Đấu giá hai lần không có người mua, 13 lô đất ở Toàn Lưu dự kiến giảm giá khoảng 1 tỷ đồng mỗi lô

13 lô đất đấu giá tại Toàn Lưu liên tiếp không có người tham gia

Thị trường đất nền tại một khu vực nông thôn đang ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi 13 lô đất được đưa ra đấu giá hai lần nhưng vẫn không thu hút được người đăng ký. Trước tình hình này, chính quyền xã Toàn Lưu đang xem xét phương án xác định lại giá khởi điểm, với khả năng giảm khoảng 1 tỷ đồng mỗi lô so với mức đưa ra trước đây.

Theo thông tin từ lãnh đạo UBND xã Toàn Lưu, 13 lô đất nằm tại khu vực Lối Vai, thôn Thạch Vĩnh, trước đây thuộc thôn Vĩnh An cũ. Sau hai lần tổ chức đấu giá không thành công, địa phương đang lựa chọn lại đơn vị tư vấn để tiếp tục thực hiện các bước theo quy định.

Điểm đáng chú ý là mức giá khởi điểm dự kiến có thể thay đổi đáng kể. Với những lô có diện tích 200 m², giá khởi điểm từng được xác định ở mức hơn 3 tỷ đồng mỗi lô. Theo phương án đang được xem xét, mức giá này có thể giảm xuống còn khoảng 2 tỷ đồng/lô.

Nếu được áp dụng, điều chỉnh trên sẽ đưa giá khởi điểm của nhóm đất này về mức thấp hơn đáng kể so với lần đấu giá trước. Tuy nhiên, đây mới là phương án dự kiến; giá chính thức còn phụ thuộc vào quá trình xác định giá, hồ sơ và thủ tục được cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo quy định hiện hành.

Diễn biến tại xã Toàn Lưu cho thấy giá khởi điểm là một trong những yếu tố có thể ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ quan tâm của người mua. Ngay cả khi đất được đưa ra đấu giá công khai, mức giá ban đầu vẫn cần phù hợp với điều kiện thị trường, khả năng tài chính của khách hàng và triển vọng thanh khoản của khu vực.

Giá khởi điểm từng vượt 3 tỷ đồng cho lô đất 200 m²

Trước đó, ngày 23/7, Công ty Đấu giá hợp danh Hồng Lĩnh thông báo tổ chức đấu giá quyền sử dụng 15 lô đất tại vùng Lối Vai, thôn Thạch Vĩnh, xã Toàn Lưu.

Các lô đất được giới thiệu có diện tích từ 200 m² đến 288,1 m², với giá khởi điểm từ hơn 3 tỷ đồng đến hơn 5,3 tỷ đồng mỗi lô. Trong đó, 13 lô có diện tích 200 m² được đưa ra với giá khởi điểm 3,096 tỷ đồng/lô, tương đương khoảng 15,48 triệu đồng/m².

Hai lô còn lại có diện tích lớn hơn. Lô L-01 rộng 288,1 m², giá khởi điểm hơn 5,351 tỷ đồng, tương đương khoảng 18,6 triệu đồng/m². Lô L-15 rộng 234,8 m² có giá khởi điểm hơn 4,361 tỷ đồng.

Tuy nhiên, hai lô có giá khởi điểm từ hơn 4,3 tỷ đồng đến hơn 5,3 tỷ đồng sau đó được tạm dừng đấu giá do có sai lệch về diện tích. Vì vậy, nhóm 13 lô đất diện tích 200 m² trở thành tâm điểm trong phương án điều chỉnh giá được địa phương xem xét sau hai lần đấu giá không thành.

Xét theo giá khởi điểm ban đầu, một lô đất 200 m² có giá 3,096 tỷ đồng tương đương khoảng 15,48 triệu đồng/m². Đây là mức chi phí đầu vào đáng kể đối với người mua đất tại khu vực nông thôn, đặc biệt nếu người mua cần vay vốn hoặc chưa có kế hoạch xây dựng ngay sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp giá khởi điểm được điều chỉnh xuống khoảng 2 tỷ đồng/lô, đơn giá bình quân sẽ vào khoảng 10 triệu đồng/m² đối với thửa đất 200 m². Mức chênh lệch giữa hai phương án vào khoảng 1,096 tỷ đồng/lô, tương đương giảm hơn 35% so với mức khởi điểm 3,096 tỷ đồng trước đó.

Dù vậy, việc giảm giá khởi điểm không đồng nghĩa giá giao dịch cuối cùng sẽ ở đúng mức này. Kết quả còn phụ thuộc vào số lượng người tham gia, bước giá, điều kiện đấu giá và nhu cầu thực tế tại thời điểm tổ chức.

Địa phương dự kiến xác định lại giá theo bảng giá đất của tỉnh

Lý giải về phương án điều chỉnh, lãnh đạo UBND xã Toàn Lưu cho biết mức giá trước đây được xác định trên cơ sở khảo sát thị trường kết hợp với giá đất của tỉnh. Sau hai lần đấu giá không thành công, địa phương dự kiến xem xét áp dụng mức giá theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành để xác định lại giá khởi điểm.

Theo thông tin được cung cấp, tại khu vực này, giá đất theo bảng giá mới vào khoảng 10 triệu đồng/m² đối với thửa đất có một mặt tiền và khoảng 12 triệu đồng/m² đối với thửa đất có hai mặt tiền.

Với lô đất diện tích 200 m², mức đơn giá 10 triệu đồng/m² tương ứng giá trị khoảng 2 tỷ đồng. Đây là cơ sở để địa phương cân nhắc phương án điều chỉnh so với mức giá hơn 3 tỷ đồng từng được đưa ra.

Tuy nhiên, cần phân biệt giữa bảng giá đất của Nhà nước và giá khởi điểm của một cuộc đấu giá cụ thể. Việc xác định giá khởi điểm phải tuân thủ quy định pháp luật hiện hành, căn cứ vào loại đất, vị trí, tình trạng pháp lý, hồ sơ liên quan và phương pháp xác định giá được áp dụng cho trường hợp cụ thể. Vì vậy, không nên mặc nhiên cho rằng giá khởi điểm cuối cùng chắc chắn sẽ bằng đơn giá trong bảng giá đất nhân với diện tích.

Việc lựa chọn lại đơn vị tư vấn cũng là bước quan trọng để địa phương rà soát hồ sơ và xác định phương án phù hợp. Khi có kết quả chính thức, người quan tâm cần theo dõi thông báo đấu giá mới để biết mức giá, điều kiện tham gia, thời gian nộp hồ sơ và các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Vì sao đất đấu giá giá cao nhưng vẫn không có người mua?

Theo đại diện Công ty Đấu giá hợp danh Hồng Lĩnh, mức giá khởi điểm hơn 3 tỷ đồng cho mỗi lô đất 200 m² chưa phù hợp với khả năng thanh khoản của bất động sản tại khu vực nông thôn.

Đơn vị tổ chức đấu giá cho biết trong quá trình tham mưu phương án trước đó, đơn vị từng đề xuất xác định giá theo giá đất của Nhà nước. Tuy nhiên, do lo ngại thị trường bất động sản trầm lắng và người tham gia có thể không trả thêm bước giá, địa phương đã thuê đơn vị chuyên môn xác định giá cụ thể, có tham khảo các giao dịch đất cá nhân trên thị trường.

Dù vậy, giá rao bán trên thị trường không phải lúc nào cũng phản ánh đúng mức giá mà người mua thực sự sẵn sàng thanh toán. Có những bất động sản được chào bán trong thời gian dài nhưng vẫn chưa phát sinh giao dịch thành công.

Đây là vấn đề thường gặp khi đánh giá thị trường đất nền. Giá rao bán thể hiện kỳ vọng của người bán, trong khi giá giao dịch thành công mới phản ánh mức giá mà hai bên thực sự chấp nhận. Nếu sử dụng các mức giá chào bán cao nhưng thiếu dữ liệu giao dịch tương đồng, giá khởi điểm có thể vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường.

Đối với đất đấu giá, người mua còn phải tính đến các khoản chi phí khác như tiền xây dựng, hoàn thiện hạ tầng nội bộ nếu có nghĩa vụ liên quan, chi phí tài chính và các khoản thuế, phí theo quy định. Khi tổng chi phí sở hữu tăng lên, quyết định tham gia đấu giá sẽ trở nên thận trọng hơn.

Trong bối cảnh đó, dù đất có vị trí hoặc diện tích phù hợp, mức giá ban đầu cao vẫn có thể làm giảm sức hấp dẫn. Người mua có thể lựa chọn chờ đợi, tìm kiếm những khu đất có giá thấp hơn hoặc chỉ tham gia khi mức giá phản ánh sát hơn giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế.

Giá đất nông thôn không chỉ phụ thuộc vào bảng giá đất

Câu chuyện tại Toàn Lưu cũng cho thấy việc định giá bất động sản cần xem xét nhiều yếu tố thay vì chỉ dựa vào một mức giá tham chiếu.

Thứ nhất là vị trí và khả năng kết nối giao thông. Khoảng cách đến trung tâm xã, khu dân cư hiện hữu, trường học, chợ, cơ sở y tế và các tuyến giao thông chính có thể ảnh hưởng đến nhu cầu ở thực cũng như triển vọng khai thác của lô đất.

Thứ hai là pháp lý và quy hoạch. Người mua cần xác định loại đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, khả năng xây dựng và các thông tin quy hoạch có liên quan. Không nên mặc định đất được đưa ra đấu giá đồng nghĩa mọi nhu cầu xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đều được chấp thuận.

Thứ ba là khả năng thanh khoản. Một lô đất có giá chào bán cao chưa chắc dễ bán lại. Nếu số lượng người có nhu cầu thực ít, thị trường giao dịch mỏng hoặc khả năng tiếp cận tín dụng hạn chế, thời gian tìm người mua có thể kéo dài.

Cuối cùng là tổng chi phí đầu tư. Người tham gia đấu giá cần tính cả số tiền phải thanh toán theo kết quả trúng đấu giá, nghĩa vụ tài chính liên quan, chi phí hoàn thiện hồ sơ và chi phí vốn nếu sử dụng khoản vay. Giá mua ban đầu thấp hơn có thể cải thiện hiệu quả tài chính, nhưng không loại bỏ các rủi ro về quy hoạch, pháp lý và thanh khoản.

Nếu giảm khoảng 1 tỷ đồng, sức hút đấu giá có tăng trở lại?

Việc giảm giá khởi điểm có thể mở rộng nhóm khách hàng tiềm năng, đặc biệt là những người có nhu cầu mua đất để ở hoặc tích lũy tài sản với ngân sách giới hạn. Tuy nhiên, mức độ cải thiện còn phụ thuộc vào chênh lệch giữa giá mới và giá thị trường thực tế.

Nếu giá sau điều chỉnh tiệm cận mức mà người mua có thể chấp nhận, khả năng thu hút hồ sơ tham gia có thể được cải thiện. Ngược lại, nếu nhu cầu tại khu vực vẫn yếu hoặc người mua tiếp tục lo ngại khả năng bán lại, cuộc đấu giá vẫn có thể gặp khó khăn dù giá khởi điểm đã giảm.

Đối với chính quyền địa phương, việc xác định giá phù hợp có ý nghĩa trong quá trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất và bảo đảm thực hiện đúng quy định. Giá khởi điểm quá cao có thể khiến cuộc đấu giá thiếu người tham gia, trong khi việc xác định giá phải bảo đảm căn cứ pháp lý và yêu cầu quản lý tài sản công, đất đai theo quy định áp dụng.

Đối với người mua, thông tin về khả năng giảm giá không nên được xem là tín hiệu chắc chắn rằng đây là thời điểm thích hợp để xuống tiền. Người quan tâm cần chờ thông báo chính thức, đọc kỹ quy chế đấu giá, kiểm tra hồ sơ pháp lý và đánh giá khả năng tài chính của bản thân trước khi nộp hồ sơ.

Những điều người mua cần lưu ý trước khi tham gia đấu giá đất

Trước khi tham gia một cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, người mua nên kiểm tra kỹ thông báo chính thức về tài sản, diện tích, vị trí, mục đích sử dụng và mức giá khởi điểm. Trường hợp có điều chỉnh diện tích hoặc tạm dừng đấu giá một số lô, cần đối chiếu hồ sơ mới nhất thay vì dựa vào thông tin từ đợt tổ chức trước.

Người tham gia cũng cần đọc kỹ quy chế đấu giá, thời hạn đăng ký, khoản tiền đặt trước, bước giá, phương thức thanh toán và các điều kiện liên quan. Các mốc thời gian và nghĩa vụ cụ thể có thể khác nhau giữa từng cuộc đấu giá.

Ngoài ra, cần xác định ngân sách tối đa trước khi tham gia và tránh phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng có thể bán lại trong thời gian ngắn. Đất nền tại khu vực nông thôn có thể có tiềm năng sử dụng lâu dài, nhưng thanh khoản phụ thuộc vào nhu cầu thực, hạ tầng, quy hoạch và diễn biến kinh tế địa phương.

Với 13 lô đất tại vùng Lối Vai, điểm đáng theo dõi trong thời gian tới là phương án xác định giá mới và thông báo đấu giá chính thức của xã Toàn Lưu. Mức giảm dự kiến khoảng 1 tỷ đồng mỗi lô có thể tạo ra thay đổi đáng kể về giá khởi điểm, nhưng kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào sức mua và điều kiện thị trường.

Nguồn tham khảo

• Thông tin từ lãnh đạo UBND xã Toàn Lưu.
• Thông tin từ Công ty Đấu giá hợp danh Hồng Lĩnh.
• Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất tại vùng Lối Vai, thôn Thạch Vĩnh, được nêu trong nội dung nguồn.

Câu hỏi về đấu giá đât ở xã Toàn Lưu

1. Vì sao 13 lô đất tại xã Toàn Lưu đấu giá hai lần vẫn không có người mua?

Theo đại diện đơn vị tổ chức đấu giá, mức giá khởi điểm hơn 3 tỷ đồng cho lô 200 m² chưa phù hợp với khả năng thanh khoản của đất tại khu vực nông thôn. Giá rao bán trên thị trường cũng không phải lúc nào phản ánh đúng mức giá giao dịch thực tế.

2. Giá khởi điểm mới dự kiến của các lô đất là bao nhiêu?

Theo thông tin từ lãnh đạo địa phương, các lô có diện tích 200 m² có thể được xác định lại giá khởi điểm từ khoảng 3 tỷ đồng xuống khoảng 2 tỷ đồng/lô. Đây mới là phương án dự kiến, chưa phải mức giá chính thức của đợt đấu giá tiếp theo.

3. Giá đất theo bảng giá của tỉnh tại khu vực này là bao nhiêu?

Thông tin được cung cấp cho biết mức giá tham chiếu theo bảng giá đất mới khoảng 10 triệu đồng/m² đối với thửa có một mặt tiền và khoảng 12 triệu đồng/m² đối với thửa có hai mặt tiền. Giá khởi điểm cụ thể vẫn cần được xác định theo quy định và hồ sơ của từng trường hợp.

4. Hai lô đất diện tích lớn có được đấu giá cùng 13 lô còn lại không?

Theo thông tin nguồn, lô L-01 rộng 288,1 m² và lô L-15 rộng 234,8 m² đã tạm dừng đấu giá do sai lệch diện tích. Tình trạng và kế hoạch tổ chức lại cần được xác nhận qua thông báo chính thức mới nhất của cơ quan có thẩm quyền.

5. Giá khởi điểm giảm có đồng nghĩa người mua chắc chắn mua được đất với giá thấp hơn không?

Không. Giá khởi điểm là mức giá ban đầu của cuộc đấu giá. Giá trúng đấu giá phụ thuộc vào quy chế, số lượng người tham gia và mức trả giá hợp lệ. Người mua cần theo dõi thông báo chính thức để biết các điều kiện áp dụng.

6. Người mua cần kiểm tra gì trước khi đăng ký đấu giá đất?

Cần kiểm tra thông báo đấu giá, hồ sơ pháp lý, diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng, quy hoạch, khoản tiền đặt trước, bước giá, thời hạn thanh toán và các nghĩa vụ tài chính. Đồng thời, nên tính toán ngân sách và khả năng thanh khoản trước khi quyết định tham gia.