Chung cư có thời hạn 70-100 năm: Hết niên hạn, người dân có mất nhà?

Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư đang trở thành một trong những nội dung được quan tâm trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở. Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình, đồng thời phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi công trình hết thời hạn sử dụng.

Điều này đặt ra một câu hỏi lớn đối với hàng triệu người đang sở hữu hoặc có ý định mua căn hộ: nếu chung cư có niên hạn 70 năm, 100 năm hoặc một khoảng thời gian nhất định thì khi hết thời hạn, người dân có bị mất nhà hay không?

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cần phân biệt rõ giữa niên hạn thiết kế, thời hạn được cam kết trong hợp đồng và tuổi thọ thực tế của công trình. Đây là cơ sở quan trọng để tránh cách hiểu rằng cứ đến ngày hết niên hạn là căn hộ đương nhiên mất giá trị hoặc người dân phải rời khỏi nhà.

Chính phủ yêu cầu làm rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư

Trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở sửa đổi, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm thống nhất với pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, dự thảo luật cần quy định cụ thể phương án xử lý khi chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó phải làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Các nội dung được đặt ra gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại chung cư và nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu trong quá trình xây dựng mới.

Đây là thay đổi đáng chú ý bởi bài toán chung cư hết niên hạn không chỉ liên quan đến chất lượng công trình mà còn gắn với quyền tài sản, đất đai, nguồn vốn xây dựng lại và trách nhiệm của chủ đầu tư.

Theo quy định kỹ thuật về phân cấp công trình, QCVN 03:2022/BXD của Bộ Xây dựng có nội dung phân loại thời hạn sử dụng theo thiết kế của công trình. Quy chuẩn này được ban hành kèm Thông tư 05/2022/TT-BXD và áp dụng để xác định các giải pháp kinh tế – kỹ thuật khi thiết kế công trình.

Chung cư có thể có niên hạn 70-100 năm

Trao đổi về vấn đề này trong talkshow “Chung cư hết thời hạn sử dụng, người dân có bị mất nhà?”, GS Đặng Hùng Võ đồng tình với hướng xác định niên hạn nhà chung cư dựa trên niên hạn công trình.

Theo ông, chung cư là loại hình nhà ở có mức giá phù hợp với khả năng tiếp cận của đông đảo người dân nên thời hạn sử dụng thường có thể được tính ở khoảng 70-100 năm.

Trong điều kiện công trình được thiết kế, thi công và bảo trì tốt, tuổi thọ thực tế của một tòa nhà thậm chí có thể kéo dài hơn niên hạn thiết kế. GS Đặng Hùng Võ cho rằng một công trình có thể đạt tuổi thọ khoảng 120 năm nếu được xây dựng và duy trì tốt.

Ngược lại, nếu yêu cầu tất cả công trình phải có tuổi thọ tới 200 năm, chi phí xây dựng có thể tăng đáng kể. Khi đó, giá thành căn hộ cũng có nguy cơ tăng theo.

Điều này cho thấy việc xác định niên hạn công trình cần được cân bằng giữa an toàn, chất lượng xây dựng, khả năng chi trả của người mua và khả năng tái thiết đô thị.

Hết niên hạn không có nghĩa người dân lập tức mất căn hộ

Đây có lẽ là vấn đề được người mua chung cư quan tâm nhất.

Một cách hiểu đơn giản rằng “hết 70 năm là mất nhà” có thể không phản ánh đầy đủ bản chất của việc xác định thời hạn sử dụng công trình.

Theo phân tích của GS Đặng Hùng Võ, cần phân biệt giữa thời hạn được ghi trong hợp đồng với tình trạng thực tế của công trình.

Nếu đến thời điểm ghi trong hợp đồng mà chung cư vẫn bảo đảm an toàn, chưa xuống cấp đến mức phải phá dỡ và xây dựng lại, cư dân cần tiếp tục được sử dụng công trình theo kết luận về chất lượng, an toàn của cơ quan hoặc đơn vị có thẩm quyền.

Nói cách khác, niên hạn thiết kế không nhất thiết là “ngày hết quyền sở hữu” của người dân.

Vấn đề cốt lõi là khi nào công trình thực tế không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng và cơ chế nào được áp dụng để xây dựng lại.

Ba khái niệm cần phân biệt khi mua chung cư

Một trong những đề xuất đáng chú ý của GS Đặng Hùng Võ là pháp luật cần làm rõ sự khác nhau giữa ba khái niệm.

1. Niên hạn thiết kế

Đây là khoảng thời gian sử dụng được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng, theo các tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật áp dụng cho công trình.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi được đề cập theo hướng thời hạn sử dụng nhà chung cư là thời hạn sử dụng công trình được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng, tính từ thời điểm nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

2. Thời hạn cam kết trong hợp đồng

Đây là thời hạn mà các bên thỏa thuận hoặc thể hiện trong hợp đồng mua bán căn hộ.

Nếu chủ đầu tư cam kết một khoảng thời gian cụ thể nhưng thực tế quyền sử dụng bị rút ngắn do công trình xuống cấp sớm hoặc do nguyên nhân thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư, vấn đề bồi thường cần được pháp luật quy định rõ.

3. Tuổi thọ thực tế của công trình

Đây là thời gian mà công trình thực tế còn đáp ứng yêu cầu về an toàn và có thể tiếp tục sử dụng.

Một chung cư có niên hạn thiết kế nhất định nhưng nếu đến thời điểm đó công trình vẫn bảo đảm an toàn thì không nên mặc nhiên coi đây là thời điểm người dân phải mất quyền sử dụng.

Ngược lại, nếu công trình xuống cấp nghiêm trọng trước thời hạn dự kiến thì cần có cơ chế kiểm định và xử lý sớm.

Nếu chung cư xuống cấp trước thời hạn, ai phải bồi thường?

GS Đặng Hùng Võ đưa ra một ví dụ đáng chú ý.

Giả sử hợp đồng mua bán cam kết căn hộ có thời hạn 70 năm nhưng đến năm thứ 60, công trình đã không còn đủ điều kiện để tiếp tục ở và phải xây dựng lại.

Trong trường hợp đó, thời gian sử dụng thực tế bị rút ngắn 10 năm so với cam kết.

Theo quan điểm được ông Võ nêu, chủ đầu tư cần có trách nhiệm bồi thường cho cư dân đối với phần thời gian bị rút ngắn nếu nguyên nhân thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư.

Giá trị bồi thường có thể được xem xét dựa trên giá thuê nhà mà cư dân phải trả trong khoảng thời gian bị rút ngắn.

Đây là vấn đề quan trọng bởi khi mua một căn hộ chung cư, người dân không chỉ mua một không gian ở mà còn mua quyền sử dụng và các quyền tài sản liên quan trong thời gian nhất định.

Nếu thời gian sử dụng thực tế thấp hơn đáng kể so với thời hạn được cam kết, quyền lợi kinh tế của người mua cũng bị ảnh hưởng.

Nếu hết thời hạn hợp đồng nhưng chung cư vẫn an toàn thì sao?

Trường hợp ngược lại cũng cần được pháp luật quy định.

Giả sử hợp đồng ghi thời hạn sử dụng 70 năm nhưng đến năm thứ 70, công trình vẫn chưa xuống cấp nghiêm trọng, chưa có yêu cầu phá dỡ và kết quả kiểm định cho thấy tòa nhà vẫn bảo đảm an toàn.

Theo quan điểm được GS Đặng Hùng Võ phân tích, cư dân không nên mặc nhiên phải rời khỏi nhà chỉ vì đã đến mốc thời gian ghi trong hợp đồng.

Thời hạn ghi trong hợp đồng có thể được xem là một mốc ước định, trong khi tình trạng thực tế của công trình mới là cơ sở quan trọng để xác định khả năng tiếp tục sử dụng.

Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn, việc tiếp tục sử dụng cần được căn cứ vào kết quả kiểm định và các quy định pháp luật liên quan.

Điểm này nếu được thể chế hóa rõ ràng sẽ giúp hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp giữa cư dân, chủ đầu tư và cơ quan quản lý.

Ai sẽ xác định chung cư đã hết thời hạn sử dụng?

Một vấn đề khác được GS Đặng Hùng Võ đề cập là cơ chế giám định.

Theo ông, nên có đơn vị giám định độc lập tham gia đánh giá chất lượng và xác định thời hạn sử dụng thực tế của công trình.

Ở một số nước công nghiệp, việc đánh giá được thực hiện bởi các công ty kiểm định có chuyên môn và uy tín trên thị trường. Nhà nước chủ yếu thực hiện chức năng quản lý, còn đơn vị giám định chịu trách nhiệm đối với kết quả chuyên môn của mình.

Tại Việt Nam, một phương án khác có thể được cân nhắc là thành lập trung tâm giám định thuộc cơ quan quản lý chuyên ngành để thực hiện chức năng quản lý và kiểm định theo quy định.

Hiện hệ thống pháp luật xây dựng cũng đã có các quy định liên quan đến kiểm định, quan trắc và công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế. Bộ Xây dựng cho biết Thông tư 32/2026/TT-BXD có quy định về trình tự kiểm định xây dựng, kết luận giám định và việc báo cáo, công bố công trình hết thời hạn sử dụng theo thiết kế.

Điều này cho thấy việc đánh giá chất lượng công trình không chỉ là vấn đề lý thuyết mà đang ngày càng được cụ thể hóa trong hệ thống quản lý xây dựng.

Bài toán lớn nhất là tiền xây dựng lại chung cư

Khi nói đến chung cư hết niên hạn, câu hỏi quan trọng không chỉ là “ai được ở” mà còn là ai sẽ trả tiền để xây dựng lại?

GS Đặng Hùng Võ cho biết tại một số nước công nghiệp, người dân có thể phải đóng góp một phần thu nhập vào quỹ phục vụ việc xây dựng lại nhà.

Khi công trình hết thời hạn sử dụng, nguồn quỹ này có thể được sử dụng để hỗ trợ cư dân thuê chỗ ở tạm thời trong khoảng thời gian xây dựng lại, chẳng hạn 6 tháng hoặc một năm.

Sau khi tòa nhà mới hoàn thành, người dân trở lại nơi ở mới và tiếp tục quyền lợi của mình.

Tuy nhiên, mô hình này đặt ra thách thức khi áp dụng tại Việt Nam.

Thu nhập của một bộ phận người dân còn phải ưu tiên cho các khoản chi tiêu hằng ngày. Việc yêu cầu cư dân duy trì một khoản tiết kiệm dài hạn riêng cho xây dựng lại chung cư có thể không dễ thực hiện.

Vì vậy, nếu Luật Nhà ở sửa đổi xác định rõ thời hạn sử dụng chung cư, một vấn đề không thể tách rời là phải thiết kế cơ chế tài chính để tái thiết công trình.

Nếu chỉ quy định “hết niên hạn phải xây dựng lại” nhưng không xác định rõ nguồn tiền, trách nhiệm của chủ sở hữu, chủ đầu tư và các bên liên quan, tranh chấp có thể xuất hiện trong tương lai.

Chủ đầu tư chậm xây dựng có làm người mua bị thiệt?

Một trường hợp khác được đặt ra là dự án chung cư được phê duyệt nhưng bị đình trệ trong thời gian dài.

Ví dụ, người dân mua căn hộ hình thành trong tương lai nhưng dự án chậm triển khai nhiều năm. Nếu thời hạn sử dụng được tính từ thời điểm đưa công trình vào khai thác thì cách tính có thể khác với trường hợp tính từ thời điểm ký hợp đồng.

Đây là lý do pháp luật cần làm rõ thời điểm bắt đầu tính niên hạn.

Nếu chủ đầu tư chậm tiến độ khiến thời gian sử dụng thực tế của người mua bị ảnh hưởng so với cam kết, trách nhiệm bồi thường cũng cần được xác định.

Theo quan điểm được GS Đặng Hùng Võ nêu, không nên chỉ dừng lại ở việc xử phạt chủ đầu tư vì chậm tiến độ. Nếu sự chậm trễ trực tiếp làm ảnh hưởng đến quyền lợi về thời hạn sử dụng đã cam kết với người mua, cần có cơ chế bồi thường tương ứng.

Đây là vấn đề đặc biệt đáng quan tâm đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai, bởi thời gian chờ bàn giao có thể kéo dài và ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính, chỗ ở cũng như giá trị kinh tế của giao dịch.

Quy định niên hạn chung cư có thể thay đổi cách người dân mua nhà

Nếu chính sách thời hạn sử dụng chung cư được luật hóa, cách người dân đánh giá một căn hộ có thể thay đổi đáng kể.

Trước đây, người mua thường quan tâm đến vị trí, diện tích, tiện ích, chất lượng chủ đầu tư và giá bán. Trong tương lai, niên hạn công trình, hồ sơ thiết kế, lịch sử bảo trì, chất lượng kết cấu và cơ chế tái thiết có thể trở thành những yếu tố quan trọng khi định giá căn hộ.

Một căn hộ có vị trí tốt nhưng công trình đã sử dụng nhiều năm có thể được người mua đánh giá khác với một căn hộ trong tòa nhà mới.

Ngược lại, chung cư được thiết kế tốt, quản lý vận hành và bảo trì hiệu quả có thể duy trì khả năng sử dụng lâu hơn dự kiến.

Điều này cũng có thể tác động đến thị trường mua bán căn hộ đã qua sử dụng. Người mua sẽ cần quan tâm không chỉ đến diện tích và vị trí mà còn phải tìm hiểu tuổi công trình và hồ sơ kiểm định.

Người mua chung cư cần lưu ý gì?

Trong bối cảnh dự thảo luật đang được hoàn thiện, người mua căn hộ nên chú ý một số nội dung:

• Kiểm tra thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế của công trình.
• Đọc kỹ điều khoản về thời hạn sử dụng trong hợp đồng mua bán.
• Xác định thời điểm bắt đầu tính niên hạn.
• Tìm hiểu trách nhiệm của chủ đầu tư nếu công trình xuống cấp sớm.
• Kiểm tra cơ chế bảo trì, sửa chữa và quản lý vận hành chung cư.
• Tìm hiểu quy định về xử lý khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại.
• Đối với căn hộ hình thành trong tương lai, cần xem xét tiến độ dự án và trách nhiệm của chủ đầu tư nếu chậm bàn giao.
• Không nên hiểu đơn giản rằng “hết niên hạn thiết kế” đồng nghĩa với “mất căn hộ”.

Quan trọng nhất, người mua cần phân biệt thời hạn thiết kế của công trình với thời hạn tồn tại thực tế của tòa nhà. Hai khái niệm này có thể liên quan nhưng không hoàn toàn đồng nhất.

Việc xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn công trình có thể tạo ra một khuôn khổ pháp lý rõ hơn cho quá trình quản lý, bảo trì và tái thiết chung cư trong tương lai.

Tuy nhiên, niên hạn 70 năm, 100 năm hay một khoảng thời gian khác không nên được hiểu đơn giản là “đến ngày đó người dân mất nhà”. Vấn đề quan trọng hơn là phải phân biệt giữa niên hạn thiết kế, thời hạn cam kết trong hợp đồng và tuổi thọ thực tế của công trình.

Nếu chung cư xuống cấp trước thời hạn, cần có cơ chế xác định trách nhiệm và bồi thường. Nếu công trình vẫn an toàn sau thời hạn dự kiến, cần có cơ chế cho cư dân tiếp tục sử dụng. Nếu phải xây dựng lại, pháp luật cũng phải trả lời được câu hỏi về nguồn vốn, quyền sử dụng đất, chỗ ở tạm thời và quyền lợi của chủ sở hữu.

Đối với người mua căn hộ, đây có thể trở thành một trong những yếu tố quan trọng cần xem xét khi đánh giá giá trị bất động sản trong dài hạn. Không chỉ vị trí, diện tích hay tiện ích, tuổi công trình, hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, bảo trì và cơ chế tái thiết có thể ngày càng đóng vai trò lớn trong quyết định mua bán chung cư.

Nguồn tham khảo: Chính phủ; Bộ Xây dựng; VTC News; QCVN 03:2022/BXD và các quy định hiện hành về quản lý chất lượng, kiểm định và sử dụng công trình xây dựng.

Câu hỏi thường gặp về thời hạn sử dụng chung cư

Chung cư có phải cứ hết 70 năm là người dân mất nhà?

Không nhất thiết. Niên hạn thiết kế và thời gian công trình thực tế còn đủ điều kiện sử dụng là những vấn đề cần được phân biệt. Việc công trình có tiếp tục được sử dụng hay phải phá dỡ cần căn cứ vào tình trạng thực tế và kết quả đánh giá, kiểm định theo quy định pháp luật.

Niên hạn 70 hoặc 100 năm được tính từ khi nào?

Theo hướng được đề cập trong dự thảo, thời hạn sử dụng nhà chung cư là thời hạn sử dụng công trình được xác định trong hồ sơ thiết kế xây dựng, tính từ khi nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng.

Nếu chung cư xuống cấp sớm hơn thời hạn cam kết thì sao?

Nếu thời gian sử dụng thực tế bị rút ngắn do nguyên nhân thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư và ảnh hưởng đến quyền lợi đã cam kết với người mua, vấn đề bồi thường cần được xác định theo hợp đồng và quy định pháp luật. GS Đặng Hùng Võ đề xuất cần có quy định rõ về cơ chế này.

Nếu hết thời hạn trong hợp đồng nhưng tòa nhà vẫn an toàn thì người dân có phải chuyển đi?

Theo quan điểm được GS Đặng Hùng Võ phân tích, nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn và chưa cần xây dựng lại thì cần tiếp tục cho phép sử dụng trên cơ sở kết quả đánh giá, kiểm định thực tế. Đây là một trong những vấn đề cần được quy định rõ trong luật để tránh tranh chấp.

Ai sẽ chịu chi phí xây dựng lại chung cư?

Đây là vấn đề chính sách cần được quy định cụ thể. Chủ sở hữu có thể phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo cơ chế được pháp luật quy định, đồng thời cần xác định trách nhiệm của các bên liên quan và cơ chế huy động nguồn vốn để tái thiết.

Người mua căn hộ hình thành trong tương lai có bị thiệt nếu dự án chậm tiến độ?

Nếu việc chậm triển khai làm ảnh hưởng đến thời hạn sử dụng hoặc quyền lợi mà chủ đầu tư đã cam kết, cần có cơ chế xác định trách nhiệm và bồi thường phù hợp. Đây là một trong những nội dung GS Đặng Hùng Võ cho rằng pháp luật cần quy định cụ thể thay vì chỉ áp dụng chế tài xử phạt chung.