Đề xuất mới về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất: Giá ghi thấp hơn bảng giá đất vẫn bị tính thuế theo quy định

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025. Trong đó, nội dung liên quan đến cách tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ người dân và giới đầu tư.

Theo dự thảo mới, thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng nhà đất tiếp tục được áp dụng mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Tuy nhiên, cơ quan quản lý sẽ siết chặt hơn việc kê khai giá bán trên hợp đồng nhằm hạn chế tình trạng khai giá thấp để giảm nghĩa vụ thuế.

Đây được xem là bước đi quan trọng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn minh bạch hóa dữ liệu giao dịch và kiểm soát thất thu ngân sách.

Thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản tiếp tục áp dụng mức 2%

Theo Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% giá chuyển nhượng.

Dự thảo Nghị định mới của Bộ Tài chính tiếp tục làm rõ nguyên tắc này.

Cụ thể:

• Giá chuyển nhượng là mức giá ghi trên hợp đồng mua bán tại thời điểm giao dịch
• Thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng:

$Thuế\ TNCN = Giá\ chuyển\ nhượng \times 2\%$Thue^ˊ TNCN=Giaˊ chuyển nhượng×2%

Điều này đồng nghĩa, nếu giá trị chuyển nhượng càng cao thì số tiền thuế người bán phải nộp cũng tăng tương ứng.

Khai giá thấp hơn bảng giá đất sẽ bị tính lại thuế

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của dự thảo là quy định xử lý trường hợp kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế.

Theo Bộ Tài chính, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

• Không ghi giá chuyển nhượng
• Hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành

thì cơ quan thuế sẽ không căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mà xác định lại giá tính thuế theo bảng giá đất tại thời điểm giao dịch.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng:

• Khai giá thấp để né thuế
• Giảm nghĩa vụ tài chính
• Làm sai lệch dữ liệu thị trường

Trong nhiều năm qua, đây là tình trạng khá phổ biến trên thị trường bất động sản khi nhiều giao dịch thực tế có giá cao hơn rất nhiều so với mức ghi trên hợp đồng công chứng.

Nhà và công trình gắn liền với đất sẽ được tính riêng

Dự thảo cũng quy định rõ đối với trường hợp chuyển nhượng cả đất và tài sản gắn liền với đất như:

• Nhà ở
• Công trình xây dựng
• Hạ tầng kỹ thuật
• Công trình thương mại

nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức quy định của địa phương thì phần quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất.

Trong khi đó, phần giá trị tài sản gắn liền với đất sẽ được xác định dựa trên:

• Giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành
• Hoặc tiêu chuẩn, định mức xây dựng theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng

Điều này giúp cơ quan thuế có thêm căn cứ để xác định đúng giá trị giao dịch thực tế.

Siết chặt cả giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai

Không chỉ nhà đất đã hoàn thiện, dự thảo cũng đưa ra quy định cụ thể đối với công trình hình thành trong tương lai.

Theo đó, giá trị chuyển nhượng sẽ được tính dựa trên:

• Tỷ lệ góp vốn trong hợp đồng
• Nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do địa phương ban hành

Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá cụ thể, cơ quan chức năng sẽ áp dụng:

• Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng

Quy định này được đánh giá sẽ tác động lớn tới thị trường căn hộ, condotel và các dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

Giá cho thuê bất động sản thấp bất thường cũng có thể bị điều chỉnh

Ngoài hoạt động mua bán, dự thảo còn đề cập đến trường hợp cho thuê lại bất động sản.

Theo đó, nếu giá cho thuê ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định theo pháp luật đất đai, cơ quan thuế sẽ căn cứ vào khung giá địa phương để tính thuế.

Điều này đồng nghĩa các trường hợp:

• Kê khai giá thuê quá thấp
• Hợp đồng cho thuê “2 giá”
• Giảm giá thuê nhằm né thuế

có thể sẽ bị rà soát và điều chỉnh lại nghĩa vụ tài chính.

Thời điểm tính thuế phụ thuộc vào thỏa thuận giữa các bên

Dự thảo Nghị định cũng làm rõ thời điểm xác định thu nhập tính thuế đối với từng trường hợp cụ thể.

Trường hợp bên bán tự nộp thuế

Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay, thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Trường hợp bên mua nộp thuế thay

Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua thực hiện nghĩa vụ thuế thay cho bên bán, thời điểm xác định thu nhập tính thuế sẽ là khi làm thủ tục:

• Đăng ký quyền sử dụng đất
• Đăng ký quyền sở hữu tài sản

Quy định này giúp làm rõ trách nhiệm tài chính giữa các bên trong giao dịch bất động sản.

Vì sao Bộ Tài chính siết chặt cách tính thuế bất động sản?

Theo giới chuyên gia, việc siết chặt cách xác định giá chuyển nhượng bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Thứ nhất, chống thất thu ngân sách

Tình trạng khai giá mua bán thấp hơn thực tế diễn ra phổ biến nhiều năm qua khiến Nhà nước thất thu khoản thuế rất lớn.

Thứ hai, minh bạch hóa thị trường bất động sản

Khi dữ liệu giá giao dịch phản ánh đúng thực tế, thị trường sẽ minh bạch hơn, giúp:

• Nhà đầu tư dễ tham chiếu giá
• Hạn chế sốt đất ảo
• Quản lý quy hoạch hiệu quả hơn

Thứ ba, hạn chế đầu cơ và giao dịch “2 giá”

Việc kiểm soát chặt giá kê khai có thể góp phần giảm tình trạng đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn và giao dịch ngầm.

Người mua bán nhà đất cần lưu ý điều gì?

Các chuyên gia khuyến cáo người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản cần:

• Kê khai đúng giá trị thực tế
• Kiểm tra bảng giá đất địa phương
• Tìm hiểu kỹ nghĩa vụ tài chính
• Chuẩn bị hồ sơ pháp lý đầy đủ

Đặc biệt, việc cố tình ghi giá thấp trên hợp đồng để giảm thuế có thể dẫn tới rủi ro pháp lý và bị cơ quan thuế truy thu sau này.

Thị trường bất động sản sẽ chịu tác động ra sao?

Giới phân tích cho rằng nếu quy định mới được thông qua, thị trường có thể xuất hiện một số thay đổi đáng chú ý:

Tăng tính minh bạch giá giao dịch

Giá mua bán thực tế sẽ dần phản ánh đúng trên hợp đồng.

Nhà đầu tư ngắn hạn có thể thận trọng hơn

Chi phí giao dịch tăng lên sẽ ảnh hưởng tới hoạt động lướt sóng.

Dữ liệu thị trường chính xác hơn

Điều này giúp cơ quan quản lý và nhà đầu tư đánh giá đúng giá trị bất động sản.

Câu hỏi thường gặp về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất