Đất nằm trong quy hoạch giao thông có được chuyển mục đích sử dụng đất? Bộ Nông nghiệp và Môi trường giải đáp chi tiết

Vấn đề đất đai nằm trong quy hoạch nhưng chưa triển khai thực tế luôn là mối quan tâm lớn của người dân. Nhiều trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở hoặc phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế nhưng gặp vướng mắc do thửa đất nằm trong khu vực đã được quy hoạch.

Mới đây, bà Bùi Vân Anh (Phú Thọ) đã gửi câu hỏi đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường liên quan đến trường hợp thửa đất của gia đình nằm trong quy hoạch giao thông theo quy hoạch chung đô thị đến năm 2045, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất cũng như chưa triển khai thực hiện trên thực tế.

Câu hỏi của bà cũng là tình huống mà rất nhiều người dân trên cả nước đang gặp phải khi thực hiện các thủ tục về đất đai.

Thửa đất nằm trong quy hoạch giao thông nhưng chưa có quyết định thu hồi

Theo phản ánh, bà Bùi Vân Anh đang sử dụng hợp pháp một thửa đất và có nhu cầu thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong quá trình làm hồ sơ, bà được biết thửa đất thuộc phạm vi quy hoạch chung đô thị đến năm 2045 theo Quyết định số 1122/QĐ-TTg ngày 11/6/2025 của Thủ tướng Chính phủ. Theo định hướng quy hoạch, khu đất này được xác định là đất giao thông.

Điều đáng chú ý là tại thời điểm bà nộp hồ sơ:

• Quy hoạch vẫn chưa được triển khai thực tế.
• Chưa có thông báo thu hồi đất.
• Chưa ban hành quyết định thu hồi đất.
• Chưa có dự án cụ thể thực hiện trên khu đất.

Do đó, bà đặt câu hỏi liệu mình có được tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Luật Đất đai quy định thế nào?

Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn chiếu Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai quy định rõ:

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền hợp pháp của mình theo quy định pháp luật.

Điều này có nghĩa rằng việc đất nằm trong quy hoạch chưa đồng nghĩa với việc người dân bị hạn chế ngay các quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể hoặc chưa thực hiện quy hoạch trên thực tế, người sử dụng đất vẫn có quyền khai thác, sử dụng và thực hiện các giao dịch theo quy định của pháp luật.

Căn cứ để xem xét chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai, việc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân phải căn cứ vào:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
• Quy hoạch chung đô thị;
• Quy hoạch phân khu;
• Các quy hoạch nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Ngoài ra, Nghị định 151/2025/NĐ-CP cũng cho phép các địa phương tiếp tục sử dụng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt trước ngày 1/7/2025 để làm căn cứ quản lý đất đai trong giai đoạn chuyển tiếp sau khi sắp xếp đơn vị hành chính.

Bên cạnh đó, Nghị quyết 66.3/2025/NQ-CP của Chính phủ cũng quy định cơ quan có thẩm quyền được căn cứ vào các quy hoạch đã được phê duyệt để thực hiện các thủ tục:

• Thu hồi đất;
• Giao đất;
• Cho thuê đất;
• Cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường nói gì?

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, trong thời gian quy hoạch chung chưa được triển khai thực hiện, người dân vẫn được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã được công nhận trước đó.

Tuy nhiên, việc có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố pháp lý cụ thể, bao gồm:

• Vị trí chính xác của thửa đất;
• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước đây;
• Kế hoạch sử dụng đất hằng năm;
• Quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch nông thôn đã được phê duyệt;
• Tình trạng pháp lý của khu vực đất.

Do đó, Bộ không thể khẳng định chung rằng trường hợp của bà Bùi Vân Anh được hay không được chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc xem xét và quyết định thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai địa phương sau khi tiến hành kiểm tra, rà soát hồ sơ thực tế.

Người dân cần làm gì khi đất nằm trong quy hoạch?

Các chuyên gia pháp lý cho rằng người dân nên thực hiện các bước sau:

Kiểm tra quy hoạch

Liên hệ UBND xã hoặc cơ quan quản lý đất đai để xác định chính xác tình trạng quy hoạch của thửa đất.

Kiểm tra kế hoạch sử dụng đất

Nhiều trường hợp đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm nên quyền lợi của người sử dụng đất vẫn được bảo đảm.

Nộp hồ sơ theo quy định

Nếu đủ điều kiện pháp lý, người dân vẫn có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất để được xem xét giải quyết.

Yêu cầu cơ quan chức năng trả lời bằng văn bản

Trong trường hợp hồ sơ bị từ chối, người dân nên đề nghị cơ quan có thẩm quyền nêu rõ căn cứ pháp luật để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.

Trường hợp đất thuộc quy hoạch giao thông nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể và chưa có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất và thực hiện các quyền hợp pháp theo Luật Đất đai. Tuy nhiên, việc có được chuyển mục đích sử dụng đất hay không phải căn cứ vào hồ sơ thực tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Vì vậy, người dân cần chủ động liên hệ UBND xã hoặc cơ quan quản lý đất đai để được kiểm tra, xác nhận tình trạng pháp lý của thửa đất trước khi thực hiện các thủ tục liên quan nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình.