Cảnh báo lừa đảo “suất ngoại giao” nhà ở xã hội: Mất hàng trăm triệu đồng vì tin lời môi giới

Thị trường bất động sản thời gian qua xuất hiện nhiều biến động, trong đó giá nhà tại nhiều khu vực tăng nhanh so với khả năng chi trả của người dân. Trong khi nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, tâm lý muốn sở hữu một căn hộ với giá ưu đãi đã trở thành điểm mà các đối tượng lừa đảo tìm cách khai thác.

Cục An ninh kinh tế – Bộ Công an mới đây đưa ra cảnh báo về nhiều thủ đoạn có dấu hiệu lừa đảo, chiếm đoạt tài sản liên quan đến giao dịch nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và đất nền. Đáng chú ý là chiêu quảng cáo “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất mua” nhà ở xã hội với lời hứa không cần xét duyệt, làm hồ sơ trọn gói hoặc nhận nhà nhanh.

“Suất ngoại giao” nhà ở xã hội trở thành mồi câu lừa đảo

Theo Cục An ninh kinh tế, các đối tượng thường đánh vào tâm lý muốn mua nhà của người dân bằng cách tự giới thiệu có quan hệ với lãnh đạo, chủ đầu tư hoặc những người có khả năng can thiệp vào quá trình xét duyệt hồ sơ.

Từ đó, họ đưa ra những lời mời như có “suất ngoại giao”, “suất nội bộ”, “suất ưu tiên” hoặc có thể làm trọn gói hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Để tạo lòng tin, các đối tượng có thể sử dụng hình ảnh, thông tin của những dự án nhà ở xã hội đã được công bố, mới được phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc đang triển khai. Việc sử dụng tên dự án, hình ảnh phối cảnh, vị trí và thông tin về giá bán khiến người có nhu cầu rất dễ tin rằng đây là một giao dịch thực tế.

Một số lời quảng cáo còn đánh trúng tâm lý muốn nhanh chóng có nhà như “không cần xét duyệt”, “bao hồ sơ”, “đảm bảo suất”, “nhận nhà nhanh” hoặc có người quen giúp vượt qua quy trình thông thường.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội được triển khai theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước và việc mua, thuê mua phải đáp ứng điều kiện theo quy định. Vì vậy, những lời chào bán một “suất” riêng bên ngoài quy trình chính thức cần được xem là dấu hiệu rủi ro rất cao.

Từ khoản “giữ chỗ” 20 triệu đến tiền chênh hàng tỷ đồng

Một thủ đoạn được cơ quan chức năng cảnh báo là yêu cầu người có nhu cầu mua nhà nộp trước một khoản tiền để “giữ chỗ” hoặc “làm tin”.

Theo Cục An ninh kinh tế, số tiền ban đầu có thể dao động khoảng 20-100 triệu đồng. Sau khi người mua đã chuyển tiền, các đối tượng tiếp tục đưa ra những lý do khác để yêu cầu thanh toán thêm.

Khoản tiền chênh được đề cập trong cảnh báo có thể lên tới 300 triệu đồng đến 1 tỷ đồng tùy dự án. Khoản này có thể được yêu cầu thanh toán trước hoặc sau khi khách hàng được thông báo đã “bốc thăm trúng suất”.

Điểm nguy hiểm nằm ở việc người mua thường đã bỏ ra một khoản tiền đáng kể nên dễ tiếp tục chuyển tiền với tâm lý “đã đi đến đây thì phải cố lấy được căn hộ”.

Các đối tượng có thể tiếp tục đưa ra những lý do như phí hồ sơ, phí đối ngoại, tiền chênh, chi phí hoàn thiện thủ tục hoặc các khoản thanh toán phát sinh khác.

Khi người mua nhận ra giao dịch không đúng như cam kết hoặc yêu cầu hoàn tiền, việc thu hồi tài sản có thể trở nên khó khăn.

Vì sao người mua dễ mắc bẫy “suất nội bộ”?

Nhà ở xã hội có mức giá được Nhà nước quản lý theo cơ chế riêng và hướng tới các nhóm đối tượng đáp ứng điều kiện nhất định. Trong khi đó, nhu cầu thực tế của người dân thường rất lớn.

Sự chênh lệch giữa nhu cầu và nguồn cung tạo ra tâm lý lo lắng, đặc biệt tại những dự án được nhiều người quan tâm. Một người có nhu cầu mua nhà có thể sợ bỏ lỡ cơ hội nếu không chuyển tiền ngay.

Các đối tượng lừa đảo vì vậy thường tạo cảm giác khan hiếm bằng những câu như “chỉ còn vài suất”, “phải giữ chỗ ngay”, “suất nội bộ sắp hết” hoặc “không chuyển tiền sẽ mất suất”.

Đây là cách đánh vào tâm lý FOMO và khiến người mua giảm thời gian kiểm tra pháp lý.

Trong giao dịch bất động sản, việc người bán liên tục thúc giục khách hàng chuyển tiền trước khi cung cấp đầy đủ hồ sơ là một dấu hiệu cần đặc biệt thận trọng.

Nguy cơ từ các hợp đồng “góp vốn”, “đặt cọc” khi dự án chưa đủ điều kiện

Không chỉ nhà ở xã hội, thị trường nhà ở thương mại cũng tiềm ẩn rủi ro khi khách hàng được mời ký các loại hợp đồng mang tên “góp vốn”, “hợp tác đầu tư”, “đặt cọc giữ chỗ” hoặc “vay vốn” trong thời điểm dự án chưa đủ điều kiện đưa sản phẩm vào kinh doanh.

Cục An ninh kinh tế cảnh báo tại một số dự án, dù chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, một số tổ chức, cá nhân vẫn quảng bá thông tin và huy động tiền của khách hàng.

Theo quy định hiện hành, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện pháp lý theo Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó có những yêu cầu liên quan đến quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu hạ tầng và móng công trình, cũng như văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán và bảo lãnh của ngân hàng theo quy định.

Do đó, việc một môi giới đưa ra lời mời “đặt chỗ sớm để được giá rẻ” không thể thay thế cho việc kiểm tra tình trạng pháp lý thực tế của dự án.

Vì sao cơ quan chức năng gặp khó khi xử lý?

Một vấn đề đáng chú ý là nhiều giao dịch ban đầu được thể hiện dưới dạng thỏa thuận dân sự.

Người mua có thể chủ động ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn hoặc các thỏa thuận khác với môi giới, tổ chức, cá nhân hoặc chủ đầu tư với kỳ vọng sau đó được mua căn hộ.

Khi giao dịch không diễn ra như cam kết, người mua mới trình báo hoặc tố cáo.

Điều này khiến việc xác định bản chất giao dịch, trách nhiệm của các bên và dấu hiệu vi phạm cần được xem xét dựa trên hồ sơ, chứng từ, nội dung thỏa thuận và quá trình chuyển tiền thực tế.

Vì vậy, việc kiểm tra pháp lý trước khi chuyển tiền có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Không nên chờ đến khi mất tiền hoặc dự án phát sinh tranh chấp mới tìm hiểu tình trạng pháp lý.

Cẩn trọng với việc mua bán lại “suất mua” nhà ở xã hội

Một hình thức khác cũng được cảnh báo là “cò mồi” hoặc người tự nhận đã trúng suất mua chào bán lại quyền mua cho người khác để hưởng chênh lệch.

Người mua có thể được yêu cầu chuyển tiền để nhận lại “suất”, trong khi bản chất quyền mua nhà ở xã hội không phải là một loại hàng hóa có thể tùy ý mua đi bán lại ngoài quy trình pháp luật.

Rủi ro đối với người mua là có thể mất tiền đặt cọc nhưng không được công nhận quyền mua nhà.

Trong khi đó, người chào bán cũng có thể đối mặt với các vấn đề pháp lý nếu thực hiện giao dịch không đúng quy định.

Đặc biệt, người dân không nên nhầm lẫn giữa việc được một cá nhân giới thiệu “có suất” và việc chính thức được cơ quan có thẩm quyền xác định đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Mua bán nhà ở xã hội bằng giấy viết tay, vi bằng: Rủi ro rất lớn

Đối với những căn nhà ở xã hội đã được bàn giao, một rủi ro khác là chủ sở hữu tìm cách bán lại khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Một số giao dịch có thể được thực hiện thông qua giấy viết tay, vi bằng hoặc những thỏa thuận dân sự khác với kỳ vọng sau này sẽ sang tên.

Cách giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi vi bằng không phải là giấy tờ thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Đối với nhà ở xã hội, thời điểm và đối tượng được phép bán lại cũng chịu những điều kiện riêng. Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền mua hoặc thuê mua, việc bán lại nhà ở xã hội phải tuân thủ cơ chế và đối tượng được pháp luật quy định; sau thời hạn này, việc bán lại cũng phải đáp ứng các điều kiện tương ứng, trong đó có quy định về Giấy chứng nhận.

Do đó, người mua lại nhà ở xã hội không nên chỉ dựa vào giấy viết tay, vi bằng hoặc lời cam kết “sau này sẽ sang tên được”.

Người dân cần kiểm tra gì trước khi mua nhà ở xã hội?

Cục An ninh kinh tế khuyến cáo người dân nâng cao ý thức chấp hành pháp luật và chủ động kiểm tra thông tin trước khi thực hiện giao dịch.

Với nhà ở xã hội, người có nhu cầu cần kiểm tra kỹ thông tin pháp lý của dự án, quy trình đăng ký và điều kiện được mua.

Đặc biệt, hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội nên được nộp theo đúng quy trình cho chủ đầu tư và cơ quan có thẩm quyền, thay vì thông qua một người tự nhận có khả năng “chạy suất”.

Người dân cần tuyệt đối thận trọng với các khoản tiền mang tên “tiền chênh”, “phí đối ngoại”, “phí ngoại giao”, “phí giữ suất” hoặc những khoản thanh toán cho môi giới, bên thứ ba để được ưu tiên mua nhà.

Một nguyên tắc đơn giản là: không có “suất ngoại giao” nào có thể thay thế điều kiện pháp lý để được mua nhà ở xã hội.

Mua nhà ở thương mại cần kiểm tra những giấy tờ nào?

Đối với nhà ở thương mại, đặc biệt là nhà ở hình thành trong tương lai, người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án trước khi ký hợp đồng và chuyển tiền.

Theo quy định được cơ quan chức năng dẫn chiếu, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện để được đưa vào kinh doanh. Người mua nên yêu cầu kiểm tra những tài liệu quan trọng như giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ nghiệm thu theo quy định, văn bản xác nhận đủ điều kiện bán và thông tin về bảo lãnh ngân hàng khi thuộc trường hợp phải có bảo lãnh.

Đáng chú ý, quy định hiện hành giới hạn tiền đặt cọc đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ở mức không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Cơ quan quản lý cũng cảnh báo về tình trạng lợi dụng các tên gọi như “đặt cọc giữ chỗ”, “góp vốn”, “hợp tác đầu tư” để thu tiền khi sản phẩm chưa đủ điều kiện bán.

Vì vậy, người mua không nên cho rằng một hợp đồng có tên “góp vốn” hoặc “giữ chỗ” sẽ giúp giao dịch trở nên an toàn nếu dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Tuyệt đối không làm giả hồ sơ để mua nhà ở xã hội

Một rủi ro khác được cơ quan chức năng lưu ý là hành vi xác nhận hoặc làm giả giấy tờ chứng minh người mua thuộc nhóm đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Người dân cần hiểu rằng nhu cầu mua nhà ở giá thấp không đồng nghĩa với việc có thể tìm cách vượt qua các điều kiện xét duyệt.

Việc sử dụng giấy tờ không trung thực không chỉ khiến giao dịch có nguy cơ bị hủy hoặc phát sinh tranh chấp mà còn có thể kéo theo trách nhiệm pháp lý tùy theo tính chất, mức độ và hành vi cụ thể.

Cách an toàn nhất là chuẩn bị hồ sơ đúng thực tế, đăng ký theo quy trình chính thức và không nhờ người khác “chạy hồ sơ” bằng những phương thức không rõ ràng.

7 dấu hiệu người mua cần cảnh giác khi được chào “suất ngoại giao”

Người dân có thể đặc biệt lưu ý nếu môi giới hoặc người bán đưa ra một hoặc nhiều dấu hiệu sau:

• Cam kết có “suất ngoại giao”, “suất nội bộ” không cần xét duyệt.
• Yêu cầu chuyển tiền gấp để “giữ chỗ”.
• Không cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án.
• Yêu cầu thanh toán tiền chênh ngoài giá bán hoặc các khoản “phí đối ngoại”.
• Cam kết chắc chắn được mua nhà dù người mua chưa được xác định đủ điều kiện.
• Đề nghị ký hợp đồng góp vốn, vay vốn hoặc giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện bán.
• Chào bán nhà ở xã hội bằng giấy viết tay hoặc vi bằng khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Đây không phải là kết luận rằng mọi giao dịch có những đặc điểm trên đều là lừa đảo, nhưng đó là những dấu hiệu người mua nên dừng lại để kiểm tra kỹ trước khi chuyển tiền.

Cơ hội mua nhà không nên biến thành cái bẫy tài chính

Nhu cầu về nhà ở xã hội là nhu cầu thực tế của một bộ phận lớn người dân, nhất là trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị tăng nhanh và khả năng tích lũy của người lao động còn hạn chế.

Chính nhu cầu này khiến những lời quảng cáo về căn hộ giá ưu đãi, suất nội bộ hay suất ngoại giao trở nên hấp dẫn.

Tuy nhiên, một giao dịch bất động sản an toàn không thể chỉ dựa trên lời hứa của môi giới. Người mua cần kiểm tra dự án, chủ đầu tư, điều kiện pháp lý của sản phẩm, quy trình đăng ký và chứng từ thanh toán trước khi quyết định.

Đặc biệt, với nhà ở xã hội, người dân cần nhớ rằng điều kiện được mua và quy trình xét duyệt là yếu tố cốt lõi, không thể được thay thế bằng tiền chênh hoặc một lời cam kết về “quan hệ”.

Trong bối cảnh các thủ đoạn lừa đảo ngày càng đánh trúng tâm lý muốn mua nhà nhanh và giá rẻ, việc dành thêm thời gian kiểm tra pháp lý trước khi chuyển tiền có thể giúp người mua tránh được những khoản thiệt hại rất lớn.

Nguồn tham khảo: Cục An ninh kinh tế – Bộ Công an; Cổng Thông tin điện tử Chính phủ; các quy định của Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Câu hỏi thường gặp về “suất ngoại giao” nhà ở xã hội

“Suất ngoại giao” nhà ở xã hội có phải là suất mua chính thức không?

Không nên mặc định như vậy. Người mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục theo quy định. Lời quảng cáo về “suất ngoại giao” của môi giới hoặc bên thứ ba không thay thế cho quy trình xét duyệt chính thức.

Có nên trả tiền để được “giữ suất” nhà ở xã hội?

Người dân cần đặc biệt thận trọng với yêu cầu chuyển tiền cho môi giới hoặc bên thứ ba để “giữ suất”, “suất nội bộ” hoặc “suất ngoại giao”. Cục An ninh kinh tế đã cảnh báo thủ đoạn yêu cầu người dân nộp khoản tiền ban đầu rồi tiếp tục yêu cầu tiền chênh lớn hơn.

Có thể mua lại nhà ở xã hội bằng giấy viết tay không?

Không nên thực hiện giao dịch chỉ dựa trên giấy viết tay hoặc vi bằng. Nhà ở xã hội có quy định riêng về điều kiện và thời điểm được bán lại. Người mua cần kiểm tra tình trạng pháp lý của căn hộ, điều kiện chuyển nhượng và thủ tục sang tên trước khi giao tiền.

Đặt cọc nhà ở thương mại hình thành trong tương lai tối đa bao nhiêu?

Theo quy định được cơ quan chức năng dẫn chiếu, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Người mua cũng cần kiểm tra dự án đã đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý trước khi đặt cọc.

Có nên nhờ môi giới “làm hồ sơ trọn gói” mua nhà ở xã hội?

Người dân nên trực tiếp kiểm tra điều kiện và thực hiện hồ sơ theo quy trình chính thức. Nếu một người cam kết “bao đậu”, “không cần xét duyệt” hoặc yêu cầu tiền để bảo đảm một “suất nội bộ”, cần đặc biệt cảnh giác.