy tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn sốt nóng trước đây.

Trong thời kỳ tăng mạnh, nhiều người sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Nhưng khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, nhà đầu tư mua sau bắt đầu đối mặt bài toán khó:

• Giá vốn lớn
• Biên lợi nhuận ngày càng hẹp
• Thanh khoản suy giảm
• Rủi ro tài chính tăng cao

Đây cũng là lý do nhiều nhà đầu tư “đu đỉnh” hiện phải giữ hàng lâu hơn dự tính ban đầu.

Khoảng cách lớn giữa người bán và người mua

Một trong những vấn đề lớn nhất của thị trường hiện nay là khoảng cách giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chấp nhận của người mua.

Nhiều chủ đất vẫn giữ tâm lý neo giá theo thời điểm sốt nóng, trong khi người mua trở nên thận trọng hơn trước nguy cơ thị trường điều chỉnh.

Đặc biệt, nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực gần như khó tiếp cận khi giá đất đã vượt xa khả năng tài chính của phần lớn người dân.

Theo giới chuyên gia, một lô đất được rao bán với giá cao trên các nền tảng không đồng nghĩa sẽ phát sinh giao dịch thực tế. Trong bối cảnh hiện nay, thanh khoản mới là thước đo phản ánh sức khỏe thật của thị trường.

Áp lực lãi vay khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ

Áp lực lớn nhất hiện nay tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong chu kỳ tăng nóng, nhiều người vay ngân hàng để gom đất với kỳ vọng lãi suất duy trì thấp và giá bất động sản tiếp tục leo thang. Tuy nhiên, khi thị trường chững lại và lãi suất có dấu hiệu tăng trở lại, chi phí tài chính nhanh chóng trở thành gánh nặng.

Không ít nhà đầu tư buộc phải:

• Giảm giá bán
• Chấp nhận cắt lỗ
• Kéo dài thời gian nắm giữ ngoài kế hoạch
• Cơ cấu lại danh mục đầu tư

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, dòng tiền trên thị trường đang có xu hướng dịch chuyển sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác ổn định hơn.

Những sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền đang dần mất đi sức hấp dẫn so với trước đây.

Cơ quan quản lý siết phân lô, hạn chế đầu cơ

Bên cạnh yếu tố thị trường, việc cơ quan quản lý tăng cường kiểm soát hoạt động phân lô, tách thửa và siết thông tin quy hoạch cũng góp phần làm giảm sức nóng của đất nền.

Các cơn sốt đất theo tâm lý đám đông hiện khó tái diễn với cường độ mạnh như giai đoạn trước.

Tuy nhiên, thị trường vẫn chưa xuất hiện đợt giảm sâu trên diện rộng do nhiều nhà đầu tư tiếp tục giữ tâm lý “găm hàng”, chờ chu kỳ phục hồi mới.

Trong ngắn hạn, những khu vực hưởng lợi từ hạ tầng lớn hoặc quy hoạch trọng điểm vẫn có khả năng duy trì mặt bằng giá cao. Dẫu vậy, khả năng xuất hiện một chu kỳ tăng nóng diện rộng được đánh giá là không lớn khi dòng tiền đầu tư đã trở nên thận trọng hơn đáng kể.

Đất nền còn là “kênh vua” đầu tư?

Trong nhiều năm, đất nền từng được xem là kênh đầu tư hấp dẫn nhờ khả năng tăng giá mạnh và dễ “ra hàng”. Tuy nhiên, diễn biến hiện tại cho thấy thị trường đã bước sang giai đoạn chọn lọc hơn.

Nhà đầu tư hiện không chỉ quan tâm đến khả năng tăng giá mà còn chú trọng:

• Tính pháp lý
• Khả năng khai thác thực tế
• Tiềm năng thanh khoản
• Dòng tiền dài hạn
• Áp lực tài chính đi kèm

Điều này cho thấy bất động sản đang dần chuyển từ giai đoạn đầu cơ sang giai đoạn đầu tư thực chất hơn.